обратный выкуп квартир застройщиком
Как вернуть квартиру застройщику и разбогатеть
В России очень многие товары можно вернуть обратно в магазин в течение двух недель. Что-то подобное сегодня существует и на рынке первичного жилья Москвы. Конечно, речь идет не о том, что вы въехали в квартиру, пожили там пару недель и поняли, что это «не ваше» и нужно возвращать. Нет, девелоперы строящего жилья готовы принять квартиру обратно до ее ввода в эксплуатацию, и даже платят за нее больше изначальной цены. Такая схема называется обратный выкуп. Много ли объектов с такой «подстраховкой» в Москве и почему девелоперы готовы платить за свои же квартиры, узнаем сегодня.
Обратный выкуп разрешен
По данным компании «Метриум Групп», доля квартир массового сегмента, где доступен обратный выкуп равна всего 5,7%, а в бизнес-классе еще меньше – 2%. В элитном сегменте такая услуга отсутствует.
Похожая услуга есть в апарт-отеле YE’S и называется «Удвоение капитала». Согласно условиям, инвестор может рассчитывать на 100% окупаемость вложенных средств через 5,5 лет.
Зачем нужен «обратный выкуп»?
Во-вторых, у каждого купившего квартиру может поменяться ситуация и эта недвижимость еще до завершения строительства дома становится не нужна. К примеру, собственнику будущей квартиры потребовались деньги, либо он решил приобрести жилье большей или меньшей площади. В этом случае покупатель избегает волокиты с продажей недвижимости, а просто возвращает вложенные средства с небольшой прибылью.
В-третьих, такой вариант интересен частным инвесторам, людям, которые зарабатывают на перепродажах недвижимости. Здесь речь идет о конкретных процентах и такому клиенту гораздо проще принять решение о покупке, заранее зная, что доход будет в любом случае.
В-четвертых, никто не знает, что будет с экономикой завтра, вдруг квартиры начнут дешеветь, а ты уже подстрахован и можешь вернуть вложенный средства обратно, если понадобится, а не демпинговать на открытом рынке.
В ГК «Инград» так же подтвердили, что пока возвратов квартир не было. Но стоит отметить, что программа обратного выкупа практикуется на объектах компании не так давно и пока выводы делать рано.
В чем подвох обратного выкупа?
По мнению эксперта, программа обратного выкупа так и останется в первую очередь маркетинговой акцией. Ведь самим застройщикам не нужны риски по реализации полученной обратно квартиры, особенно с учетом кризиса вторичного жилья.
Кроме того, доходность по некоторым проектам выше, чем застройщики готовы вернуть. И профессиональные инвесторы могут находить более выгодные варианты для вложения средств в недвижимость.
Однако очевидно, что такая «подстраховка» при покупке квартиры для обычного покупателя лишней точно не будет. Все хотят быть уверены, что их сбережения сохранены и даже выросли.
Обратный выкуп квартир застройщиком
Механизм обратного выкупа – западное ноу-хау на российском рынке недвижимости
Предложение застройщика «Дон-Строй» можно рассматривать как тестовую «обкатку» buy-back в России. Программа запущена на одном из объектов компании – в московском ЖК «Сердце Столицы». Девелопер предлагает клиентам возможность гарантированного выкупа квартиры спустя три года по первоначальной цене плюс 13%. Стартовая стоимость недвижимости в комплексе – 6 млн рублей. По оценкам экспертов, на стадии сдачи новостройки квартиры подорожают до 8-9 млн рублей. Поэтому вложение изначально сулит покупателям выгоду. Но если по каким-то причинам расчёты не оправдаются, частный инвестор гарантированно вернёт 6 млн 800 тысяч рублей. Схема обратного выкупа и обещанный процент будут зафиксированы на первоначальной стадии заключения сделки.
Важно понимать, что обратный выкуп – это опция, которая актуальна именно для первичного рынка жилья, где по мере строительства здания стоимость квадратного метра растёт как на дрожжах. Ликвидные квартиры на вторичке также с годами прибавляют в цене, однако далеко не так стремительно, как новостройки.
Плюсы обратного выкупа квартир – кто выиграет от схемы buy-back
В идеале механизм обратного выкупа выгоден всем: и девелоперу, и покупателю. Для строительной компании, которая твёрдо стоит на ногах, buy-back – беспроигрышный маркетинговый ход. Застройщик получает дополнительные инвестиции от самых осторожных клиентов, параллельно улучшая свой имидж в глазах экспертов и потенциальных покупателей. При этом объективные риски финансовых потерь минимальны: рынок недвижимости – одна из самых консервативных и безопасных сфер, которая в минимальной степени зависит от финансовых колебаний. Квадратные метры могут резко обесцениться лишь в ситуации глобальной экономической катастрофы.
Частные инвесторы также выигрывают благодаря обратному выкупу. Эта схема помогает решиться вложить капитал в первичный рынок и увеличивает шансы на верный пассивный заработок по истечении определённого срока. В самом худшем случае покупатель воспользуется buy-back и останется «при своих», при этом не потеряв ничего на инфляции. Но, как правило, обратный выкуп остаётся опцией, которая существует лишь на бумаге. Владельцу недвижимости гораздо выгоднее перепродать квартиру третьему лицу, тем более, что это можно сделать на любой стадии строительства.
Обратный выкуп на руку не только конкретным инвесторам и девелоперам. Это позитивный механизм, который свидетельствует о стабильном развитии рынка недвижимости в целом. По оценкам специалистов, buy-back – сигнал всем крупным застройщикам развивать привлекательные схемы инвестиционного приобретения квадратных метров. Кроме того, этот маркетинговый ход зарабатывает первичному жилью дополнительный кредит доверия, который выгоден всем игрокам рынка.
Большинство экспертов с энтузиазмом отреагировали на инициативу «Дон-Строя». Эксперимент застройщика позитивно оценили генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева и многие другие специалисты. Они прогнозируют дополнительное оживление рынка благодаря схеме buy-back – всплеск интереса потенциальных клиентов к новому заманчивому предложению.
Велика вероятность, что обратный выкуп привлечёт внимание частных инвесторов и к другим квартирам застройщика, на которые не распространяется акция. В этом случае сработает эффект переноса: люди охотнее доверят свои деньги компании, которая настолько уверена в своей финансовой устойчивости, что может позволить себе давать подобные гарантии.
Риски обратного выкупа при покупке новостройки – доверие, а не доверчивость
Все прекрасно помнят, где бывает бесплатный сыр. Как и любое инвестиционное решение, покупка квартиры на условиях обратного выкупа требует осмотрительности. На основе опыта западных коллег эксперты рынка недвижимости советуют покупателям не терять головы и осторожно взвешивать плюсы и минусы сделки. Пока для российской первички эти рекомендации носят скорее теоретический характер, однако есть шанс, что в обозримом будущем они станут более актуальны. Кроме того, уже сейчас широчайший выбор предложений buy-back представлен на рынке зарубежной недвижимости.
Вот главные меры предосторожности в инвестициях с «обратной» подстраховкой:
Не стоит верить слишком заманчивым предложениям. Если застройщик обещает выкупить квартиру с 50% надбавкой к первоначальной цене, велик шанс связаться с мошенниками. Реальная экономически обоснованная цифра дополнительной выплаты, которую может позволить себе добросовестный девелопер, колеблется в пределах 5-15% от суммы сделки. Компания, которая изначально обещает золотые горы, может затем ловко уйти от обязательств, опираясь на лазейки в договоре с инвестором, или просто обанкротиться.
В идеале схема обратного выкупа необходима честному застройщику для того, чтобы привлечь дополнительные средства на развитие проекта и укрепить имидж компании. Однако любой девелопер, прежде всего, преследует финансовую выгоду, поэтому за привлекательным предложением гарантированного заработка на недвижимости может скрываться мыльный пузырь. Не секрет, что львиная доля заманчивых акций от застройщиков преследует одну цель – избавиться от неликвидных квадратных метров: квартир на первом этаже, жилья с плохим видом из окна или неудобной планировкой. Таким образом, купившись на показную порядочность строительной компании и якобы гарантированную безопасность своих средств, инвестор рискует получить на выходе квартиру, которую невозможно будет выгодно продать третьим лицам. Фактически, он станет дешевым кредитором для застройщика: вернёт свои деньги, но не получит никакой выгоды от простоя капитала в течение нескольких лет.
Схема buy-back – инструмент для китов рынка недвижимости. Это механизм, который могут позволить себе застройщики, которые твёрдо стоят на ногах и уверены в том, что их проект не станет долгостроем. Подобная акция – убедительное подтверждение уже сложившейся репутации компании, которую, однако, стоит проверить с двойной тщательностью. Если щедрыми предложениями разбрасываются никому не известные девелоперы, есть основания искать подвох. Теоретически, отношения между застройщиком и инвестором скрепляются договором, но тысячи примеров обманутых дольщиков свидетельствуют: обязательства на бумаге не гарантируют защиту от банкротства. Если строительство будет заморожено, схема обратного выкупа будет слабым подспорьем покупателю. Он войдёт в реестр кредиторов застройщика-банкрота на общих основаниях.
Перспективы обратного выкупа на российском рынке недвижимости
В мировой практике у обратного выкупа есть две стороны: он может быть как свидетельством финансовой стабильности девелопера, так и символическим криком о помощи строительной компании, которой отчаянно нужны дополнительные средства для реализации проекта. Неудивительно, что всплеск подобных предложений обычно приходится на кризисные времена: при этом одни застройщики стремятся удержать осторожных клиентов благодаря дополнительным гарантиям, а другие – удержаться на плаву.
По оценкам экспертов, старт опции buy-back на российском рынке недвижимости можно воспринимать как позитивное явление. Это закономерный отклик девелоперов на растущую инвестиционную активность граждан. В ожидании наступающего кризиса покупатели готовы вкладывать, но не собираются рисковать.
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Обратный выкуп квартир застройщиком
На рынке новостроек относительно недавно дебютировала принципиально новая услуга – обратный выкуп квартиры застройщиком. Причем данную услугу практически одновременно предложили сразу несколько строительных компаний. О том, что собой представляет данная процедура и на кого она рассчитана, вы узнаете из данной статьи.
Что такое обратный выкуп?
Основная идея такой программы заключается в том, что при приобретении квартиры у застройщика покупатель может при желании вернуть её продавцу, то есть девелопер обратно выкупает недвижимость. Отсюда следует закономерный вопрос: зачем застройщику предлагать такую услугу? Хотя это не очевидно, но такая услуга для него выгодна, так как позволяет привлечь деньги дольщиков в строительство. Даже если застройщик заплатит владельцу недвижимости проценты, данная сумма все равно окажется ниже той, которую собственнику придется платить банковской организации в случае привлечения кредитных средств на осуществление строительства.
Появление данной программы в списках услуг девелоперов во многом обусловлено обвалом российского рубля 2014 года и ростом ключевой ставки. Для некоторых покупателей обратный выкуп жилья тоже оказался очень кстати: ипотека, которое и до 2014 года далеко не каждый мог себе позволить, стала еще более недоступной услугой. Наблюдалось снижение популярности и банковских продуктов в виде депозитов. Вследствие этого у многих россиян на руках оказались свободные денежные средства, которые нужно было как-то применить. Вложения в недвижимость считается самым надежным вариантом, но для этого собственникам необходимо с особой осторожностью подходит к выбору проектов. В противном случае можно легко оказаться в ситуации, когда приобретенная квартира станет неликвидной и ее сложно будет продать без потерь вложенных финансов. Именно в таких случаях и может выручить гарантированный обратный выкуп жилья.
Даже если цены на недвижимое имущество снизятся, при заключении договора об обратном выкупе покупатель может рассчитывать как минимум на возврат суммы, которая была уплачена за квартиру, а если в договоре предусматривается рост цен на квартиру, тогда собственнику дополнительно полагаются еще и проценты.
Преимущества программы
По программе обратного выкупа девелопер готов забрать квартиру у покупателя назад после завершения возведения жилого комплекса по стоимости, которая устанавливается Договором долевого участия и 10% за каждый год.
Это действительно функционирующий механизм, с которым не придется переживать касательно сохранности собственных средств, ликвидности актива и стоимости.
В 2013-2014 гг. обратный выкуп квартир был предложен в ЖК «Сердце столицы» («Донстрой»), где покупатели могли вернуть квартиру спустя три года после подписания договора, получив назад вложенные сумму и дополнительно 18% от стоимости жилья.
В 2015 году услуга стала доступна в ЖК «Татьянин Парк» (ГК «МИЦ»), где расчет прибыли дольщиков осуществлялся с учетом ставки рефинансирования Центрального банка РФ, увеличенной на 3%.
По данным компании «Метриум Групп» на квартиры массового сегмента с возможностью обратного выкупа приходится 5,7%, в то время как в случае бизнес-класса – всего 2%.
При этом девелоперы в первую очередь ориентируются на покупателей квартир бизнес-класса, так как у состоятельных людей данная квартира наверняка будет не единственной.
Недостатки
У данной услуги имеются как положительные, так и негативные стороны. Пока что её предлагает только небольшой процент застройщиков. Для застройщика такое предложение окажется выгодным только при растущем, активно развивающемся рынке, где цены ежегодно возрастают на 15% или даже больше. Проценты и сумма, за которую застройщик произведет выкуп квартиры, предварительно указываются в договоре купли-продажи. Застройщики чаще всего выкупают квартиры на 10-15% дороже указанной в договоре суммы, если стоимость жилья за промежуток времени возросла на 25%.
Обратный выкуп является платной услугой. Так, например, в случае проектов «Инград» клиенту нужно заплатить 2-5 тыс. рублей за квадратный метр для участия в sale-pay-back. В случае однокомнатной квартиру площадью 40 кв. м придется переплатить от 80-200 тыс. рублей. То есть потенциальному инвестору изначально придется заплатить куда большую сумму за квартиру, чем обычному покупателю. При этом договоры могут отличаться. В договоре долевого участия предусматривается пункт о том, что в момент завершения строительных работ покупатель может отказаться от договора в одностороннем порядке и забрать свои денежные средства назад, причем с гарантированным процентом дохода.
Даже если клиент принял решение отказаться от услуги обратного выкупа, получить переплаченную сумму назад уже не получится. Вследствие этого к итоговой цене квартиры площадью 40 кв. м могут добавить 200 тыс. рублей, а при площади 80 кв. м и вовсе 400 тыс. рублей. Поэтому при заключении договора с услугой обратного выкупа нужно быть заранее уверенным в том, что вы ею воспользуетесь. При наличии сомнений куда более рациональным решением станет приобретение жилья по стандартной схеме, благодаря чему можно будет сэкономить сотни тысяч рублей.
Некоторые застройщики дают возможность прибегнуть услугой обратного выкупа без необходимости предусматривать дополнительные расходы. Платность или бесплатность программы варьируется в зависимости от конкретного застройщика.
Очевидный недостаток услуги — придется просто довериться застройщику, притом, что нет никаких гарантий того, что проект будет сдан вовремя, не став долгостроем. Поэтому клиенту нужно тщательно проанализировать условия договора касательно сроков возврата, а также удостовериться в том, что гарантированный доход документально закреплен.
Не стоит забывать и о том, что на законодательном уровне не предусмотрены механизмы, которые обязывали застройщиков выкупить жильё и возвращать дольщикам уплаченные суммы с процентами. Пока что механизм обратного выкупа никак не отработан в России и толком не регулируется законодательством
Некоторые застройщики ограничивает выбор жилья для участия в услуге. Сейчас обратный выкуп сложно назвать популярным предложением, да и многие не рассматривают данную программу в качестве решающего фактора при выборе новостройки. Клиенты в первую очередь акцентируют своё внимание на характеристиках объекта недвижимости, её расположении и стоимости.
Для кого подойдет данная услуга?
Такая услуга представляет интерес для частных инвесторов, вкладывающих денежные средства в недвижимость на начальном этапе её возведения, когда цены за квадратный метр ощутимо ниже тех, которые устанавливаются после ввода здания в эксплуатацию. В среднем стоимость за это время возрастает на 15-20%, а в случае особо ликвидных проектов — новостроек массового сегмента с удачным расположением наблюдается еще больший рост.
Благодаря обратному выкупу квартир покупатели могут сохранить деньги в высоколиквидном активе. Такая услуга позволяет исключить два основных риска для потенциальных покупателей недвижимости, а именно:
Обратный выкуп особенно выгоден для покупателей при наступлении кризисных ситуаций. В данной ситуации на фоне стагнации рынка и сведенного к минимуму роста цен на жилье реализация квартиры по стоимости выше докризисной является весьма удачной инвестицией. Благодаря обратному выкупу вы будете чувствовать себя защищенным, и вам не придется переживать насчет будущего.
Продажа квартиры с обратным выкупом
На рынке существует такая операция, как продажа недвижимости с правом обратного выкупа. То есть Продавец квартиры, например, после ее продажи, согласно условиям договора, имеет право выкупить назад свою недвижимость через некоторое время. Или наоборот, Покупатель имеет право через определенный период времени продать квартиру обратно Продавцу, а тот обязан будет ее купить, согласно условиям договора.
Зачем и кому это нужно?
Сразу поясним, что понятие обратного выкупа квартиры используется в двух совершенно разных случаях (для разных целей):
Поясним подробнее, о чем тут речь.
1. Договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом
В случае залога при частном займе заключается Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры с условием ее обратного выкупа. В нем отдельным пунктом указывается обязательство Покупателя через определенный срок продать обратно Продавцу эту же квартиру по его требованию. Закон допускает такие сделки, т.к. согласно Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.421, ГК РФ, граждане свободны в заключении договора.
Например, Продавец-заемщик хочет занять денег на свои нужды у Покупателя-кредитора. В обеспечение займа (кредита) Продавец готов отдать свою квартиру. Но если оформлять обеспечение официально в виде залога (с государственной регистрацией обременения), то в случае невозврата займа, Покупателю-кредитору чтобы вернуть свои деньги придется проходить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке. После чего квартира выставляется на публичные торги, и из вырученных денег судебные приставы возвращают кредитору положенную ему сумму.
Это долгая и нудная процедура, в процессе которой могут возникнуть взаимные претензии и судебные споры. Поэтому кредитора она не устраивает. И он предлагает упростить оформление квартиры в залог – просто заключить Договор купли-продажи с правом Продавца на обратный выкуп квартиры. Выкуп должен произойти не позже определенного срока (срок кредита), и по более высокой цене (с учетом процентов по кредиту). Если Продавец-заемщик не выкупает обратно свою недвижимость (не возвращает заем), то квартира остается в собственности у Покупателя-кредитора в качестве компенсации.
Такой способ залога квартиры хоть и является простым и удобным, но несет в себе определенные риски. Риск для Продавца-заемщика в том, что Покупатель может продать квартиру третьему лицу, не дожидаясь возврата кредита. Формально ему ничего не мешает – собственность уже зарегистрирована на него. А риск Покупателя-кредитора в том, что Продавец после получения денег может подать иск в суд о притворности сделки купли-продажи квартиры, прикрывающей договор займа (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.170, ГК РФ). И если суд сочтет его доводы убедительными, то Откроется в новой вкладке.»>сделка купли-продажи будет признана недействительной, а квартира – возвращена Продавцу. Пример судебного спора по этому поводу – Откроется в новой вкладке.»>здесь.
. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
2. Что такое обратный выкуп квартиры Застройщиком?
Это относительно новый прием продаж на первичном рынке недвижимости. Называется это модными словами buy-back или sale-pay-back.
Суть его в том, что Застройщик предлагает Покупателю купить у него квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства. А после достройки дома и сдачи его в эксплуатацию – обязуется (по требованию Покупателя) выкупить эту квартиру обратно по цене, превышающей цену ее первоначальной покупки, например, на 15%.
Таким образом, Застройщик привлекает дополнительные средства на строительство дома у тех, кто покупает квартиры с инвестиционной целью, т.е. с целью последующей продажи и получения прибыли. Гарантированный обратный выкуп квартиры снижает риски таких инвесторов, обеспечивая им получение прибыли даже в случае падения цен на недвижимость. При этом, инвестор может и не продавать квартиру обратно Застройщику, а выставить ее на продажу на рынке или оставить себе.
Несмотря на обязательства возврата денег с процентами, для Застройщика это более выгодное привлечение средств, чем банковский кредит на финансирование стройки. Кроме того, заявление о предоставлении услуги по обратному выкупу квартир в новостройке – это отличный маркетинговый ход для Застройщика. В глазах потенциальных покупателей (в том числе инвесторов) сам факт предложения такой услуги ассоциируется с уверенностью и прочными позициями компании на рынке.
Для этой цели Застройщики анонсируют целые программы по обратному выкупу квартир в своих домах. Само наличие такого предложения в рекламе позволяет Застройщику выделиться среди конкурентов, и поднять эффективность своих продаж.
Хитрость Застройщика здесь еще и в том, что широко рекламируя свою услугу по обратному выкупу, он вводит ограничительные меры для Покупателей на реализацию такой услуги. Например, обратный выкуп может действовать не для всех квартир, а только для некоторых (для самых неликвидных, например). Или – выкуп может предоставляться только тем, кто произвел оплату квартиры сразу на 100%. Или – только тем, кто покупает не менее трех квартир в жилом комплексе (явно для инвесторов). Так Застройщик снижает для себя бремя обязательств по возврату денег.
Сумма, за которую Застройщики готовы выкупать обратно свои площади, обычно, не намного больше той суммы, которую вложил в строительство Покупатель-инвестор. Застройщик, как правило, обеспечивает ему минимальную доходность, сопоставимую с доходностью банковского депозита.
Но инвестору это все равно выгодно. Ведь он не обязан продавать квартиру обратно Застройщику, это всего лишь его право. Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему. Тогда его прибыль становится выше, а право обратного выкупа остается неиспользованным.
В большинстве случаев так оно и происходит. Ведь в процессе строительства дома (от стадии котлована до стадии сдачи в эксплуатацию) цена на квадратные метры вновь созданных площадей вырастает вместе с самим домом. Стоимость метра в процессе строительства растет даже в случае, когда весь рынок недвижимости находится в стагнации. Поэтому продать построенную квартиру на открытом рынке, обычно, выгоднее, чем продавать ее по услуге buy-back обратно Застройщику.
По своей сути продажа квартиры с правом обратного выкупа – это аналог биржевой сделки РЕПО. Только на бирже предметом сделки выступают ценные бумаги.
Какой договор используют Застройщики для предложения услуги обратного выкупа квартир?
Технически Покупатель совершает обычную покупку квартиры в новостройке у Застройщика по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ), но имеет в этой сделке дополнительную опцию – возможность гарантированной продажи квартиры по определенной цене через определенный срок.
Условие обратного выкупа квартиры указывается в самом договоре покупки (в ДДУ), либо оформляется дополнительным соглашением к нему.
Покупателю-дольщику в этом случае надо обратить внимание на следующие пункты условий обратного выкупа:
При этом условие обратного выкупа не должно никак ограничивать другие права дольщика по договору ДДУ. В частности, дольщик может продать квартиру и в процессе строительства новому дольщику по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки прав требования.
Риск у Покупателя квартиры в новостройке с условием обратного выкупа тот же самый, что и у всех покупателей жилья на первичном рынке – это просрочка сдачи дома и банкротство Застройщика. Поэтому прежде, чем покупаться на заманчивое предложение продажи квартир с такой опцией, нужно тщательно Откроется в новой вкладке.»>оценить надежность и финансовую устойчивость Застройщика (как это делается – см. по ссылке).
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).