оценить дачу в снт
Оценка стоимости дачи в Москве и области
Если Вы хотите заказать услугу оценки дачи, воспользуйтесь, пожалуйста, одним из способов:
Московская независимая оценочная компания ООО «Союз-Эксперт» оказывает различные услуги по оценке движимого и недвижимого имущества, а также по определению остаточной стоимости объектов после форс-мажорных обстоятельств (например, при затоплении) с выяснением размеров причинённого ущерба. Оценка дачи – один из видов таких услуг.
В каких случаях требуется провести оценку дачи?
Дачей считается объект недвижимости, представляющий собой участок земли с расположенными на нём домом и другими постройками, который находится за чертой города. При этом не имеет значения, используется ли дачный дом для постоянного или сезонного проживания.
Как любая недвижимость, дача:
При наступлении каждого из перечисленных случаев для совершения хозяйственных операций с дачей необходим перечень документов, в том числе свидетельство о её оценочной стоимости.
Документы, необходимые для оценки стоимости дачи
Чтобы приступить к оценке дачного участка с располагающимися на нём строениями эксперт-оценщик должен располагать рядом документов, которые бы удостоверяли право собственности на данный объект недвижимости и описывали его технические характеристики. Такими документами могут выступать:
Владелец дачи, заказывая услугу оценки, заключает договор с экспертной компанией, которому и передает копии перечисленных документов вместе с копией паспорта или другого удостоверения личности заказчика.
Процедура оценки дачи/дачного участка
Эксперт-оценщик не сможет дать заключение о стоимости объекта недвижимости только на основании предоставленных документов. Он должен выехать к месту его расположения и лично убедиться, что объект соответствует описанию. Кроме того, в его обязанности входит оценка степени износа построек и определение сопутствующих факторов, влияющих на увеличение или снижение стоимости дачи.
К сопутствующим факторам относятся:
После обследования объекта эксперт-оценщик составляет отчёт, в котором и указывает стоимость. Отчёт является юридическим документом и содержит подробное перечисление всех характеристик и нюансов, на основании которых специалист сделал вывод о цене объекта недвижимости. Отчёт составляется в строгом соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Последовательность действий при оценке дачи
При обращении в московский офис ООО «Союз-Эксперт» за услугой оценки дачи клиент должен быть готов к тому, что весь процесс займёт около недели. Он включает в себя следующие этапы:
Оценка дач, коттеджей и иной загородной жилой недвижимости представляет собой оценку рыночной стоимости права собственности в отношении объекта оценки. Кроме права собственности могут быть оценены и другие права, например, право аренды. Загородная недвижимость может быть оценена отдельно от земельного участка, на котором расположена, и вместе с ним.
В большинстве случаев оценка загородного дома, дачи необходима для совершения сделок купли-продажи, передачи объекта в качестве залога или покупки дачи по ипотечной программе.
Процесс оценки стоимости загородной недвижимости намного сложнее, чем определение стоимости недвижимости в черте города, например, квартиры. Это обуславливается большим количеством факторов, влияющих на стоимость загородной недвижимости.
Рассмотрим основные факторы:
Прежде чем приступать непосредственно к оценке объекта загородной недвижимости, необходимо определить, к какому сегменту рынка загородной недвижимости он относится. В настоящее время рынок загородной недвижимости разделен на четыре сегмента: эконом-класс, бизнес-класс, люкс и эксклюзив. Самыми дорогими являются два последних класса, но и их процент на рынке крайне мал. Лучше всего на рынке загородной недвижимости представлен бизнес-класс.
Оценка дачи и других объектов загородной недвижимости проходит в несколько этапов:
В первую очередь необходимо провести подготовительные мероприятия. На этом этапе работа ведется не столько с объектом оценки, сколько с заказчиком: выясняются цели проведения оценки, собираются документы. Заранее оговариваются сроки выполнения работы, стоимость, особые условия. После выяснения всех условий заключается договор на оказание услуги независимой оценки объекта загородной недвижимости.
На втором этапе собирается информация об объекте оценки, проводится его осмотр, делаются фотографии, документируются его характеристики. Кроме того, проводится осмотр близлежащей территории, подъездных путей, оценивается удобство расположения участка, экологическая обстановка в районе. На самом участке проводится осмотр хозяйственных построек (если таковые имеются).
На третьем этапе производится расчет стоимости объекта загородной недвижимости. Это достаточно трудоемкий процесс, так как нужно учитывать множество факторов. Во-первых, необходим анализ данного сегмента рынка; во-вторых, проводится сравнение с аналогичными объектами недвижимости; в-третьих, анализируется самое лучшее и эффективное использование объекта. Затем проводится непосредственно расчет стоимости объекта. Для этого используются следующие подходы:
Затем полученные результаты обобщаются и получают итоговую стоимость жилого дома, коттеджа или дачи.
На последнем этапе составляется отчет об оценке объекта загородной недвижимости. Отчет по оценке объекта загородной недвижимости является юридически заверенным документом, который составляется в строгом соответствии с действующим законодательство Российской Федерации. Он может быть предоставлен и в регистрирующие организации, и нотариусу, и в судебные инстанции, и в налоговые и другие органы.
Из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость садового, дачного дома
Кадастровая стоимость любой недвижимости имеет значение тогда, когда дело касается налогообложения. Собственнику дачи необходимо понимать откуда берется кадастровая стоимость дачного участка и садового дома. Ведь никто не хочет несправедливо пополнять бюджет государства из-за неверных выводов и расчетов.
Для ответа на вопрос из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость садового, дачного дома обратимся к действующему законодательству, а также разберем эту тему наглядно, на конкретном примере.
Кадастровая стоимость дачного дома – законные основания формирования с 2021 года
Основополагающим актом при определении кадастровой стоимости является закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке».
Также для правильного формирования кадастровой стоимости Минэкономразвития разработал ряд приказов:
Помимо этого, при формировании кадастровой стоимости дачных домов используют местные законы о статусах и границах территориальных формирований и иные нормативные акты.
Таким образом, сотрудники госучреждений, определяющих кадастровую стоимость, должны руководствоваться этими законами.
Сама суть определения кадастровой стоимости дачного дома и всех других объектов недвижимости заключается в том, чтобы наиболее ближе ее приблизить к реальной стоимости – то есть к рыночной. Но так как отдельно взять каждый дачный и садовый дом и объективно оценить его с учетом расположения, коммуникаций, внутреннего убранства и прочих факторов невозможно, то применяются различные, установленные законом подходы и методы.
Наиболее распространен метод массовой оценки, это когда садовые дома группируют по определенным признакам схожести между собой и оценивают их.
Формирование кадастровой стоимости на примере садовых и дачных домов в СНТ
Все эти методы, теории и способы, перечисленные в законодательстве, оставляют много вопросов, если вы не специалист по кадастровой оценке. Но мы рассмотрим формирование кадастровой стоимости на конкретном примере, в пределах одного СНТ.
Шаг 1. Поиск информации о кадастровой стоимости дачных и садовых домов
Если быть честной, я решила провести мини расследование и взяла за пример свой дачный дом и садовые дома соседей, к которым ходила в гости, а значит могу сравнить и реально оценить наши дома. Благо информация о кадастровой стоимости дачных и садовых домов находится в открытом доступе на сайте Росреестра.
Итак, в поле моего зрения оказались четыре дачных дома – два из которых имеют назначение жилой дом, а два других – садовые дома. (Разница между жилым и садовым домом заключается в возможности либо круглогодичного (жилой) проживания, либо сезонного (садовый) пребывания.
Понятно, что назначение дома было определено еще при постановке его на кадастровый учет.
Шаг 2. Продолжение расследования – фонд данных государственной кадастровой оценки
Выяснилось, что два дачных дома, определенных как жилые, имеют кадастровую стоимость: один – 17 тыс. за кв.м, а другой – 18 тыс. А садовые дома: один 22 тыс., а другой – 15 тыс. Разница есть, при том что оба «садовых» дома сделаны капитально, с септиками, с газгольдерами и всеми удобствами, и соседи живут в них круглый год. А два других дачных дома (в том числе и мой) попроще, один из бруса, другой из блоков с печным отоплением. Так в чем же разница?
Особенности кадастровой стоимости садового дома можно проверить на сайте Росреестра, для этого надо запросить получение сведений из фонда данных о государственной кадастровой оценке. Эти данные можно найти бесплатно по кадастровому номеру дачного дома.
Далее смотрим, каким способом определена стоимость. В моем случае (как и в большинстве других), кадастровая стоимость дачных и садовых домов определялась методом массовой оценки. Описание метода предлагается посмотреть в текстовой части отчёта.
Шаг 3. Сведения из отчета об определении кадастровой стоимости дачных и садовых домов
Отчеты об определении кадастровой стоимости также находятся в свободном доступе, но если честно, это огромный спектр информации, заархивированный в десятках отдельных файлов. И вот что мне все же удалось выяснить:
Кадастровая стоимость наших дачных и садовых домов была определена с учетом отнесения объектов недвижимости к группе объектов индивидуальной застройки жилого назначения (с возможностью прописки и без возможности прописки).
Данная группа в свою очередь делится на функциональные подгруппы:
Каждая подгруппа обладает диапазоном цен, например, цена летнего домика (за кв.м) может варьироваться от 90 рублей до 30 000 рублей, а средняя величина около 12 тыс. за метр квадратный.
Нельзя представить на рынке садовые и дачные дома в отрыве от земельных участков, на которых они расположены, поэтому учитываются и физические особенности месторасположения, и технология строительства, а именно:
Шаг 4 – делаем выводы о кадастровой стоимости дачных домов
Для расчета кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости проделывается огромная работа, сводятся статистические данные, подставляются формулы и учитываются те или иные факторы. Поэтому кадастровая стоимость моего дачного дома и садовых домов соседей разнится. В каком-то случае она вполне соответствует рыночной, а в каком-то значительно занижена.
Однако, при расчетах бывают технические или методологические ошибки и стоимость может быть определена в разы выше рыночной. О том, как исправить кадастровую стоимость мы подробно писали в статьях: «Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога в 2021 году» и «Когда можно оспорить кадастровую стоимость».
И напоследок, решила уточнить какой будет у меня налог на мой дом в 2021 году – оказалось 857 рублей в год. И прикинула, что если бы стоимость моего дома была, к примеру завышенной в два или три раза, то и налог бы составил около 2 тысяч за год. Предположим, я бы решила отстоять свои права и оспорить завышенную кадастровую стоимость. Обратиться за тем, чтобы исправить кадастровую стоимость я, конечно, могу бесплатно, однако для этого надо собрать подтверждающие документы, которые выдают оценщики. Эти документы будут стоить порядка 20-40 тыс. руб. А это значит, что даже при положительном решении (что тоже не факт), я потрачу намного больше, нежели просто уплачу налог немного выше. Плюс нервы и время – а это, вообще бесценно. Другое дело, когда кадастровые ошибки ведут к кругленьким суммам налогообложения – но это касается, как правило, не садовых и дачных домов, а коммерческой недвижимости.
Все эти факторы надо учитывать, кроме того, через 3-5 лет будет проходить повторная оценка и кадастровая стоимость может поменяться вновь как в большую, так и в меньшую сторону.
5 фактов, о которых нужно знать, если вы решили купить дачу
Приобретение дома с участком таит в себе множество подводных камней. Здесь важно не упустить детали и максимально исключить возможные юридические риски, которых при покупке загородной недвижимости существенно больше, чем при приобретении городского жилья. Также стоит учесть время покупки дачи, особенности расположения участка и, конечно, внимательно отнестись к документации.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали о пяти нюансах, которые надо знать, если вы решили приобрести загородную недвижимость.
№1 Документы
При покупке дачи необходимо внимательно изучать правоустанавливающие документы. Они должны быть корректными, действительными и соответствовать фактическим параметрам объекта. Особенно стоит обратить внимание на историю недвижимости. «Проверьте предыдущие сделки в отношении дачи, не было ли незаконных операций, нарушений чьих-либо прав при их совершении. Убедитесь, что на объект не установлены какие-либо ограничения», — советует руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов.
Перед сделкой важно также удостовериться, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке. Для этого необходимо запросить документы, подтверждающие надлежащее оформление и государственную регистрацию права собственности на земельный участок с домом, рекомендует руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Он пояснил, что с января по июнь 2016 года — это свидетельство о государственной регистрации права собственности, а с июля 2016 года таким документом является выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
В документах также должны быть указаны разрешенные виды строительства. «Земля не должна находиться в градостроительной зоне или зоне расширения, реконструкции автомобильных дорог, так как в этом случае она может быть изъята», — отметила руководитель офиса «Новогиреево» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова.
При приобретении дачи множество рисков связано с границами земельных участков. Из-за них с соседями возможны серьезные конфликты, которые зачастую доходят до суда. «Перед сделкой убедитесь, что документы отражают реальные границы. Стоит пообщаться и с соседями — если есть какие-то проблемы, они обычно в курсе этого. Также нужно обязательно запросить все документы, касающиеся коммуникаций — водоснабжения, электричества, газа», — подчеркнул управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
№2 Цена
Одним из основополагающих факторов при выборе загородной недвижимости является ее стоимость. Цена пригодной для проживания дачи в Подмосковье стартует от 250 тыс. руб. — за такую сумму можно купить дачный участок на расстоянии более 100 км от Москвы со старым одноэтажным домом, уточняет Таганов. По его словам, максимальная стоимость дачи может достигать нескольких миллионов, если это современный дом в престижной локации. В среднем же цена дачи в Московской области сегодня составляет 6,3 млн руб., уточняет эксперт.
Поздняя осень считается на загородном рынке низким сезоном, в это время реально получить дополнительную скидку в размере до 15%. Однако если вы собираетесь что-то строить, необходимо иметь в виду, что дожди и заморозки могут притормозить процесс. «Стандартный прием для получения скидки — нахождение недостатков, которые вы готовы доказать продавцу, но которые при этом для вас некритичны. Например, можно обратить внимание на неровный рельеф участка, его заросший вид, наличие подлежащих вырубке деревьев и так далее», — рассказывает аналитик «Инком-Недвижимости».
№3 Когда выбирать дом
В отличие от квартиры при покупке дачи имеет существенное значение, когда выбирать недвижимость. Традиционно загородный отдых ассоциируется с теплым временем года — весной и летом. Однако смотреть дом лучше всего в плохую погоду, желательно осенью. Именно в этот сезон можно проверить, не протекает ли крыша, а также герметично ли закрываются окна и двери. Кроме того, в холодную погоду сразу будет понятно, насколько дом сохраняет тепло и с какой скоростью он прогревается и охлаждается.
№4 Расположение
Одни выбирают дачи поближе к столице, чтобы не тратить много времени на дорогу до дома, другие, наоборот, стремятся уехать подальше, чтобы слиться с природой. Однако в обоих случаях необходимо проверить, не находится ли участок в водоохранной зоне. «Это территории, прилегающие к береговой линии рек, озер, водохранилищ и так далее. Ближайшее соседство с водными объектами также грозит затоплением. Безопасное расположение дачного участка — как минимум 30 м от воды. Кроме того, строительство объектов для проживания людей в санитарно-защитной зоне водоемов запрещено», — объясняет Таганов.
Для того чтобы исключить риск затопления, прежде всего стоит убедиться в том, что земля, на которой стоит дом, не находится в заболоченной местности, подтверждает эксперт Миэля. По ее мнению, лучшее время года для подобной проверки — весна, так как сезонное таяние снега позволит максимально подробно увидеть ситуацию, или осень — сезон дождей. «Клиентам стоит прогуляться по участку, проверить влажность почвы, осмотреть прилегающую местность. В случае если землевладение находится на склоне, выяснить, в какой именно части — верхней или нижней. Если земля расположена внизу, то, соответственно, есть риск, что вода будет стекать и скапливаться на участке», — подчеркивает Антясова. Безопасное расположение дачного участка — как минимум 30 м от воды, поясняет эксперт.
№5 Дачная прописка
С 1 января 2019 года вступает в силу закон, согласно которому россияне смогут регистрироваться на дачах. Теперь загородную недвижимость можно будет использовать не только как место отдыха, но и как постоянное жилье. Однако регистрация возможна далеко не везде. Если вы решили купить летний дом, в который будете приезжать в отпуск и на выходные, то на прописку не стоит рассчитывать. Зарегистрироваться можно только в капитальном строении, в котором есть свет, газ и вода. Кроме того, у вашей недвижимости обязательно должен быть почтовый адрес. Сейчас прописку можно получить только на дачах, которые расположены в черте города.
Оценка земельных участков садового некоммерческого товарищества (СНТ)
Обращение за оценкой стоимости участка СНТ в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Оценки земельных участков садового некоммерческого товарищества (СНТ)
Реалии таковы, что кроме многочисленных объединений типа ДНТ и ДНП существуют некоммерческие садовые товарищества (НСТ или СНТ). Владельцы земельных участков, которые объединены в данное «образование», часто прибегают к услугам независимых оценщиков, так как их участки (так же, как и другая недвижимость) становится предметом различных сделок и операций: от покупки до оформления в качестве залогового имущества при получении кредита.
Немного о правовом статусе оцениваемого объекта
Участок со статусом СНТ – это недвижимость, которая относится к ведению садового товарищества некоммерческого типа. Такая категория земли относится исключительно к объектам для сельскохозяйственной деятельности. Участок можно использовать для посадки садовых, ягодных, огородных и других насаждений, а также для возведения недвижимых объектов.
Субъектом правового статуса выступают граждане, которые владеют данным объектом на правомочиях общего пользования. Их право подтверждается наличием членства в товариществе некоммерческого типа. Обратите внимание, что товарищество не имеет права вмешиваться в действия отдельного гражданина, если участок принадлежит ему на правомочиях собственности.
Особенности этого типа земельных участков:
Когда может понадобиться услуга оценки земельного участка в СНТ?
Вы можете пожизненно пользоваться предоставленным объектом, однако при оформлении имущественных прав нередко возникают конфликты. Решать их приходится в судебной инстанции в мировом суде. Для решения вопроса потребуется приложить в качестве доказательства документацию, подтверждающую правомочие собственности, при отсутствии такой документации целесообразно воспользоваться свидетельскими показаниями. В заявлении указывается сумма, которая равна расходам на Ваш участок. Именно для судебных споров часто требуется оценка недвижимого объекта, который относится к категории СНТ.
Если Вас не устраивают условия коллективного использования части земли, Вы можете выделить её из общей доли. Для этого потребуется написать председателю СНТ соответствующее заявление с просьбой выдела отдельного объекта. В данном случае потребуются также услуги кадастрового инженера, который определит границы объекта.
Правовое положение этих участков предусматривает также возможность выкупа. В некоторых ситуациях, в соответствии с локальными нормативными актами, Вы не сможете получить разрешение на безвозмездное отделение доли. Переоформление в собственности части земли будет возможно только за соответствующую плату. Обратите внимание, что сумма Вашей выплаты не должна быть больше кадастровой стоимости участка, для определения этого целесообразно пригласить опытного оценщика.
Что можно выяснить с помощью оценки объекта СНТ?
С помощью профессиональной оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения Вы можете определить стоимость кадастрового или рыночного типа. Среди граждан распространён именно последний вариант: знание рыночной стоимости позволит Вам реализовать объект или произвести с ним другие действия.
Документ о проведённой оценке станет незаменимым доказательством при судебном разбирательстве. Именно поэтому при возникновении конфликтов или продаже участка потребуется обратиться к профессиональным оценщикам.
Зная рыночную стоимость участка, который относится к объектам сельскохозяйственного назначения, Вы можете заключить договор аренды или разделить его между несколькими собственниками.
В каких случаях рекомендуется заказать профессиональную оценку?
Воспользоваться услугой оценкой земельного участка рекомендуется в следующих ситуациях:
Обратите внимание! Вы можете оценить приблизительную стоимость земли СНТ самостоятельно, однако, в данном случае Ваша оценка не будет иметь юридической силы и не может использоваться в качестве весомого доказательства. К тому же, только эксперты могут принять во внимание все факторы и обстоятельства, способные повлиять на стоимость участка, сделать расчёты по определённой формуле, ориентируясь на данные после предварительного личного осмотра объекта.
На данный момент услуги оказывают лицензированные организации, сотрудники в которых обладают экспертными знаниями. Цена оценки земельных участков зависит от сложности объекта и объёма работы.
Факторы, которые влияют на стоимость земельного участка в СНТ
При проведении этой процедуры учитываются следующие нюансы:
Чем больше факторов учтёт независимый оценщик, тем точнее и объективнее будет рассчитанная рыночная стоимость объекта.
Особенности проведения профессиональной оценки
Перед началом расчётов специалист предлагает предварительную консультацию клиенту и определяет дату удобного визита на объект. После этого заключается договор об оказании услуг, в котором прописываются сроки и точная стоимость процедуры.
Начальный этап оценки – предварительный осмотр участка, на основании которого собирается максимально подробная информация. После этого эксперт проводит расчёты рыночной стоимости по определённой формуле с учётом имеющихся факторов.
Заключительный этап сотрудничества – предоставление отчётной документации в письменном или электронном варианте, оформленной в соответствии с установленными правилами.
Чаще всего для проведения процедуры используется так называемая методика сравнения продаж, при которой учитывается фактическое состояние дел на рынке. Если у оценщика нет примеров аналогичных сделок с такими участками, он может принимать во внимание текущее состояние спроса.
Отчёт как заключительный документ при оценке объекта СНТ
В отчёте не должно быть неоднозначной информации, все специальные термины должны быть расшифрованы. Если документация предоставляется заказчику в бумажном виде, она должна быть пронумерована по страницам и прошита.
Где заказать профессиональную оценку участков садового товарищества?
Воспользоваться этой услугой Вы можете в различных фирмах, специалисты которых являются участниками СРО и имеют необходимое образование и лицензии на осуществление этой деятельности.
Перед заключением договора рекомендуется изучить отзывы об оценщиках, положительные рекомендации, уточнить непонятные моменты.
Достоинства профессиональной оценки очевидны:
Таким образом, проведение оценки рыночной стоимости земли, принадлежащей некоммерческому товариществу, – это процедура, с помощью которой Вы узнаете точную рыночную цену. Благодаря этому Вы сможете выгодно реализовать участок или сдать его в аренду, разделить между двумя сторонами при расторжении брака.
Обращение за оценкой стоимости участка СНТ в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!