сдаю квартиру плачу налоги
Как узаконить доходы от сдачи квартиры?
Муж сдает нашу вторую квартиру с начала 2020 года. Деньги от арендаторов получает на личную карту. Он не зарегистрирован как самозанятый или ИП, то есть не платит налог с дохода. Мы оба понимаем, что ситуация рискованная.
Можно ли стать самозанятым сейчас, указать ранее полученный доход и заплатить с него налог? Будут ли штрафы? Как вообще выйти из этой ситуации максимально безболезненно?
Не переживайте, пока ничего страшного не случилось. Можно оформить статус самозанятого или зарегистрироваться в качестве ИП сейчас, а за предыдущий период просто заплатить НДФЛ. Расскажу подробнее.
Кто платит налог с доходов от сдачи жилья
Если вы сдаете квартиру в аренду, то обязаны платить НДФЛ с дохода, который получаете. Срок действия договора найма (аренды) при этом значения не имеет — хоть три дня, хоть год.
Чтобы платить налог с доходов от сдачи жилья, необязательно быть предпринимателем или самозанятым. Сдавать квартиру вы можете просто как физическое лицо. В Т—Ж уже была отдельная статья с расчетами, как выгоднее всего сдавать квартиру легально.
Расскажу кратко про основные режимы.
Самозанятые платят 4% с дохода, если сдают квартиру физлицу, и 6%, если получают доход от юридического лица или предпринимателя. То есть с тех же 240 000 Р на этом режиме вы будете отдавать государству 9600 Р или 14 400 Р соответственно. Но на самом деле за счет вычетов суммы будут еще меньше.
Индивидуальные предприниматели платят в зависимости от выбранной системы налогообложения. Общую систему налогообложения я рассматривать не буду: она самая невыгодная для сдачи квартиры. Остаются две: УСН, то есть упрощенка, и ПСН — патентная.
Еще есть дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 Р с начала года. В этом случае придется уплатить еще 1% от суммы дохода свыше 300 000 Р за год. Этот взнос платят в следующем году.
Если работать на УСН, можно уменьшить налог на сумму отчислений, причем даже до 100%. Это возможно, когда нет сотрудников и человек платит только за себя.
Как сдать квартиру в Москве
1. Что нужно сделать в первую очередь?
Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:
Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.
2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?
В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.
Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:
Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).
3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.
Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.
Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:
Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).
Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.
4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?
Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:
Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).
Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.
5. Как заключить договор найма (аренды)?
Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).
Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.
Рекомендуем вам указать:
6. Как заключить договор поднайма?
Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.
Какой налог придется заплатить при сдаче квартиры в аренду
Налоги при сдаче квартиры в аренду зависят от статуса собственника:
Кто вправе сдавать недвижимость в аренду
Сдавать недвижимость в аренду вправе любое лицо, как физическое, так и юридическое. И любое лицо, сдающее недвижимость в аренду и получающее с этой деятельности доход в виде арендных платежей, обязано платить налоги.
В России чрезвычайно распространена практика сдачи в аренду жилых помещений физическими лицами, при этом на этом рынке существует большая проблема контроля налогообложения — большинство арендодателей предпочитают действовать неофициально, сдавая квартиры и жилые дома без договоров и не уплачивая никаких налогов. Такое поведение не является правильным и допустимым: если у лица имеется выручка, с нее необходимо уплачивать налог.
Сдавать в аренду недвижимость вправе любые физические лица:
При этом для каждой из указанных групп имеются отдельные правила и особенности налогообложения.
Какие налоги платит владелец недвижимости с арендной платы
То, какие налоги при сдаче квартиры в аренду в 2021 году предстоит уплатить ее владельцу, зависит от его статуса. Статус владелец выбирает сам: намерен он сдавать квартиру как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель — решать исключительно ему. При выборе статуса важно внимательно посчитать, какой из вариантов налогообложения наиболее выгоден в конкретной ситуации. Зависит это от:
Если физлицо
Если гражданин сдает квартиру как простое физическое лицо, он обязан платить подоходный налог с полученных арендных платежей. Ставка НДФЛ для резидентов РФ — 13% в месяц, для нерезидентов — 30%. Платить ежемесячно не придется: по окончании календарного года, до 30 апреля следующего года, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, в которой посчитать выручку и налог за весь год, а затем уплатить НДФЛ за весь истекший год.
Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как исчислить и уплатить НДФЛ с доходов от сдачи имущества в аренду. Используйте эти инструкции бесплатно.
Доходом считаются не только непосредственно арендные платежи, но и платежи за коммунальные услуги, если их оплачивают квартиросъемщики, кроме платежей, уплачиваемых по счетчикам.
Например, владелец сдает квартиру, ежемесячный арендный платеж — 20 000 рублей. При этом жильцы платят по счетчикам 2000 рублей в месяц за свет и воду, и еще 3000 — остальные коммунальные платежи, начисляемые без счетчиков, в том числе плата за обслуживание общедомового имущества.
В этой ситуации налогооблагаемым месячным доходом арендодателя является сумма в 23 000 рублей — арендный платеж и коммуналка без счетчиков. 2000 коммуналки по счетчикам не облагается НДФЛ. Годовая выручка составит: 23 000 × 12 = 276 000 рублей. Годовой налог: 276 000 × 0,13 = 35 880 рублей.
Если ИП
Для индивидуального предпринимателя налог с аренды недвижимости зависит от выбранной системы налогообложения. Разумных вариантов два:
В обоих случаях придется платить страховые взносы, в 2021 году их размер составляет:
Если годовой заработок превышает 300 000 рублей, в Пенсионный фонд дополнительно перечисляется 1% с суммы, превышающей этот порог.
ИП на УСН вправе выбрать один из двух вариантов уплаты налога:
Второй вариант имеет смысл выбирать, если предприниматель регулярно вкладывается в квартиру и его расходы составляют 60% или более от суммы дохода. Это крайне редкая ситуация, как правило, арендодатели если и вкладываются в квартиру, например, делают там периодический клининг или ремонты, эти затраты значительно меньше доходов.
Разумнее выбирать ставку 6% и платить ее со всего дохода без учета расходов.
ИП на патенте уплачивают страховые платежи и стоимость патента.
Стоимость патента рассчитывается как 6% от предполагаемого дохода в данной сфере деятельности в данном регионе. То есть рассчитывается не из реального дохода предпринимателя, а от предполагаемого дохода, который в конкретном регионе получают предприниматели, занимающиеся аналогичной деятельностью.
Таким образом, стоимость патента зависит:
Стоимость патента не зависит от размера арендных платежей, который назначит арендодатель. Для расчета стоимости патента на сайте ФНС создан удобный сервис.
Рассчитаем, сколько стоит патент для сдачи квартиры площадью 50 квадратных метров в Санкт-Петербурге в период с 07 октября по 31 декабря 2021 года.
Если самозанятый
Для самозанятых то, какой налог при сдаче квартиры в аренду им предстоит заплатить, зависит от того, кто выступает в качестве арендатора:
Получив очередной платеж, самозанятый регистрирует его поступление через приложение «Мой налог», там же формируется чек, который он направляет арендатору. Приложение автоматически считает сумму платежа, по истечении календарного месяца налог необходимо уплатить.
От страховых взносов самозанятые освобождены.
Ответственность за неуплату налогов
Как сдавать квартиру в аренду легально
Чтобы защититься от недобросовестных квартиросъемщиков, многие владельцы квартир решают сдавать свои квартиры легально. Ведь если жилье сдается официально, арендатор по закону несет ответственность за вред имуществу или неуплату.
Кроме того, тем, кто сдает жилье неофициально, грозят штрафные санкции от государства. Поэтому проще и безопаснее платить налоги. Как это делать правильно и с выгодой для себя, расскажу в следующем материале.
Если у вас не зарегистрировано ИП, налог за сдачу квартиры составит 13%, индивидуальный предприниматель с патентом на сдачу жилья заплатит государству 6% от дохода. Если же вы ведете деятельность как самозанятый, то налоговая ставка будет равна 4%. Предлагаю рассмотреть каждый из вариантов подробнее.
Как платить налог: инструкция для физлиц
Я подготовила удобную пошаговую инструкцию, помогающую оплачивать официально налоги со сдачи жилья:
Важно! Если вы проживаете в России более 183 дней в году, то налог на НДФЛ составит 13%, а вот если вы пребываете на территории страны менее 183 дней в году, то вам придется платить по ставке 30%.
Сдача квартиры, если вы купили патент
Давайте разберемся, насколько выгоден патент при уплате налогов. Патентной системой налогообложения могут воспользоваться только владельцы ИП. Если вы приобрели патент, налог с доходов за сдачу имущества платить не нужно.
Стоимость патента равна 6% от суммы потенциально возможного к получению дохода, размер которого устанавливается законом за год. Приобрести патент можно на разный срок: от одного месяца до года. Выгода в том, что здесь можно сэкономить благодаря более низкой процентной ставке, чем НДФЛ.
Сдача жилья в аренду, если вы самозанятый
Арендодатель, имеющий статус самозанятого, будет платить 4% от дохода, если сдает жилье физлицу, и 6% — если квартиру снимает компания. Если ваш доход не превышает 200 000 рублей в месяц, вы можете воспользоваться данной опцией. Страховые взносы платить не нужно.
Если вы работаете по найму или имеете ИП, это не препятствие для того, чтобы стать самозанятым. Чтобы встать на учет, скачайте приложение Мой налог, там вы будете регистрировать платежи.
Важно! В случае, если вы уже успели заключить договор найма, и только после этого задумались о статусе самозанятого, такой договор перезаключать не нужно.
Таким образом, вы можете выбрать тот вариант оплаты, который считаете для себя наиболее выгодным и удобным. Официальный договор защитит вас от издержек, связанных с порчей имущества или просрочкой оплаты, и тем самым дисциплинирует жильцов, избавит от претензий со стороны соседей, даст возможность застраховать квартиру при желании, а также перечислять оплату безналом. Кроме того, наниматель сможет иметь регистрацию по месту пребывания.
Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории
Какие налоги есть при сдаче квартиры
Если решили сдавать ее легально
Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.
Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.
Законодательная основа
Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.
В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.
С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:
Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.
Преимущества легального оформления сдачи квартиры
Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.
В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:
Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать
Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:
Мы разобрали этот закон в отдельной статье
Как оформить сдачу жилья в аренду
Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:
Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.
Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.
Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.
Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.
Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.
Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.
Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.
Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.
Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.
Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.
Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.
Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.
Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.
В расписке обязательно указать:
Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.
В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.
Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019 PDF, 93 КБ