пожизненный уход за квартиру
Как устроена пожизненная рента жилья
Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.
Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:
Очень жду вашего профессионального мнения. Спасибо!
Валерий, г. Санкт-Петербург
По договору ренты одна сторона передает другой имущество в собственность, а другая в обмен на полученное имущество либо регулярно платит определенную сумму, либо по-другому обеспечивает содержание получателя ренты. Например, ухаживает, ходит в магазин за покупками или платит за лечение.
Рента бывает трех видов.
Постоянная рента — деньги выплачиваются бессрочно, а обязательства из договора переходят по наследству, если плательщик умирает. Получателем ренты может быть как гражданин, так и некоммерческая организация.
Пожизненная рента — деньги выплачиваются в течение жизни получателя ренты, договор прекращается после смерти получателя. Соответственно, получать ренту могут только граждане, юридические лица не могут.
Пожизненное содержание с иждивением — плательщик либо обеспечивает потребности получателя ренты, либо и обеспечивает, и платит определенную сумму.
Вне зависимости от вида ренты договор должен быть нотариально удостоверен, а переход права собственности на недвижимость по договору — зарегистрирован в Росреестре.
Сколько длятся ежемесячные выплаты
Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.
Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.
Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.
Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.
Что еще должен делать плательщик
Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.
Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.
Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты. Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще. Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.
Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.
Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.
Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор. Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке. Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.
Как обезопасить себя
Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.
По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.
Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.
Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.
Что делать с наследниками
По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.
Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.
Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».
Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.
Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты. Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет. Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Уход за одинокими пожилыми в обмен на квартиру
Многие пенсионеры приходят к порогу глубокой старости с тяжелыми хроническими заболеваниями, материальными проблемами и в полном одиночестве. Им некому помощь в хозяйстве, купить лекарства и продукты. Маленькая пенсия вынуждает постоянно экономить, притеснять себя во всем. Эти проблемы можно решить с помощью организации пожизненного ухода в обмен на жилье.
Способы передачи имущества
Старость — непростое время для каждого человека. Никто не может предугадать, с какими «активами» он придет к 80 или 90-летнему возрасту. Одни люди доживают до глубокой старости в здравом уме и удовлетворительной физической форме. Они сами заботятся о себе, занимаются домашним хозяйством, помогают воспитывать внуков.
В случае если близких родственников или денег на частный пансионат /сиделку нет, а переезжать в государственный дом престарелых не хочется, можно заключить договор пожизненного ухода за пенсионером в обмен на его жилье. Эта услуга является абсолютно законной.
Оформляется она с помощью следующих документов:
Пожизненный уход в обмен на квартиру подразумевает заботу обо всех повседневных нуждах пенсионера.
Завещание на имя ухаживающего человека
Завещание подразумевает передачу недвижимости во владение ухаживающего человека после смерти пенсионера, о котором тот заботился. Этот вид оформления сделки часто используется пожилыми людьми. Наследниками могут быть как прямые родственники, так и совершенно посторонние люди.
Риски заключаются в том, что завещание в любой момент можно аннулировать либо переписать. Это могут сделать родственники пенсионера или даже он сам. Встречаются совсем обидные случаи, когда потенциальные «наследники» годами заботятся о старичке, а после его смерти оказывается, что завещание давно переписано на других людей.
Сделать здесь ничего нельзя. Это вполне законно. Пожилой человек в любой момент может изменить свое решение, если сочтет, что уход за ними осуществляется на ненадлежащем уровне. Завещание в этом случае аннулируется либо переписывается в пользу третьих лиц.
Для оформления завещания необходимо собрать следующие документы:
Документ пишут от руки. Подписывают в присутствии двух незаинтересованных свидетелей и нотариуса.
Дарственная
Для того чтобы не остаться на улице, в дарственной необходимо прописать условие пожизненного проживания пенсионера в данной квартире. Однако оно не гарантирует, что старику будет оказываться хоть какая-то материальная помощь и уход.
Ввиду этого следует тщательно подбирать кандидатов для заключения соглашения. В идеале это хорошо знакомые люди, в порядочности которых пенсионер не сомневается.
Договор дарения также составляется с участием нотариуса. Необходимо оплатить услуги нотариальной конторы и госпошлину, сделать копии дарственной.
Договор дарения следует предоставить в Росреестр, присовокупить к нему паспорта, справку о составе семьи, написать заявление о переоформлении собственности. Через 3–5 рабочих дней новые владельцы получат выписку из ЕГРН, в которой будут подтверждены их права на квартиру.
Соглашение пожизненной ренты
Сделку можно заключить и путем подписания договора пожизненной ренты ( ст. 583 ГК РФ ). При этом пожилой человек получает каждый месяц фиксированную сумму, которую может потратить на любые нужды. В обмен на это он передает свое недвижимое имущество плательщикам по сниженной цене или бесплатно.
Как и в случае с завещанием, договор ренты можно аннулировать, если плательщики перестанут добросовестно выполнять взятые на себя обязательства. В документе стоит заранее указать размер штрафа, который они дополнительно выплатят пенсионеру за нарушение условий соглашения. Его размер — от 30 до 50% стоимости квартиры.
Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее
Что такое договор ренты
Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.
Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.
Договор ренты с пожизненным содержанием
Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.
Как заключить и расторгнуть договор ренты
Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).
ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.
Плюсы договора ренты
Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.
Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.
Минусы договора ренты
Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Комментарий эксперта
Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Что важно знать рентодателю?
— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.
Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.
— На что обратить внимание при заключении договора?
— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.
С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.
Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.
— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?
— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.
— Что необходимо учесть рентополучателю?
— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.
Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.
Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.
Забота в обмен на квартиру. Какой договор заключить?
Тема у нас сегодня деликатная, но жизненная. Ситуации, когда за пожилым одиноким владельцем жилья ухаживает посторонний человек, нередки. В благодарность за заботу, подопечный «отписывает» своему компаньону недвижимость. Однако и собственники жилья, нуждающиеся в уходе, и люди, ухаживающие за ними, не знают, как правильно защитить себя.
Данная статья основана на небольшом интервью женщины по имени Наталья (имя изменено), которая ухаживает за пожилыми людьми и после их смерти получает в собственность их квартиры (на данный момент Наталья таким образом получила две квартиры). Какие договоры при этом заключаются, каковы риски и «подводные камни» подобных отношений между людьми, рассказывает «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью экспертов.
Для начала приведем краткую беседу с нашей героиней, в которой она рассказала о своем небольшом бизнесе.
Расскажите, как все началось и когда? Что именно вы делаете? Тратите ли свои собственные средства?
Все началось в 2003 году, я помогала одной пожилой знакомой, ее звали Ольга, гулять с собакой. Когда она слегла, я начала приносить ей продукты и помогать с гигиеной. Ухаживала я за ней шесть лет, два года из них она была лежачей. У меня была генеральная доверенность на все ее дела. Я получала пенсии, занималась платежами, потом организацией похорон. Деньги я тратила ее – получала пенсии и пользовалась ее вкладами.
Обычно я делаю все по дому, готовлю еду, убираюсь.
Что за квартиры вы получили в результате (кол-во комнат, район)? Были ли в дальнейшем какие-то проблемы, может, кто-то из родственников претендовал на жилье?
После смерти Ольги в 2009 году мне досталась квартира в центре, метро «Таганская», двухкомнатная, а также все, что принадлежало ей. Никто не претендовал на жилье, и проблем с квартирой в дальнейшем не было.
Потом я стала ухаживать за ее сестрой, у которой была тоже хорошая квартира, метро «Сокол», двушка. За ней я ухаживала два года. Она была неизлечимо больна, и написала завещание на меня и на племянника в равных долях. После ее смерти проблем с квартирой не возникало, мы продали ее, и каждый купил себе по однушке.
Какие договоренности с хозяевами существуют изначально? По каким документам и когда квартира становится вашей собственностью официально?
Практически сразу Ольга, зная, что я порядочный, добрый человек, сказала, что напишет на меня завещание (но впоследствии передумала и решила заключить договор купли-продажи с обременением. – Прим. ред.). Она была одинокой, не считая ее престарелой сестры, о которой я только что вам рассказала (она в дальнейшем тоже отписала квартиру мне). Мы приехали к нотариусу, и она переписала на меня квартиру – оформила купчую с пожизненным проживанием. Все было на честном слове и на нашем взаимном доверии. Например, я знала, что ее сестра не будет претендовать на свою долю в наследстве – как инвалид, она имела на это право.
Знаете ли вы, что существуют договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением? Почему не оформлялись такие договоры?
Да, знаю. Еще при жизни сестра Ольги рекомендовала меня своим пожилым подругам. У некоторых я работала, но уходила, так как было много требований и мало гарантий, что квартиру оформят на меня. Как правило, люди при жизни, как тяжело бы они и смертельно ни были больны, боятся расставаться со своим жильем. Сложно быть живой и понимать, что это уже не твое. Плюс я сама не особо хотела заключать договор, в котором прописывались бы тяжеловыполнимые условия. Например, может быть прописано, что я обязана ежемесячно выплачивать некие суммы.
Бывает, люди, нуждающиеся в уходе, заключают договор с фирмой. Но многие пожилые люди боятся, что их обманут.
Вы сейчас за кем-то ухаживаете?
Да, сейчас я ухаживаю за женщиной, которая опасается заключать какие-либо договоры. И я работаю просто за честное слово. Завещание есть, но его в любой момент можно переписать.
Итак, как мы поняли из разговора с Натальей, она, ухаживая за одинокими собственниками квартир, предпочитает строить с ними отношения на доверии. Никаких договоров, содержащих обязательства, особенно материальные, она не заключает. Просто люди обещают Наталье, что их недвижимость достанется ей. И, конечно, все тут зависит от настроения и порядочности ее подопечных. Пока свои обещания они выполняли…
Интересно, можно ли как-то себя обезопасить от разных форс-мажорных обстоятельств и заключить какой-то договор, который защитит обе стороны? С этим вопросом журнал www.metrinfo.ru обратился к экспертам рынка.
Договор ренты и пожизненного содержания
Это самый известный договор, который заключается между собственниками жилья и их «сиделками».
«Основное отличие этих договоров заключается именно в форме содержания рентополучателя. Так, условия договора ренты предполагают денежное содержание, а договор пожизненного содержания с иждивением устанавливает обязанность плательщика ренты обеспечивать потребности пожилого человека в питании, одежде или даже уходе и заботе о нем», – добавляет Олег Сухов, адвокат, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова». Следовательно, при заключении такого договора рентополучатель будет защищен с точки зрения закона.
Если человек хочет обеспечить себе достойную старость за счет квартиры, то надо заключать прямо предусмотренный для этого договор пожизненного содержания с иждивением, а не стараться приспособить под те же цели совершенно другой вид договора, считает Михаил Точенов, юрист консалтинговой компании HEADS. Эксперт подчеркивает, что такой договор легче контролировать путем проверки ежемесячных платежей от плательщика ренты и при нарушении сразу же обратиться за защитой своих прав.
Таким образом, данный тип договора можно считать наиболее подходящим не только для рентополучателя, но и для плательщика ренты.
Договор купли-продажи с условием права пожизненного проживания продавца недвижимости
Однако с данным договором могут возникнуть сложности. Причем как для собственника, так и для нового владельца, к которому переходит право собственности. Так, Михаил Точенов (HEADS) утверждает, что польза данного договора по сравнению с договором ренты очень сомнительна для собственника, так как в данном случае у нового владельца квартиры нет никаких обязательств перед ее бывшим собственником, и он может распорядиться своим имуществом как угодно.
Нового же собственника предостерегает Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»): «Когда речь идет о пожилых продавцах, договор нередко признается недействительным, так как суды в соответствии с положениями ст. 178 ГК РФ признают такую сделку совершенной под влиянием заблуждения. При этом предполагается, что в действительности продавец желал заключить договор ренты или пожизненного содержания с иждивением».
В случае же с Натальей такую сделку тоже можно было признать недействительной, как поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Заключение подобного договора вообще можно считать притворной сделкой, поскольку она совершена с целью прикрыть другую сделку – ту же пожизненную ренту или содержание с иждивением. И в конечном итоге ее легко оспорить и признать недействительной».
Договор дарения
Также здесь важно уточнить, что договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. «К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании», – добавляет Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).
Завещание
Что касается других родственников, то они могли заявить свои права на квартиру, если они были: 1) также нетрудоспособны и состояли в достаточно близком родстве, для того чтобы претендовать на статус иждивенца, не проживая совместно с наследодателем, 2) несовершеннолетние дети, уточняет Михаил Точенов (HEADS).
Небольшое дополнение по завещанию делает Елена Валеева, генеральный директор «CENTURY 21 Светлый Град»: «При получении наследства от людей, не являющихся близкими родственниками, предстоит заплатить немалый налог (НДФЛ 13% от стоимости унаследованного имущества)».