сдача квартиры пенсионером налоги
Как сдача квартиры отразится на моей пенсии?
– Я неработающий пенсионер, хочу сдавать квартиру. Как это отразится на моей пенсии, и какой налог я должна платить?
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:
Если неработающий пенсионер, получая надбавку к основной пенсии, сдает квартиру, надбавку никто не отменит. Право получения социальных доплат имеют лишь неработающие пенсионеры, к которым относят те из них, кто не выполняет работы и не ведет деятельность, подлежащую обязательному пенсионному страхованию. Сдача пенсионером квартиры внаем третьим лицам не превращает его в работающего пенсионера и, как следствие, не лишает его права получать надбавку, поскольку данная сделка не требует обязательного пенсионного страхования.
Что касается уплаты налога на доходы, полученные от сдачи квартиры, для пенсионеров, как и для всех граждан, размер такого налога составляет 13% от суммы дохода.
Также обращаем внимание на то, что многие пенсионеры получают субсидию по оплате ЖКУ. Возможность получения субсидии формируется, исходя из уровня доходов пенсионера, а так как сдача квартиры по договору найма увеличивает доходы пенсионера, субсидия может быть уменьшена либо отменена.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова:
Вы можете сдавать квартиру внаем и платить 13% НДФЛ со всех доходов. Декларация по форме 3-НДФЛ подается 1 раз в год до 30 апреля следующего года. Налог уплачивается одной суммой до 15 июля следующего года.
Также возможен вариант регистрации в качестве самозанятого. А вот вариант с регистрацией в качестве индивидуального предпринимателя слишком неудобен для вас.
Все перечисленные способы никак не отразятся на вашей пенсии. То есть она не станет меньше. Исключение: если вы получаете социальную пенсию, и вам доплачивают.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Елена Ряховская:
Согласно нормам НК РФ, если вы получаете доход от сдачи в аренду своей квартиры, должны оплачивать налог с дохода. Все доходы должны быть задекларированы.
Если вы сдадите квартиру в 2020 году, то до 30 апреля 2021 года вы должны будете сдать декларацию в ИФНС того района вашего города, где вы прописаны.
Вы пенсионерка, а с пенсии налог на доходы не удерживается. Значит, в декларации вы должны указать только доходы, которые получены вами помимо пенсии: в данном случае от сдачи квартиры внаем. От этой суммы нужно самостоятельно исчислить сумму налога на доходы физических лиц в размере 13% и уплатить ее.
Хочу отметить, что если вы будите проходить платное лечение, приобретете имущество, то у вас появится право обратиться с декларацией формы 3-НДФЛ за возвратом налогового вычета, если ранее вы данное право не использовали. Налоговый вычет будет вам возвращен в размере оплаченного налога на прибыль.
Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
С дохода, получаемого от сдачи внаем жилья, нужно платить НДФЛ 13% (если нет специального статуса – индивидуального предпринимателя или самозанятого). По общему правилу, получение такого дохода без применения специального статуса на самой пенсии не отражается, однако может повлиять на региональные и/или местные доплаты и субсидии.
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Если автор вопроса собирается сдавать квартиру, как физическое лицо, то налог составит 13%. Если сдавать планируется только одну квартиру, то, делая это в качестве самозанятого лица, следует платить 4% при сдаче ее физическим лицам и 6% –юридическим. Можно оформить ИП с упрощенным налогообложением и сдавать, уплачивая налог 6%.
Эта деятельность никак не влияет на пенсию. Федеральные законы не накладывают на пенсионера никаких ограничений при сдаче им квартир. Но, возможно, в регионе, где проживает автор вопроса, существуют какие-то местные нормы, регулирующие эту сферу деятельности. Например, есть надбавки и льготы, получаемые при условии отсутствия какого-либо дохода, в том числе и от сдачи квартиры. Для уточнения требуется консультация у местных юристов.
Отвечает технический специалист Rosreestr.net. Алексей Шайхов:
Если вы будете втайне сдавать квартиру, и это обнаружит налоговая, это отразится на индексации пенсии и отмене льгот, если они у вас есть. Такая история связана с тем, что сдача квартиры – это получение дохода, а, значит, нужно о нем отчитываться.
У вас есть несколько вариантов того, как оформить сдачу квартиры:
Если не оформить сдачу квартиры, вы можете получить штраф от 2 до 7 тысяч рублей в зависимости от региона проживания.
Отвечает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Ильсур Закиров:
Согласно общим правилам Налогового кодекса, доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, являются объектом обложения НДФЛ и подлежат налогообложению в размере 13%.
Однако, если деятельность гражданина по сдаче внаем жилых помещений будет иметь признаки предпринимательской деятельности (множество объектов, периодичность сдачи), физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и уплачивать налог с соответствующих доходов (6% при упрощенной системе налогообложения).
Кроме того, сейчас пенсионер, сдающий в аренду жилье, может зарегистрироваться как самозанятый, если его суммарный доход не превышает 2,4 млн рублей в год. В таком случае действует льготный налоговый режим со ставкой 4% (при работе с физическими лицами) и 6% (при работе с юридическими лицами или ИП). Данный режим введен в действие как эксперимент в 23 регионах России, в том числе в Москве и Московской области.
В зависимости от выбранной формы налогообложения зависит индексация пенсии арендодателя. Так, в случае регистрации в качестве ИП на гражданина будут возложены обязательства по перечислению за самого себя страховых взносов на обязательное пенсионное страхование. В соответствии с действующим законодательством, пенсионер в этом случае будет считаться работающим, а индексация пенсии производиться не будет до прекращения статуса ИП.
Самозанятые пенсионеры, согласно закону, не входят в число тех, кто застрахован в системе обязательного пенсионного страхования. Поэтому их могут причислить к работающим лишь тогда, когда они сами захотят перечислять за себя взносы на пенсионное страхование.
Если же пенсионер оплачивает 13% НДФЛ со сдачи жилья в аренду, поскольку не является ИП, то индексация пенсии будет производиться в общем порядке, поскольку не нужно делать взносы на обязательное пенсионное страхование.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Сдача квартиры в аренду не лишает пенсионера права на налоговую льготу
Минфин разъяснил, сохраняется ли у пенсионера льгота по налогу на имущество в отношении квартиры, которая сдается в аренду.
В своем письме от 17.06.2021 № 03-05-06-04/47771 ведомство напоминает, что пенсионеры имеют право на налоговую льготу по налогу на имущество физических лиц. Фактически статья 407 НК РФ освобождает пенсионеров от налога на имущество в отношении объекта, находящегося в собственности пенсионера и не используемого в предпринимательской деятельности.
При этом является ли сдача квартиры в аренду предпринимательской деятельностью, по мнению Минфина, решается индивидуально в каждом конкретном случае.
Исходя из позиции Верховного Суда РФ, сдача недвижимости в аренду будет классифицирована как предпринимательская деятельность в случаях, когда оно явно не предназначено для использования в личных нуждах, на что указывают следующее:
недвижимое имущество было приобретено для последующей перепродажи и сдается в аренду, пока не найдется покупатель;
недвижимое имущество было приобретено для сдачи в аренду;
назначение объектов недвижимости (например, использование под торговые помещения), а также вид разрешенного использования земельных участков (например, торговая деятельность), на которых расположены объекты недвижимости;
объекты недвижимости изначально строились и приобретались гражданином для их использования под приносящую доход деятельность.
Соответственно, если указанные признаки при сдаче недвижимости в аренду не выявлены, то такая деятельность не считается предпринимательством и не может лишить пенсионера права на льготу по налогу на имущество.
Когда пенсионер может остаться без пенсии, льгот и индексации, если сдает свою квартиру в аренду
Многие из тех, у кого есть свободная жилплощадь, стараются на ней заработать, сдавая в наем. В этом нет ничего запретного. Но может ли получать доход с аренды пенсионер, не опасаясь лишиться своих законных соцвыплат и льгот?
На этот вопрос сейчас нельзя ответить однозначно «да» или «нет». Ведь, как известно, уровень социального обеспечения за последнее время стал очень зависим от размера доходов его получателя.
Разберем по порядку, чего действительно стоит опасаться пенсионеру-наймодателю, а чего — нет.
1. Могут ли приостановить индексацию пенсии?
Пенсионеру грозит приостановление индексации в одном случае: если он получает страховую пенсию (по Закону 400-ФЗ) и при этом является работающим.
Вопрос о присвоении статуса «работающий» решается Пенсионным фондом РФ просто: поступают сведения о стаже и страховые взносы на лицевой счет в ПФР — значит, работающий, не поступают — значит, «неработающий».
Соответственно, индексация пенсии будет приостановлена или нет. С доходов от сдачи имущества в аренду согласно НК РФ не отчисляются страховые взносы на пенсионное страхование (ст. 420 НК РФ).
Поэтому ПФР не приостановит индексацию только лишь из-за того, что пенсионер заключит договор найма. Но все может измениться в зависимости от того, как он будет платить налоги с арендной платы.
Если он будет отчислять 13% ежегодно (по стандартной схеме уплаты НДФЛ), то никаких отношений с Пенсионным фондом здесь не предполагается, расчеты ведутся исключительно с ФНС.
Поэтому здесь нет угрозы получить статус «работающего пенсионера» и лишиться индексации. Если пенсионер будет платить налог на профессиональный доход в качестве самозанятого (по ставке 4%), то взносы на пенсионное страхование здесь тоже необязательны.
Значит, этот вариант также позволяет сдавать жилье и получать пенсию с индексацией. Но, в отличие от предыдущего, здесь пенсионер не сможет получать налоговый вычет (на лечение и т. д.), т. к. не платит НДФЛ.
А вот третий вариант (оформить ИП и платить 6%-ный налог по упрощенной системе) совсем невыгоден пенсионеру, т. к. ИП обязаны платить страховые взносы в ПФР — а значит, признаются работающими. Поэтому пенсионеру в таком случае грозит приостановка индексации.
2. Могут ли прекратить выплату пенсии из-за аренды жилья?
Есть несколько видов пенсий и соцвыплат, которые предназначены только для неработающих. Это, прежде всего, социальная пенсия по старости (которая назначается при отсутствии стажа на 5 лет позже) и социальная доплата к пенсии до прожиточного минимума.
Их выплату ПФР контролирует так же, как и в первом случае: выявляет работающего пенсионера по страховым взносам, которые поступают на его лицевой счет. Поэтому уплата налога с аренды приведет к прекращению этих выплат только, если пенсионер зарегистрируется в качестве ИП.
3. Когда можно лишиться субсидии и льгот?
Многие льготы, которые полагаются сейчас пенсионерам, связаны с уровнем его дохода. Среди федеральных льгот можно выделить субсидию на оплату коммунальных услуг.
Из региональных это, в основном, бесплатный проезд, адресная соцпомощь малоимущим, денежные выплаты «ветеранам труда».
В отличие от пенсии, этих льгот пенсионер может лишиться из-за одного лишь факта сдачи жилья в аренду (независимо от того, какую систему налогообложения он выбрал).
Дело в том, что право на льготы находится в прямой зависимости от дохода (тогда как пенсия зависит только от статуса «работающий» или «неработающий»).
Арендная плата учитывается при определении имущественного положения получателя субсидии на квартплату, адресной соцпомощи и т. д. (ПП РФ от 14.12.2005 N 761, ПП РФ от 20 августа 2003 г. № 512).
Органы соцзащиты, которые назначают эти льготы, проверяют доходы льготников по сведениям налоговой службы. А там, разумеется, будут такие сведения, если пенсионер, сдающий жилье, подал декларацию по НДФЛ, оформился самозанятым или ИП.
Поэтому пенсионер, сдающий жилье, скорее может остаться без льгот, нежели без индексации пенсии.
Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».
Только до завтра можно забрать запись со скидкой 20%. Программу вебинара смотрите здесь
Какие налоги есть при сдаче квартиры
Если решили сдавать ее легально
Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.
Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.
Законодательная основа
Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.
В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.
С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:
Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.
Преимущества легального оформления сдачи квартиры
Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.
В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:
Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать
Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:
Мы разобрали этот закон в отдельной статье
Как оформить сдачу жилья в аренду
Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:
Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.
Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.
Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.
Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.
Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.
Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.
Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.
Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.
Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.
Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.
Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.
Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.
Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.
В расписке обязательно указать:
Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.
В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.
Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019 PDF, 93 КБ