О чем молчат банки при выдаче ипотечного кредита
Что делать, чтобы не отказали в ипотеке
Идеальный заемщик имеет официальный доход 200 000 рублей, поручителя, залоговое имущество, вклад на полмиллиона и квартиру в области. Нет, две квартиры! И чтобы одна покрытая золотом.
В реальности такие заемщики встречаются редко. Банки об этом знают, поэтому с готовностью рассматривают заявки на ипотеку от обычных людей с небольшой зарплатой, тремя детьми и автокредитом.
Я расскажу как сотрудник банка, что и как надо делать, чтобы получить ипотеку, если ваша жизнь далека от банковского идеала.
Все персонажи и ситуации в статье вымышленные. Любые совпадения случайны.
Не подделывать справки о доходах
Василий решил взять ипотеку. У него стабильная зарплата менеджера и ежеквартальная премия по итогам работы. Средний заработок Василия за последние полгода — 65 тысяч рублей в месяц.
При проверке данных банк засомневался в реальности этой суммы, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствие. Василию отказали в ипотеке без возможности повторного обращения. Банк проинформировал других кредиторов, и теперь Василий не сможет получить ипотеку и в другом банке.
Если бы он не подделывал справку, а обратился за консультацией к ипотечному менеджеру, возможно, банк предложил бы ему увеличить первоначальный взнос или продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.
В крайнем случае Василию пришлось бы подождать, пока ему повысят зарплату, или найти дополнительные источники дохода.
Рассказать о неофициальных доплатах
Могло быть так, что премии, которые получает Василий, ему платят из «черной кассы» и поэтому он не может их подтвердить документально. Получается, что по справке 2- НДФЛ его официальный доход 65 тысяч, но с премиями он стабильно получает 90.
В таком случае Василию надо честно рассказать банку, что по справке у него один доход, но по факту ему доплачивают и заработок у него выше. Банк уточнит у работодателя полный доход Василия.
Банк не собирается устраивать проблемы работодателю Василия. Его задача — понять реальную платежеспособность потенциального клиента. Если доход подтвердится, банк одобрит ипотечный кредит. Никто не пойдет в ФНС докладывать, что ООО «Ромашка» недоплачивает взносы.
Запрос по форме банка будет использован только как подтверждение дохода. Банк обязуется обеспечить конфиденциальность этой информации.
Составить брачный договор
Молодожены Анастасия и Дмитрий решили взять ипотеку, чтобы купить собственную квартиру и съехать от родителей. У Анастасии есть деньги на первоначальный взнос. Супруги договорились, что будущая квартира будет ее собственностью, а Дмитрий не будет участвовать в выплатах по кредиту.
Такой кредит в банке не одобрят, ведь по действующему законодательству супруг обязан быть стороной договора. Чтобы получить ипотеку, Дмитрий с Анастасией могут заключить брачный договор.
В брачном договоре надо указать, что Дмитрий не будет нести солидарную ответственность по этому кредиту или по любым кредитным обязательствам Анастасии.
Не подписывать справки самому себе
У Анастасии и Дмитрия есть еще одна проблема: она работает директором на предприятии, которым владеет супруг. Они оба не могут подписать справку о доходе Анастасии, иначе банк заподозрит неладное и откажет в ипотеке. Справку нельзя подписывать самому себе и членам семьи.
В этой ситуации заверить документ может главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.
Не бояться сменить работодателя
Игорь давно работает в одной организации, у него высокий официальный доход, который совпадает с отчислениями в пенсионный фонд, нет родственников среди начальников, а супруга готова участвовать в кредитных обязательствах.
Игорь заполнил заявку, подал ее в банк и ждет ответа. Спустя пару дней ему звонит ипотечный менеджер и загадочно говорит: «Мы рекомендуем вам сменить работодателя».
Это значит, что банк проверил документы Игоря и узнал, что у его работодателя есть проблемы. У банков есть доступ к огромной базе данных о собственниках и работодателях. Если кредитор рекомендует сменить место работы, значит, организация находится в плохом финансовом состоянии и может скоро закрыться.
Если Игорь найдет новую работу и подаст повторную заявку, ему, скорее всего, одобрят кредит.
Подтвердить неофициальный доход
Михаил работает официантом и в среднем зарабатывает 100 000 рублей в месяц, но по 2-НДФЛ у него только 10 000 рублей оклада, а остальное — чаевые. Кажется, что с такими документами у него нет шансов на ипотеку, но некоторые банки могут одобрить Михаилу кредит, если он правильно и честно заполнит анкету.
В анкете он должен подробно рассказать:
Банк отправит запрос на имя работодателя Михаила, чтобы проверить достоверность данных. Работодатель должен внести необходимую информацию и заверить ее. Этот документ Михаил представит банку в качестве доказательства доходов.
Если работодатель откажется заверять официальный документ, Михаил может договориться с ипотечным менеджером об устном подтверждении. В этом случае банк позвонит по официально зарегистрированному на имя работодателя номеру и попросит руководителя Михаила устно подтвердить информацию.
Если при звонке кто-то запнется, не сразу вспомнит, как давно работает Михаил, или рядом не будет ответственного лица, банк может отказать в выдаче кредита.
Плюсом для Михаила станет хорошая кредитная история, имущество, вклады и надежный поручитель. Ему надо быть готовым, что банк может установить чуть большую процентную ставку и запросить повышенный первоначальный взнос.
Быть надежным предпринимателем
Не все банки рассматривают предпринимателей на роль ипотечных заемщиков. Это связано с опасениями за стабильность бизнеса.
Чтобы ИП одобрили ипотечный кредит, он должен отвечать требованиям банков:
Некоторые банки категорически отказываются рассматривать заявки от некоторых категорий ИП. Такова жизнь.
В документах, которые представит предприниматель, должны быть отражены его налоговые и пенсионные отчисления. Выбранный режим налогообложения должен соответствовать реальной деятельности. Если банк выявит сомнительные операции, он не захочет рисковать и откажет в ипотеке.
Кому точно не дадут ипотеку
Клиентам моложе 20 или старше 65 лет. Если вы слишком молоды, банк сочтет вас ненадежным плательщиком. Пожилым людям кредит не одобрят, потому что минимальный срок выплат — 3 года, а средняя продолжительность жизни в России — меньше 71 года.
Заемщикам без дохода. Если клиент говорит, что будет платить, но не дает никаких сведений о заработке, банк не сможет ему доверять.
Если кредитор обнаружит долги раньше потенциального заемщика, он может порекомендовать оперативно оплатить задолженность и повторно рассмотрит заявку. Но чаще всего кредиторы без объяснений отказывают должникам.
Юрист рассказал, как банки обманывают ипотечников
МОСКВА, 19 фев — ПРАЙМ. Банки достаточно часто идут на различные хитрости и даже прибегают к обману по отношению к россиянам, планирующим ипотеку или уже имеющим ипотечное жилье. Речь идет о навязывании страховых компаний, затратных дополнительных услугах, а также отказе в возможности рефинансирования таких сделок. Об этом рассказал агентству «Прайм» генеральный директор юридической компании Urvista Алексей Петропольский.
«Довольно часто банки предлагают свою страховую компанию, которая может оказаться в 1,5–2, а иногда и в 3 раза дороже, чем сторонняя. Если же вы попытаетесь отказаться от навязанной страховки, вам скажут, что у вас повысится процент, а возможно, откажут и в самом кредите», — отмечает эксперт.
Эксперт: россияне потратили на льготную ипотеку 150 миллиардов сбережений
Нередко банки предлагают дополнительные услуги в связи с ипотекой. Так, вам могут предложить сдать на регистрацию договор за 15-50 тысяч рублей, арендовать ячейки втридорога в этом банке, услуги юристов на аутсорсе и некие платные привилегии. В ответ на ваш отказ менеджер начнет вам рассказывать, насколько это снижает процент одобрения ипотеки.
«На это тоже не нужно вестись, все это развод», — настаивает юрист. – «Зачастую менеджеры так агитируют по той причине, что их процент — как от страховки, так и от допуслуг — иногда приближается к сумме, равной половине стоимости навязанных вам дополнительных затрат».
Кроме того, вероятен обман и в случае рефинансирования ипотеки. Многие брали ипотеку в разное время и по совершенно другим процентам. Обратившись в свой банк с просьбой о рефинансировании, будьте готовы, что вам назовут сто и один предлог, почему рефинансировать в рамках этого банка невозможно. Вам объяснят, что в другом банке вам точно откажут, а проценты могут измениться в большую сторону.
Российские банки в январе сократили выдачу потребительских кредитов
Еще одна распространенная ситуация – это когда в банке рассказывают о невозможности будущей продажи квартиры.
Допустим, вы решили поменять квартиру и продать заложенную банком, купив другую в ипотеку или за деньги. Многие банки утверждают, что не дают согласие на продажу квартиры. Вместе с тем, банки не имеют права отказать в продаже, в случае если вы найдете деньги. Таким образом вы закроете эту ипотеку, снимется обременение и право перейдет на третье лицо — все эти нюансы оговариваются в договоре.
«Все возможно: выставлять на продажу квартиру, искать покупателя и дальше просто проводить сделку с определенными нюансами», — резюмирует эксперт.
Как правильно взять ипотеку? 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков
Как правильно взять ипотеку, чтобы купить квартиру и не пожалеть об этом? Рассмотрим 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков, которые могут превратить вашу жизнь в самый настоящий ад. Зная особенности оформления ипотеки реально избежать ошибок, которые допускаются чаще всего из-за отсутствия знаний в данной отрасли.
К кредитованию в целом нужно относиться крайне осторожно, особенно когда речь идет про потребительский заем. Но ипотека стоит особняком, поскольку бывает, что у людей нет возможности купить собственное жилье без ипотечного кредита. На данный момент Центральный банк стремительно снижает процентную ставку, и становится чуть-чуть выгодней. При этом государство продолжает загонять граждан в кредитное рабство. В стране работает немало льготных программ о которых нужно знать.
Извечный вопрос, стоит ли покупать квартиру в ипотеку или проще жить на съемной? Здесь нужно взвешивать за и против в конкретной ситуации, поскольку случаи разные. Если решили что взять ипотеку в банке – это ваш вариант, нужно рассмотреть самые частые ошибки.
Оформление заема без первоначального взноса
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
Погоня за низкой ставкой
Взять ипотеку под низкий процент − ключевая цель, это не правильное решение. Конечно, обращаем на процент, кажется, чем ниже, тем выгодней сделка. Это не совсем так, поскольку ипотечный заемщик сталкивается с большим количеством дополнительных платежей:
Помимо этого, если банк предлагает под определенный процент какой-то объект, возможно проблема в объекте, это следует учитывать. Изначально нужно отталкиваться от ценности выбранной квартиры, затем учитывать процент. При оформлении ипотеки помните, что это необходимо менеджеру, а не клиенту. Менеджер заинтересован в заключение сделки через его банк. Когда наседает представитель банка и угрожает что необходимо заключить сделку сиюминутно, с осторожностью отнеситесь к предложению. Потребуйте ознакомиться с полным предложением, возьмите время на размышление.
Подписание договора «не глядя»
Взять ипотеку без детального изучения соглашения – самая глупая ошибка. Поскольку это важный этап в заключение сделки, именно в договоре прописываются права и обязанности сторон. Заранее ознакомьтесь с договором, даже можно дать изучить специалисту или знакомому имеющему опыт оформления ипотечного кредита. В случае если что-то смущает, задайте уточняющие вопросы, и просите вносить изменения в договор, если какие-то нюансы не устраивают. Это нормальная практика.
Помните, что ипотека оформляется надолго, и в зависимости от того, какой договор вы подпишите, будет зависеть материальная, эмоциональная составная ближайшие несколько лет.
Покупка страховки
Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:
По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.
Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:
Затем нужно выбрать наиболее дешевый вариант, поскольку даже при наличии страхового случая деньги клиент, близкие не получат.
Пренебрежение льготами
Взять ипотеку в банке можно субсидированную. Перед тем как оформлять ипотечный договор изучите существующие предложения, льготы. Сейчас много программ, кроме материнского капитала, возможно в списках льготников окажетесь вы. На этом можно неплохо сэкономить.
Отсутствие дисциплины
Оформляя кредиты человек готов к этому морально. Прежде чем идти в банк, необходимо удостоверится, что вы обладаете достаточной финансовой дисциплиной, чтобы совершать ежемесячный платеж. Чтобы посмотреть на это, сделайте перед завершением кредита обязательство для себя выплачивать определенную сумму средств, откладывая деньги. Можно посмотреть, как получиться оптимизировать бюджет, и как вы будете вести себя с учетом урезания средств. Если денег не достаточно, лучше не торопится. Возможно, человек финансово и морально не созрел к заему.
Платить больше чем нужно
Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.
Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.
Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.
Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.
Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.
Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?
Почему банки отказывают в выдаче ипотечного кредита и как их переубедить?
Идеальный заемщик – это тот, у кого ежемесячный официальный доход не меньше 200 000 рублей, идеальная кредитная история, несколько квартир, машин, 10 поручителей и отменное здоровье.
На деле таких кандидатов встречается не много, а среднестатистическому гражданину далеко не просто получить ипотечный кредит.
При оценке потенциального должника банки всегда стремятся минимизировать свои риски, и даже, если вы собрали весь необходимый пакет документов, банк все равно может отказать вам в выдаче ипотечного кредита. Но такой отказ не является приговором, ипотечный кредит получить можно если удастся убедить кредитную организацию в том, что вы надежный заемщик и имеете твердое намерение и возможность вернуть кредит в срок. Разберем наиболее часто встречающиеся причины отказов и пути их решения.
Негативная кредитная история, отсутствие кредитной истории.
Все банки без исключения проверяют кредитную историю. В случае если вы были недобросовестным заемщиком (не вернули кредит в срок, допустили просрочки), то банк об этом узнает и откажет в предоставлении кредита. Часто встречаются и технические ошибки, когда информация в системе не достоверна. В таком случае необходимо обратиться в финансовую организацию для исправления ошибок.
Если же кредитная история испорчена по вашей вине, то следует погасить просроченную задолженность и войти в график платежей, а уже затем вновь подать заявление на ипотечный кредит.
Отсутствие кредитной истории некоторые банки также могут истолковать не в вашу пользу и отказать в выдаче кредита на данном основании. Причина проста – банк не имеет представления о том какой вы заемщик, вы для него «темная лошадка», а для банка это дополнительные риски. Гораздо охотнее ипотечный, да и любой другой кредит, выдадут человеку, который хотя бы раз уже брал деньги в долг и благополучно вернул. Поэтому есть смысл взять небольшой кредит и погасить его согласно графику платежей (без просрочек и без досрочного погашения). Тогда у вас появится положительная кредитная история и банк может пересмотреть свое решение по одобрению кредита.
Недостаточный уровень дохода, большие расходы.
Банк откажет в выдаче кредита если ежемесячный платеж по кредитным обязательствам составляет более 40-60% от вашего дохода (дохода семьи).
В таком случае стоит пересмотреть параметры кредита, такие как: размер и его срок. К примеру, увеличив срок кредита можно уменьшить размер ежемесячного платежа, и тогда банк охотнее одобрит вам кредит.
Ежемесячный платеж и размер кредита можно снизить, увеличив размер первоначального взноса. Несмотря на что, что банки предоставляют кредитные программы даже без первоначального взноса, целесообразнее оплатить не менее 10-30% стоимости недвижимости за свой счет. Сумма первоначального взноса в свою очередь влияет на процентную ставку по кредиту, за счет уменьшения которой снижается и общая стоимость кредита.
Если помимо официальной работы у вас имеются иные источники дохода (от сдачи имущества в аренду, дополнительный заработок и т.п) укажите их в заявлении и подтвердите документально.
Банки отказывают в выдаче кредита если на вас уже есть существенная кредитная нагрузка, поскольку платежи по другим кредитам являются вашими расходами. Поэтому перед повторным обращением в банк следует погасить полностью или частично оставшуюся задолженность по кредитным картам, потребительским кредитам а также долги по ЖКХ, налогам и проч.
Значительно увеличить шансы на одобрение кредита можно, если привлечь поручителей или созаемщиков со стабильным подтвержденным доходом. В качестве первых могут быть любые физические и юридические лица, созаемщиками как правило выступают члены семьи и родственники.
Неликвидный предмет залога
Ипотека – это залог недвижимого имущества, а ипотечный кредит – это кредит, способом обеспечения исполнения которого является залог приобретаемого или уже имеющегося недвижимого имущества.
Банки с неохотой, а то и вовсе не берут в залог деревянные дома, дома без прочного фундамента, бараки, самовольные постройки, квартиры гостиничного типа, с несогласованными перепланировками, части дома или квартиры, квартиры в домах в аварийном состоянии или находящиеся в списке под снос и т.д.
Поэтому если банк вам отказал ввиду неликвидности предмета залога, подберите иную недвижимость, которая отвечает требованиям банка. В залог можно передать не только недвижимость на приобретение которой вы берете кредит, кредит на покупку новой квартиры можно взять и под залог уже имеющейся, вполне вероятно, что банк охотнее примет ее в залог.
Отказ одной или нескольких финансовых организаций
Зачастую бывает так, что потенциальный заемщик со своей стороны выполнил все условия банка, представил всю информацию, но в итоге получил отказ. В этом случае следует обратиться с заявлением в другие банки или финансовые организации. Согласно официальным данным ЦБ РФ, количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты в России в 2019 году составляет 358. Согласитесь, не мало. Поэтому чем больше заявок на кредит вы оставите, тем больше вероятность их одобрения.
Если вы берете кредит на приобретение строящегося жилья обратите внимание в каких банках аккредитован объект, и подавайте заявление в эти кредитные организации.
Помните, что одобрение заявки не обязывает вас непременно взять кредит именно в этой организации, вы сможете выбрать наиболее удобный для вас кредитный продукт среди одобренных.
Обращение за помощью к профессиональным участникам финансового рынка
Если вам не удается самостоятельно договориться с финансовой организацией, можно прибегнуть к услугам ипотечного брокера – профессионального посредника между банками и заёмщиками. Ипотечный брокер не только поможет подобрать оптимальные условия кредитования, но и за вас договорится с банками и финансовыми организациями об оптимальных условиях и даже персональных скидках. Однако за свою работу брокер попросит процент от одобренной суммы кредита.
Экономия на кредите: от чего можно отказаться при получении ипотеки
Титульное страхование, единовременный платеж, страхование недвижимости, быстрая оценка — это далеко не весь перечень услуг, которые предложат заемщику при оформлении ипотеки. Но далеко не все из них являются обязательными.
От каких услуг при оформлении ипотеки можно отказаться — разбираемся вместе с банковскими экспертами.
Обязательные услуги банка
1. Обязательное страхование
Обязательным при оформлении ипотеки является только страхование приобретаемой недвижимости (ст. 31 102-ФЗ). Все остальные виды страхования (жизни и здоровья, титульное) относятся к дополнительным, так что от них можно отказаться. Стоимость обязательной страховки рассчитывается, исходя из множества параметров. Как правило, она составляет примерно 0,1% от суммы ипотеки.
2. Оценка недвижимости
Еще одна обязательная услуга, от которой ипотечный заемщик не может отказаться, — оценка недвижимости. Она необходима для оценки рисков банка на случай неплатежеспособности клиента. По закону банк обязан принять заключение любого оценщика, отметил ведущий аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Стоимость оценки зависит от типа жилья, региона, самой компании. В среднем она варьируется от 4 тыс. до 10 тыс. руб., хотя некоторые банки делают такую услугу бесплатной. При этом на практике заемщику нужно быть готовым, что для подписания кредитного договора банк потребует заключение об оценке от аккредитованной им оценочной компании.
Помимо страхования недвижимости и отчета об оценке недвижимости, которую заказывает заемщик, он должен обязательно оплатить и другие услуги. Например, открытие эскроу-счета при покупке квартиры в строящемся доме. Стоимость услуги составляет около 4 тыс. руб. Аренда банковской ячейки, если оплата происходит через банковскую ячейку, тоже обойдется примерно в 4 тыс. руб. Обязательными также являются расходы, которые связаны с регистрацией документов. Отказаться от этих услуг нельзя, иначе банк просто не согласует сделку.
Читайте также
Дополнительные услуги
1. Страхование здоровья, от потери работы
Несмотря на то что по закону обязательным является только страхование недвижимости, которое приобретается в ипотеку, многие банки рекомендуют заемщику страховать свою жизнь и здоровье, чтобы снизить риски по обслуживанию кредита. Сами заемщики тоже чаще всего соглашаются на такое страхование, стараясь обезопасить себя. Цена подобных услуг определяется исходя из ряда факторов (возраста, состояния здоровья, профессии заемщика) и в среднем составляет порядка 0,5% от оценочной стоимости залоговой недвижимости или жилья, приобретаемого в ипотеку.
К дополнительным услугам относится титульное страхование, которое больше актуально для вторичного рынка. Оно представляет собой защиту от утраты права собственности на недвижимость, если сделка признана в суде недействительной, пояснил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Дмитрий Веселков. По его мнению, такую услугу стоит приобрести, если квартира покупается у собственника, владеющего ею менее трех лет. Годовой полис обойдется в среднем в 0,3–0,4% от оценочной стоимости. Банки также нередко предлагают дополнительные услуги (страховка от потери работы, снижения дохода, медицинское обслуживание в клиниках-партнерах), добавил эксперт.
Еще одной типичной проблемой является навязывание кредитором страхования строго в одной (или нескольких) страховой компании, с которой банк тесно сотрудничает. При этом цены там существенно выше, чем если бы вы обратились к брокеру или самостоятельно в страховую компанию, отметила руководитель направления, ипотечный брокер компании «Инфулл» Ольга Кулакова. Поэтому всегда стоит поинтересоваться у банка, можно ли сделать расчет страховки у другой аккредитованной компании, рекомендовала брокер.
2. Комиссия банку
Еще один вид услуг, которые банки иногда предлагают клиентам, — это рекомендация внести единовременный платеж за снижение процентной ставки по ипотечному займу. По сути, скрытая комиссия. Воспользоваться этой услугой или нет — также остается на усмотрение заемщика.
«Часто банки рекомендуют заемщикам оплатить единовременный платеж за снижение ставки по кредиту в момент оформления ипотеки. Как правило, это определенный процент от суммы кредита (2–4%). При согласии на такую опцию можно снизить ставку до 1,5%. Эта услуга добровольная и выгодна она для заемщика, только если он намерен брать ипотеку на длительный срок и не планирует досрочного погашения», — пояснил генеральный директор бюро кредитных историй «Эквифакс» Олег Лагуткин.
3. Юридические консультации
Следующим видом дополнительного заработка на ипотечном заемщике является навязывание допуслуг, которые в большинстве своем составляют неотъемлемую часть такого кредитования, продолжил Алексей Коренев. Например с клиента могут попросить плату за открытие счета, выдачу или зачисление денежных средств на счет, иные операции, связанные с движением денежных средств, и т. д. «В соответствии с законом № 353-ФЗ все подобные комиссии являются незаконными», — отметил он.
К спорным можно отнести лишь навязанные услуги в части юридического и финансового консультирования. «Они оформляются по желанию клиента, а никак не потому, что это обязательно. От предлагаемого банком дополнительного платного пакета услуг по регистрации сделки вполне можно отказаться», — отметил Олег Лагуткин.
Частью таких услуг является безопасная проверка объекта недвижимости. По словам Ольги Кулаковой, многие банки предлагают эту услугу, причем в обязательной форме. Стоимость такой услуги может варьироваться от 20 тыс. до 30 тыс. руб. В целом, по словам ипотечного брокера, сумма «дополнительных-обязательных» услуг может составить 40–60 тыс. руб.
Что будет, если отказаться от допуслуг
Если отказаться от дополнительных услуг, то банк может ухудшить условия по кредиту. В основном речь идет о повышении ставки. Например, при отказе от «добровольных страховок» банки, как правило, поднимают ставку по кредиту на 0,7–3%, говорит руководитель юридической коллегии «Белая сова» Денис Хузиахметов. Таким образом банк старается заложить в цену кредита возможные риски. «В этой ситуации клиенту стоит посчитать, что выгоднее — оформить страховку или отказаться от нее. Стоимость будет зависеть от многих факторов — возраст, хронические заболевания, рисковая работа клиента. Поэтому каждый случай надо рассматривать индивидуально», — отметил юрист.
В целом, перед тем как подписывать документы, нужно четко понимать, какие услуги являются обязательными, а от чего можно отказаться. По словам юриста, зачастую банки не дают такого разъяснения. Поэтому необходимо самим попросить об этом и тщательно изучить все документы, рекомендовал он.
«Не следует забывать, что существует так называемый «период охлаждения», в рамках которого даже после подписания кредитного договора, получения ссуды, оплаты страховки, иных комиссий и сборов, предложенных банком, у заемщика есть еще 14 дней, чтобы расторгнуть договор, вернув все уплаченные за это время денежные средства», — напомнил ведущий аналитик ГК «Финам». Но если на начальных этапах вам настойчиво навязывают услуги, от которых можно отказаться, возможно, это просто повод выбрать другой банк, заключил эксперт.