последствия незаконной перепланировки квартиры
5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры
Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.
Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».
Перепланировка без проекта и разрешительных документов
Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.
В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.
Перенос «мокрых» зон в «сухие»
Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.
Изменение фасада здания
Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.
Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.
Объединение комнаты с балконом и лоджией
Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.
Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.
Присоединение технических помещений
Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.
Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.
Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.
Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка
Жилой кодекс РФ предусматривает, что если помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд может обязать собственника продать жилье с публичных торгов. В таком случае вырученные деньги выплачиваются собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
В подготовке материала принимали участие специалисты Мосжилинспекции, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова
Если самовольно выполненные работы по перепланировке не могут подлежать согласованию, то такое помещение необходимо привести в прежнее состояние с соблюдением строительных норм и правил, например, придется возвести обратно снесенную стену.
Если желания возвращать стену обратно совсем нет, можно попробовать обратиться в суд с проектными документами, подтверждающим факт того, что сделанная планировка ничего нарушает и не имеет негативных конструктивных особенностей. Однако вероятность положительно исхода в данном случая крайне мала.
В таких случаях необходимо, чтобы проектная организация оформила техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству или перепланировке помещения. После этого нужно подать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, которая проводилась без решения о ее согласовании.
Заявление, к которому прикладывается копия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность, а также полученные перед этим правоустанавливающие документы, подается в Москве в МФЦ или через личный кабинет на официальном сайте мэра города (mos.ru).
Причем при рассмотрении такого заявления собственника привлекают к административной ответственности в виде штрафа.
Квартиру с «незаконной» перепланировкой нельзя продать, если покупатель берет ипотеку. Для проведения таких сделок необходимо получать оценочный альбом, в котором специалист должен отразить произведенную перепланировку. И конечно, она при этом должна быть согласована.
При этом даже если квартиру продавать не планируется, незаконная перепланировка может обнаружиться случайно при ежегодной проверке газового оборудования Мосгазом, или при чрезвычайных ситуациях, к примеру, если произошло затопление: в таких ситуациях приходится вызывать специалистов, а управляющая компания обязана известить госжилинспекцию о проведенной перепланировке.
С февраля запрещено согласовывать проведенную перепланировку, из-за которой изменяется архитектурный облик, а также колористическое решение фасада многоквартирного дома.
Продлевать срок действия решения о согласовании выполненных работ допускается только один раз не более чем на полгода.
Также теперь будут проводиться проверки законности принятия решений на общих собраниях и выездные проверки на этапе согласования планируемых работ в помещениях на последнем этаже дома, в том числе на мансардах и чердаках.
Чем грозит незаконная перепланировка квартиры
Зачастую собственники уверены, что на своей «территории», у себя в квартире, они могут делать все, что захотят – сносить стены, объединять помещения, переносить кухни и даже делать из 1-комнатных квартир «трешки». Увы, это мнение ошибочно.
Перепланировку, конечно, делать можно, только заранее нужно удостовериться в Мосжилинспекции, что проводимые работы будут законными и безопасными. В противном случае вас ждут штрафы, большие траты денег на приведение жилья в исходное состояние и даже выселение.
В статье подробно расскажем, чем грозит незаконная перепланировка квартиры и за какие работы вас могут ждать неприятные последствия.
Что считается незаконной перепланировкой
Под это понятие попадает любое изменение в квартире, которое не согласовано в жилищной инспекции и не внесено в план БТИ. Есть ряд работ, которые можно проводить без согласования:
Перечисленные работы не меняют план БТИ, соответственно, не требуют согласования в Мосжилинспекции. Но если у вас есть идеи по сносу стен, созданию нового проема, расширению санузла, переносу кухни, организации новых комнат, объединению лоджии с кухней – это уже будет считаться перепланировкой и работы нужно согласовывать, чтобы не подвергать опасности себя, соседей, и не навредить зданию.
Перед тем, как выдать разрешение на перепланировку, проектная организация проведет расчеты о допустимости задуманных работ, а Мосжилинспекция их проверит. Это гарантирует безопасность перепланировки.
Если человек или организация делают перепланировку без согласования, они не могут гарантировать, что все строительные требования соблюдены. Чтобы таких самовольных перепланировок было меньше, законодатель ввел административную ответственность — штрафы и более серьёзные меры.
Вред от незаконной перепланировки
Если не обращаться в проектную организацию и не проводить расчеты о безопасности планируемых ремонтных работ, можно сильно навредить зданию. Владельцы квартир не знают особенностей проекта дома, не просчитывают изменение нагрузки на стены и перекрытия. При самостоятельном ремонте не учитывается и тот факт, какие работы по перепланировке уже провели соседи по подъезду сверху и снизу.
Для того чтобы дом обвалился от незаконной перепланировки, нужно очень грубо нарушить строительные нормы. Однако если несколько жильцов дома сделают перепланировку самовольно, состояние здания может сильно ухудшиться. Такие примеры есть: в Санкт-Петербурге пришлось временно расселить целый дом и экстренно провести ремонтные восстановительные работы, так как из-за многочисленных перепланировок в старом здании потрескались стены и провалились полы.
Самую большую опасность представляют перепланировки с затрагиванием несущих стен – когда их «случайно» сносят, или делают проем больший, чем положено по нормам. Собственники зачастую даже могут и не знать, какие стены в их квартире несущие, а какие – обычные перегородки. Такая перепланировка может иметь плачевные последствия для всего дома – о печальных последствиях можно почитать здесь.
Другая неприятность связана с самовольным переносом санузла и кухни. Их называют мокрыми зонами, так как и кухня, и ванна с туалетом оборудованы сантехникой и водопроводными трубами. Если забудите закрыть кран или прорвет трубу, можно затопить соседей снизу.
Чтобы ущерб был меньше, закон запрещает размещать мокрые зоны над жилыми комнатами. Так риск испортить мягкую мебель, ковры и обои при затоплении существенно ниже.
Если проект перепланировки предлагает дизайнер
При обращении к дизайнеру нужно быть уверенными, что те планировочные решения, которые он вам предложит, соответствуют нормам.
В нашей практике были случаи, когда собственники делали ремонт по дизайн-проекту, и уже на завершающем этапе предчистовой отделки появилось осознание, что такую перепланировку не удастся согласовать, и нужно все ломать и переделывать. В итоге, человек потратил время и большие деньги на стройматериалы, рабочих, дизайнера, а теперь ему предстоит начинать все заново.
Пример проекта от некомпетентного дизайнера, рассмотрим ниже.
Так выглядела квартира согласно плану БТИ изначально. Она 1-комнатная с балконом и совмещенным санузлом.
А это планировочное решение от дизайнера. Здесь есть три грубейших ошибки. В квартире появилось три комнаты, одна из которых объединена с балконом, что незаконно. Присоединять балкон к комнате допустимо только с использованием стеклопакета без выноса в холодное помещение радиаторов отопления.
Кухня перенесена на площадь коридора, но согласовать изменение не получится, так как площадь кухни должна быть минимум 5 кв. м. Кроме того, ширина жилой комнаты составляет 2 м при минимуме в 2.25 м.
Если у вас квартира в новостройке, и вы находитесь на этапе выбора дизайнера, обязательно обсудите с ним вопрос законности перепланировки, знают ли они, какие стены можно сносить, какие проемы и где делать, при каких условиях организовывать в квартире кухню-нишу и как объединять лоджию с комнатой.
Наши специалисты работают с дизайнерами и готовы давать консультации, какую перепланировку можно сделать, чтобы их работа в итоге была согласована.
Штрафы за самовольную перепланировку
Размер штрафа зависит от того, кто владеет квартирой — гражданин или организация.
Штрафы для граждан, то есть физических лиц, устанавливает ст. 7.21 КоАП РФ. За незаконную перепланировку квартиры в жилом доме штраф — от 2000 до 2500 рублей. Сумма штрафа одинакова по всей стране.
Штрафы для организаций. Чаще всего организации покупают жилые помещения, чтобы перевести их в нежилые — под ресторан, кафе, магазин, офис и т.д. За незаконную перепланировку нежилых помещений в многоквартирном доме ответственность устанавливают законы субъектов РФ, то есть в каждом регионе штрафы могут быть разными или вовсе отсутствовать.
В Москве такие штрафы установлены в ст. 9.12 КоАП РФ г. Москвы. Обычно юридическим лицам грозит штраф от 300 тысяч до 350 тысяч рублей, но иногда Мосжилинспекция может выписать штраф на сумму меньше, до 50 000 рублей. Все зависит от каждого конкретного случая.
Штрафы большие, и их действительно назначают. Вот пример: организация сама обратилась в Мосжилинспекцию с просьбой узаконить выполненную перепланировку в нежилом здании в многоквартирном доме. Инспектор обнаружил, что проведенные работы закону не соответствуют — организация демонтировала технические короба и сделала козырек над входом. Инспекция выписала штраф 350 тысяч рублей, а суд согласился, что все по закону.
Для физических лиц тоже есть штрафы за самовольную перепланировку нежилых помещений. Важно обратить на это внимание, так как апартаменты — это довольно распространенный тип нежилой недвижимости. Хоть по статусу это и не квартиры, но несогласованная перепланировка апартаментов в многоквартирном доме тоже карается штрафом — от 1000 до 3000 рублей.
Есть нежилые помещения, которые находятся в собственности Департамента Москвы, а не физических или юридических лиц.
То есть помещения только арендуются, и в этом случае штрафы за незаконную перепланировку Мосжилинспекция уже не выносит, так как это не их зона ответственности. В этом случае штрафы будет назначать Департамент, и они, как правило, очень высокие.
Что будет, если не заплатить штраф вовремя
Срок для уплаты административного штрафа есть в КоАП — это 60 дней. Если за это время штраф не заплатить, его передадут на взыскание приставам, а сверху назначат наказание по ст. 20.25 КоАП РФ, ч. 1.
Это может быть штраф в удвоенном размере, но не меньше 1000 рублей, либо арест до 15 суток, либо обязательные работы до 50 часов. Юридические лица будут платить только штраф.
Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.
Обязательные требования от Мосжилинспекции
Если Мосжилинспекция узнает о самовольной перепланировке от соседей по дому, управляющей компании или ТСЖ, она не ограничится штрафом. Инспектор выпишет предписание об устранении незаконной перепланировки.
Каким может быть требование Мосжилинспекции:
Если среди выполненных работ будет хоть одна деталь, не соответствующая закону, Мосжилинспекция потребует полностью восстановить квартиру в первоначальном состоянии. Избежать таких последствий, можно, если узаконить квартиру самостоятельно, предварительно обратившись в проектное бюро. Специалисты подскажут, какие детали ремонта нужно исправить, чтобы не пришлось переделывать весь ремонт.
Например, если хозяин квартиры объединил санузел и убрал порожек на входе в санузел, мы подскажем, что порожек нужно восстановить. Если дополнительно объединены комната и лоджия, расскажем, как сделать это по закону — например, с остеклением в пол. Выполнив эти работы, вы сможете узаконить оставшийся ремонт, не возводя заново перегородки и дверные проемы.
Если не выполнить требования Мосжилинспекции, она обратится в суд, и тогда придется выполнять уже судебное решение.
Пример: гражданин владел нежилым помещением на первом этаже жилого дома. Он без согласования с Мосжилинспекций провел перепланировку — самовольно проделал проем в несущей стене, сделал перегородку, создал помещение в подоконной зоне и др. Инспекция направляла гражданину предупреждения, но он не отреагировал. Тогда Мосжилинспекция подала в суд, и суд обязал гражданина заложить три проема в несущей стене, демонтировать перегородку и помещение тамбура. Восстановить подоконник, демонтировать новую и восстановить разобранную перегородку на площади коридора, а также привести в соответствие входную группу и фасад.
Помещение придется вернуть в состояние, в точности как на плане БТИ.
Для владельцев апартаментов, офисов, магазинов и других нежилых помещений в жилых домах правила такие же — суды применяют их по аналогии. Это значит, что Мосжилинспекция имеет право потребовать от владельца офиса, чтобы он вернул помещение в состояние до перепланировки или узаконил проведенные работы.
Советы экспертов
в удобном формате
Судебные штрафы, ограничение на выезд и выселение
Суд обяжет владельца квартиры вернуть ее в состояние до перепланировки, если по материалам дела поймет, что это необходимо. Но это не единственная мера, которую суд может применить к хозяину квартиры.
Штраф за неисполнение решения. Для того чтобы должники исполняли решение суда, есть действенная мера — судебная неустойка, которая иначе называется астрент. На практике это выглядит так — хозяину квартиры придется заплатить штраф за каждый день, пока квартира не будет приведена в соответствие с планом БТИ. Размер штрафа нигде в законе не прописан, его определяет суд по просьбе истца.
Например, суд может решить, что квартиру нужно привести в первоначальное состояние за три месяца, а за каждый день просрочки придется заплатить 1500 рублей.
Суд не может установить штраф по собственному желанию, об этом должен попросить истец. Это может быть представитель Мосжилинспекции, а может быть и другое лицо, например, представитель ТСЖ или управляющей компании. Они тоже заинтересованы в том, чтобы владельцы квартир не выполняли незаконных перепланировок, так как отвечают за безопасность дома перед всеми жильцами.
Ограничение выезда за границу. Закон ограничивает выезд за рубеж для тех, кто не исполняет требования суда. Поэтому на время принудительного восстановления квартиры в состояние до перепланировки о командировках и отпусках можно забыть. Этот запрет прописан в законе. Даже уважительная причина не поможет покинуть страну. В нашей практике были случаи, когда из-за неисполненного решения о перепланировке люди не могли выехать за границу на срочное лечение.
Лишение квартиры. Самое страшное, что может грозить собственнику квартиры с неузаконенной перепланировкой, — потеря квартиры. Мосжилинспекция имеет право попросить суд изъять квартиру и продать с торгов. В ее практике такие случаи есть, хотя случается это редко.
Квартиру продадут с торгов, на вырученные деньги оплатят восстановление помещений в первоначальном состоянии, до выявленной перепланировки, а остаток денег вернут хозяину. Эта ситуация неприятная, хоть и соответствует закону. Во-первых, такие действия не всегда входят в планы хозяев, во-вторых, цена квартиры на аукционе может быть заметно меньше, чем при продаже своими силами.
Если квартира не в собственности, а в соцнайме, — договор расторгнут.
Другие неприятные последствия
Незаконная перепланировка чревата не только штрафами и ограничениями для владельцев квартир, но и финансовыми последствиями. Квартиры падают в цене, а банки могут потребовать выплатить ипотеку досрочно.
Снижение стоимости квартиры. Квартира с самовольной перепланировкой стоит дешевле, чем квартира с идеальными документами. Запретов на продажу таких квартир нет, но рыночная стоимость падает из-за того, что люди знают о последствиях незаконной перепланировки и понимают, что всю работу по согласованию и, возможно, восстановлению квартиры в прежнем виде придется выполнять им.
В среднем цена квартир с неузаконенной перепланировкой падает на 20%. Про продажу квартиры с незаконной перепланировкой, можно прочитать в нашей статье.
Узнать, что в квартире есть незаконная перепланировка, покупатель может по плану БТИ — если он не соответствует реальному положению дел, перепланировку не согласовывали.
Досрочная выплата ипотеки. В договоре об ипотеке довольно часто можно встретить условие, что перепланировка квартиры допускается только после получения разрешения Мосжилинспекции и с уведомлением банка. Невыполнение этого требования — нарушение кредитного договора. Если банк обнаружит такое нарушение, он может потребовать досрочно выплатить ипотеку. Когда это невозможно, банк может выселить собственника из ипотечной квартиры и продать ее, чтобы взыскать долги.
Что будет, если не узаконить перепланировку в Москве
| Что сделал или не сделал хозяин квартиры | Ответственность | Где установлено |
|---|---|---|
| Выполнил перепланировку без согласования | 2000—2500 рублей | ст. 7.21 КоАП РФ |
| Не заплатил штраф в течение 60 дней | — штраф в двойном размере, но не меньше 1000 рублей — арест до 15 суток — обязательные работы до 50 часов | ст. 20.25 КоАП РФ, ч. 1 |
| Не выполнил в срок требования суда | — судебный штраф за каждый день просрочки — нельзя выехать за границу | ст. 308.3 ГК РФ ст. 15 Закон о порядке выезда из РФ и въезда в РФ, п. 5 |
| Не исполнил предписание МЖИ и не привел квартиру в прежнее состояние | — продажа квартиры с торгов — расторжение договора соцнайма | п. 5 ст. 29 ЖК РФ |
Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры
Дело о незаконной перепланировке и переходе обязательств
Дело было в Одинцове. У одной гражданки была квартира в доме на первом этаже. Квартира была, а балкона не было. Тогда она решила этот балкон пристроить — и пристроила. А соседке сверху это не понравилось.
Соседка сверху пошла в суд, чтобы добиться сноса незаконного балкона. И только всё сложилось в ее пользу, как квартиру на первом этаже продали.
Казалось бы, что взять с нового собственника? Он балкон не пристраивал и вроде бы не должен отвечать за действия прежнего собственника: платить за демонтаж и вообще рушить свою честно выкупленную квартиру. Но не всё так просто.
История судебных разбирательств
История длилась почти три года. Первая инстанция решила, что балкон нужно снести. Апелляция оставила это решение в силе, но исполнять его никто не спешил: балкон так и остался на своем месте. У ответчицы, еще прежней владелицы квартиры, не было денег на демонтаж пристройки и восстановление квартиры.
Соседка со второго этажа не хотела с этим мириться и опять пошла в суд. Она предложила снести балкон за свой счет, а потом взыскать эти деньги с ответчицы. Видимо, ей на самом деле было важно снести балкон. В этот раз суд тоже пошел навстречу и удовлетворил иск. Заодно квартиру арестовали, чтобы соседка точно получила деньги за демонтаж.
Но тут выяснилось, что у квартиры с незаконным балконом сменился собственник. То ли ее на самом деле продали, то ли фиктивно провели сделку, чтобы не отвечать по решению суда.
Новый владелец заявил, что не обязан отвечать по обязательствам прежней хозяйки. Балкон он не строил, квартиру купил в таком состоянии и, даже если пристройку снесут, никаких денег он за это не вернет. Арест он тоже опротестовал, потому что не имел отношения к разбирательствам по поводу сноса и был против обременения своей квартиры.
Ничего не знаю: квартиру я купил с балконом, это не мои проблемы, сносить ничего не буду
Но соседка не сдалась. Она пошла в суд и попросила заменить ответчика по своему иску, то есть переложить все обязательства по балкону на нового владельца. Так и произошло.
Новый хозяин проблемной квартиры тоже оказался не лыком шит. Подал апелляцию, потребовал отменить такое решение, и у него всё получилось. Областной суд решил, что нет оснований менять процессуального правопреемника. Раз уж он купил квартиру без обременения, то с него и спроса нет. И наложить арест на квартиру тоже нельзя.
Дело дошло до Верховного суда.
Что решил Верховный суд?
Верховный суд отменил решение в пользу нового собственника. Он нашел в законе основания для замены ответчика и переноса всех обязательств насчет сноса с прежнего собственника на нового. А областному суду указали на нарушения норм права. И вот почему.
И в гражданско-процессуальном кодексе есть норма про правопреемников. Их можно заменить на любой стадии судебного разбирательства.
😓 Кто владеет, тому и отвечать. За любую перепланировку
В случае с незаконным балконом отвечать будет новый собственник. Он должен будет снести незаконную пристройку за свой счет, а потом сможет взыскать расходы с прежнего владельца. Но это тоже придется делать через суд, и нет гарантии, что получится.
Так же будет с любыми перепланировками в квартире: снесенной стеной, расширенным дверным проемом, объединенным санузлом и теплыми полами на балконе. По закону всё несогласованное нужно вернуть в прежний вид. Это обяжут сделать хозяина квартиры, даже если он купил жилье уже в таком состоянии. Если вы честно купили квартиру, это не значит, что завтра вас не вызовут в суд и не заставят отвечать за незаконные действия прежнего владельца.
Проверяйте документы. Сверьте свежие технические паспорта и кадастровые планы с реальным состоянием недвижимости. Любые отклонения — повод насторожиться.
Не верьте словам. Заверения, что эта перепланировка здесь годами и квартиру уже сто раз продавали, — не аргумент. Не верьте, что это легко оформить или вообще не требуется согласовывать. Пригласите независимого эксперта, чтобы понять, можно ли узаконить такую перепланировку или постройку и сколько это будет стоить.
Проверяйте обременение. Узнайте в Росреестре, есть ли на квартире обременения — вы покупаете их вместе с квартирой. Попросите у продавца или возьмите сами справки по поводу сделок с квартирой за последнее время. Проверьте, нет ли исполнительных производств в отношении владельца квартиры и не перейдут ли к вам ненужные обязательства по этой сделке.
Поговорите с соседями и управляющей компанией. Если были или идут суды, кто-то точно будет в курсе. Даже если на продавца подали в суд из-за незаконного балкона или снесенной стены, вы можете ничего не знать об этом и сделка пройдет прямо в период разбирательств. Не всегда на квартиру накладывают обременения, и не все подводные камни проходят по документам, так что после сделки может ждать сюрприз. Иногда соседи надежнее Росреестра.
Не спешите заключать сделку, даже если вам дают хорошую цену и квартира понравилась. Любые сомнения — повод насторожиться и проконсультироваться с юристом.