окно является частью фасада

Является ли окно квартиры с наружной стороны частью фасада жилого дома?

Добрый день. На большие окна своей квартиры с наружной стороны повесил баннер с текстом «Продаю и № телефона», баннер размером меньше чем окна, стены дома не затрагивает. Управляющая компания требует убрать баннер со ссылкой на изменение мною внешнего вида фасада дома. Насколько правомерны эти требования?

В соответствии со статьей 246, статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации — использование общего имущества многоквартирного дома, в том числе и его стены, должно быть возмездным и с согласия собственников жилых помещений жилого многоквартирного дома.

Лицевая/наружная стена здания является фасадом здания в соответствии с толкованием определения «Фасад»:

Фаса́д (фр. façade — передний, лицевая сторона здания) — наружная, лицевая сторона здания.

Формы, пропорции, декор фасада определяются назначением архитектурного сооружения, его конструктивными особенностями, стилистическим решением его архитектурного образа.
Различают главный, боковой, задний фасады, также уличный и дворовый.

«… Фасад здания — наружная сторона здания или сооружения. Различают главный фасад, уличный фасад, дворовый фасад и др. «

Извлечение из документа:
www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=MOB;n=129163;dst=100061» title=«Решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный МО от 18.10.2006 N 03/17 (ред. от 24.11.2010) » Об=»» утверждении=»» Правил=»» по=»» обеспечению=»» санитарного=»» содержания,=»» организации=»» уборки=»» и=»» благоустройства=»» территории=»» города=»» Железнодорожного»»=»»>Решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный МО от 18.10.2006 N 03/17

www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=MOB;n=129163;dst=100061» title=«Решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный МО от 18.10.2006 N 03/17 (ред. от 24.11.2010) » Об=»» утверждении=»» Правил=»» по=»» обеспечению=»» санитарного=»» содержания,=»» организации=»» уборки=»» и=»» благоустройства=»» территории=»» города=»» Железнодорожного»»=»»>«Об утверждении Правил по обеспечению санитарного содержания, организации уборки и благоустройства территории города Железнодорожного»

Таким образом, требования Управляющей компании правомерны.

Благодарю за ответ, но вопрос именно в том, относится ли окно моей квартиры к общему имуществу многоквартирного дома. Про стены понятно, но баннер не затрагивает стены

В соответствии с указанными Вами обстоятельствами поясняю следующее:

Ни Жилищный кодекс РФ, ни Правила N 491 не регламентируют правовой режим окон отдельного помещения, принадлежащего одному собственнику, формулируя только определяющий признак общего имущества многоквартирного дома — его предназначение для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.Как показывает судебная практика, в большинстве случаев суды исходят из того, что оконные проемы отдельного помещения, принадлежащего конкретному собственнику, не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку конструктивно относятся к помещению и не предназначены для содержания и обслуживания иных помещений в доме. Данная позиция находит подтверждение и в судебной практике (смотрите, к примеру, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.10.2009 N 02АП-4692/2009, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 03.03.2014 по делу N А73-13525/2013).

Между тем в судебной практике существует и противоположный подход. В ряде случаев суды приходят к выводу, что окна помещения, не относящегося к общему имуществу, являются частью фасада дома и относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (смотрите постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2009 N А56-53397/2008).

Таким образом, вопрос об отнесении окон помещения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме зависит от конкретных обстоятельств и может быть решен только судом. Если окна будут признаны общим имуществом, для размещения на них какой-либо информации нерекламного характера необходимо получить согласие собственников помещений многоквартирного дома, а также соответствующее разрешение уполномоченного органа местного самоуправления.

Источник

ЖКХ в России

Здравствуйте!
В нашем многоквартирном доме общее фасадное остекление по стояку с лоджиями, каждая лоджия от пола до потолка застеклена, остекление холодное, заменить на теплое его не разрешают, так как это фасад здания и будет изменен внешний вид. Но то, что есть сейчас протекает со стыка с потолком, и в УК говорят, что ремонтировать нужно за свой счет. Так кому же все-таки принадлежит это фасадное остекление?

К сожалению, в нормативно-правовых документах недостаточно четко и конкретно определено, относятся ли оконные заполнения, а также остекление лоджий, к общедомовому имуществу, текущий ремонт которого должно быть выполнено ЖКХ за счет тех денег, что Вы ежемесячно платите «за содержание и текущий ремонт жилища».

С одной стороны, в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв. Пост. Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, с изменениями, внесенными Пост. Правительства РФ от 06 мая 2011 г. N 354), определено:
…2. В состав общего имущества включаются:
… г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);», т.е. здесь не указаны «лоджии».

С другой стороны, в МДК 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда (утв. приказом Госстроя в 2004 г.) указано:

« … Приложение 2
Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья(текущий ремонт)

В «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда»
(утв. Пост. Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) указано:

« …II. ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ
И ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
…Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.
…Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью УСТРАНЕНИЯ НЕИСПРАВНОСТЕЙ (ВОССТАНОВЛЕНИЯ РАБОТОСПОСОБНОСТИ) ЭЛЕМЕНТОВ, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Приложение N 7
ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ, ОТНОСЯЩИХСЯ К ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ

… 2. Стены и фасады
Герметизация стыков, заделка и восстановление АРХИТЕКТУРНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ здания (см. *определения) …
… 5. ОКОННЫЕ и дверные ЗАПОЛНЕНИЯ
СМЕНА И ВОССТАНОВЛЕНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ (приборов) И ЗАПОЛНЕНИЙ.

*ОПРЕДЕЛЕНИЯ из «Справочника строителя»:

Конструктивные и архитектурные ЭЛЕМЕНТЫ ЗДАНИЙ:
… Ограждающие элементы (наружные и внутренние стены, перегородки, перекрытия, дверные и ОКОННЫЕ ЗАПОЛНЕНИЯ) …

ОКОННОЕ ЗАПОЛНЕНИЕ включает четыре основных элемента:
— оконную коробку, скрепленную со стеной;
— оконные переплеты – металлические, деревянные или пластиковые;
— подоконную доску;
— наружный слив, защищающий стену от воды, стекающей с окна).

Выходит, что в соответствии с вышеуказанными МДК 2-04.2004 и «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда» ВОССТАНОВЛЕНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ОКОННЫХ ЗАПОЛНЕНИЙ, относящихся к общедомовому имуществу, должна производиться при текущем ремонте за счет тех денег, которые Вы ежемесячно платите по статье «содержание и ремонт жилья», то есть Вы не должны платить дополнительно за их замену ни копейки!

Попытайтесь добиться у ЖКХ ремонта остекления лоджий по статье «содержание и ремонт жилья».
Вероятность этого, на мой взгляд, достаточно большая, даже если Вам придется дойти до суда!

Для начала в первую очередь отправьте директору домоуправляющей компании (письмом или по эл.почте) ТРЕБОВАНИЕ выполнить текущий ремонт фасадного остекления (оконных заполнений лоджий) за счет средств, уплаченных жителями по статье «содержание и ремонт ждилища». Письмо лучше написать коллективное, или от имени нескольких жителей дома К письму обязательно приложите текст вышеизложенных документов.
Если директор не ответит в установленные сроки или ответит неконкретно, невнятно, не по существу дела, без указания ссылок на соответствующие пункты и статьи нормативно-правовых документов и их наименований, пишите письмо-жалобу в Государственный жилищный надзор (жилищную инспекцию) вашего региона (области, края, республики).
Можете одновременно отправить письма в администрацию города, или сразу губернатору региона.

Источник

Окно является частью фасада

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 августа 2008 г. N 10852/08 Суд удовлетворил требование об обязании общества демонтировать с фасадов ограждающих несущих и ненесущих конструкций, поскольку общество разместило свою конструкцию на фасаде здания, которое является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, без согласования с другими собственниками нежилых помещений

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 августа 2008 г. N 10852/08

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Дедова Д.И. и судей Борисовой Е.Е., Моисеевой Е.М.

рассмотрел в судебном заседании заявление от 28.07.2008 б/н N 017-1822 открытого акционерного общества «Мобильные ТелеСистемы» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Архангельской области от 05.12.2007 по делу N А05-9887/2007, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.04.2008 по тому же делу.

Решением от 05.12.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.02.2008, исковые требования удовлетворены. Суд обязал Общество в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу демонтировать и снять с фасада дома 16 по улице Выучейского указанные конструкции.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.04.2008 указанные судебные акты оставлены без изменения.

В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора общество просит отменить оспариваемые судебные акты, считая, что ими нарушено единообразие в применении и толковании норм материального права. Заявитель полагает, что ТСЖ является ненадлежащим истцом по делу. По мнению заявителя, суды необоснованно применили расширительное толкование статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, закрепляя за ТСЖ право защищать права собственности собственников помещений; не дали оценки доводам общества о том, что между собственниками помещений в доме и ответчиком достигнуто соглашение о порядке пользования общим имуществом дома.

Изучив содержание заявления и оспариваемых судебных актов, суд не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов.

Как установлено судами, общество является собственником нежилого помещения общей площадью 127,9 кв. м. и арендатором нежилых помещений общей площадью 761,4 кв. м. на первом и втором этажах дома 16 по улице Выучейского в городе Архангельске. В указанных помещениях расположен административный офис общества, а также магазин-салон по обслуживанию абонентов и продаже телефонных аппаратов.

На фасаде дома N 16 по улице Выучейского общество установило конструкцию, указанную в исковом заявлении.

Суды, удовлетворяя исковые требования ТСЖ, признали их обоснованными исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются согласно пункту 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с подпунктами «в» и «г» пункта 2 части 1 которых в состав общего имущества многоквартирного дома включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что общество разместило свою конструкцию на фасаде здания, которое является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме без согласования с другими собственниками нежилых помещений.

Суды отклонили довод заявителя о том, что спорная вывеска расположена на металлопластиковом каркасе, являющимся конструктивной частью нежилого помещения, находящегося в собственности физического лица и входящего в состав общей долевой собственности, указав, что часть здания, на котором расположена спорная вывеска, относится к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А05-9887/2007 Арбитражного суда Архангельской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Архангельской области от 05.12.2007, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.04.2008 по тому же делу отказать.

Источник

Протекает Фасадное остекление

В моей квартире фасадное остекление, то есть необычные окна, а именно часть фасада всего дома. Сейчас эта конструкция промезрает и на профилях образуется наледь. Кто, по вашему мнению и почему, должен устранить данную проблему? собственник квартиры или ук?

Согласно Постановления правительства от 13 августа 2006 года N 491 Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме:

2. В состав общего имущества включаются:

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

В соответствии с пунктом 42 Правил, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Таким образом, вы можете направить свои требования об устранении дефектов общедомового имущества управляющей компании

Здравствуйте, есть определенная практика судов, говорящая в пользу того, что «фасадное остекление» может являться общедомовым имуществом и следовательно вы можете потребовать ремонта за счет средств выделенных на текущий ремонт.

п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ,

собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Также соответствии с п. «в» ч. 2 раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491,

в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В силу п. п. 4.2.4.2, 4.2.4.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170,

при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.

в пользу этой позиции говорит например,

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.12.2017 N 33-26302/2017 по делу N 2-4796/2017

Там спор был немного иной, но в данном судебном акте остекление фасада отнесено к общему имуществу дома, владелец квартиры сделал определенное изменение, но суд разъяснил, что на это нужно разрешение всех собственников МКД.

Источник

Окна в законе

Содержание

Кому принадлежат в доме окна и кто за них отвечает?

В постановлении Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 есть фраза, определяющая юридический статус окон:

В состав общего имущества включаются:

г) ограждающие не несущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие не несущие конструкции).»

То есть, окна в квартирах в состав общего имущества дома не включаются.

Иллюстрация: Постановление Правительства Mосквы от 10 декабря 2008 г. N 1112-ПП

В цены за содержание и ремонт жилых помещений не включены расходы по ремонту жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования:

— наниматели жилых помещений обязаны за свой счет производить текущий ремонт жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования;

— собственники жилых помещений обязаны за счет собственных средств производить текущий и капитальный ремонт жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования».

Может быть, окна относятся к внутриквартирному инженерному оборудованию?

Согласно внутренним строительным нормам ВСН 61-89:

Как видите, окон в этом списке нет. Они могли бы относиться к «другим видам внутреннего благоустройства», если бы не были «ограждающей не несущей конструкцией», упомянутой выше в постановлении Правительства РФ № 491.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ «собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества». А окно ему принадлежит? Он может при выезде забрать купленные или приватизированные окна с собой? То-то и оно! Значит, он обязан за счёт собственных средств производить капитальный (то есть, замену) и текущий ремонт окон, которые: не являются общедомовым имуществом, не являются его собственностью, а являются загадочным, то ли внутриквартирным инженерным оборудованием, то ли ограждающей не несущей конструкцией, на которую у него, зачастую, нет никаких документов.

Раз такое дело, придётся разбираться, что такое текущий ремонт

Постановление Правительства РФ № 215 от 21.05.2005г. п.4е:

«К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).»

Даже неспециалисту понятно, что речь тут идет о старых «советских» окнах, а пластиковые окна, по мнению составителей документа, отличаются только цветом.

Госстроя уже нет, но это постановление действует. Как мы теперь понимаем, замышлялось это для всех окон в доме, но теперь относится только к окнам и балконным дверям на лестничных клетках. И все запреты тоже относятся только к ним.

Придётся производить текущий ремонт окон самим, как это прописано в ВСН 53-86 в таблице под названием: «Оконные блоки деревянные»

При текущем ремонте, вообще-то, рекомендовано произвести следующие работы.

1. Смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных витражных или витринных заполнений (деревянных, металлических и др.).

2. Постановка доводчиков, пружин, упоров и пр.

3. Смена оконных и дверных приборов.

4. Замена разбитых стекол, стеклоблоков.

Интересно, когда и где это производилось?

Дополнительно за свой счёт (приложение 8):

«Окраска оконных переплетов и балконных полотен, (внешней и внутренней сторон), замена оконных, дверных и печных приборов, вставка стекол».

Источник