Обратная ипотека что это такое простыми словами
Что такое обратная ипотека для пожилых людей и будет ли она работать в России в 2020 году
Механизм обратной ипотеки предполагает подписание договора о передаче недвижимости в залог в обмен на пожизненные выплаты со стороны залогодержателя. Этот механизм является достаточно распространенным в США и Великобритании и пользуется там широкой популярностью. Обратная ипотека уже реализовывалась в России в качестве пилотного проекта, и о необходимости ее повторной реализации неоднократно упоминалось Правительством.
Что такое «обратная ипотека» и каковы ее условия
Обратная ипотека существенно отличается от стандартного ипотечного кредита. При обычной ипотеке заемщик получает кредит в банке на покупку недвижимости, при этом покупаемая квартира становится предметом залога.
При стандартной ипотеке клиент платит банку деньги за купленную квартиру, при обратной ипотеке – банк выплачивает клиенту определенную денежную сумму за квартиру.
Обратная ипотека в России в 2020 году
В 2020 году выдача обратной ипотеки в России не производится и пока внятных механизмов ее реализации не разработано.
В России подобный инструмент был запущен в 2012 году через дочернюю структуру АИЖК – АРИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – Агентство по реструктуризации ипотечного жилищного кредитования). Программа обратной ипотеки тогда предполагала следующие условия:
Дополнительными требованиями к пенсионерам являлись: наличие российского гражданства, отсутствие нетрудоспособных иждивенцев на попечении заемщика, отсутствие задолженности по коммунальным услугам, отсутствие других собственников у квартиры (имущество в долевой собственности в залог не принимается).
Отдельные требования предъявлялись не только к получателю денежных средств, но и к недвижимости. Квартира должна была быть ликвидной: расположена в доме с количеством этажей не менее 4, не находиться в залоге и под арестом, не быть расположенной в домах под снос и в аварийном фонде, в квартире с газовой колонкой.
Программа обратной ипотеки в данном контексте могла бы стать альтернативой договору пожизненной ренты.
В 2017 году Правительство вновь указывало на возможность реализации подобного механизма, обозначив, что в качестве залога допускается использование движимого и недвижимого имущества. Это могло бы выступать мерой поддержки малоимущих граждан. Граждане продавали бы свою квартиру государству, а взамен получали единовременные или ежегодные выплаты. После смерти владельца квартиры имущество должно было перейти государству.
Таким механизмом могли бы воспользоваться граждане, которые имеют квартиру в собственности, но в силу различных обстоятельств утратили возможность заработка.
Сроки для запуска обратной ипотеки не были обозначены, как и то, какая именно инстанция станет ответственной за развитие обратной ипотеки в РФ. Предполагалось, что это будут финансовые организации, выдающие ипотечные кредиты по стандартам АИЖК.
По мнению специалистов банковского сектора, обратная ипотека могла бы стать не только мерой поддержкой малоимущих, но и оказала поддержку банкам в условиях роста ипотечной задолженности. Можно было бы внедрять схему обратной ипотеки при подписании стандартного кредитного договора. Когда заемщик переставал платить по ипотеке, платежи могло бы вносить за него государство, а к завершению срока договора недвижимость переходила в государственную собственность. В то же время у граждан сохранялась бы возможность совершения обратного выкупа с помощью компенсации государственных расходов.
Но пока обратная ипотека не очень интересна российским банкам, как инструмент, ввиду нестабильной ситуации на рынке недвижимости: сложно спрогнозировать, насколько выгодно будет продана в перспективе приобретенная в собственность квартира банком. Поэтому без государственного стимулирования обратная ипотека вряд ли получит свое реальное воплощение в РФ.
Механизм выдачи обратной ипотеки в мире
Обратная ипотека зародилась в 1960-х годах в США. Сегодня в мире нет единого механизма реализации программы обратной ипотеки. Стандартная схема, которая применяется в США и Европе, следующая:
Размер кредита по обратной ипотеке никогда не достигает 100% от оценочной стоимости. Обычно он находится в диапазоне 50-85%.
Другой вариант – это, по сути, пожизненная обратная рента, когда банк выплачивает стоимость квартиры до смерти заемщика. Заемщик все это время сохраняет право пользования квартирой.
В любом случае в мире в данных договорах не участвует государство (как это планировалось в РФ): механизм реализован частными компаниями.
За досрочное расторжение сделки для заемщика обычно предусмотрены крупные штрафы.
Преимущества и недостатки
Обратная ипотека – это достаточно неоднозначный финансовый инструмент, который имеет свои преимущества и недостатки.
В числе преимуществ обратной ипотеки можно отметить:
Недостатками обратной ипотеки являются:
Таким образом, обратная ипотека – это механизм, предполагающий единовременные или ежемесячные выплаты в пользу владельца недвижимости со стороны банка в обмен на получение статуса собственника после смерти владельца. В России механизм действия обратной ипотеки был разработан в 2012 году, но так и не приобрел практического воплощения. Предполагалось, что он станет мерой поддержки малоимущих. Выплаты по обратной ипотеке могут быть единовременные или ежемесячные. Возвращать выплаченные банком средства заемщику не нужно.
Что такое обратная ипотека?
В последние годы на финансовых рынках (особенно в США) получил распространение такой инструмент как «обратная ипотека». При заключении договора по обратной ипотеке недвижимость служит залогом. Банк оценивает имеющуюся в собственности потенциального кредитора недвижимость и рассчитывает максимальную сумму кредита, которую он готов выдать. Кредит погашается через (позднейшую) продажу квартиры. Если после продажи квартиры банк не может вернуть всю сумму кредита, разницу ему доплачивает государство.
Характерно, что условия возврата такого кредита в случае, если кредитор не в состоянии его вернуть, варьируются. Так, банк, выдавший кредит может продать залоговую недвижимость, что, правда, происходит крайне редко и не характерно для рынка. В большинстве случаев, кредитор защищен в случае дефолта от изъятия квартиры до тех пор, пока жив хотя бы один из его родственников, который постоянно прописан в этой квартире, и до тех пор, пока кредитор платит налоги и другие платежи на недвижимость, включая страхование.
Так как через ежемесячные платежи по обратной ипотеке кредитор практически получает большую или даже полную стоимость недвижимости, наследуемое имущество после реализации квартиры может уменьшиться в разы или вовсе исчезнуть.
В США обратная ипотека получила распространение 20 лет назад и стала важной частью пенсионной системы. Число людей, воспользовавшихся там обратной ипотекой, увеличилось за последние 5 лет в 6 раз и продолжает расти. Однако многих отпугивают высокие платежи: ипотечное страхование составляет сначала 2%, далее 0,5% в год от суммы кредита.
Несколько лет назад Дрезденская строительная сберегательная касса (Dresdner Bausparkasse) попыталась перенести американскую модель обратной ипотеки на немецкий рынок. Однако, по оценкам экспертов, подобный рынок не будет развиваться в Германии в ближайшие годы, так как продажа или закладывание недвижимости не соответствует немецкому менталитету.
И хотя в России обратная ипотека может получить широкое распространение благодаря высоким ценам на жилье и низким пенсиям и зарплатам, существуют законодательные проблемы. В соответствие с Гражданским Кодексом РФ наследники не могут быть выселены из квартиры, где они прописаны, пока не будет проведена длительная и сложная процедура. Важна также проблема сохранения квартиры. Разумно, что делать ремонт квартиры должен тот, кто в ней живет. Вопрос лишь в том, насколько велики должны быть инвестиции в поддержание жилья в нормальном состоянии. Очевидно, что пенсионер, вынужденный воспользоваться обратной ипотекой, не сможет заплатить несколько десятков тысяч рублей за ремонт крыши дома или другой крупный ремонт.
Материал подготовлен Адвокатской фирмой «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР».
УСПЕЙТЕ ДО НГ!
Самый посещаемый курс «Клерка» про управленческий учет проходят уже более 100 ваших коллег. Успейте записаться на курс по старой цене 2021 года. Потом – дороже. Оплатите сейчас, учитесь в 2022 году в удобном потоке.
Обратная ипотека
В России с недавних пор начала работать обратная ипотека. Несмотря на то что мировая практика предоставления помощи пенсионерам под залог их имущества насчитывает несколько десятилетий, на территории РФ такой вид услуг появился только в 2011 году.
Работает ли обратная ипотека в России?
Что такое обратная ипотека и как она работает?
Обратной ипотекой называют заём, выдаваемый пожилым людям под залог их собственной недвижимости. Фактически это постепенная продажа жилплощади банку или государству. Денежные средства выдаются только после того, как квартира или дом оформляются в залог.
Идея обратной ипотеки возникла более 100 лет назад, но особого распространения не получила. Слишком высокими показались обеим сторонам риски. Клиент боится, что банк отберёт недвижимость, а риск банка в том, что срок кредитования может затянуться, в результате чего выданный кредит превысит стоимость продаваемой жилплощади.
В 90-х годах европейские экономисты попытались дать второй шанс обратной ипотеке. В некоторых странах обратная ипотека предлагается в рамках государственных программ, целью которых является рост потребления пенсионерами товаров и услуг. Наибольшую популярность данный вид кредитования получил в Австралии, США и Великобритании.
Инициатором введения обратной ипотеки в России стало Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Но если за рубежом механизм данного вида услуг отработан чётко, то в России обратная ипотека только начинает свою работу.
В 2021 году обратная ипотека доступна в России исключительно гражданам пенсионного возраста.
Механизм обратной ипотеки заключается в следующем:
Как выдаётся ипотечный кредит?
Возможны 2 варианта выдачи ипотечного займа:
Условия и требования
Для получения одобрения по заявке на обратную ипотеку пенсионер и его недвижимость должны соответствовать правилам, установленным финансовой организацией.
Стандартные требования, предъявляемые к недвижимости, таковы:
К самому пожилому заёмщику банки выдвигают следующие требования:
Банк проводит тщательную проверку передаваемого в залог имущества. Передача в залог сопровождается обязательным оформлением страховки на жильё.
В 2021 году в программу обратной ипотеки планируется ввести изменения, упрощающие программу. Они касаются следующих аспектов:
Если сейчас обратная ипотека доступна лишь для пенсионеров, то после вступления в силу нововведений ею смогут воспользоваться и бедные, малообеспеченные граждане, имеющие в собственности недвижимость.
Как оформить обратную ипотеку?
Вопросы оформления и получения обратной ипотеки пенсионерами регулируются ФЗ-№ 102. Для того чтобы оформить такой заём, необходимо:
В договоре указывается способ выдачи средств – в полном объёме на конкретный счёт или ежемесячными выплатами к пенсии. Расходы, связанные со страхованием, оплачивает заёмщик.
Необходимые для заявителя документы:
В каких банках выдают обратную ипотеку?
Программа обратной ипотеки реализуется сегодня в АИЖК. Здесь же можно узнать перечень банков, работающих по рассматриваемой нами кредитной программе.
В 2021 году оформить обратную ипотеку предлагают:
Обратная ипотека в Сбербанке на сегодняшней день пока не предусмотрена. Однако в этой кредитной организации предлагаются другие кредитные программы для лиц пенсионного возраста.
К сожалению, пока большинство банков не заинтересованы в оформлении обратной ипотеки для пенсионеров и для бедных граждан.
Это объясняется нестабильностью цен на рынке недвижимости и ограниченными финансовыми возможностями самих банков. Не у каждой кредитной организации найдутся средства на длительное обслуживание пожилого человека.
Возможные риски
Опасность в данном случае может ещё исходить и от родственников пенсионера, которые планируют получить свою часть денег. Бывает, что самые близкие люди проворачивают мошеннические схемы, в результате которых пенсионер может пострадать.
Кроме того, существует риск выселения из квартиры, если пенсионер по каким-то причинам не внёс оплату за коммунальные услуги. При скоплении большой задолженности банк, в залоге у которого находится жилплощадь, вправе продать её, чтобы погасить долг перед службами ЖКХ и вернуть свои средства.
Многих пожилых россиян, задумавшихся над оформлением обратной ипотеки, останавливают немалые затраты на оплату страховки и юридических услуг. Других останавливают родственники, желающие получить квартиру после ухода пенсионера.
Плюсы и минусы
Как и любой другой вид кредитования, обратная ипотека имеет свои положительные и отрицательные моменты.
Подчеркнём сначала плюсы:
Минусы обратной ипотеки состоят в следующем:
Несмотря на то что обратная ипотека в полной мере ещё не заработала в России, перспективы у этого направления всё же есть.
Необходимо только, чтобы государство разработало ряд программ, нивелирующих риски обеих сторон; а главной целью этих программ должно стать повышение уровня жизни пенсионеров.