перекрытие в двухуровневой квартире
Перепланировка двухуровневой квартиры
Перепланировки в двухуровневых квартирах – явление хоть и относительно новое, но достаточно популярное, несмотря на определенные сложности подобных работ.
Сразу оговоримся, что речь в нашей статье в большей степени пойдет не об изначально двухуровневой квартире, а о жилом помещении, образованном из двух квартир, расположенных на разных этажах – иначе говоря, квартирах, объединенных по вертикали.
В ней мы расскажем, как и в каких домах можно делать двухуровневые квартиры, отметим технические нюансы и рассмотрим документы для согласования такой перепланировки.
В какой серии домов есть двухуровневые квартиры
Двухуровневые квартиры в жилых зданиях появились очень давно и не считались чем-то из ряда вон выходящим, но с развитием индустриального домостроения в городской застройке они стали редкостью. Тем не менее, проекты жилых домов с двухуровневыми квартирами делались даже для панельных многоэтажек, построенных в советский период.
Примером московских проектов, могут служить панельные дома серии ЭЖРЧС, где большие квартиры были спроектированы двухуровневыми, или дом-корабль на ул. Б. Тульская.
Панельный дом на Б. Тульской улице и план квартиры в нем
В настоящее время, с ростом числа домов, построенных по индивидуальным проектам, квартир, изначально расположенных на двух уровнях, стало гораздо больше. В некоторых жилых комплексах до 10% квартир – двухуровневые.
Можно ли сделать двухуровневую квартиру
Отвечая на вопрос, можно ли сделать двухуровневую квартиру в конкретном жилом доме, важно учитывать конструкционные особенности различных зданий.
Перепланировка с объединением двух квартир по вертикали в одну двухуровневую предполагает устройство проема в междуэтажном перекрытии с установкой лестницы.
Независимо от типа конструкции дома, устройство проема в перекрытии является сложной задачей и требует инженерных расчетов, учитывающих состояние и конструкцию перекрытия.
К примеру, в современных монолитных домах устройство проема в межэтажном перекрытии выполнить проще в силу его практически равной прочности в любом месте.
В домах, где перекрытия собраны из отдельных железобетонных плит, нужно учесть множество факторов:
Перед демонтажными работами будет необходимо провести инженерное обследование помещений на предмет возможности объединения квартир в одну двухуровневую.
В домах с деревянными и смешанными межэтажными перекрытиями для устройства проема и установки лестницы потребуется выполнить гораздо более масштабное инженерное обследование, обусловленное следующими факторами:
Помимо этого, потребуется учесть, что деревянные, смешанные и сборные железобетонные перекрытия потребуют расположения лестницы вдоль несущих балок и плит перекрытий, что ограничивает варианты ее размещения.
H2 Как сделать двухуровневую квартиру из двух квартир
Для начала нужно учесть, что сделать двухуровневую квартиру можно лишь согласовав это мероприятие как перепланировку. Подробнее об этом будет сказано ниже, а сейчас остановимся на технической стороне такой перепланировки.
Намечая объединение жилых помещений по вертикали, следует помнить, что придется пожертвовать значительной площадью квартиры ради устройства лестницы.
В большинстве жилых домов с бетонными перекрытиями, они собраны из отдельных строительных деталей – плит различной толщины и конструкции.
Плиты перекрытий при устройстве проема для установки лестницы могут демонтироваться как целиком, например, в том случае если комната, в которой планируется устройство лестницы, имеет перекрытия небольшой длины, так и частично.
Независимо от конструкции перекрытий, устройство межэтажного проема требует обязательного усиления – колоннами, рамами, разгружающими опорами или другими металлоконструкциями. При этом рассчитывается нагрузка как на перекрытие, в котором будет прорезаться проем, так и на остальные элементы несущей конструкции здания.
Так как лестница в двухуровневой квартире является, пожалуй, ключевым элементом, расскажем о вариантах ее конструкции подробнее.
При соединении квартир по вертикали используются маршевые лестницы (вроде тех, которые можно увидеть в подъезде) и винтовые. Чаще всего, владельцы двухуровневых квартир останавливаются на данном варианте, так как винтовая лестница занимает меньше места, хотя и не отличается удобностью в использовании.
После того, как проем будет вырезан, можно приступать к установке лестницы, при проектировании которой потребуется учесть строительные нормы (например, СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»), которые определяют геометрические параметры лестницы.
Так, например, высота перил должна быть не менее 80 сантиметров, а сами перила должны отступать от стены минимум на 4 сантиметра. Кроме того, ступени лестницы в двухуровневой квартире должны быть не ниже 12 сантиметров и не выше 20.
Строительные правила гласят, что высота между краем отделки, ограждающей проем в перекрытии, и ступенями, не должна быть меньше 2 м. В принципе, чем больше этот просвет, тем удобнее впоследствии использовать лестницу.
Последним параметром, который мы упомянем, станет наклон марша – рекомендуется выдерживать около 25 градусов, однако строительными правилами не запрещается устройство лестниц с уклоном от 20 до 50 градусов.
Согласно СНиП 21-01-97 о пожарной безопасности зданий, лестница в двухуровневой квартире может выполняться из дерева и металла.
Как из двухуровневой квартиры сделать две квартиры
Популярность двухуровневых квартир среди покупателей недвижимости остается ограниченной в силу объективных обстоятельств:
В последние годы еще одним фактором против лестниц стали ограничения для возможности автоматизированной уборки многоуровневых квартир.
Вопросы, как разделить двухуровневую квартиру на две обратно, нашим специалистам задают достаточно часто.
Чтобы из двухуровневой квартиры сделать вновь две квартиры, также потребуется подготовить проектную документацию и согласовать эту перепланировку.
Для этого на каждом из уровней должен быть вход в квартиру и, если он был заделан, его потребуется восстановить. То же относится к помещениям кухни, санузлов и коридоров – каждая из квартир после перепланировки должна соответствовать действующим требованиям.
Как и устройство проема, его заделка и демонтаж лестницы потребуют инженерного обследования квартиры, на основании которого будут приниматься проектные решения.
Например, замоноличивание проема в железобетонном перекрытии потребует установки металлической арматуры и ее крепления к существующей арматуре сваркой.
В случае необходимости получения независимых адресов для каждой из квартир, потребуется выполнить переоформление кадастрового учета.
Перепланировка и перенос мокрых зон в двухуровневой квартире
Перепланировка с объединением квартир по вертикали открывает определенные возможности для размещения санузлов и кухонь.
На верхнем уровне становится возможным устраивать мокрые зоны таким образом, что они будут полностью или частично располагаться над кухней первого этажа квартиры (согласно п. 9.22 СП 54.13330.2016).
Согласование перепланировки двухуровневой квартиры
Квартиры можно объединять только в том случае, если у них один собственник (это продиктовано п.1 ст.40 ЖК РФ).
Чтобы сделать двухуровневую квартиру из двух квартир как этого требует законодательство, потребуется предварительно получить разрешение на данные работы.
Устройство проема в перекрытии для объединения квартир согласовать также сложно, как и проем в несущей стене, и объясняется это конструктивными особенностями жилых домов и потенциальной опасностью данных мероприятий.
Считаем нужным предупредить, что самовольно изменять перекрытия и устраивать проемы в несущих стенах не только запрещено, но и небезопасно. А в случае аварии собственника может ожидать не только административная, но и уголовная ответственность.
К тому же, вероятность того, что подобную перепланировку получится узаконить после проведения мероприятия, значительно ниже, чем до ремонта. Как было сказано выше, восстановление перекрытия в квартире – работа не из простых.
Документы для согласования работ по устройству двухуровневой квартиры включают проект перепланировки и техническое заключение (в некоторых районах МО нужен только проект).
Проект перепланировки сможет разработать любая проектная организация с допуском СРО, а вот за техническим заключением потребуется обратиться к автору проекта дома или замещающей его организации.
После получения разрешения можно будет приступить к работам, строго следуя согласованной проектной документации. Перепланировка с объединением квартир в двухуровневую требует высокой квалификации строителей и наличия у подрядной организации допуска СРО.
Устройство проема в бетонном перекрытии выполняется безударным методом – с помощью алмазной резки. Необходимый авторский надзор за реализацией проекта осуществляется непосредственно проектной организацией.
Устройство проема в межэтажном перекрытии оформляется актом скрытых работ, который потребуется на этапе приемки выполненного ремонта надзорным органом. Только после проверки объекта приемочной комиссией и подписания акта о завершении перепланировки можно будет считать процедуру согласования законченной.
Учитывая сложность перепланировки с объединением квартир и устройством двухуровневого жилья, согласование таких работ лучше доверить опытным посредникам. То же можно сказать и о согласовании разделения квартиры на две – такая перепланировка также относится к сложным.
При желании вы можете обратиться за согласованием перепланировки «под ключ» к специалистам нашей компании. Мы сможем разработать для вас проект перепланировки и утвердить его в госорганах. В нашей практике уже неоднократно встречались подобные проекты.
Перепланировка двухуровневой квартиры с переносом кухни
Перед нами перепланировка в двухуровневой квартире, состоящей из двух жилых комнат, совмещенного санузла, двух коридоров, кухни, лестницы. В результате переустройства назначение некоторых помещений поменялось. К двум жилым комнатам присоединилась гостиная, расширен тамбур, перенесена лестница, кухня и совмещенный санузел.
Общая площадь квартиры – 57 м². Располагается она на 1-2 этажах жилого восьмиэтажного здания 1963 года постройки по индивидуальному проекту. Имеет отдельный вход. Изначально, согласно пояснительной записке, помещение имело «хозяйственно-бытовое» значение, но в результате перепланировки ее строение было адаптировано под жилое.
Среди представленных перед вами документов техническое заключение о состоянии конструкций, проект перепланировки помещений.
Увидеть весь объем проведенных мероприятий вы сможете, рассмотрев план «Существующая планировка» и «План сносимых и возводимых перегородок».
После перепланировки, как мы говорили ранее, назначение и расположение помещений изменилось. Совмещенный санузел (2) на первом этаже был демонтирован вместе с ненесущими стенами, затем перенесен этаж выше в ту же часть помещения (и получил порядковый номер 6).
Однако на первом этаже все же был устроен туалет, рядом с новой кухней (2, ранее 6) на месте старой лестницы. Напомним, что при старом расположении помещений кухня находилась на верхнем этаже.
Вообще надо сказать, что при переустройстве в мокрых зонах (санузел, уборная, кухня) проложили гидроизоляцию, установили новую сантехнику и электрическое оборудование (электроплиту).
Из-за того, что лестница была перенесена в бывшее жилое помещение (4, а ныне 5), во верхнем этаже появилась гостиная (7).
В ходе перепланировки были проведены обширные фасадные работы по расширению, утеплению и изоляции тамбура, необходимые для того, чтобы он не пропускал холод и запахи с улицы.
Также упомянем, что прошел демонтаж встроенных шкафов на двух этажах, что послужило расширением доступного пространства.
Можно ли соединить квартиры друг над другом?
Не могу больше ни о чем думать, продается квартира над нами, хотелось бы и расшириться, и боюсь что купит стадо лошадей и прощай покой и сон.
Как вообще, реально согласовать объединение квартир друг над другом? Можно ли выпилить дырку в полу, укрепив там как надо, я не знаю, швеллером, уголком, чем там еще укрепляют проемы, и поставив самую-пресамую легкую лестницу, винтовую деревянную к примеру?
Стоить затеваться или это заведомо несогласовыемая перепланировка?
Спасибо, мне тоже казалось что делают так люди, но муж нашел в инете, везде написано
Запрещается:
1. Соединять квартиры, находящиеся одна над другой с полным либо же частичным произведением демонтажа межэтажных перекрытий и плит.
Как же быть, пока не придет архитектор или БТИ даже не узнаешь разрешат или нет?
Или выпиливание дырки в полу не есть «частичный демонтаж перекрытий и плит»?
Так люди дорогие, ну а что же тогда делать, закажу допустим проект, он скажет что ок, можно, но это время, квартира может уйти, или наоборот, сейчас впряжемся, купим, а потом выяснится что нельзя.
Живых денег нет, надо продать квартиру другую, плюс придется наверное еще набрать по друзьям или в ипотеку около 1 млн., все это организую, а вдруг потом окажется пилить нельзя.
Ведь должен быть выход какой-то?
Не знаю как быстро БТи или кто там делает проект, наверное около месяца? не будет же хозяин квартиры ждать? или можно внести аванс и делать проект? Голова вскипит сейчас, помогите советом хоть каким-то, можно ли как-то выкрутиться?
Согласование перепланировки в двухуровневых квартирах
Тема сегодняшней статьи — двухуровневые квартиры. Такие квартиры находят как в Москве, так и в Московской области. В Мосвке мы встретились с двухуровневыми апартаментами в ЖК Tribeca, Wine house на Новокузнецкой. В Московской области это «Пятницкие кварталы» в Красногорске, «Солнечная Система» в г. Химки, которые строит URBAN GROUP. В ближайшее время, а сейчас июль 2017, через пару месяцев стартует сдача домов с двухуровневыми квартирами в ЖК «Видный город». Посмотрим, как выглядят дома, в которых расположились эти венцы творения. Именно венцы, потому что находятся на двух последних этажах.
Красногорск: ЖК «Пятницкие кварталы»
Химки: ЖК «Солнечная система»
Двухуровневые квартиры — это жилые помещения, высотой потолков около 6 м., расположенные на 2-х последних этажах домов, имеющие отдельный вход обоих этажах. Перекрытие между вторым и первым уровнем может быть устроено по всей площади помещения, так и только частично. В пятницких кварталах застройщик оставляет право выбора за собственником по эксплуатации пространства, образующегося за счет отсутствия перекрытия между уровнями. По опыту, чаще собственники стремятся максимально использовать каждый квадратный метр, сделать свою планировку максимально функциональной и комфортной для проживания. Поэтому, как правило, перекрытие заливается полностью, за исключением проема под внутриквартирную лестницу.
Затронем перекрытия, какие они бывают? Чаще всего устраивают монолитное перекрытие, монолитное по профнатилу и деревянное. Ни один из вариантов не хуже другого. Здесь вопрос предпочтения к материалам.
Самое легкое и экологичное — это деревянное перекрытие. Изначально рассчитываются основные деревянные балки, на которые потом укладываются доски. Единственное, что не желательно, то это укладывать плитку в качестве покрытия пола на такое перекрытие и это связано с самим материалом — деревом. Паркет, ламинат, линолеум.. к вашему распоряжению.
Другой вариант монтажа — это монолитное перекрытие по профлисту. Несъемной опалубкой здесь служит профлист. Изначально рассчитываются главные балки, выбирается профиль (в основном это двутавр), раскладываются с определенным шагом, на нижние полки устанавливается профлист. Расставляется арматура, заливается бетон и перекрытие готово. Толщина — высота балки, обычно 20 см. Напольное покрытие может быть любым. За счет несъемной опалубки экономится бетон и само перекрытие легче по сравнению с монолитным перекрытием со съемной опалубкой.
И последний распространенный вариант устройства перекрытия это монолитное перекрытие со съемной опалубкой. Чаще это деревянная опалубка. Принцип похож на предыдущий вариант, только в данном случае опалубка снимается, а там остается как часть перекрытия. Этот вариант имеет бОльший вес, бОльший расход материалов. Напольное покрытие также может быть любым.
Как итог, можно сделать вывод, что оптимальным является устройство перекрытия по профнастилу. Оно легче, достаточно прочное, чтобы уступать соседним вариантам, экономит материалы, можно положить любое напольное покрытие.
Коснемся правил перепланировки в двухуровневых квартирах:
О внутриквартирных лестницах. Устраиваются в основном из дерева или металла. Большой разницы нет, разве что некоторые отдают предпочтение металлу, потому что это более прочный материал и он принимает вид каркаса, который потом покрывают отделочными материалами. Но минус в том, что металл во много раз дороже дерева. Поэтому однозначного ответа какой материал лучше — нет.
По любым вопросам вы можете связаться с нами:
Добавить комментарий Отменить ответ
Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.
Спальня наверху: сколько стоят двухэтажные квартиры и где их искать
Двухуровневые квартиры — конечно, предложения на любителей. Для одних это имитация загородного дома, для других — возможность зонирования пространства, для третьих (тех, кому надоели горизонтальные квартиры) — просто необычное жилье. И хотя таких объектов на столичном рынке недвижимости сравнительно немного, их можно найти почти во всех ценовых сегментах.
Мы попросили риелторов рассказать, какие двухуровневые квартиры и в каких домах можно купить в Москве, что это за объекты, сколько они стоят и каковы их преимущества и недостатки.
Тем, кто мечтает о двухэтажной квартире и намерен ее купить, придется запастись терпением. Всего в базах объявлений найдется лишь несколько сотен таких предложений, большая часть которых — дорогие. Только на первичном рынке, по данным компании «Бест-Новострой», представлено не больше 200 лотов — это около 0,5% от общего объема предложения в Москве.
Встречаются квартиры с двумя уровнями в самых разных домах и районах города. Их можно найти в старом фонде — например, в дореволюционных домах в районе Патриарших и Чистых прудов. Есть такие объекты и в сталинских высотках, и в конструктивистских домах — например, в доме-коммуне на Гоголевском бульваре, «доме атомщиков» на Тульской.
«Однако двухэтажные квартиры — довольно редкая ситуация для сталинок, — отмечает руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова. — Дело в особенностях перекрытий: если они деревянные или смешанные, то нагрузка на них ограничена, соответственно, и с надстройками будут сложности. Но иногда это возможно благодаря конфигурации дома».
Директор по продажам «Лидер-Инвест» Евгений Большаков вспомнил также, что 80-метровые квартиры-«двухэтажки» в начале 1980-х проектировались в экспериментальном микрорайоне в Северном Чертанове и сейчас периодически выходят на рынок.
Попадаются двухэтажные квартиры и в домах, строившихся в 1990-е годы и в начале 2000-х. Среди них иногда встречаются объекты, которые стали результатом перепланировки — объединения двух обычных квартир на разных этажах в одну.
Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Впервые в таких двухуровневых квартирах я побывал как раз в начале 1990-х годов. Это был дом, расположенный в Крылатском, на Осенней улице, построен он по проекту финских специалистов для сотрудников Всесоюзного кардиологического научного центра Академии медицинских наук СССР. Кардиоцентр возглавлял тогда академик Евгений Чазов, поэтому дом этот называли «чазовским». Квартиры там были в основном двухкомнатные: одна комната — на нижнем этаже (там же располагалась кухня), другая — этажом выше. Тогда планировка показалась мне очень интересной, хотя сейчас я бы не назвал ее удобной.
Большой пласт двухуровневых квартир на столичном рынке — предложения в новостройках. Как рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, сначала квартиры этого формата были представлены только в элитных домах, потом стали появляться в апартаментных и жилых комплексах бизнес-класса, а затем и в проектах комфорт-класса, причем не только в Москве, но и за МКАД. Но в массовом сегменте — это все-таки единичные предложения.
Найти такие объекты на первичном рынке можно и в жилых комплексах, и в апартаментах (в том числе в лофтах). Двухуровневые квартиры и апартаменты встречаются как в небоскребах, так и в клубных домах, как в многоквартирных комплексах, так и в малоэтажных. Обычно застройщики подчеркивают наличие двухуровневых квартир в своем проекте как конкурентную особенность, пытаясь привлечь покупателей с разными предпочтениями.
Что это за квартиры
В основном на втором уровне в таких квартирах располагаются спальни, а на первом — общие помещения: кухня, столовая, гостиная, санузлы, прихожая, подсобные помещения. Такая планировка свойственна загородным домам.
«Минимальная площадь соответствует габаритам стандартной однокомнатной квартиры — около 45 кв. м, — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Однако чаще всего застройщики рассчитывают привлечь обеспеченных клиентов в рамках своего сегмента, поэтому обычно площадь объекта сопоставима с трехкомнатной квартирой (от 75 до 120 кв. м). Соответственно и портрет клиента определяется главным образом стоимостью».
В дорогих сегментах среди объектов с двумя уровнями часто встречаются пентхаусы. Это жилье с большой площадью и нетиповой планировкой. «Владелец такой квартиры может отдать один из этажей под свою звукозаписывающую студию или мастерскую», — отмечает Ольга Тихонова.
Самые простые квартиры — небольшие студии с антресолью. В надстройке чаще всего размещается спальное место (это своего рода «чердак», отведенный только для сна). Внизу расположены санузел и кухня-гостиная.
Наличие двух этажей дает большие возможности для грамотного зонирования жилья. «Пространство делится на гостевую и приватную части квартиры, — пояснил руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — Поэтому двухуровневые квартиры или апартаменты часто покупают те, кто, например, работает дома или часто принимает гостей: в этом случае внизу размещают рабочую зону (кабинет частной практики, мастерскую и т. п.) и помещения для гостей, а верхние комнаты отводятся членам семьи».
Что касается недостатков, то главный из них тоже имеет отношение к нестандартной планировке. Человеку может быть некомфортно все время ходить вверх-вниз по лестнице (например, постоянно спускаться, чтобы открыть входную дверь или зайти на кухню). А если в семье есть маленькие дети и пожилые люди, то крутая лестница небезопасна и неудобна для них.
Еще один минус заключается в том, что сама лестница «съедает» сразу несколько «квадратов» жилой площади. «Это как минимум 6 кв. м на втором этаже (под оборудование проема 2х3 м) и еще около 8 кв. м — на первом этаже, — рассказал Олег Ступеньков. — Платить же за эти квадратные метры приходится как за полноценно используемые».
Однако, как считает Михаил Куликов, двухуровневые объекты могут заинтересовать тех, кто планирует заработать на перепродаже недвижимости. Если владелец продаст такую квартиру по адекватной цене, там можно потом сделать перепланировку (если позволяет конструкция): разделить квартиру на две и продать каждую по-отдельности.
«В одном из жилых комплексов на улице Удальцова продавалась двухуровневая квартира площадью 80 кв. м — с панорамным остеклением, библиотекой, зимним садом и т. д., — рассказал он. — Реализовать ее не могли в течение пяти или шести лет. Дорогие объекты большой площади не очень востребованы, особенно в условиях затянувшегося кризиса. В итоге жилплощадь была разделена на две отдельные квартиры».
Самые бюджетные двухуровневые квартиры можно найти в сегменте апартаментов на первичном рынке. Например, 30-метровую квартиру-апартамент в Северном Медведкове можно купить за 4,5 млн руб. А 42-метровый апартамент у станции метро «Автозаводская» — за 7,2 млн руб.
В квартирном сегменте дешевые предложения предлагаются за МКАД. Там квартиру площадью 42 кв. м со вторым светом можно приобрести за 4,7 млн руб. На территории Москвы цены выше.
«В комфорт-классе минимальная стоимость двухэтажного объекта площадью 48 кв. м составляет 8,3 млн руб. Однако отмечу, что, несмотря на относительно доступную минимальную стоимость, в среднем даже в комфорт-классе за двухэтажную квартиру придется отдать 20,5 млн руб.», — отмечает Мария Литинецкая.
Средние по цене апартаменты можно найти на вторичном рынке. Например, в экспериментальном микрорайоне в Северном Чертанове образца 1980-х годов двухуровневые квартиры предлагаются за 17–18 млн руб. В домах с мансардами в Северном Бутове, построенных в середине 1990-х, квартиру площадью 145 кв. м можно купить за 25 млн руб.
В новостройках бизнес-класса двухуровневые объекты представлены только в формате апартаментов. Минимальная цена в этом сегменте — 10 млн руб., средняя — 24 млн руб. Большой выбор двухуровневых квартир и апартаментов в премиум-классе. Самый недорогой объект обойдется в 28,3 млн руб. В среднем двухуровневый апартамент или квартира премиум-класса стоят 49 млн руб., но разброс цен значительный — до 113 млн руб.
Наконец, в элитном сегменте также есть проекты с двухэтажными квартирами и апартаментами. Минимальная стоимость — 60,8 млн руб., средняя — примерно 240 млн руб. А самые дорогие предложения находятся за пределами 2 млрд руб., но их очень немного.