обмен доли в квартире
Обмен квартиры и ее долей между родственниками
По законам (ГК и ЖК РФ) при родственном обмене не существует никаких льгот. При этом договор мены считается аналогичным договору купли-продажи, причем обе стороны являются продавцами и покупателями. По закону можно производить обмен как приватизированных, так и неприватизированных квартир.
Во времена СССР обмен квартиры часто являлся единственным способом улучшения своих жилищных условий. В настоящее время улучшить место проживания гораздо проще – путем покупки новой квартиры.
Однако и сейчас обмен квартиры является довольно востребованным способом, особенно среди родственников. Такой обмен позволяет одним переселиться в более просторное помещение, а другим – избавиться от излишних коммунальных платежей.
Законодательство
Общие положения об обмене приведены в ст. 567 ГК РФ. В соответствии с ней при обмене каждая из сторон должна передать помещение (товар) в собственность другой стороне в обмен на другое помещение.
При этом обмен производится по правилам, которые верны для договора купли-продажи, а каждая из сторон является и продавцом и покупателем товара (жилого помещения).
Основные требования к договору мены приведены в ст. 153-162 ГК. В том числе необходимости составления договора в письменной форме при цене сделки, превышающей 10000 руб.
В действующем ЖК РФ отсутствует понятие родственного обмена. При обмене квартиры с родственником закон не предполагает каких-то льгот. К участникам договора применяются одинаковые для всех граждан правила совершения обмена.
Порядок оформления
Порядок оформления родственного обмена приватизированных квартир включает следующие этапы. Необходимо:
При наличии в составе проживающих несовершеннолетних граждан необходимо получить разрешение органов опеки. Это связано с тем, что в соответствии с законодательством при таком обмене не должны ухудшиться условия проживания ребенка.
Например, при переезде из двухкомнатной квартиры, часть которой принадлежит ребенку, в однокомнатную. При этом количество квадратных метров, которое приходилось на ребенка, должно остаться неизменным. Таким образом, ребенок может стать собственником почти всей новой квартиры.
Документы
ДокументыПри обмене требуются следующие документы:
Налоги
Так как обмен недвижимости приравнивается к купле-продаже, то считается, что каждый из продавцов квартир получил доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Согласно законодательству этот налог составляет 13% от стоимости предмета сделки. При этом можно использовать налоговые вычеты.
Освобождаются от этого налога продавцы квартир, которые владеют ими более 3 лет, а с 2017 года – более 5 лет.
Опасность замены мены на дарение состоит в том, что при спорах в первом случае собственность вернется к начальным собственникам, а во втором случае придется доказывать незаконность сделки в каждой сделке дарения.
Обмен долями
Обмен долямиОбмен долями между родственниками не отличается от такого процесса обмена полной квартиры. При этом для обмена необходимо наличие выделенной доли. Если доля собственности не выделена, то такую долю нельзя обменять даже через суд.
Трудности обмена доли могут возникнуть также в случае, когда родственники проживают на разных квартирах, у которых имеются иные собственники. В этом случае необходимо получить согласие этих собственников. В случае их несогласия вопрос может быть решен в суде.
Особенности обмена квартир социального найма
По ст. 72 ЖК лица, проживающие в квартирах, полученных по социальному найму, также могут произвести их обмен. При этом могут существовать варианты обмена:
В первом случае обмен происходит по следующему алгоритму:
При невозможности приватизации (например, жилец уже раньше осуществлял приватизацию жилища) можно использовать другие подходы. Например, путем вселения в неприватизированную квартиру ребенка и последующим заключением договора о социальном найме. Приватизированная квартира передается через договор дарения или купли-продажи. Но такой путь чреват возможностью потери квартиры из-за нечестности одного из родственников.
Налог при сдаче квартиры в аренду — это тема нашего подробного материала!
Как быстро получить комнату в общежитии и кто из жильцов имеет на это полное право? Узнайте всю необходимую вам информацию в нашей статье.
Хотите безопасно оплатить покупку квартиру и не пострадать от мошенников? Наша статья вам поможет!
Риски
При родственном обмене риски заметно снижаются, так как можно предполагать, что родственники вряд ли будут обманывать друг друга. Однако в жизни бывают разные родственники и различные ситуации, а потому надо знать слабые звенья сделки обмена.
Специалисты рынка считают, что при обмене риски гораздо больше, чем, например, при сделке купли-продажи. Это связано с тем, что обмен выполняется в несколько этапов.
При этом причиной потери времени и денег может служить как мошенничество, так и легкомысленный подход к подготовке и оформлению документов.
Для удачного обмена желательно выполнение следующих условий сделки:
Выводы
Обмен квартир между родственниками производится по правилам, принятым для всех остальных граждан РФ.
Как поменять доли детей в одной квартире на доли в другой?
У нас две квартиры. Первая полностью в моей единоличной собственности. Квартира приватизирована и перешла мне по наследству более 10 лет назад. Вторую мы купили в браке с участием маткапитала, поэтому выделили там доли всем членам семьи: мне, супруге и обоим детям. Доли не равные, а в соответствии с размером маткапитала. Живем мы в первой квартире, а вторая простаивает.
Сейчас мы решили переехать в другой город и купить квартиру там, поэтому надо продать какую-то недвижимость в родном городе. Логичнее было бы продать первую квартиру, но там прописана и живет теща плюс мы. Дети ходят в школу и садик рядом. К тому же эта квартира стоит дешевле, чем вторая.
А во второй квартире есть доли несовершеннолетних. Опека выставляет вполне понятные, но не очень реализуемые требования к продаже квартиры. Также хочется избежать трудностей, связанных с долями несовершеннолетних, при покупке недвижимости в новом городе.
Внезапно пришла идея обменять доли детей во второй квартире на доли в первой с учетом фактической площади и стоимости. От опеки мы получили предварительное устное согласие на сделку: дети продолжат владеть имуществом, доля в натуральном выражении увеличится. Дополнительно опека хочет, чтобы мы положили деньги от продажи долей детей в квартире на их счета.
В итоге во второй квартире не будет несовершеннолетних собственников, а значит, ее можно спокойно продать. То, что в первой квартире появятся доли детей, фактически означает перенос сложностей на будущее. Но мне кажется, это самое разумное решение.
Схема обмена долями в вашем случае самая удобная и безопасная. Но даже если у вас есть предварительное устное согласие опеки, не факт, что, когда вы принесете документы, они все согласуют. Возможно, придется идти в суд.
В опеке вам нужно будет получить согласие именно на договор мены долей, а не на договор дарения, купли-продажи или какой-то еще. Расскажу, какая сложилась судебная практика, какие претензии к схеме обмена долями могут быть у опеки и почему другие схемы хуже.
Какие могут быть препятствия для обмена долями
Маткапитал дается в том числе для того, чтобы семья улучшила свои жилищные условия. Причем полагается он всей семье, а не только детям, рождение которых дало право на маткапитал. Поэтому если у семьи уже было другое жилье, то органы опеки и суды не разрешат продавать доли детей в одной квартире с условием, что родители подарят детям доли в другой. Считается, что из-за этого в семье станет меньше недвижимости, что противоречит идее улучшения государством жилищных условий семей с детьми. То есть, по сути, все будет выглядеть, как будто родители обналичили маткапитал. А это уже мошенничество.
Схема обмена долями рабочая как раз потому, что в результате сделки интересы детей и семьи в целом не пострадают: пока вы ничего не продаете, а только меняете, причем в пользу детей. Но проблема в том, что любые действия с детскими долями в недвижимости нужно согласовывать с опекой — и обмен в том числе.
Органы опеки в течение 15 дней рассматривают заявление родителей о выдаче разрешения на сделку с детскими долями. И если они решат запретить такую сделку, то должны будут письменно мотивировать запрет.
Например, органы опеки могут запретить обмен долями, сославшись на то, что возмездные сделки между детьми и близкими родственниками запрещены. Такими родственниками, по мнению органов опеки, являются не только родители детей, но и бабушки, дедушки, тети и дяди. То есть если бы вы выделяли доли детей не в своей второй квартире, а в квартире дедушки или бабушки, то ситуация была бы такая же.
Но запрет можно обжаловать в суде в течение трех месяцев. Судьи по этому поводу высказываются единодушно: главное, чтобы защищались жилищные права детей и семьи, а не соблюдался формальный запрет на сделки между родственниками. Органы опеки не могут произвольно запрещать людям распоряжаться их имуществом.
Так, в Московской области отец владел большой квартирой единолично, а второй, поменьше, — пополам с несовершеннолетним сыном. Обе квартиры были двухкомнатными. В какой-то момент семья решила продать вторую квартиру. Чтобы продать было легче, сына решили исключить из числа ее собственников через договор мены.
Но опека запретила отцу и сыну меняться, и спор попал в суд. Суд решил, что опека не может произвольно запрещать сделки с недвижимостью детей. Важно, чтобы условия проживания ребенка не ухудшились и чтобы у него не стало меньше метров. А эти условия выполнялись: кадастровая стоимость первой квартиры была выше. Суд обязал опеку выдать согласие на договор мены.
Другая история — из Сыктывкара. Родители хотели поменять долю несовершеннолетней дочери в трехкомнатной квартире на целую однокомнатную квартиру маминой сестры. Опека согласия на сделку не дала из-за родственных связей. Суд первой инстанции поддержал городскую администрацию: мол, хотя сделка и улучшила бы жилищные условия ребенка, но сделки несовершеннолетних с близкими родственниками родителей запрещены.
Родители не отчаялись и подали апелляционную жалобу. Верховный суд Республики Коми обязал администрацию повторно рассмотреть заявление родителей и просил учесть конкретные обстоятельства сделки. Думаю, что со второй попытки семье повезло.
Иногда бывает, что опека не против, но Росреестр отказывается регистрировать сделку. И тогда родители тоже идут в суд.
Например, в Ленинградской области у матери и двоих детей было по 1 /3 в маленькой двушке. Они поменялись с родителями отца детей: бабушка с дедушкой отдали им четырехкомнатную квартиру на троих, а взамен получили двушку и сертификат на материнский капитал. Органы опеки согласовали и использование маткапитала, и обмен 2 /3 детские доли в одной квартире на 2 /3 в другой.
Однако Росреестр отказался регистрировать сделку, поскольку она была между детьми и близкими родственниками. Суд решил, что по этому основанию приостанавливать регистрацию перехода права нельзя, и велел Росреестру перепроверить документы еще раз. Новых дел с участием семьи суд не рассматривал, так что со второго раза наверняка удалось поменяться квартирами.
Почему лучше не дарить доли
Если у семьи несколько квартир, родители могут просить органы опеки разрешить продать квартиру с детскими долями в обмен на обязательство подарить детям доли в другой квартире. Формально это делается, чтобы соблюсти правило о безвозмездности сделок несовершеннолетних с родственниками.
В каких-то случаях все проходит хорошо: родители продают одну квартиру, дарят детям доли в другой и живут дальше. Но иногда все проходит не так гладко.
Родители дарят детям доли во второй квартире и идут в опеку за разрешением продать первую. Опека отказывает: дарение — безвозмездная сделка и не может совершаться под условием, а значит, родители не могут требовать от детей что-то взамен. Раз подарили — значит, теперь у детей будет больше метров.
Суды в большинстве случаев поддерживают органы опеки и считают отказы в продаже законными. Так в семье оказывается две квартиры, которые невозможно продать.
Обмен доли в квартире на квартиру
Я и моя двоюродная сестра владеем по 1/2 квартиры доставшейся нам по наследству. В настоящее время, моя девушка приобретает другую квартиру, оформленную как доля в квартире. Как легче всего (и с точки зрения налогов и с точки зрения оформления сделки обмена) произвести обмен доли во вновь приобретенной квартире (доли квартиры) на долю моей двоюродной сестры?
Что нужно для того чтобы сделать обмен? В трех комнатной квартире у меня доля в собственности 1/3, еще по такой же доле у родителей. У родителей есть еще квартира, где собственник один отец. Нам нужно совершить обмен, мою 1/3 обменять на вторую квартиру. В квартире, где доли прописан мой несовершеннолетний ребенок (собственником не является) Потребуется ли при обмене доли на квартиру разрешение опеки? Выписать и прописать себя с ребенком я хотела после обмена. Достаточно, ли договор мены составить только у юриста, можно обойтись без нотариуса? Заранее огромное спасибо.
Имею долю в квартире, в этой же квартире есть доли 1 ребёнка и супруги. У каждого по 1/3 (квартира S=71 кв. м.). И 2 обязательства по материнскому капиталу. Так же я купил квартиру S=91 кв. м., я единственный её собственник.
Супруга отдает свою долю по обязательствам. После этого, только я могу обменяться с детьми. В квартире 91 кв. м., детям отдать 3/4, в обмен на доли детей в квартире 71 кв. м.
Тем самым получается становлюсь собственником квартиры 71 кв. м. и имею долю 1/4 в квартире 91 кв.м.
Вопрос: после обмена хочу продать квартиру 71 кв. м. для приобретения собственных отдельных квартир детям. Детям менее 18 лет.
Надо ли будет платить налог с продажи квартиры 71 кв.м.?
Дочь разводится с мужем, оформлены доли в квартире. У меня (матери) есть квартира однокомнатная, по деньгам равноценна доли зятя в квартире. Можем ли мы оформить обмен? То есть его доля на мою квартиру. И потом я откажусь от доли в пользу дочери?
У нас с мужем есть однокомнатная квартира (взятая в ипотеку), но мы там не живем. Хотим эту квартиру (с ипотекой) обменять на долю 1/2 в трехкомнатной квартире, в которой мы живем и прописаны. В трехкомнатной квартире два хозяина: моя мама и мой дед. Мы хотим обменять нашу квартиру на мамину долю 1/2 (и платить ипотеку за долю в этой квартире). На руках есть материнский капитал.
Можно ли обменять квартиру на долю 1/2 (чтоб не брать новую ипотеку, а платить старую)?
Можно ли использовать материнский капитал после обмена квартиры на долю в качестве погашения ипотеки (с учетом выделения доли для двух детей). Старшей 7 лет, а младшей 2 года?
Придется ли платить налог за обмен (купли-продажи) квартиры?
Я на данный момент состою в браке. У меня в собственности 1/6 квартиры (собственность оформлялась до брака), могу ли я сделать родственный обмен своей доли на квартиру родной сестры, не делая купли-продажи и может ли муж иметь что то на квартиру, которая обменена на мою долю? Будет ли считаться квартира после обмена совместно нажитым имуществом?
Мы в разводе с женой более 18 лет, квартира является в собственности, после обмена родительской квартиры и обмен был при браке. Хочу сделать дарственную на квартиру на нынешнюю жену. Нужно ли разрешение от бывшей жены и имеет ли она долю на квартиру.
Малолетний ребёнок имеет долю собственности в квартире с дедушкой. Бабушка ребёнка имеет квартиру на этой лестничной площадке. Ребёнок прописан и проживает с мамой в квартире бабушки. Можно ли дедушке совершить обмен квартиры с бабушкой с учётом предоставления доли ребёнку в квартире бабушки?
Можно ли обменивать долю в квартире? Нужно ли извещать собственников квартиры об обмене моей доли собственности в общей собственности, если я хочу обменять свою долю на однокомнатную квартиру с моей доплатой?
В муниципальной квартире проживает родственница с совершеннолетним сыном. У нас с этой родственницей есть наследство на другую квартиру поровну по 1/2 доли, она создает невыносимые условия для проживания в квартире где есть собственность и муниципальной квартире, на добровольный разъезд или обмен, она не соглашается и жизни нет в обеих квартирах. Как ее и сына в принудительном порядке через суд выписать из муниципальной квартиры на ее долю в собственности и возможен ли обмен через суд муниципальной квартиры на собственность и наоборот, т.е. мы ей предоставляем часть доли равноценной ее метражу в собственности и она выезжает из квартиры с ребенком либо наоборот. Существуют ли другие варианты разъезда, обмена через суд? Заранее спасибо.
Какую сделку лучше оформить, куплю-продажи или обмен квартиры? Доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему. Согласие собственника второй доли на эти сделки имеется. Квартира, которую хотим купить или на которую обменять, по площади не меньше доли несовершеннолетнего собственника.
Какой размер подоходного или какого-нибудь еще налога необходимо заплатить при обмене квартиры на доли в другой квартире. Как произвести подобный обмен с минимальными затратами.
В 2-х ком. квартире участвовало 3 человека (мама, папа, я).В 1999 г. делали обмен на 1-ю ком. квартиру с доплатой. Мама написала доверенность человеку чья 1-я ком. квартира совершать все сделки по обмену. Этот человек до сделки написал договор дарения на отца 1/3 доли маминой, а потом произошла сделка с обменом на 1-у ком. квартиру. Где в 1-ой ком. квартире отец получает 2/3 и я 1/3,а мама в 1-ой ком. квартире не получила не одной доли. Я в 1-ой ком. квартире прохожу как участник сделки, а не собственник своей доли 1/3.Почему?
P.S. До приватизации квартиры мама была собственником квартиры, потом квартиру приватизировали на трех человек (мама, папа, я).Возможно ли 1-ой ком. квартире маме быть участником своей доли? Если это возможно, как это можно сделать?
Меня интересует следующее: В 2002 году был заключен договор мены квартир: 1-комнатную квартиру, принадлежащую мне и 2-х комнатную квартиру моей мамы, обменяли на 4-х комнатную. По договору мены мама отказалась от своей доли в этой квартире в пользу меня, на тот момент я находилась в законном браке. Сейчас мы разводимся, и муж требует своей доли квартиры. Какие права он имеет? И как можно доказать, что данная квартира получена с помощью обмена квартиры принадлежащей моей маме? Заранее спасибо.
После смерти родителей мне досталось 9/10 квартиры и 2/3 доли дома в деревне, брату соответственно 1/9 доли квартиры и 1/3 доли дома. Хочу обменять долю дома на долю в квартире чтобы квартира полностью была бы моей. Брат проживает и прописан отдельно. Но он не соглашается на обмен. Как мне поступить дальше?
У нас однакомн. Квартира (я муж и дочь) государственная. Так же у меня 1,2 доли в однокомнатной квартире вторая доля по завещанию на мою дочь. Мы хотим съехаться в трёхкомнатную квартиру я муж дочь и дед. что нам выгодней сделать обмен приватизировав свою квартиру. и поменять две однушки на одну трёхкомнатную с доплатой.. или продать две квартиры и купить трёхкомнатную. мы рассчитываем на небольшую трёхкомнатную квартиру. Какая сделка будет выгоднее.?
Имеет ли бывший муж право на долю в квартире?
Квартира, в которой я сейчас проживаю была приобретена посредством отчуждения квартир принадлежащих моей матери и квартиры, в которой я сейчас проживаю. Фактически имел место обмен квартир с доплатой по сертификату материнского капитала, которую моя мама получила на свой расчетный счет. При этом были оформлены договоры купли-продажи, денежные расчеты между сторонами фактически не производились за исключением перечисления за счет федерального бюджета суммы материнского капитала. Сделки по отчуждению квартир были произведены в один день. То есть мама поменяла свою квартиру с доплатой на квартиру, которая сейчас является спорной. Совместные денежные средства, мои и мужа в приобретение квартиры не вкладывались. Имеет ли бывший муж право на долю в квартире? В браке на момент приобретения квартиры состояли 1 месяц.
В 1989 году внук по родственному обмену переехал в квартиру своей бабушки (гос. квартиру), а бабушка в его кооперативную квартиру (на этот год квартира была уже выплачена). имеют ли право на наследование доли бабушки ее два сына, если на момент обмена в квартире проживал ее третий сын, отец внука, так же дольщик жилья. Спасибо.
Имеем две квартиры. Одна оформлена на мужа, в ней мы проживаем. Вторую приобрели с использованием мат. капитала. С мужем разводимся. Через какой срок можно обменять квартиру, приобретенную за мат. кап.Муж выделит доли в первой квартире детям, ему будет квартира с обмена.
Моя сестра недееспособна находится в интернате. У нее 1/2 доля 1 комн. Квартиры, вторая доля этой квартиры моя Имеют ли право представители интерната совершить обмен доли сестры со мною, на долю в другой моей 2 комн. Квартире?
У меня доля в трехкомнатной квартире (комната 11 кв.м) остальные две комнаты принадлежат моему дяде, но у него так же имеется однокомнатная квартира и если бы мы стали делать родственный обмен мою комнату на его квартиру, мне бы пришлось доплачивать до стоимости квартиры?
Помогите, пожалуйста, разобраться в квартирном вопросе. Я владею однокомнатной квартирой менее трех лет. В квартире также прописан мой несовершеннолетний ребенок. Хотим произвести обмен на трехкомнатную квартиру. У этой квартиры два владельца.1/3 принадлежит мужу,2/3 жене (ныне уже бывшим). Владелец 1/3 доли хочет получить деньги за свою долю, а владелица 2/3 доли согласна на обмен своей доли на нашу однокомнатную квартиру. Каким образом нам произвести обмен? И из какой суммы нужно рассчитывать подоходный налог?
Хочу переписать свою долю от квартиры маме и чтоб она переписала на квартиру то есть сделать обмен, а в другой квартире прописан мой несовершеннолетний брат, можно так? органы опеки одобряет такой обмен?
Помогите решить вопрос. В муниципальной квартире прописаны моя тётя, её сын и я с несовершеннолетним сыном. Тётя против приватизации и обмена квартиры, жить в этой квартире также нет возможности (квартира в ужасном состоянии). На квартиру копится долг, она не оплачивает ничего, а мы с ребенком живём на съёмной квартире и возможности за две квартиры платить нет. Все мои карты арестованы и по чуть чуть вычитают. Можем ли мы с сыном рассчитывает на обмен и получить хотя бы комнату в общежитии? Как мне поступить? Благодарю за Ваши ответы! Помогите пожалуйста!
Надо ли приватизировать кооперативную квартиру? (есть такой нюанс: квартира после обмена государственной квартиры на кооперативную). Если не надо приватизировать, то как мама может мне завещать 1/2 часть квартиры? В квартире мама прописана с моим братом. При обмене я от своей доли отказалась. (была в ордере, но к тому времени прописалась у мужа). Помогите с советом! К сожалению, у нас так сложились обстоятельства, иначе возможно потеря жилья (брат просто пропьет).