обмен квартир в ссср
Квартирный бизнес по-советски
Как улучшали жилищные условия в СССР
Процесс улучшения жилищных условий в эпоху построения развитого социализма выглядел простым только на бумаге. На деле же для этого нередко приходилось демонстрировать незаурядную смекалку. Каким же образом решался квартирный вопрос в эпоху отсутствия частной собственности? И чем за это приходилось расплачиваться?
«Голь на выдумки хитра»
Даже в период существования Советского Союза, когда частной собственности как явления не было и в помине, граждане все равно стремились так или иначе улучшить свои жилищные условия. Единственным действенным вариантом сделать это был официально разрешенный размен квартир.
Желающие каким-то образом увеличить или раздробить имеющуюся у них жилплощадь, могли сделать это исключительно через городские отделы по учету и распределению жилой площади или бюро обмена. В этих учреждениях всегда можно было найти подходящий вариант. Он либо выискивался в имеющейся официальной картотеке, либо находился в результате беседы с другими посетителями, недостатка в которых не было никогда с 1946 года (именно тогда первое подобное ведомство начало свою работу, распахнув свои двери в Банном переулке Москвы).
Примечательно, что никаких письменных договоров и обязательств никто друг с другом никто не подписывал, все варианты «срастались» исключительно на основе устных договоренностей.
Само собой, абсолютно никаких механизмов оценки недвижимости тогда не было и в помине. Однако определенная «система ценностей» все-таки имела место быть. Так, в категорию жилья элитного класса входили так называемые «ведомственные дома», построенные, конечно же, из кирпича. Высшую ступень «пьедестала почета» занимали дома, курировавшиеся аппаратом ЦК. Затем, по степени уменьшения — Комитетом госбезопасности, Министерством внутренних дел. Далее по списку — кооперативы при Академии наук и профильных НИИ, театрах и так далее.
В категорию, которую современные риелторы называют бизнес-классом, входили высотные (не менее 16 этажей) панельные дома улучшенной планировки. Комфорт-классом того времени были квартиры в сталинских домах, а позднее — типовые «брежневки». Ситуация с «хрущевками» с течением времени не менялась. Эти дома, как и в настоящее время, относились к категории жилья «суперэконом».
За исключением самого престижного жилья (операции его обмена и размена проводились по особым понятиям), для остальных объектов недвижимости достаточно жестко соблюдался определенный негласный принцип соответствия. Например, двухкомнатная «сталинка» с хорошими соседями или аналогичная «панелька» с большой кухней, согласно действующей градации, разменивались на две отдельные «однушки» со всеми удобствами. Если состояние таких квартир, предназначаемых к обмену, оставляло желать лучшего, то они «разбивались» по системе «копейка» плюс комната в коммуналке. Но если комнаты были проходные, то за «двушку» можно было получить максимум две комнаты в коммуналке.
Трехкомнатные квартиры, в зависимости от состояния и приближенности к центру города (а именно в этом «теплом месте», как правило, располагался обком или горком партии), менялись по другой системе. Хорошая «трешка» в центре «тянула» на «двушку» и однокомнатную квартиру. Не слишком хорошая в спальном районе обменивалась на две «однушки» в тех же районах. «Убитая» трехкомнатная на окраине больше «однушки» и комнаты в коммуналке не стоила. Эта «градация равноценности», конечно же, работала и в обратную сторону.
Однако для тех, кто жил в явном «неликвиде» или хотел гораздо большего, тоже находились варианты. Естественно, все подобные «съездные» и «разъездные» схемы реализовывались далеко не безвозмездно. Но в подавляющем большинстве случаев «благодарить» чиновников и непосредственных участников такой полулегальной сделки напрямую деньгами в те времена было не принято. Поэтому вместо государственных казначейских билетов СССР в ходу был натуральный обмен. И первое место по степени популярности в этом товарообороте занимали, само собой, автомобили.
Каким образом такая мена оформлялась документально — это тема для отдельного разговора. Тем не менее, факт остается фактом и, например, в 60-х годах прошлого века в роли такой «универсальной валюты» выступал «Москвич-407». Новая машина стоила чуть больше двух с половиной тысяч новых послереформенных рублей. Это в любом советском городе среднего масштаба «тянуло» на добротный каменный дом площадью около сотни квадратных метров.
Конечно, у некоторых граждан в личной собственности имелся еще и ГАЗ-21, который на тот же период времени оценивался в сумму около 5600 рублей. Но в 1961 году дом, равноценный по стоимости этому автомобилю, должен был располагаться как минимум в центральном районе какой-нибудь областной столицы на расстоянии прямой видимости от обкома ЦК КПСС. Плюс к этому он должен был иметь центральное отопление и телефон. Поэтому обменивать жилье на «Волгу» стали на десяток лет позже, где-то после 1971 года.
Но к этому времени новой мечтой советского гражданина стали более продвинутые технически «Жигули» первой модели. В начале семидесятых стоимость данной машины составляла те же 5600 рублей. Эту «копейку» можно было спокойно обменять на кооперативную «однушку» площадью 36 квадратных метров (государственная стоимость одного квадратного метра такой жилой недвижимости колебалась на отметке в 160 рублей). Когда же на рынок вышел самый популярный в народе ВАЗ-2106, то за доплату в виде этого авто можно было быстренько перебраться из убогой коммуналки на выселках в типовую, но вполне благоустроенную «двушку» в нормальном районе. Столь своеобразный «табель о рангах» действовал вплоть до 1991 года.
Правда, начиная с 80-х годов автомобили были изрядно потеснены изделиями японской (реже — западной) промышленности — аудио- и видеомагнитофонами. Примерно в 1985—1988 годах за видеодвойку (комплект видеомагнитофон плюс телевизор) брендов уровня Sharp или Panasonic в качестве доплаты можно было без очереди въехать и прописаться в типовую однокомнатную квартиру.
Гражданин, проживающий в коммунальной квартире и обладающий двухкассетным японским стереомагнитофоном, имел все шансы обменять свою жилплощадь на ту же типовую однушку. В комиссионных магазинах того времени такая техника оценивалась примерно в 900 рублей. Этих денег вполне хватало для неофициальной доплаты при сложном многоступенчатом обмене (съезд двух «однушек» в хорошую «двушку» при размене последней на комнату и «однушку»).
В 1991 году, когда в России стартовала приватизация и начал формироваться свободный рынок, бюро обмена довольно быстро утратили свое главенствующее положение. Однако кое-где в отношении жилья, предоставляемого по социальному найму, договоры мены вполне успешно составляются до настоящего времени.
«Я увеличила семейную площадь вдвое»: как происходили квартирные обмены в Советском Союзе
2 июля, в пятницу, в 00:00 на телеканале «МИР» смотрите советский фильм «По семейным обстоятельствам». События этого доброго, трогательного и смешного мини-сериала развиваются в Москве конца 70-х. Активная 45-летняя теща по имени Галина, которая третирует своего зятя и не хочет помогать молодым в воспитании ребенка, решает разъехаться с ними. В процессе поисков квартирного обмена главная героиня знакомится с одиноким художником и выходит за него замуж.
Кадр из фильма «По семеейным обстоятельствам». Реж. А. Коренев.1977 г. киностудия «Мосфильм»
Она сама становится невесткой, и теперь понимает, что все эти годы испытывал ее зять. Новая свекровь главной героини Изольда Тихоновна, надменная пожилая дама, совсем не рада тому, что ее 50-летний сын вдруг решил жениться. Однако через некоторое время оказывается, что и в ее преклонные годы еще возможна личная жизнь: на горизонте появляется ее престарелый поклонник из Тбилиси и предлагает Изольде Тихоновне переехать к нему.
Основная часть событий этого фильма происходит на фоне поисков вариантов квартирного обмена, которыми занимаются герои фильма. Они встречаются с множеством разных людей и узнают их жизненные обстоятельства – трагические, трогательные, а иногда и нелепые. Перед глазами зрителя проходит целая галерея зарисовок о том, как жили и о чем мечтали люди в СССР.
Смотрите художественный фильм «По семейным обстоятельствам» в пятницу, 2 июля, в 00:00 на телеканале «МИР».
А как на самом деле занимались квартирными обменами в Советском Союзе? Правда ли, что в это время иногда выстраивались огромные цепочки из десяти и более участников квартирных обменов и можно было очень существенно улучшить свои жилищные условия, не тратя на это существенных средств?
Деятельность квартирных маклеров: нелегальная, но повсеместная
«Это действительно было возможно, однако практически не доступно для обычных людей», – говорит руководитель отделения «управление недвижимостью» факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Кирилл Сиволапов.
При квартирном обмене в СССР деньги не всегда участвовали в процессе: это действительно был обмен, а не купля-продажа. Но особенно удачные сделки удавалось сделать лишь маклерам, которые встраивались в эти цепочки и таким образом могли улучшить собственные жилищные условия.
«Обычно же их деятельность состояла в том, что они за вознаграждение выступали посредниками между людьми, которым хотелось обменять квартиру. «Легального бизнеса в СССР не было, поэтому деятельность маклеров была незаконной. Они помогали участникам обмена найти контакты друг друга и выстроить всю цепочку. Они знали рынок и понимали, из какой квартиры в какую можно переехать», – говорит Кирилл Сиволапов.
Овчинников Александр/Фотохроника ТАСС
«Маклеры, занимающиеся в СССР обменами за вознаграждение, серьезно рисковали. И, конечно, некоторые из них были осуждены, – говорит эксперт федерального проекта по финансовой грамотности в сфере жилой недвижимости Лолла Кириллова. – Причем, особенно опасно было проводить валютные операции, так как срок был существенно выше. Возможен был даже обмен квартиры на машину или видеодвойку, например, Panasonic G12. Маклеров можно было встретить в обменных бюро или около комиссионных магазинов. Особо преуспевших, впрочем, передавали друг другу по рекомендации».
В фильме «По семейным обстоятельствам» есть эпизод, в котором актер Владимир Басов играет чудаковатого маклера: «для конспирации» он требует от героини фильма вести разговор об обмене иносказательно.
«Почти так все и было, – говорит Светлана Седышева, которая в 80-е и самом начале 90-х занималась квартирными обменами в Москве. – Я работала фельдшером на скорой помощи, а в промежутке между дежурствами выстраивала цепочки квартирных обменов. Мне было важно обеспечить своих дочерей отдельными квартирами, и я это делала поэтапно, иногда с доплатой, каждый раз добиваясь небольшого улучшения.
Каждой из них пришлось переехать раз по пять, но в результате мы вдвое увеличили совокупную площадь, занимаемую семьей. Изначально у нас была на всех трехкомнатная квартира, плюс комната в коммуналке, оставшаяся в наследство от бабушки. А в результате у дочерей получилось по отдельной трехкомнатной квартире, и у нас с мужем – еще одна, двухкомнатная».
По словам Светланы, делу этому она отдавалась самозабвенно: часов по 6-8 в день, в течение многих лет. Тогда в Москве выходила газета «Обменный бюллетень», из которого она вырезала подходящие объявления и наклеивала их в отдельную тетрадку. Всех людей обзванивала, выясняла, чего они хотят, и начинала искать варианты, которые их устроят. Участники обмена смотрели предложенные квартиры, и, когда она находило то, что их устраивало, Светлана начинала выстраивать следующий этап. Денег за эту посредническую деятельность она не брала: ее интерес был в том, чтобы улучшить квартирные условия своей собственной семьи.
Брюханенко Эдгар/Фотохроника ТАСС
«Прямой обмен у меня никогда не получался, – рассказывает женщина. – Но в результате все были довольны. Ведь люди хотели разного. Кому-то было важно немедленно разъехаться. Кому-то – сменить район. Кто-то хотел жить непременно в престижном доме – например, в высотке на Котельнической набережной. А кому-то хотелось чистой экологии и они были согласны жить за городом».
Обычно на выстраивание цепочки из 6-8 семей уходило от трех месяцев до года. А иногда рушилась уже выстроенная цепочка и все надо было начинать сначала.
Почему построенные ЖСК дома ценились выше
Как рассказывает Лолла Кириллова, в большинстве местных газет публиковали колонки об обмене или продаже жилья. На улицах городов существовали специальные стенды, где вывешивались подобные объявления. Люди писали, какой обмен они ищут. Если квартира находилась в центре города, то ее можно было всегда обменять на квартиру большей площади или с большим количеством комнат в другом районе города. Также неравновесно котировались различные города. За «трешку» или даже четырехкомнатную квартиру в Рязани, к примеру, давали однокомнатную в Москве.
Для оформления обмена человек подавал в исполком местного Совета депутатов трудящихся или – при ведомственном жилье – руководителю предприятия заявление в установленной форме. Там же выдавались обменные ордера. Обмен допускался между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах.
По словам Светланы Седышевой, в те времена людям, получившим ордер на въезд в квартиру, можно было не опасаться, что сделка будет признана недействительной, как это часто бывает сейчас. Если спустя время вдруг всплывали какие-то люди, которых выписали из квартиры незаконно, то эти люди могли подать заявление, что они нуждаются в улучшении жилищных условий, и им выделяли другую жилплощадь.
«Термин «жилое помещение», появившийся тогда, весьма верен, так как не означал изолированной квартиры, – говорит Лолла Кириллова. – Квартиру надо было ждать в очереди, которая могла длиться годами. А жилые помещения выдавали всем нуждавшимся в них по ордеру, который являлся единственным основанием для вселения в помещение».
Савостьянов Владимир/Фотохроника ТАСС Нуждавшимися, по ее словам, считались те, кто имел жилую площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного Исполкомами (в разное время и в разных регионах эти уровни колебались в районе примерно 6 квадратных метров на человека). Нуждавшимися могли быть признаны и те, кто проживал в аварийном доме или в жилье, не отвечавшем установленным санитарным и техническим требованиям. Например, в поздний советский период таким несоответствием в крупных городах считалось отсутствие канализации в помещении.
«Купля-продажа не воспрещалась, если речь шла о частных домовладениях, которые существовали в деревнях или пригородах, – рассказывает Лолла Кириллова. – Позже появились кооперативные дома, где член кооператива выплачивал частями стоимость квартиры в таком доме во время строительства и после его сдачи. В один жилищно-строительный кооператив (ЖСК) вступали, как правило, люди, объединенные либо местом работы, либо профессиональным кругом (были дома для работников мортранспорта, печати и т.д.)».
По словам эксперта, квартиры в домах ЖСК при обмене на просто государственную квартиру в том же районе города ценились больше. И не только потому, что в них предполагался лучший ремонт или более качественный состав соседей, а потому, что в государственном жилье нельзя было долго проживать семьям, если они по тем или иным причинам уменьшались. В случае смерти кого-то из членов семьи, развода супругов или выезда взрослых детей норма жилплощади на остальных членов семьи автоматически увеличивалась. И власти могли без суда изъять такую квартиру, предоставив взамен жилье меньшего размера. В кооперативных же домах, как и в частных, такой проблемы не стояло. Даже в большой кооперативной квартире мог законно проживать один человек. Существенным было также и то, что такие квартиры передавались по наследству.
Когда в обмене могли отказать
Однако это только кажется, что обмены в СССР можно было осуществлять легко и непринужденно. Как и сейчас, существовали комиссии, которые следили, чтобы не ущемлялись права несовершеннолетних. Исполкомы при одобрении сделки обязаны были проверить, не был ли кто-то из членов семьи незаконно выписан из квартиры. Могли быть и другие причины для отказа. Вот только некоторые из них. По словам Лоллы Кирилловой, обмен жилого помещения не допускался:
Тем не менее, обменная деятельность в СССР все равно открывала огромные возможности для изменения условий своего проживания, поскольку государство пусть и не сразу, пусть и с очередями, но выделяло нуждающимся жилплощади. И этим многие пользовались.
«Можно было без доплаты существенно улучшить свои жилищные условия, так как всегда существовали люди, которые сжигали мосты, которым было важнее моментально разъехаться, а не методично выискивать что-то приличное, – говорит Лолла Кириллова. – Козе понятно, что опытный маклер одним взглядом оценивал своего клиента, тем более что в те времена многие советские люди в самом деле не так пеклись об условиях своего проживания, как в наши дни».
Мог ли обычный советский человек купить себе квартиру?
Семья Наумовых в новой квартире.
Обеспечить работающего человека отдельным жильем было одним из столпов государственной политики СССР. До Революции 1917 года более 80% населения страны жило в деревнях, однако уже 10 лет спустя, в эпоху индустриализации, города стали переживать массовый приток рабочих, для которых нужно было жилье. Все началось с так называемого «уплотнения», когда в большие квартиры обеспеченных людей вселяли пролетариат, причем не взимая с них плату за жилье и пообещав в скором времени построить новые дома. Советское руководство экспериментировало и с домами-коммунами, и с соцгородками, однако ощутимый рост жилого фонда начался только в 1960-х, когда появилось недорогое панельное жилье, известное как «хрущевки» и «брежневки».
Товарищи, встаньте в очередь!
Татарская АССР. Набережные Челны. Новоселы.
Самым распространенным способом получения квартиры была очередь на улучшение жилищных условий: туда можно было попасть, если на человека в семье приходилось менее 9 кв. метров. Обычно молодые специалисты вставали в очередь с рождением ребенка. В среднем по СССР получение квартиры занимало 6-7 лет.
Проще всего было пойти работать на предприятие, которое строило дома для сотрудников: очередь могла подойти всего пару лет. Работники бюджетной сферы (учителя, врачи) могли встать в очередь в местной администрации. В ожидании в таком случае можно было провести и более 10 лет. Выбора квартир или района города не было.
Квартиры не были собственностью человека, они сдавались в пожизненный социальный наем. В ней можно было регистрировать других людей, ее можно было обменять у другого гражданина (с неофициальной доплатой), а вот продавать, дарить или завещать было нельзя.
Город Радужный, Тюменская область. Новоселы.
Если наниматель квартиры умирал, то жилплощадь перерегистрировали на другого члена семьи. Квартира одинокого человека возвращалась обратно государству.
В июле 1991 разрешили приватизировать государственные квартиры, и этот процесс до сих пор не завершен. До сих пор большинство россиян живет в приватизированных советских квартирах.
А можно ли было купить квартиру в СССР?
Дома жилищно-строительного кооператива «Лебедь». Спальня в новом кооперативном доме микрорайона Орехово-Борисово города Москвы.
Борис Кавашкин, Борис Бабанов/Sputnik
Построим дом сами
Концерт на празднике новоселья в молодежном жилищном комплексе «Атом».
Работа на такой стройке считалась престижной: во-первых, можно было получить новую квартиру, а во-вторых, многие жилые комплексы строились по оригинальным проектам и включали в себя большое количество социальных объектов, что выгодно их отличало от обычных серых микрорайонов. Средства на строительство сначала выделялись предприятиями, а затем и госпланом. Многие из таких объектов достраивали уже после распада СССР.
Аналитика. Экспертное мнение:
Сегодня легко потерять деньги, если действовать по схеме: купить новое, продав старое. Возможно, что взаимный обмен недвижимости в таком случае будет наилучшим вариантом
Раньше, во времена Советского Союза обмен квартирами пользовался большой популярностью. Ведь это была чуть ли не единственная возможность сделать свои жилищные условия лучше. Обмен проходил не только внутри одного города, но и межу городами: Москва–Ленинград, Самара–Новосибирск, Куйбышев–Челябинск и т.д. В начале 90-х годов обмен был еще круче. В те времена квартиру можно было сменять на импортную технику и наоборот. В последнее время обмен недвижимости снова приобретает свою актуальность.
Специалисты Департамента независимой оценки считают, что сегодня легко прогадать по деньгам, если действовать по схеме: купить новое, продав старое. По данным Росреестра на рынке вторичного жилья в 2015 году количество совершенных сделок по купле-продаже сократилось примерно 1/3 в сравнении с показателями 2014 года.
Сегодня же общая тенденция направлена на покупку более экономичного жилья. В результате, собственники квартир, которые могут набраться терпения и не продавать свою недвижимость, так и делают, придерживают свою собственность в расчете на то, что позже рубль стабилизируется и цены вернутся в свое докризисное русло. Тем не менее, сделки, связанные с обменом жилья, практически не подверглись влиянию кризиса.
Оценка факторов, влияющих на обмен недвижимости
Рассматривая советскую эпоху не сложно догадаться, почему тогда процветали сделки по обмену недвижимости, имеющей равную оценку. В тот период экономика была более стабильной, нежели чем сейчас. Во всех республиках она развивалась одинаковыми темпами. Вследствие чего у граждан нашей страны был почти одинаковый уровень дохода и люди свободно меняли квартиры из одного края в другой. При этом в большинстве своем они ориентировались на личные предпочтения, например, климатические (жить, где теплее, у моря), родственные связи и т.д.
Сейчас ситуация в отношении обмена жилья совершенно другая. Во-первых, стоимость недвижимости в каждом регионе России сильно разнится и сорваться с места, переехать в другой город, особенно если он крупнее того, в котором ты проживаешь, не так-то просто. Ведь совершить равноценный обмен недвижимости не получится. Придется доплачивать крупную сумму денег. Может быть, поэтому сегодня люди не так часто меняют квартиры из одного города в другой. Куда чаще проводятся сделки по обмену квартирами в пределах своего города. Так, люди меняют дома, расположенные на окраине ближе к центру и наоборот, некоторые из центра уходят на периферию.
Обмен квартир в ссср
В советские времена изменить жилищные условия можно было только одним способом — поменяться квартирами с другими людьми. При этом нередко прибегали к теневым схемам, услугам нелегальных брокеров и неофициальным доплатам.
В 1972 году киевскому мэру Владимиру Гусеву поручили рассказать о городе приехавшему с визитом президенту США Ричарду Никсону. На выступление отвели… две с половиной минуты (!), включая перевод.
Городской голова не растерялся.
— Господин президент, — сказал Гусев, — сегодня каждый день в Киеве строится 80 квартир, каждый год — 25 тысяч.
Короткая речь впечатлила заморского гостя — названные цифры он процитировал в тот же день на правительственном приёме в Мариинском дворце.
Если поинтересоваться официальными данными о жилищном фонде Киева 1970-х, то предстанет вроде бы отрадная картина: из года в год росло количество квадратных метров. Так, в 1970 году в распоряжении киевлян имелось 21,2 млн кв. м, в 1971-м — 22,4 млн, в 1972-м — 23,6 млн, в 1973-м — 24,8 млн, в 1974-м — 26,1 млн, в 1975-м — 27,2 млн и т. д. Ежегодно в столице УССР, информировало Статистическое управление Киева, прибавлялось 1,2 млн кв. м жилья.
Но в действительности квартир катастрофически не хватало — темпы строительства безнадёжно отставали от реальных потребностей. Это признавали даже советские пропагандисты. Зато, возражали они, в передовом государстве рабочих и крестьян, в отличие от стран «загнивающего капитализма», квартиры предоставляются бесплатно.
Если вдуматься, сомнительный повод для гордости. Ведь строительство жилья, которое распределяется даром, является убыточным проектом. А госбюджет на социальные программы никогда щедр не был. Поэтому жилых квадратных метров строили в сотни раз меньше, чем требовалось. В результате хвалёные бесплатные квартиры люди получали после десяти, иногда двадцати, а то и тридцати лет простаивания в квартирной очереди.
Картотека квартир
Но вот представьте: вы живёте в Киеве 1970-х. В один прекрасный день возникает потребность сменить место жительства: разъехаться с родителями, перебраться поближе к работе. Да мало ли! Продать квартиру и купить другую нельзя. Ведь она находится в государственной собственности. Жильцы, в свою очередь, являются не владельцами квартир, в которых живут, а всего лишь нанимателями. Официально — квартиросъёмщиками.
СЕКРЕТНОЕ МЕСТО. Квартирный «толчок» проходил в Ботаническом саду, позади станции метро «Университет»
Вместо купли-продажи действует другой механизм — обмен квартирами. Для помощи в решении подобных вопросов мэрия открыла специальную хозрасчётную организацию — Бюро по обмену жилых помещений. «При Бюро по обмену жилой площади горисполкома, — объясняет Справочник по вопросам социально-бытового обслуживания, — имеется картотека, в которой с помощью дежурного инспектора можно подобрать подходящий вариант обмена».
Казалось бы, в чём вопрос? Едем на улицу Вокзальную, 7 (возле железнодорожного вокзала), и хозрасчётный волшебник извлечёт из картотеки заветные адреса. Затем отправимся на осмотр предложенных квартир, а с жильцами той, что приглянётся, договоримся об обмене. И новоселье не за горами!
Увы, реальная жизнь намного сложнее.
Во-первых, попасть к инспектору не так просто, у кабинета очередь. Движется она медленно: подбор вариантов — дело неспешное. Так что можно провести в очереди несколько часов и не попасть на приём. Во-вторых, за пользование картотекой придётся заплатить 1 рубль (на эту сумму можно было полмесяца кататься на троллейбусе на работу и обратно). А в-третьих, официальная картотека включает далеко не все варианты обмена. Причём наиболее привлекательные квартиры там почему-то отсутствуют.
Арифметика жизни
Намного полезнее заглянуть на квартирный «толчок», расположившийся прямо у входа в обменное бюро (впоследствии он «переехал» на площадку Ботанического сада позади станции метро «Университет»). Здесь можно встретить обладателя подходящей квартиры, сразу же расспросить его обо всём, а также узнать, интересует ли его ваша квартира. За часик-другой пообщаетесь с десятком человек, что позволит ехать и смотреть только те варианты, которые действительно того стоят.
Как узнать, кому что надо? Очень просто — люди держат перед собой листок бумаги с предлагаемым вариантом. Например: «3 = 2 + 1». Это означает, что человек хочет разменять свою трёхкомнатную квартиру на двухкомнатную и однокомнатную. А он, в свою очередь, высматривает людей с плакатиком противоположного содержания: «2 + 1 = 3».
ВНЕ ЗАКОНА. Женщина с плакатиком — нелегальный брокер. На плакатике предложено сразу несколько вариантов обмена
Впрочем, квартирная арифметика причудлива: обменщики нередко держат бумажки с уравнениями вроде «1 + 1 = 3». Мальчишка-первоклассник, увидев столь странную надпись, дёргает маму за рукав: «Там у дяди ошибка! Давай ему скажем, пусть исправит!» Юному школяру невдомёк, что «дядя» хочет обменять две однокомнатные квартиры на одну трёхкомнатную. С доплатой. Но об этом на плакатике писать нельзя: доплата — дело незаконное, можно нажить массу неприятностей.
Квартирная госпожа удача улыбается только энергичным людям. Если хотите реально изменить жилищные условия, придётся посещать «толчок» 2−3 раза в неделю, иногда на протяжении нескольких лет. Завсегдатаи тут знают друг друга в лицо, помнят, кто что ищет, и, случается, подсказывают подходящие варианты.
А вон тот интеллигентного вида джентльмен — посредник. По-тогдашнему, маклер (брокерами представителей этой профессии назовут после распада СССР). Формально маклер числится в штате какого-нибудь НИИ на полставки, чтобы иметь время постоянно тусоваться на «толчке» и показывать клиентам квартиры. Не числиться в штате учреждения он не может: любого гражданина, не состоящего на государственной службе более четырёх месяцев подряд или в течение года, милиция квалифицирует как тунеядца. А это уголовная ответственность.
В отличие от государственного посредника, частный маклер предложит действительно интересные варианты. Однако это обойдётся вам в копеечку — за одну удачную сделку маклер заработает три-четыре свои зарплаты в НИИ.
Впрочем, услуги маклеров подпадали под статью Уголовного кодекса «Частнопредпринимательская деятельность и коммерческое посредничество» — до 5 лет с конфискацией имущества. Поэтому они осторожничали, стараясь работать преимущественно со знакомыми прежних клиентов.
Обменные цепочки
Итак, вы заприметили на «толчке» человека с подходящим квартирным уравнением. Расспрос о предлагаемом жилье происходит, как правило, по следующей схеме. Прежде всего: квартира в центре или на массиве? В 1970-е годы центром считался район Крещатика с прилегающими улицами до площадей Львовской и Победы, а также Печерск. Чтобы переехать с массива в центр, надо либо соглашаться на меньшую жилплощадь (скажем, 3 + 1 = 3), либо доплачивать (сумма договорная).
В СССР услуги маклеров подпадали под статью УК «Частнопредпринимательская деятельность и коммерческое посредничество» — до 5 лет с конфискацией имущества
Если район не вызывает возражений, спрашиваем этаж. Самые непопулярные — не то что нынче! — первый (квартиры, как правило, без балконов, а летом в окно могут залезть) и последний (вечная морока с протекающей крышей и ЖЭКом).
Далее: дом кирпичный или панельный? Последний котируется ниже. Как раз в начале 1970-х по Киеву поползли слухи, будто обитатели панелек чаще болеют, поскольку влага, не полностью испаряясь, полимеризуется и выделяет ядовитые вещества. Трудно сказать, так ли это. Но что в таких домах стены квартир были сырыми из-за смолы, которой заливали стыки между бетонными плитами, — факт. Да и бетон был низкого качества, о чём популярная газета «Вечерний Киев» напечатала фельетон, взбудораживший половину города.
Теперь интересуемся непосредственно квартирой. Сколько квадратных метров — общих и жилых? Какая планировка? Балкон или лоджия? Раздельный ли санузел? А отопление — центральное или колонка? И, наконец, есть ли телефон?
Отыскать подходящий вариант сложно, но всё-таки можно. Однако жильцам приглянувшейся квартиры необязательно понравится ваше жильё. Чтобы не упускать свой шанс, вы начинаете помогать этим людям искать приемлемый вариант. А потом — тем, которые не захотят въезжать в их квартиру. И так далее. Нередко доходило до 5−6 звеньев в обменной цепочке (говорят, однажды в Киеве состоялся грандиозный обмен с участием 10 сторон!). Но достаточно одному из звеньев передумать или найти за это время другой вариант — и вся комбинация рушится…
Но вот наконец все стороны согласны. Думаете, можно переезжать? Не торопитесь. Теперь самое главное — получить согласие собственника жилья, то есть государства. В каждом райисполкоме имеется отдел учёта и распределения жилой площади, а в нём — инспектор по обмену. К этому-то вершителю судеб и следует обратиться.
Инспектор выяснит, равноценны ли обмениваемые квартиры: во-первых, чтобы перекрыть варианты с нелегальной доплатой, а во-вторых, чтобы исключить ситуацию, когда многолюдная семья вселится в меньшую по площади квартиру, где на каждого новосёла приходится менее 6 кв. м жилплощади, и немедленно встанет на квартирную очередь, претендуя на получение уже нескольких квартир. Словом, если районный чиновник не разрешит обмен, придётся начинать всё сначала.
Стать кооператором
Альтернативный способ решить квартирный вопрос — стать членом жилищно-строительного кооператива. Об обладателях кооперативных квартир говорили, что они «построили кооператив» или «построили квартиру». Не в том смысле, что сами клали кирпичи и раствор, а в том, что ЖСК строил квартиру конкретно для них. Эта лексика отражена в популярном телефильме «Большая перемена», вышедшем на экраны в 1973 году: «А что это ты мне глазки строишь?» — «А чего тебе — кооператив построить?»
ПРАВДА ЖИЗНИ. Грузчики мебели попадались не всегда трезвые, иногда новосёлам приходилось им помогать. Карикатура из журнала «Крокодил», №5, 1980 год
Если вы собрались в кооператоры, то имейте в виду — удовольствие не из дешёвых. Например, в панельной девятиэтажке на Русановке вступительный взнос за двухкомнатную квартиру на третьем этаже составлял 1800 рублей, а за трёхкомнатную на менее престижном восьмом этаже — 2000. Средняя зарплата — 144 рубля в месяц.
Вступительный взнос покрывает лишь 40% стоимости квартиры. Остальные 60% — государственный кредит. Член ЖСК будет выплачивать его частями на протяжении 25 лет. Например, за упомянутую «трёшку» на восьмом этаже общей площадью 41 кв. м надлежит отстёгивать 32 рубля в месяц. Дорого! Квартплата за аналогичную государственную квартиру вдвое меньше.
Когда первые киевские кооператоры ещё в 1960-х шумно справили новоселье, их друзья, сослуживцы и родственники словно очнулись. В городе начался настоящий бум. И отныне, чтобы попасть в ЖСК, приходилось совать кому-то из членов правления кооператива взятку — 50% от вступительного взноса.
В 1979-м в Киеве насчитывалось 36 жилищно-строительных кооперативов. Большинство из них созданы по ведомственному принципу, о чём говорят названия: «Госплановец», «Мистецтвознавець», «Радянська наука», «Кардиолог», «Связист», «Автобус-1», «Университет», «Энергетик», «Авиатор».
Впрочем, в советских условиях строительство жилья за счёт самих граждан не стало панацеей. Ведь в ЖСК принимали не вообще всех желающих, а только «остронуждающихся» — тех, у кого обеспеченность жилой площадью не превышала 6 кв. м на человека (в 1975-м планку подняли до 7,5 кв. м). Причём в будущей кооперативной квартире, дабы не возникало социального расслоения, лимитировалась как площадь (не более 13,65 кв. м на одного человека), так и количество комнат — не больше, чем членов семьи. Так что, даже имея огромные деньги, член ЖСК не мог приобрести, например, две соседние квартиры, чтобы превратить их в роскошную одну.
Кооперативное жильё, как и государственное, обменивали на общих основаниях. На «толчке» появилось новое понятие: «невыплаченный кооператив». Ведь тот, кто обменяет государственную квартиру на кооперативную (как правило, улучшенной планировки), возьмёт на себя и обязательства по 25-летней выплате долга.
ПЕРЕЕЗД. Мебель на новую квартиру перевозили в грузовой машине
Не потерять квартиру
Итак, остались позади все волнения, формальности, переживания, хождения по чиновничьим кабинетам. Получены разрешение на обмен и новенький ордер на квартиру. Теперь нужно торопиться: ордер действителен в течение 10 дней со дня выдачи. Именно в этот срок его нужно предоставить в ЖЭК по месту новой прописки. Вселиться следует в течение месяца.
Переезд — дело хлопотное. Как правило, домашний скарб транспортировали в два приёма. Хрупкие, бьющиеся вещи — посуду, сервизы, хрусталь, банки с вареньями, домашнюю консервацию — перевозили на такси. Если имелся друг-автомобилист, то на его машине. Мебель, вещи, книги, баулы везли в крытой грузовой машине либо, если пожитков немного, на грузовом такси. То или другое заказывали в Киевтрансагентстве, располагавшемся на улице Владимирской, 29.
Подача машины стоила 2 рубля, стоимость перевозки зависела от её дальности (каждый километр пробега — 25 коп.). Но самая существенная статья расходов — разгрузочно-погрузочные работы — оплата которых зависела от количества мебели и тяжёлых вещей, наличия или отсутствия в доме лифта, а также аппетитов грузчиков.
Когда начали массово заселять новые жилмассивы Березняки, Оболонь, Виноградарь и объём перевозок резко возрос, открылись специальные агентства по перевозкам домашних вещей. Таковых в 1979 году в Киеве насчитывалось восемь — каждое обслуживало несколько районов города.
Кооперативная квартира имела то преимущество, что могла передаваться по наследству. Государственная квартира — нет. В последнем случае, если человек умирал и на его жилплощади не имелось других прописанных жильцов, квартира отходила государству. Понятно, что дети и внуки пожилых людей стремились любой ценой сохранить за собой жильё своих стариков. Для этого существовало несколько способов.
Первый: поменять две квартиры (свою и родительскую) на одну общую. Минусом этого варианта было то, что поиски приемлемого жилья могли растянуться надолго. Да и переезд с последующим ремонтом новой квартиры неминуемо сопровождался бы значительными тратами.
Был и другой способ: совершить внутрисемейный обмен. Например, бабушка (обитательница однокомнатной квартиры) меняется с внуком, проживающим со своими родителями. Плюсом такого варианта было то, что в действительности все оставались на своих местах, менялись лишь прописки. И не требовалось никаких затрат на переезд и ремонт.
Квартирный обмен прекратился в 1995 году из-за начавшейся приватизации жилья. С тех пор квартиры не обменивают — их продают и покупают.
Станислав Цалик, опубликовано в издании Фокус