Обременения на земельный участок что это
Что могут скрывать продавцы земельных участков
Обременения земельного участка и ограничения его использования влияют на рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность объекта. Участки без обременений встречаются на рынке редко. И чем более привлекателен для бизнеса участок, тем больше вероятность обнаружить ограничения. И тем больше шансов, что эти обстоятельства может попытаться скрыть продавец, желающий получить за него стоимость, не учитывающую подобные сюрпризы. Покупателю важно выявить их до заключения сделки, чтобы оценить, можно ли будет использовать участок так, как планировал. Как это лучше сделать?
ЕГРН и не только
Земельный кодекс РФ обязывает продавца земли при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Если продавец дал заведомо ложную информацию, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков.
Кроме того, продавец участка может и не знать о действующих ограничениях. Поэтому покупателю лучше самостоятельно найти сведения о наиболее важных и распространенных ограничениях.
В первую очередь необходимо запросить у собственника участка правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы о приобретении права собственности на землю, а также получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка поможет установить категорию земель, выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду), сведения о внесенных в кадастр недвижимости зонах с особыми условиями использования территорий – санитарно-защитных зонах, охранных зонах сетей и сооружений (ЛЭП, трубопроводов, теплосетей и подобных объектов), водоохранных зонах. В выписке ЕГРН также указываются кадастровые номера расположенных на участке объектов недвижимости. Выявить здания и сооружения и установить их собственника необходимо уже на этапе подготовки сделки, поскольку законодательство запрещает продажу земли без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.
На практике покупатели участков часто сталкиваются с тем, что в ЕГРН нет сведений о недвижимом имуществе на участке и зонах с особыми условиями использования территорий.
Причин несколько
Советское и постсоветское законодательство не предусматривало внесение в реестр недвижимости таких данных. Даже сейчас, когда такое требование закреплено в законе, многие ранее установленные ограничения до сих пор не внесены в ЕГРН.
Нахождение на участке таких зон влечет ограничения или полный запрет его использования для определенных видов деятельности. Например, Верховный суд в сентябре 2016 г. признал законным требование «дочки» «Газпрома» – ООО «Газпром трансгаз Чайковский» к индивидуальному предпринимателю о сносе жилого дома в Удмуртии, построенного и введенного в эксплуатацию с нарушением минимальных расстояний от магистрального газопровода.
Что еще можно узнать
Также для получения дополнительных сведений об ограничениях можно воспользоваться общедоступными интернет-ресурсами: публичной кадастровой картой на портале Росреестра, информационными системами обеспечения градостроительной деятельности (РГИС в Санкт-Петербурге, ИАИС ОГД в Москве). Покупатель может узнать, к какой зоне отнесен участок согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки населенного пункта, утвержден ли проект планировки с проектом межевания территории.
Эти ресурсы хороши тем, что из них можно быстро и без затрат получить минимально необходимые сведения для оценки участка даже тому, кто не имеет специальной юридической подготовки.
Прийти и посмотреть
Перед подписанием договора купли-продажи осмотрите участок. Если продавец отказывает в доступе – это повод задуматься, стоит ли покупать кота в мешке. Закон не возлагает на покупателя такой обязанности, однако практика показывает, что пренебрежение осмотром на этапе подготовки сделки часто оборачивается проблемами после ее совершения. К примеру, на участке может обнаружиться не оговоренный продавцом объект (самовольная постройка, незаконная свалка отходов, линейное сооружение и т. д.), вплоть до невозможности доступа к нему с прилегающих территорий.
Так, в октябре прошлого года Верховный суд РФ рассматривал спор между гражданами о расторжении договора купли-продажи земельного участка на территории военного городка в Крыму. При совершении сделки продавец не сообщил покупателю о нахождении участка на территории режимного объекта, более того, заверил об отсутствии каких-либо ограничений. Впоследствии истец обнаружил, что купленный участок невозможно использовать для строительства жилого дома, поскольку войсковая часть запретила доступ через контрольно-пропускной пункт. Верховный суд РФ отменил определение суда апелляционной инстанции об отказе в иске и отправил дело на новое рассмотрение, а также подтвердил, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании участка вне зависимости от их регистрации в публичном реестре.
Таким образом, даже если от собственника недвижимости получены заверения об отсутствии ограничений и обременений, покупателю лучше получить хотя бы общедоступную информацию об ограничениях.
Что вокруг
Обязательно обратите внимание на окружающую застройку, наличие поблизости действующих предприятий, котельных и прочих источников загрязнения, поскольку существует вероятность попадания участка или его части в санитарно-защитные зоны таких объектов, что полностью исключает возможность жилой застройки и значительно ограничивает другие виды использования.
Если понадобится проверить или уточнить полученные сведения, можно направить письменные обращения в государственные или муниципальные органы власти, у которых есть необходимая информация. Например, подробное заключение о режиме использования земельного участка в зонах охраны и защитных зонах объектов культурного наследия предоставляет КГИОП и Министерство культуры РФ. Сведения о наличии и размерах санитарно-защитных зон могут быть запрошены в территориальном управлении Роспотребнадзора. Сведения о линейных объектах, их охранных зонах и ограничениях предоставляют сетевые организации, владеющие такими объектами. Информацию о градостроительной документации можно найти на официальных сайтах органов власти и муниципальных образований, поскольку акты о ее подготовке, изменении или отмене далеко не всегда отражаются в публичных реестрах и системах.
В целом законодательство развивается в направлении консолидации, открытости и доступности сведений об ограничениях и обременениях объектов недвижимости, что облегчает подготовку сделок. Но риски остаются.
Верховный суд отделил ограничения от обременений // Скрытый запрет на строительство ― не всегда повод для расторжения договора продажи участка
Гражданская коллегия Верховного суда (ВС) рассмотрела спор между покупателем и продавцом участка, выяснявших, кто должен нести риск скрытых ограничений на застройку (участок находится в охраняемой территории). Основной вывод судей ВС: наличие таких ограничений, о которых не знал покупатель, не дает ему права расторгнуть договор по ст. 460 Гражданского кодекса (ГК). В ней говорится лишь о скрытых правах третьих лиц, т.е. обременениях. Их нельзя путать с публичными ограничениями. Спор направлен на новое рассмотрение: возможно, покупатель добьется расторжения договора, но суды должны будут оценить поведение обеих сторон.
Алексей Зинченко купил у Павла Тригубова участок в Тульской области площадью 904 кв. м для строительства жилого дома. По договору продавец гарантировал, что участок не обременен правами третьих лиц. Но оказалось, что участок включен в границу музея-заповедника «Поленово». Из-за этого Алексей Зинченко не мог построить на участке дом. Так как продавец об ограничении не сказал, то Алексей Зинченко потребовал расторгнуть договор и вернуть деньги.
Гражданская коллегия ВС с выводами судов не согласилась (дело было рассмотрено 2 апреля). В данном случае речь не идет об обременении правами третьих лиц. Участок включен в зону со специальными условиями использования, определенными нормативным актом. Это ограничение, а не обременение, о котором говорится в ст. 460 ГК. Прав третьих лиц на спорный участок суды не установили, поэтому в данном случае эта норма ГК не применяется, сделал вывод ВС.
Впрочем, шанс на расторжение договора у Алексея Зинченко все же есть. Для этого надо оценить поведение обеих сторон с учетом того, что информации об ограничении, установленном приказом Минкульта, не было в ЕГРН. Как это должны сделать нижестоящие суды, однако, в определении не рассказывается. После подробных цитат из норм об опубликовании нормативных актов ВС дает общее указание: «Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца». Как именно должен быть распределен в таком случае риск, ВС не уточняет.
Гражданская коллегия отправила дело на пересмотр в апелляцию.
[1] Приказ Министерства культуры РФ от 30 сентября 2016 года № 2221 «Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения — достопримечательное место «Поленово».
(4212) 76-27-08, 76-27-09
Вы являетесь счастливым собственником или арендатором земельного участка и не подозреваете, что ваша земля расположена в зоне с особыми условиями использования территории. Следовательно, имеет обременение (ограничение). На юридическом языке – это присутствие санкционированных законом или компетентными органами запрещений и условий, ограничивающих использование собственником своего земельного участка.
Что же такое зоны с особыми условиями использования территорий и нужно ли знать, где они находятся?
Зоны с особыми условиями использования территорий образуются в целях обеспечения: безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспортных и иных объектов ; устойчивого функционирования естественных экологических систем, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности.
Земельные участки, входящие в состав зон с особыми условиями использования территорий, как правило, не изымаются у правообладателей. Но на такой участок или его часть распространяется особый режим. Это влечет за собой ряд ограничений в использовании. К примеру, в пределах водоохранной зоны запрещено размещение объектов захоронения отходов производства и потребления, сброс сточных, в том числе дренажных вод. В границах прибрежных защитных полос запрещена распашка земель, выпас скота. В зонах подтопления и санитарно-защитной зоне запрещено строительство жилья. И даже, если жилой дом будет построен на земельном участке, находящимся в собственности, существует риск сноса такого дома.
На территориях, которые обременены водоводом, газопроводом или электролиниями строить нельзя по Закону. Что это значит? Только то, что даже сумев оформить право собственности на участок строить можно будет только на той части которая не обременена. И очень возможно, что на большей части территории можно будет только поставить палатку и жарить рыбу в переносном мангале 
.
Чтобы узнать о том, действует ли на земельном участке или его части особый режим использования, правообладатель должен запросить кадастровую выписку в Росреестре или любом офисе МФЦ, а также сделать это через наших специалистов. Мы проконсультируем Вас по любым вопросам, связанными с обременениями (ограничениями) Вашего земельного участка.
Если человек планирует оформить участок в аренду или собственность, то для начала стоит получить кадастровый план территории. На нем отражены все сведения ГКН, в том числе и сведения о зонах с особыми условиями использования территории.
Получить такую информацию можно и на портале Росреестра. Ее предоставляет сервис «Публичная кадастровая карта» (http://maps.rosreestr.ru). Однако данный сервис является справочным, т.е. полученные сведения не имеют юридической силы при оформлении документов. Тогда как на стадии предоставления земельного участка в аренду или собственность при формировании градостроительной документации будут учтены полученные данные кадастрового плана территории.
Звоните нам и мы проконсультируем Вас более подробно.
Обременения на земельный участок что это
ЗК РФ Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 11.8. ЗК РФ
2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения на образуемые земельные участки.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.
4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1. В случае образования земельного участка в результате раздела находящегося в залоге земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и используемого на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования, залог на измененный земельный участок сохраняется до заключения договора аренды или договора безвозмездного пользования в отношении образуемого земельного участка, на котором строится (создается) либо построен (создан) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, за исключением случаев, если в соответствии с законом залог на образуемый земельный участок не устанавливается в связи с его прекращением одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства. Действие положений настоящего пункта также распространяется на случаи, если в результате раздела такого исходного земельного участка образуется несколько земельных участков, на которых строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства.
(п. 4.1 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
5. Сервитуты, публичные сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых или измененных земельных участков в прежних границах.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Положения п. 6 ст. 11.8 (в ред. ФЗ от 27.06.2019 N 151-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим до 27.06.2019.
6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков, если иное не предусмотрено пунктом 4.1 настоящей статьи, федеральным законом. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.
(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
Обременение объекта недвижимости
Что такое обременение права собственности?
Обременение — это синоним слова «ограничение» в отношении прав кого-либо. Оно касается ограничения прав на недвижимость. Согласно ГК РФ ст. 131 и ФЗ N218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Оно возникает при заключении различных договоров или исполнения судебных решений. Права собственника на недвижимость могут ограничиваться не только при продаже квадратных метров, но даже при сдаче помещения в аренду.
От сервитута до ареста
Всего существует шесть основных типов обременений недвижимости:
Сервитут — ограничение, накладываемое на арендаторов земельных участков или людей, пользующихся помещениями, им не принадлежащим — например, кухня в коммунальной квартире. В земельных отношениях понятие «сервитут» возникает, когда через земельный участок необходимо, например, проложить дорогу. Такой вид использования чужой недвижимости может быть оплачен как частными лицами, так и государством.
Ипотечное обременение — с ним столкнется любой, кто оформляет ипотеку. Банк имеет право присвоить объект, если его владелец не выполняет кредитные обязательства. Кредитная организация должна быть уверена в том, что недвижимость останется за заемщиком. Именно поэтому банк ограничивает возможность владельца продавать и сдавать недвижимость в аренду. Без согласия банка нельзя даже устроить перепланировку. Прописывать в квартире можно только супругов, родителей и детей. Уведомлять кредитора придется и в случае, если вы решите пару месяцев пожить за границей. При погашении ипотеки необходимо подать заявку и снять квартиру с ипотечного обременения.
Арест имущества и недвижимости накладывает суд из-за долгов или преступных действий самого собственника. Так, недвижимость может быть конфискована судом в качестве уплаты долга или выполнения судебного решения в пользу государства или пострадавших.
Аренда — довольно распространенный вид обременения. По договору аренды арендодатель сдает недвижимость арендатору во временное пользование с рядом ограничений, которые они заключают между собой. Например, арендодатель сам вправе решить, может ли арендатор заселять других жильцов, делать переустановку. Аренда накладывает ограничения и на арендодателя: он не может пользоваться недвижимостью, но может продать ее. Однако, он будет не вправе выселить арендаторов без соблюдения прописанных в договоре причин.
Рента — это особый вид обременения, который относится к передаче прав на недвижимость. Здесь объект обременения — сам собственник жилья, которому необходима помощь или материальное содержание. Он сдает свою недвижимость в ренту с требованием собственного содержания до момента смерти, после которой недвижимость переходит в собственность второй стороне. Заключается договор с персональными условиями, согласно которым владельцу выплачивается договорная сумма и обеспечивается содержание. Сделка аннулируется, если условия обременения второй стороной не выполняются.
Пpи доверительном управлении объектом ответственный будет в праве управлять недвижимостью, но не владеть ею. Такой тип обременения заверяется у нотариуса и отменяется после купли-продажи недвижимости.
Есть и другие виды обременения. К ним относится, например, опека над несовершеннолетним владельцем недвижимости. На родителей и опекунов накладывается ограничение на продажу недвижимости, если в конечном итоге условия жизни ребенка ухудшатся. Также существуют обременения аварийных строений и памятников культуры. В первом случае недвижимость нельзя продавать, во втором — все изменения, а также продажа должны быть изначально согласованы с органами по охране памятников.
Как наложить обременение на квартиру?
Обременение не всегда становится решением третьей стороны. Часто это делают сами собственники или наследники, которые опасаются за свою недвижимость. Для того, чтобы сделать это, нужно обратиться в МФЦ или отправить документы заказным письмом в Росреестр. Нужно доказать, что обременение на недвижимость действительно необходимо владельцу. Для этого придется предоставить:
Где и как проверить наличие обременения?
Наличие обременения обязательно стоит проверять всем, кто хочет купить «вторичку» Через выписку ЕГРН можно узнать точное количество собственников (чтобы исключить претендентов на купленную квартиру), была ли квартира заложена, заключен ли договор ренты на недвижимость. Запросить справку о владельцах квартиры можно в управляющей компании. В ней будут указаны военнослужащие-владельцы квартиры или заключенные, которые отбывают наказание и являются временно выписанными из квартиры. Также стоит запросить оплаченные квитанции за последний месяц, чтобы удостовериться в отсутствии долгов. Проверить строение на статус памятника можно в органах местной администрации. Выявить другие виды обременения сложнее, так как они не фиксируются в государственных ресурсах. Например, проверить сдается ли квартира в аренду, можно только очно, поговорив с соседями или пару раз придти квартиру в неожиданное для собственника время.
Как снять обременение c квартиры?
Это довольно простая процедура, если собственник не нарушал условий договорных отношений. Конечно, для каждого вида обременения будет свой алгоритм действий. Так в случае ренты обременение будет снято только после смерти владельца. Для этого нужно будет предоставить свидетельство о смерти. При договоре аренды его не нужно снимать специально, так как оно не регистрируется государственными органами. Сложнее с ипотекой: тут потребуется предоставить банку свидетельство того, что все обязательства перед ним выполнены. Документы нужно будет подать в МФЦ на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и примерно через 10 дней проверить статус недвижимости в Росреестре. Снять обременение можно и онлайн, через сайт Росреестра. Понадобится пункт «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» и далее «Погашение регистрационной записи об ипотеке».
Какие документы понадобятся?
Риски при покупке недвижимости с обременением
Квартиры на вторичном рынке с обременением в виде невыплаченной до конца ипотеки, увы, сегодня не редкость. Обычно такие квартиры продаются по стоимости ниже рынка. Владельцы, как правило, обещают закрыть ипотеку за счет оплаты. В этом случае покупателю стоит быть еще более внимательным при проверке документов. Нужно проверить жилье на все другие виды обременений: удостовериться, что ее никто не арендует, если это не оговорено заранее, нет ли обязательств по ренте, не является ли недвижимость арестованной или аварийной. Помните, есть риск, что недобросовестный продавец может разорвать сделку продажи после внесения средств за ипотеку. Вам же очень долго придется возвращать сумму через суд. Впрочем, обременение еще не означает, что вас обязательно обманут. Серьезнее отнеситесь к проверке документов.
Узнать все о нюансах обременения объектов недвижимости вы может из нашего курса «Современные проблемы права недвижимости и землепользования».