перепланировка квартиры в белоруссии
Какие работы в квартире считаются перепланировкой и как их выполнить законно – консультация специалиста
Сделать свое жилище более функциональным, пространство квартиры удобным или просто нестандартным мечтают многие хозяева. Остекление балконов, перенос змеевиков, объединение кухни и зала… Какие же работы считаются перепланировкой и требуют согласования, для каких дополнительно потребуется привлечь проектировщиков и госэкспертизу, как происходит процесс согласования и как узаконить уже выполненную перепланировку, в день информирования в контакт-центре Мингорисполкома рассказала ведущий инженер УП «ЖРЭО Московского района г. Минска» Анастасия Курилёнок.
Что такое перепланировка
– В соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 384 к вопросам переустройства и перепланировки относятся замена и перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоотведения, устройство гидро-, паро-, тепло-, звукоизоляции, изменения в несущих конструкциях, назначении и количестве жилых комнат и подсобных помещений, устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках, – поясняет А.Курилёнок. – Все эти работы требуют согласования, некоторые из них – разработки проектной документации и обязательного привлечения аттестованных подрядчиков для самой перепланировки.
В каких случаях перепланировку можно выполнить самостоятельно и без проекта?
Если речь идет об изменении площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок, устройстве, увеличении проемов в ненесущих стенах и перегородках.
– Сейчас в новостройках есть тенденция к свободным планировкам, где при сдаче дома в квартирах отделены только туалет и ванная, – продолжает специалист. – Зонировать пространство новоселам приходится самим. Но такие манипуляции нужно предварительно согласовать. Для этого собственник с паспортом обращается в службу «Одно окно» районной администрации. При этом надлежит присутствовать всем совершеннолетним, зарегистрированным в квартире, тоже с паспортами. Также потребуется техпаспорт на квартиру, свидетельство о ее государственной регистрации. Владельцу жилья следует приложить к этим документам заявление и план-схему, на которой будет отмечено, где собирается делать перегородки. За подачу заявления нужно заплатить 0,5 базовой величины. Полный список документов, необходимых для подачи в районную администрацию при согласовании перепланировки, содержится в пункте 1.1.21 Указа Президента Республики Беларусь № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан».
После подачи заявления собственнику следует предоставить доступ в квартиру сотрудникам администрации и эксплуатирующей организации для составления акта о том, что жилье соответствует проектному состоянию, то есть хозяин еще не приступил к перепланировке.
Документы рассматриваются в течение месяца. Разрешение на работы утверждается решением районной администрации. Заявитель получает выписку из этого решения и может приступать к перепланировке.
– Когда она будет выполнена, следует обратиться в БТИ за составлением ведомости технических характеристик, – описывает порядок действий А.Курилёнок. – Там выделяются цветом отличия от существующего технического паспорта. Затем предстоит снова обратиться в районную администрацию с письменным заявлением о принятии выполненных работ переустройства или перепланировки. Дальше назначается приемочная комиссия (например, в Московском районе она постоянно действующая), которая приходит в квартиру, проверяет и составляет акт приемки выполненных работ. Инициатор обязан предъявить приемочной комиссии ведомость технических характеристик, полученную в БТИ. В течение 15 дней акт утверждается на заседании администрации района. После этого с выпиской из решения администрации и утвержденным актом собственник обращается в БТИ, чтобы получить новый техпаспорт.
Когда обязателен проект?
Разработка проектной документации для предстоящей перепланировки требуется, если запланированы замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции; изменения в несущих конструкциях. Порядок согласования таких работ несколько отличается.
– Скажем, человек хочет объединить ванну и туалет, – приводит пример собеседница. – Это часто случается. Гидроизоляция в санузле идет внахлест на стены на 30 см вверх, но под перегородкой ее нет. Когда стенку между ванной и туалетом снесут, потребуется устройство гидроизоляции. Прежде чем приступать к работам, следует согласовать предстоящую перепланировку с районной администрацией. Процедура та же, как и в случае с перепланировкой, не требующей привлечения проектировщиков. В решении администрации будет прописано, что необходимо разработать проектную документацию, заключить договоры подряда и технадзора с организациями, аттестованными для проведения таких работ. Когда проект будет готов, его нужно согласовать с управлением архитектуры районной администрации и другими уполномоченными органами, при необходимости пройти Госстройэкспертизу проекта. После этого инициатор перепланировки должен нанять аттестованного подрядчика, который выполнит гидроизоляцию пола во вновь устроенном санузле, нанять технадзор, который проверит работу и составит соответствующий акт. Дальше – в БТИ за ведомостью технических характеристик и, как и в случае, когда проект перепланировки не требуется, в администрацию для приглашения приемочной комиссии, которой помимо ведомости технических характеристик нужно будет предъявить разработанный и согласованный в установленном порядке проект, договор строительного подряда, договор на осуществление технического надзора, акты на скрытые работы. После приемки перепланировки схема действий такая же, как в случае, когда проект не нужен.
Какие перепланировки делать нельзя?
Например, не разрешается увеличивать санузел за счет площади жилых комнат более чем на 25 %. Это нарушает права соседей, проживающих ниже. Запрещается объединять комнату с кухней, в которой газовое оборудование. То есть если в квартире установлена газовая плита, делать из кухни и жилой комнаты кухню-гостиную нельзя. Единственный выход – заменить газовое оборудование на электрическое.
Также недопустимо объединять балкон или лоджию с отапливаемым помещением. Если такая перепланировка выявится, собственника обяжут привести все в проектное состояние. В то же время демонтаж подоконной части либо части стены между жилой комнатой и балконом/лоджией допускается, но при условии установки двери между этими помещениями.
Проконсультироваться можно у специалистов районной администрации.
А вот остекление балконов, замена окон не считаются переустройством и (или) перепланировкой, а также реконструкцией. Это ремонтно-строительные работы. Они выполняются с учетом утвержденных местным управлением архитектуры и строительства вариантов остекления балконов и лоджий. Эти варианты (с указанием цвета, материалов и конфигурации) размещаются в доступных для ознакомления местах и на официальных сайтах районных администраций.
К слову, из перечня работ, относящихся к перепланировкам, исключены замена змеевиков, устройство конструкции пола, электрики. Выполнение таких преобразований следует согласовывать только с обслуживающей организацией, но делать это хозяин квартиры не обязан.
Что делать с несогласованной перепланировкой
Если перепланировка уже выполнена и владелец квартиры решил ее узаконить либо получил предписание о необходимости это сделать или привести квартиру в проектное состояние, он обращается в БТИ за предоставлением ведомостей технических характеристик. Затем собственнику предстоит найти аттестованную организацию, которая разработает техническое заключение. Если нет никаких нарушений строительных норм, можно через службу «Одно окно» обратиться для узаконивания. Перечень необходимых документов также содержится в Указе № 200 (пункт 1.1.21/1).
Неузаконенная перепланировка может привести к проблемам, например, при продаже жилья. Также за самовольные перепланировки предусмотрена административная ответственность. Штраф – от 0,5 БВ.
Перепланировка квартиры в белоруссии
Условия и порядок переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме определены соответствующим Положением,
утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384.
Инициатору работ по переустройству и (или) перепланировке жилого (нежилого) помещения необходимо:
для физических лиц – в п.п. 1.1.21 пункта 1.1 перечня административных процедур, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200;
для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – в п.п. 8.1.8 п. 8.1 единого перечня административных процедур, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156.
Конкретные перечни необходимых документов также имеются в службе «Одно окно».
2.1 к проектированию (замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройство гидро-, паро-, тепло-, звукоизоляции; изменение в несущих конструкциях).
Совместно с актом предъявляются:
*представляются, если производство работ по переустройству и (или) перепланировке осуществлялось согласно проектной документации.
Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с п. 13 положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384, акт технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений (формы актов размещены на сайте в данном разделе) подписывается инициатором и уполномоченным должностным лицом организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и утверждается представителем местного исполнительного и распорядительного органа. Указанный акт также предъявляется в службу «Одно окно» при подаче документов.
Консультацию по возникшим вопросам можно получить по телефонам управления по архитектуре и строительству: 395 57 99; 358 39 31; 374 37 12.
Запрещаются переустройство и (или) перепланировка:
ТКП 45-3.02-324-2018 (33020) «ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ. Строительные нормы проектирования»
4.6 Между кухней, в которой установлено газоиспользующее оборудование, и прихожей (коридором), а также при сообщении кухни посредством дверного проема со смежно расположенной жилой комнатой следует предусматривать установку внутренних межкомнатных дверных блоков по СТБ 2433 или другим ТНПА.
Кухню, оборудованную электроплитой, разрешается объединять с жилой комнатой (общей) и прихожей (коридором) в единое пространство с созданием функциональных зон за счет расстановки мебели, если это установлено заданием на проектирование.
4.8 Размещать жилую комнату над или под кухней, оборудованной газовой плитой, допускается в одноквартирных и блокированных жилых домах, а также на последнем этаже (в мансарде) многоквартирных жилых домов с многоуровневыми квартирами, если кухня и жилая комната входят в состав одной квартиры.
4.9 Не допускается размещать санитарные узлы непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение санитарного узла над кухней допускается в многоуровневых квартирах в случае, когда санитарный узел и кухня входят в состав одной квартиры.
Частичное размещение одного из помещений санитарного узла (не более 25 % его площади) над жилой комнатой разрешается, если выполнены мероприятия по повышению гидро- и звукоизоляции конструкции пола этого санитарного узла.
7.4 Жилые комнаты, кухни, неканализованные уборные, входные тамбуры (кроме ведущих непосредственно в квартиры), лестничные клетки, общие коридоры в жилых зданиях коридорного типа, а также помещения общественного назначения в общежитиях, жилых домах для престарелых и инвалидов, жилых домах с квартирами для инвалидов должны иметь естественное освещение в соответствии с требованиями ТКП 45-2.04-153. Для кухонь-ниш допускается предусматривать естественное освещение вторым светом.
ТКП 45-2.02-315-2018 (33020) «ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. Строительные нормы проектирования»
6.4.6 В зданиях класса Ф1.3 секционного типа допускается предусматривать один эвакуационный выход на одну лестничную клетку. При этом для этажей с отметкой пола более 15 м следует предусматривать второй эвакуационный выход, в качестве которого допускается принимать:
а) выход из каждой квартиры (общей площадью не более 150 м2 ) на балкон или лоджию с глухим простенком шириной не менее 1,2 м от торца балкона (лоджии) до ближайшего проема или не менее 1,6 м — между оконными проемами, выходящими на балкон (лоджию).
Примечание — При общей площади квартиры св. 150 м2 следует проектировать эвакуационные выходы на два балкона (две лоджии), размещенных с разных сторон здания;
б) выход на наружную лестницу 3-го типа;
в) переход через проем размерами 1,2(h)´0,6 м на балконе (лоджии) каждой квартиры на балкон (лоджию) квартиры в смежной секции;
г) выход на наружную лестницу шириной 0,6 м, имеющую уклон не более 80° и поэтажно соединяющую балконы (лоджии) до отметки пола не более 15 м, через переходные люки размерами 0,6´0,8 м или 0,7´0,7 м. Допускается предусматривать вертикальные лестницы, при этом расположение люков один над другим не допускается. В зданиях классов Ф1.3, Ф1.4 квартира (в пределах этажа) считается единым помещением.
Перепланировка квартиры в белоруссии
Перепланировка — изменение планировочных решений помещения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.
Необходимо отличать перепланировку от переустройства. Под последним понимается изменение инженерных систем в помещении и (или) конструктивных элементов при выполнении ремонтно-строительных работ.
К перепланировке и переустройству относится определенный перечень работ:
Работы, которые не включены в вышеуказанный перечень не являются перепланировкой или переустройством.
Когда запрещается перепланировка или переустройство?
Прежде всего запрет на перепланировку происходит в случае, если жилой дом признан не соответствующим для проживания и не подлежит восстановлению, а также при нижеследующих работах:
Этапы перепланировки
Согласование
Первым делом надо узнать требуется ли на работу по перепланировке разрешение исполкома.
Разрешение необходимо получать при работах:
После обращения в исполком в течение 1 месяца принимается решение о разрешении или об отказе в перепланировке. К тому же, существует определенный вид работ, к которым требуется разработка соответствующего проекта:
Для того, чтобы разработать проект, необходимо заключить договор подряда на выполнение проектных работ с организацией-разработчиком проектной документации.
Перепланировка
Работы по перепланировке могут выполняться самостоятельно или с привлечением рабочей силы. Однако и на этот счет существуют ограничения. Так, в многоквартирных жилых домах, блокированных и одноквартирных жилых домах высотой более 7 метров работы по перепланировке должны осуществляться только по договорам строительного подряда.
Также не забывайте о технике безопасности и правилах пользования жилыми помещениями.
Завершение
После окончания всех работ, направленных на перепланировку необходимо оформить документы:
Для того, чтобы вам выдали ведомость технических характеристик необходимо обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру с заявлением о проверке технических характеристик. Ведомость не требуется при замене или переносе систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления, либо замена (перенос) устройства гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции.
В агентство по государственной регистрации и земельному кадастру подаются следующие документы:
Акт приемки
Акт приемки выполненных работ выдается в ЖРЭО по месту жительства или в другой организации по эксплуатации жилищного фонда, а также в исполкоме.
Необходимый перечень документов:
Акт приемки составляется в 5 экземплярах: 2-для исполкома, 2-гражданину, 1-подрядчику, проводившему работы по переустройству (при его наличии).
Государственная регистрация изменений
Снова обращаемся в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для выдачи нового технического паспорта и регистрации внесенных изменений
Документы для составления нового технического паспорта:
Также необходимо предоставить письменные согласия собственников жилого помещения или согласие залогодержателя (в случае их или его наличия).
Не требуется государственная регистрация и составление нового технического паспорта в случае, если были незначительные изменения общей площади. На каждые 50 кв. м жилого помещения допускается изменение до 0,5 кв. м. (включительно). Однако, если общая площадь составляет свыше 250 кв. м, тогда допускается изменение до 1% от площади строения включительно.
Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция
Подробное пособие по законному ремонту в квартире.
Согласовать или узаконить?
Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.
Какую перепланировку нужно узаконить
Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:
Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Комментарии эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.
Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.
Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.
При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.
Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.
Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.
Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.