сдавать дачу посуточно бизнес
Как заработать на аренде загородного дома
Правило умножения
В нужное время
Высокий спрос на дачи до сих пор держится за счет закрытых границ. Период поиска «отпускных» вариантов уже начался, и как минимум на майские праздники загородные дома станут для многих альтернативой дальней поездке. С другой стороны, в отличие от прошлого года открыт российский юг.
Раньше подавляющее большинство арендаторов искали относительно новые дома со всеми удобствами в 50-километровой зоне от крупных городов. Сегодня своего клиента может найти даже бревенчатый деревенский дом. Элитные дома раньше преимущественно сдавались посуточно на новогодние и майские праздники, сейчас набирает обороты аренда на целый сезон, отмечает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
Плюсы на стол
При сдаче дома в аренду важно преподнести его в выгодном свете. Есть естественные плюсы объекта, к примеру, хорошее расположение. Если решаете, что отремонтировать, сделайте выбор в пользу коммуникаций. Хорошая работа сантехники, бесперебойная горячая вода и свет помогут найти постоянных клиентов. Не последнюю роль играет наличие интернета.
Загородная недвижимость часто отпугивает арендатора своим потертым видом. Самое время вооружиться кисточкой, валиком и покрасить все, что требует обновления. Освежить интерьер без ремонта позволяет текстиль. Даже самые бюджетные занавески, покрывала, скатерти и тонкие матрасы способны заставить помещение выглядеть дороже.
Хорошим вложением будет покупка самой бюджетной посуды. Кружки с щербинками лучше отправить в ведро, если планируете сдавать дом за хорошую цену.
Оборудуйте удобные места для отдыха на свежем воздухе. Это могут быть столик с парой стульев среди деревьев, гамак, зона барбекю с пнями-сиденьями и самым простым мангалом. Подайте идею: здесь можно пить кофе утром, здесь вздремнуть в жаркий полдень, а эта зона для вечерних посиделок у огня (не забудьте расположить ее подальше от построек).
Степень участия
Как зарабатывать 80000 рублей ежемесячно, сдавая в аренду для отдыха старую бабушкину дачу
С чего все начиналось
Здравствуйте, меня зовут Виктория, я живу во Владивостоке. Я расскажу вам, как в 24 года мне удалось начать зарабатывать по 80-100 тысяч рублей ежемесячно, уделяя этому минимум времени.
Бабушкина дача
У моей бабушки была дача недалеко от города в дачном кооперативе. Она представляла собой небольшой двухэтажный кирпичный домик – 70 квадратных метров, и участок в 300 квадратов, занятый огородом. Небольшая банька. Дача располагалась под сопкой на самом отшибе кооператива. Ближайшие соседи – на расстоянии в несколько километров.
Там было электричество, печное отопление, вода из скважины и туалет на улице. Бабушка жила на даче с апреля по октябрь каждый год. Но в 2014 году у нее возникли серьезные проблемы со здоровьем, по причине которых она больше не могла заниматься огородом и домом. Дом нужно отапливать, да еще и воду надо качать. К тому же, бабушка нуждалась в постоянном уходе, поэтому она стала жить круглый год в городе и выезжать на дачу только под присмотром моим и моих родителей.
Хотели дачу продать
Первый год мы с родителями периодически ездили на дачу собирать урожай – яблоки, абрикосы, малину, вишню – то, что не нужно было садить, полоть и копать. Большая часть участка заросла травой и превратилась в сплошное поле. Мы решили выставить дачу на продажу, так как заниматься ей нам было совершено некогда.
Поставили цену в 800 тысяч рублей, в течение года снизили до 500 000. Для нашего региона это очень дёшево, не смотря на это покупатель так и не нашелся. Видимо, потому что в наше время дачами уже никто не хочет заниматься, а под постоянное проживание дача не подходила по документам, да и по удобствам.
Встреча Нового года подарила идею бизнеса
В декабре 2015 года мы с компанией искали место, где отмечать Новый год, обзвонили все базы отдыха и домики, но так и не нашли подходящий вариант. Все адекватные по цене и условиям дома были забронированы за несколько месяцев, а те, что оставались, стоили около 40 тысяч рублей за сутки на компанию из 10 человек с арендой минимум два дня. Итого: 80 тысяч рублей только за жилплощадь для встречи нового года.
Этот вариант нам был не по карману, и я случайно вспомнила про бабушкину дачу, предложила друзьям привести ее в порядок и встречать Новый год там. Все были за! Ведь это бесплатно, нужно было только предварительно приехать, навести уборку в доме, купить дрова, расчистить снег и взять с собой посуду, постельное белье и пару надувных матрасов.
Новогодняя елка в лесу.
Мы чудесно встретили Новый год! Свежий воздух, шашлыки, баня, лес, тишина! Друзья остались в восторге и в шутку сказали, что там так хорошо, что они бы тут свадьбу отметили с удовольствием. В тот момент мне и пришла в голову бизнес-идея – сдавать дачу для проведения мероприятий.
Анализ идеи и принятие решения
Что было в наличии? Дом, который не особо жалко, если где-то что-то сломают или разобьют, так как интерьер очень простой, а мебель старая, привезённая на дачу после ремонта в квартире. Большая территория, на которой можно построить много чего для удобства отдыхающих – беседки, волейбольную площадку, бассейн – что угодно! Наличие бани. Есть электричество и вода. Соседи далеко, поэтому шумные компании и музыка никому не помешают. От города ехать недалеко – около 30-40 минут.
В нашем городе очень большой спрос на дома/коттеджи/беседки и прочие варианты для отдыха. Причем спрос есть всегда, круглый год – новогодние каникулы, майские праздники, дни рождения, свадьбы, корпоративы. А спрос, как известно, рождает предложение. Выбор домов тоже очень большой. Но, как правило, цены очень высокие.
Я решила брать не качеством, а количеством. Мне терять было нечего, и если другие собственники писали в объявлениях аренды – не для шумных компаний/залог 10 тысяч/ количество людей ограничено, за каждого дополнительного доплата и так далее, то у меня было все просто: сутки в будний день – 5000 рублей, в выходные и праздники – 8000. Цена была ниже чем у конкурентов с похожим предложением на 2-3 тысячи в сутки.
Что потребовалось для обустройства дома и участка
Подготовку к сдаче я начала с облагораживания территории. Была зима, снег расчистили, на бывших грядках картошки соорудили беседку, отец сделал своими руками теплую, застекленную, на 10-15 человек. Материалы обошлись в 20 тысяч рублей. Внутри стола – встроенный мангал, благодаря которому в ней не слишком холодно даже зимой.
Затем облагородили туалет, он остался дачного типа, так как капитальный там сделать невозможно, но он стал вполне приятный. И представляет собой помещение где-то три на три метра, в нем находятся раковина с умывальником и кабинка биотуалета. Стоимость туалетной комнаты обошлась в 42 тысячи рублей: 18 тысяч стоит сам биотуалет и 24 тысячи потратили на строительство комнаты и обустройство умывальника.
Дальше мы занялись самим домом. Так как предполагалось его сдавать большим компаниям, то нужно было предоставить много спальных мест. Мы сделали небольшой ремонт на чердаке под крышей и получился ещё один этаж. Это обошлось нам всего в 5 тысяч – наклеили дешёвые обои и положили линолеум.
Далее купили мебель: 4 двухъярусные кровати, два кресла, 8 стульев, два стола. Покупали через сайты объявлений всё бывшее в употреблении. Поэтому вся мебель обошлась нам всего-то в 28 тысяч. На домашнюю утварь ушло еще пять тысяч – это посуда, полотенца, постельное белье, пледы, салфетки.
Я поспрашивала у всех знакомых, нет ли у них чего-то ненужного, от чего они хотели бы избавиться. Так я совершенно бесплатно получила кастрюли, подушки, ковры, шторы, светильники, картины и многое другое. Таким образом, мы создали очень уютный загородный домик, с простеньким ремонтом, но со всем необходимым для отдыха.
Вот так выглядит домик сейчас.
Поиск клиентов
Дом был готов к сдаче, оставалось найти потенциальных гостей. Я дала объявления на местные сайты, в популярные городские паблики в Инстаграм, разместила информацию у себя в социальных сетях. Создала отдельную страницу в Инстаграм, где добавила фото и видео дачи, регулярно обновляла информацию, отвечала на вопросы в комментариях, а также заказывала официальную рекламу в Инстаграм, чтобы мою страницу увидело большее количество людей.
Договорилась о рекламе с одной блогершей из нашего города, которая известна тусовочной жизнью. Реклама была по бартеру – я даю ей сдаю дачу на выходные бесплатно для ее большой компании, а она все выходные выкладывает оттуда фото, снимает прямые эфиры и говорит, как там здорово. Это был, пожалуй, самый эффективный вид рекламы, мои Direct и WhatsApp разрывались, клиенты бронировали дачу на два месяца вперёд.
Дальнейшее развитие бизнеса
Дача продолжает успешно сдаваться и приносить деньги, есть постоянные гости, которые приезжают к нам на праздники и выходные.
Цены и количество гостей
Цену мы не поднимаем, так как считаем низкую цену главным преимуществом перед конкурентами. Сдаём компаниям из 10-15 человек. Стоимость: будни – 5 тысяч рублей, выходные – 8. Это выгодно и для гостей и для нас.
Количество резервов зависит от времени сезона и дат. Новогодние праздники всегда забронированы с 30 декабря и по 10 января. На майские праздники тоже. Летом и в сентябре обычно заняты все выходные месяца и по несколько будних дней. Наименее прибыльные месяцы – ноябрь, декабрь, февраль, март.
Доходы и расходы
Если сложить прибыль со всех месяцев и поделить на 12, получается средняя выручка за месяц – 100 тысяч рублей. Затраты в месяц (салфетки, туалетная бумага, чистящие средства, электроэнергия и т.д.) – около трёх тысяч рублей.
Сначала этот способ заработка сложно было назвать пассивным доходом, так как каждый раз мне или моим родителям нужно было ехать заселять гостей, проводить уборку, стирать постельное белье, чистить биотуалет и территорию. Но когда прибыль стала достигать 100 тысяч, мы решили нанять помощника по хозяйству.
В одной из дач недалеко от нашей круглогодично живёт семья узбеков, мы предложили им за 15 тысяч рублей в месяц встречать и провожать гостей, заниматься уборкой. Для них это хороший способ заработать, вдвоем они тратят не более двух часов на все за день, а заезды бывают далеко не каждый день. А для меня это возможность получать деньги удаленно.
Таким образом, чистая прибыль сейчас составляет около 80 тысяч рублей в месяц.
Теперь я занимаюсь бронированием дома онлайн, мне пишут, звонят, переводят деньги, я отвечаю на вопросы, скидываю фото и видео, время от времени даю рекламу. Мои помощники на месте уже выдают гостям бланки договоров аренды. Периодически я приезжаю на дачу, чтобы проверить, что с ней все в порядке, иногда пару раз в месяц, а иногда и раз в три месяца.
Несколько советов и планы на будущее
Обратите внимание на местоположение объекта, на наличие соседей рядом, на дорогу, ведущую к дому и удаленность от города. Изучите цены на аренду аналогичного жилья в вашем городе и рассчитайте, через сколько у вас окупится это приобретение и насколько это выгодно.
И учтите, что если вы не сможете своими силами сооружать постройки, беседку, например, или ремонтировать поломки, электрику, печь ( у меня этим занимается отец) то вам придется каждый раз нанимать специалиста, а это дополнительные расходы.
Какой будет наша горка, пока не знаю.
Что касается моих планов на будущее – мы планируем улучшить условия, частично заменить мебель, сделать небольшую детскую площадку, на лето устанавливать каркасный бассейн, а на зиму заливать горку для тюбингов. Это требует немалых вложений, и по окончании строительства цена на аренду будет увеличена на две тысячи рублей в сутки.
9 мошеннических схем при аренде дач. Как их избежать
С приходом тепла спрос на аренду дач и загородных домов традиционно растет, но одновременно активизируются и мошенники. Сегодня арендатор полностью не застрахован от ловушки даже при сотрудничестве с риелторами, не говоря уже об онлайн-объявлениях.
Юристы рассказали, какие сегодня существуют мошеннические схемы на загородном рынке аренды и как обезопасить себя при аренде загородного жилья.
Схема № 1. Субаренда
Одной из распространенных мошеннических схем является субаренда, когда мошенники сдают уже арендованный дом без ведома собственника. Обычно запрет на передачу загородного дома указывается прямо в договоре, в других случаях пересдача по договору возможна, но только с согласия собственника.
«В жизни происходит следующее: арендатор-мошенник игнорирует положение в договоре о запрете передачи имущества в субаренду, а в другом случае передает имущество без разрешения на субаренду со стороны собственника. Другой вариант обмана — когда дача передается в субаренду с согласия собственника. Однако арендатор-аферист злоупотребляет предоставленным ему правом и заключает субаренду на больший срок, чем основной договор аренды», — рассказал адвокат АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.
Схема № 2. Сговор с недобросовестным риелтором
Еще одна популярная афера на загородном рынке аренды — сговор хозяина и недобросовестного риелтора. «Схема состоит в следующем: человек арендует дачный дом с помощью риелтора и вносит арендную плату и задаток. Через несколько дней хозяин вдруг настаивает на том, что жилье необходимо ему самому, и просит арендатора освободить дом. При этом нанимателю возвращается только часть денежных средств, оставшаяся сумма делится между владельцем дачи и риелтором-мошенником», — объяснил Игнатьев.
Схема № 3. Фейковые риелторы
Фейковые риелторы — еще одна схема обмана нанимателей дач. «Мошенники втираются в доверие к арендатору, представляясь работниками крупнейших риелторских агентств. Они обещают подобрать наилучшие предложения по выгодным ценам, тем самым вынуждая человека подписать договор и внести предоплату. После получения денег аферисты либо предоставляют список адресов, по которым дачи не сдаются вообще, или же условия кардинально разнятся с обещанными. Судебные разбирательства результатов не дадут, так как информационные услуги (а именно такие услуги прописаны в договоре) оказаны и факт обмана доказать практически невозможно», — рассказала адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»)
Схема № 4. Замена адреса
Еще одна схема по обману арендаторов — замена адреса. «Фейковый риелтор приводит арендатора к дачному участку, тот знакомится, соглашается на аренду, подписывает договор, вносит предоплату и остается ни с чем. Получив документы на руки, выясняется, что в договоре указан другой адрес. Причем по новому адресу дача либо не сдается, либо представляет собой непригодное для проживания место», — рассказала Сулим. По ее словам, в этой ситуации очень сложно доказать факт мошенничества, так как арендатор сам подписал документ.
Схема № 5. Несколько собственников
Другой вид мошенничества — злоупотребление доверием. «К примеру, просматривая дачный дом и документы на него, вы обнаруживаете, что у него несколько собственников, но непосредственно диалог ведет только один из них и в ходе разговора уверяет, что другие собственники не возражают против аренды их имущества. Однако никаких подтверждающих документов он предоставить не может, просит поверить ему на слово. Спустя некоторое время с добросовестными арендаторами связывается второй собственник дачи, требующий под угрозой обращения в правоохранительные органы освободить его дом и заплатить ему на месте кругленькую сумму денег, включая «моральный вред» из-за сложившейся неприятной для него ситуации», — уточнил юрист Антон Пономарев.
Схема № 6. Дистанционные аферисты
Еще один способ обмана в сфере аренды дачных домов и участков — дистанционное мошенничество, без непосредственного контакта с жертвой (преимущественно через интернет и телефонную связь).
«При реализации данного способа мошенник размещает в интернете фейковое объявление об аренде дачного дома, как правило, по цене значительно ниже рыночной и с очень привлекательными фотографиями объекта недвижимости. При этом желающим увидеть объект своими глазами предлагается внести предоплату под видом платной услуги (показ объекта) либо просто для подтверждения своего реального намерения арендовать данный дом. После перевода денежных средств объявление сразу же снимается с публикации, а номер телефона «арендодателя» становится недоступным», — пояснил Пономарев.
Схема № 7. Поддельные документы
Аферисты нередко используют и поддельные документы на право собственности. «Наиболее часто злоумышленники арендуют недвижимость посуточно, а сами при помощи поддельных документов сдают ее кому-либо на длительный срок. Затем они исчезают вместе с внесенными деньгами за длительную аренду. За день мошенники могут провести не одну такую сделку», — рассказала адвокат Виктория Данильченко.
Схема № 8. Ссылка на оплату
Другой обманной схемой является воровство с карт потенциальных арендаторов дач. Такой способ используют более продвинутые мошенники, уточнила Данильченко.
«Для начала аферисты очень красочно, в том числе при помощи видео- и фотоматериалов, описывают сдаваемое жилище, а затем присылают ссылку на оплату, переход по которой означает списание не только суммы аренды жилья, но и всего остатка на карте», — резюмировала эксперт.
Схема № 9. Другой и дорогой
Есть еще один метод манипуляций с арендаторами загородной недвижимости. Его сложно назвать мошенничеством, это, скорее, хитрость, которая позволяет вынудить арендаторов снять дом по более высокой стоимости. «В таких случаях размещенный в объявлении дом оказывается недоступен для аренды по ряду причин (предыдущий арендатор продлил аренду, что-то случилось с коммуникациями и т. д.). Но тут «по чистой случайности» появляется другой вариант. Он может быть лучше или хуже первоначального, но чаще всего дороже. Безусловно, выбор за арендатором, но, проделав путь для осмотра первого дома, оценив потраченное время для его поиска, очень многие соглашаются на такой вариант. На это и расчет арендодателя», — подчеркнула Виктория Данильченко.
Как обезопасить себя
Составьте соглашение
Все отношения между собственником недвижимости и будущим арендатором следует закрепить письменно. «Обязательно нужно привести описание имущества и реквизитов правоустанавливающих документов. В договоре указывается величина арендной платы, процедура компенсации затрат на ремонт и коммунальных услуг. Обязательно нужно прописать условия, при которых арендатор может быть выселен из дома досрочно», — пояснил Игнатьев.
Оговорите состав имущества
Следует составить опись мебели и бытовой техники, а также других вещей, если они есть в доме, рекомендовал юрист из компании «БОН Инвестиции». По его словам, эту опись следует сверить на момент прекращения договора. Так арендатор обезопасит себя от одной из разновидностей мошенничества.
Получите выписку из Росреестра
Рекомендуется пользоваться сервисом Росреестра «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн» и бесплатно получать общедоступные сведения о характеристиках объекта недвижимости, о наличии зарегистрированных прав и ограничений. Это следует сделать перед встречей с потенциальным арендодателем и просмотром объекта, поскольку, как показывает практика, недобросовестные лица зачастую не стремятся создавать «прозрачные» объявления об аренде, пытаются «сдать» несуществующие дома и дачи», — пояснил Пономарев.
Не доверяйте копиям
Изучите объявление
Нужно очень внимательно изучить, насколько объявление соответствует реальности, и проверить расположение объекта, рекомендовала Жукова. По ее словам, в противном случае может получиться ситуация, когда «лес рядом» или «озеро в шаговой доступности» на самом деле оказываются в 10 км. Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо также обращать внимание на номер телефона, указанный в объявлении. Зачастую номер телефона относится к другому субъекту России, и значит, перед вами, скорее всего, аферист, отметила эксперт.
Откажитесь от предоплаты
Не оплачивайте никаких услуг заранее, нельзя вносить авансы или средства за информацию об объекте, подчеркнула адвокат Ольга Сулим. «Передача средств должна происходить по факту заселения. Если перед осмотром дачи риелтор предлагает заехать в офис — сразу отказывайтесь. Представители реального агентства всегда лично встретятся с клиентом и продемонстрируют объект, а также оригиналы документов», — объяснила Сулим.
Бизнес на первом этаже: как заработать на арендном бизнесе в 2021 году
Один из популярных у частных инвесторов способов заработка — сдача в аренду специально купленных квартир. Но в последнее время ставки аренды жилья в Москве не успевают за темпами роста цен на квартиры. Эксперты все чаще говорят, что покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее покупки жилья — ставки аренды выше, а срок окупаемости вложений короче.
Как быть инвесторам в 2021 году? Эксперты рассказали, в чем особенности вложений в нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов, сколько стоят такие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать.
Сколько стоят помещения на первых этажах
Цены на нежилые помещения на первых этажах под размещение различного арендного бизнеса зависят от класса проекта, расположения, ликвидности помещения, метража и их возможного функционала. По оценке консалтинговой компании RRG, в Москве они начинаются от 200 тыс. руб. за 1 кв. м и могут превышать 500 тыс. руб. за «квадрат». Большие помещения будут стоить дешевле. Например, аренда площадей под фитнес-центр, частный детский сад или другое дошкольное образовательное учреждение (ДОУ) обойдется от 100 тыс. до 160 тыс. руб. за 1 кв. м. Кроме того, стоимость нежилых помещений очень сильно зависит от самого ЖК и его местонахождения, цены могут начинаться от 90 тыс. руб. за 1 кв. м в отдаленных спальных районах столицы, говорит генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
В отличие от квартир, цены на нежилые помещения почти не изменились за год, то есть они растут только по мере заселения конкретного комплекса: чем больше людей там живет и чем меньше в ЖК свободных помещений, тем выше цены на оставшиеся, пояснил Антон Белых.
Ставки аренды и доходность арендного бизнеса в новостройках
В помещениях торгового назначения арендные ставки выше, но и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, подсчитали аналитики. Но общей цифры для стрит-ретейла нет — каждое помещение уникально.
Несмотря на более высокую доходность помещений на первом этаже, это более сложный продукт, чем квартиры. Успех работы таких помещений на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда неудачность даже одного из этих показателей делает покупку помещения невыгодной, поэтому покупателю стоит заранее все просчитать. Доход арендодателя зависит от ставки аренды, а не от вида бизнеса, размещенного на площадке, а размер ставки зависит от договоренностей сторон и работы консультанта, говорит Антон Белых.
Средние значения ставок аренды таких помещений сложно рассчитать, утверждают эксперты. Но в целом если говорить о новых жилых комплексах в столице, то, по оценке RRG, ставки варьируются в диапазоне от 25 тыс. до 60 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Исключения составляют помещения в непосредственной близости от метро, для которых арендные ставки работают по законам классического стрит-ретейла и могут доходить до 100 тыс. руб. в год, и условно торговые помещения, которые, скорее, функционально ближе к офисным, где ставка аренды варьируется от 12 тыс. до 25 тыс. руб. за «квадрат» в год, пояснили аналитики компании RRG.
Наименьшие ставки аренды в столичных домах, которые расположены «в чистом поле» и реновационных пятиэтажках вдали от людских потоков, самые высокие — в ЖК около метро и в густонаселенных комплексах, отмечает Антон Белых. В среднем, по оценкам DNA Realty, речь идет о 1,5–3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Для сравнения: в ЖК «Новокосино-2» помещения сдаются по 0,8–1,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а в ЖК ONLY — уже от 3,7 тыс. до 4,3 тыс. руб. за 1 кв. м. «Чем меньше площадь помещения, тем выше ставка — если в ЖК почти все помещения в среднем по 70–100 кв. м, то наиболее дорогим будет помещение 30–40 кв. м. Разница в цене за 1 кв. м может достигать 30%, так как такие помещения наиболее ликвидные и востребованные более широким числом арендаторов», — поясняет эксперт.
Наиболее востребованы сейчас помещения под алкомаркеты, аптеки, пекарни, продуктовые магазины или мини-маркеты, салоны красоты, маникюрные студии и барбершопы, говорит Антон Белых. По его словам, эти арендаторы всегда наиболее стабильные, платят самые высокие ставки аренды и арендуют площади на длительный срок, крайне редко съезжая, так как их бизнес востребован среди жителей ЖК.
«Часто на старте заселения помещения активно арендуют магазин стройматериалов и мебели. Но, как правило, через два года после заселения спрос на их товары падает — и они уходят, заработав и собрав все сливки с комплекса. Так что сдавать площади таким арендаторам можно, лишь понимая, что, скорее всего, через пару лет вам придется искать им замену, зато им можно накинуть надбавку к ставке за риск», — отмечает Антон Белых.
Читайте также
Кто покупает первые этажи для бизнеса
В основном покупатели площадей на первых этажах в новостройках Москвы — это частные инвесторы. Под свои нужды помещения также покупают супермаркеты, фитнесы, ДОУ, салоны, клиники, но они все равно расценивают покупку как инвестицию и прикидывают, за сколько можно сдать в аренду или перепродать помещение, если бизнес не пойдет, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова. С этим мнением согласен Антон Белых. По его оценке, более 80% помещений в новостройках покупается для сдачи в аренду, так как ведение бизнеса на собственных площадях актуально и экономически обоснованно лишь для небольшого числа бизнесов. Помещения для собственных нужд часто покупают стоматологии, медицинские центры, фитнес-центры, у которых очень большие сроки окупаемости и вложения в открытие, поэтому им очень опасно зависеть от договора аренды и прихотей арендодателя, поясняет гендиректор DNA Realty.
«Покупка помещений для собственного бизнеса актуальна лишь для тех, кто не планирует масштабировать сеть, а таких очень мало, так как на стоимость одного помещения в собственность можно открыть пять — десять точек по аренде и снизить сроки окупаемости вложений с семи — десяти до пары лет», — считает Антон Белых.
Читайте также
Какие помещения подходят для бизнеса
Инвесторам стоит обратить внимание на помещения в видовых, легко доступных зонах с красивой входной группой, рекомендует Светлана Ярова. Также, по ее словам, желательно, чтобы у помещения была удобная зона загрузки товара, достаточное количество кВт, которое позволит подключать различное электрооборудование, необходимое для бизнеса, высокие потолки, возможность выдержать достаточную нагрузку на пол (от 400 кг/кв. м) — такие помещение подойдут для широкого круга арендаторов, в том числе для размещения магазина. Важно также обратить внимание на перспективы развития района в целом, конкуренцию, сроки реализации, удобство планировки и возможность размещения востребованных бизнесов — магазина, кафе, клиники, аптеки и др., добавляет эксперт.
Наименее востребованы помещения с торца дома, с видом на лес, поле или свалку, магистраль без парковки и с шумовыми экранами, закрывающими обзор помещения, а также помещения со двора или с закрытой территории, считает Антон Белых. Также, по его словам, неинтересны помещения с подвалами, антресолями, на вторых этажах, менее интересны помещения без витрин, с множеством ступенек при входе или внутри помещения.
Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty:
— Никогда не стоит покупать помещения с кабинетной планировкой, это сразу ограничивает пул арендаторов и дает большой дисконт к ставке аренды. В панельных домах, увы, все помещения такие, поэтому я всегда рекомендую выбирать современные дома с зальной открытой планировкой и минимумом несущих стен. Идеально для сдачи подходят помещения с двумя входами, угловой витриной на две перпендикулярные улицы, только на открытой территории, без заборов и пропускного режима, с большим числом витринных окон и с местом под рекламу.
Также всегда интересны помещения напротив остановки транспорта, парковки, рядом с большим супермаркетом, поликлиникой, детским садом, въездом на паркинг, около выхода из метро или на самом въезде в ЖК, то есть около тех мест, где люди постоянно ходят или ездят. Для многих арендаторов важно наличие окон или второго входа со двора, но это уже опционально, как правило, в ЖК помещения небольшой площади вторым входом не оборудованы. Также выгодно покупать уникальные помещения с площадью меньше или больше остальных.
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер