Недвижимость в сша что дает

Иммиграция в США через покупку недвижимости

США всегда были и остаются привлекательной страной для иммиграции. Для желающих стать гражданами этой страны ежегодно проводится розыгрыш Green Card, однако шанс выиграть так ничтожно мал, что приходится рассматривать другие варианты. Одним из них является покупка недвижимости в Соединенных Штатах.

Процесс иммиграции в США через покупку недвижимости

Множество рекламных приманок недобросовестных агентств гласят, что получить ВНЖ в этой стране может любой россиянин, купивший там дом или квартиру. К сожалению, Америка не ослабляла миграционный режим, и получить заветный документ не так просто. Став владельцем недвижимости, вы сможете рассчитывать лишь на кратковременное пребывание в течение 30 дней в году.

Критерии выбора коммерческой недвижимости

Разумеется, каждая программа имеет существенный минус – никто не застрахован от банкротства, тем более в текущее нелегкое экономически-нестабильное время.

Именно поэтому к выбору коммерческой недвижимости следует подходить максимально ответственно. Успешные эмигранты в США советуют обращать внимание на следующие критерии выбора:

С последним пунктом определиться очень сложно, не зная специфики рынка, но здесь на помощь придут агентства, специализирующиеся на недвижимости.

После покупки вам выдается виза инвестора на 2 года, а по прошествии этого времени при соблюдений всех необходимых условий (в частности, инвестиция должна продолжать работать) вы можете претендовать на постоянную грин-карту для себя и семьи. Через 5 лет у каждого есть возможность подать документы на гражданство.

Среди коммерческой недвижимости особый интерес вызывают следующие объекты:

Обзор цен на недвижимость в США

На недвижимость в США цены существенно варьируются в зависимости от штата, вида самой недвижимости, близости крупных городов и экономического развития самого региона.
Примерная стоимость коммерческой недвижимости для инвестиций:

Как купить недвижимость в США

Собственность за рубежом приобрести достаточно сложно, причем сложности связаны, в основном, с грамотным оформлением бумаг. Именно поэтому самостоятельная покупка нежелательна, да и довольно велик риск попасть в руки мошенников.
Всем желающим купить недвижимость в США рекомендуется действовать через посредников – брокеров по недвижимости. Имейте в виду, что самые интересные предложения всегда находятся не в рекламных объявлениях, Интернете или газетах, а в «кармане» продавца/брокера. Это так называемый Pocket Listing, заглянуть в который можно опять же через посредническую российскую компанию или самостоятельно, обладая знанием английского языка и хорошенько порывшись на англоязычных ресурсах.
Итак, вы определились с посредником. Дальнейшие действия таковы:

После этого вы получаете все документы. Процесс оформления недвижимости в собственность одинаков для всех видов – жилой и коммерческой. После покупки, если нет ограничений, наложенных Региональным центром, недвижимость может сдаваться в аренду, продаваться и т.д.
Разумеется, если вы обладаете необходимой суммой денег, то ипотечный кредит не требуется, и пункты 4-6 упускаются.

Оформление жилой недвижимости (Видео «Цены на недвижимость»)

Несмотря на одинаковую процедуру оформления жилой и коммерческой недвижимости, стоимость жилья все же намного ниже, правда эта покупка никак не отразится на получении вами визы и не поможет эмигрировать.

В престижных для проживания городах стоимость жилья на порядок выше, чем в глубинке. Так, самым дорогим городом является Нью-Йорк, а в таких штатах, как Орегон, Джорджия, Кентукки и др. купить дом будет намного дешевле.

Наиболее выгодным вариантом будет штат Флорида, например, Майами. Во-первых, это престижно, во-вторых, там отличные климатические условия, в-третьих, цены существенно ниже, чем в Нью-Йорке.

Покупка недвижимости в США сегодня является одним из самых перспективных вариантов инвестиционной деятельности. Несмотря на все колебания на мировом рынке, экономика этой страны остается самой сильной в мире, а молодость самого государства и продуманная политика минимизируют возможные риски.

Еще одним преимуществом, которое дает грин-карта, является упрощение визового режима во многие страны.

Источник

Инвесторы не верят в рынок недвижимости США. Возможно, зря

Компания Toll Brothers строит и продает элитную недвижимость в США. С начала года акции компании упали на 49%.

На чем зарабатывают

Toll Brothers выручает 97% денег на продаже недвижимости, еще 3% — на продаже земли. До 2019 года компания выделяла 6 бизнес-регионов по продаже недвижимости, но с 2020 года руководство сократило их количество до 5, частично изменив список городов внутри регионов.

Я взял данные за 2019 год, потому что они дают информацию о прибыли до налогов у каждого сегмента. Почти половину выручки приносят штаты Западного побережья: Калифорния, Невада, Колорадо и другие. Ко всему прочему, западные штаты дают большую маржинальность — у компании остается больше денег с выручки после всех расходов, кроме налогов.

Руководство рассматривает возможность расширения бизнеса на юго-востоке Америки. Темпы роста экономики местных штатов чуть выше среднего по США.

Toll Brothers в основном продает недвижимость за пределами городов, но также развивает и продажи в черте города. Пока это незначительный сегмент.

На начало 2019 года компания продавала 44% объектов недвижимости за 750 тысяч долларов и более. Это высокий ценовой сегмент, другие компании предлагают более дешевую недвижимость.

Финансовый год компании заканчивается 31 октября. Поэтому отчет за 1 квартал 2020 года содержит результаты работы с ноября 2019 по январь 2020 года.

В 1 квартале 2020 года компания недосчиталась 0,07 млрд долларов выручки из-за задержек при передаче части домов в Калифорнии. Эти результаты учтут уже во 2 квартале 2020 года.

В феврале 2020 года продажи домов в США выросли на 7,2% относительно февраля 2019 года, а средняя цена выросла на 8%. Тем не менее из-за введенного карантина результаты за март и апрель 2020 года будут хуже, чем год назад.

Но данные по продажам в 30 крупнейших городах Китая говорят о том, что спрос на недвижимость за месяц практически вернулся к докризисным значениям. Вероятно, когда в США закончится карантин, спрос на жилье восстановится.

Что с долгом

У компании 4,05 млрд долларов финансовых обязательств при операционной прибыли 0,64 млрд долларов за последние 12 месяцев. Ближайший срок выплаты тела долга — только в 2022 году, так что серьезных проблем с долгом у Toll Brothers возникнуть не должно. При этом у компании есть 0,52 млрд долларов плюс открытая кредитная линия.

Что может пойти не так

У Toll Brothers довольно большие товарные запасы в виде строящейся и готовой недвижимости в 8,2 млрд долларов. Если экономические проблемы продолжатся, а спрос на недвижимость в Америке будет снижаться в течение долгого времени, то запасы компании подешевеют. Недооцененность компании по мультипликатору «цена / материальный балансовый капитал» исчезнет, потому что капитал уменьшается из-за переоценки недвижимости.

Toll Brothers тратит больше денег на приобретение земли и строительство готового жилья, чем другие строители в США. Компания доделывает часть недвижимости под предпочтения более богатых покупателей, и земля составляет большую часть баланса по сравнению с конкурентами.

Из-за ипотечного кризиса в США в 2007—2009 годах компании пришлось уменьшить стоимость товарных запасов на 2 млрд долларов, в которые входит оценка готовой и строящейся недвижимости.

Судя по резкому падению акций на 53%, инвесторы оценивают текущую ситуацию аналогично прошлому кризису. Но тогда ипотеку давали неблагонадежным покупателям, которые были неспособны расплатиться, а запасы оценивались по перегретым ценам, что и привело к спаду спроса и серьезной переоценке. Но теперь отрасль регулируется куда жестче, и сейчас нет пузыря цен на недвижимость.

Что дальше

С одной стороны, если текущий кризис не затянется и не сильно ударит по спросу на недвижимость в ближайшие несколько лет, то акции Toll Brothers могут подорожать почти в два раза.

С другой стороны, если кризис затянется, то цены на часть недвижимости придется снижать и часть домов будут продавать в убыток. Тогда у компании не будет лишних средств на обратный выкуп акций и выплату дивидендов, что еще сильнее уменьшит привлекательность ее акций.

Нужно учитывать, что последние несколько кварталов компания не справлялась с растущими расходами, из-за чего падала ее чистая прибыль.

Источник

Инвестировать или нет: смотрим Home Depot, Lowe’s и Toll Brothers

Home Depot (NYSE: HD), Lowe’s (NYSE: LOW) и Toll Brothers (NYSE: TOL) являются крупными игроками в строительном сегменте США. Недавно все три компании опубликовали отчетность за минувший квартал. Мы считаем, что это хороший повод поговорить о перспективах и проблемах американской строительной отрасли.

Что тут происходит

Читатели давно просили нас начать разбирать отчетность и фундамент бизнеса иностранных эмитентов. Предлагайте в комментариях компании, разбор которых вам хотелось бы прочитать.

Часто при составлении отчетности компаний числа округляются, поэтому итоговые суммы в графиках и таблицах могут не сходиться.

Дисклеймер: когда мы говорим о том, что что-то выросло, мы имеем в виду сравнение с аналогичным кварталом годом ранее. Поскольку все эмитенты из США, то все результаты в долларах.

На чем зарабатывают

У нас уже были инвестидеи и обзоры по этим эмитентам. В этом материале обозначим лишь главное. Home Depot и Lowe’s занимаются продажей стройматериалов, а Toll Brothers — непосредственно строительством жилых домов.

Акции Home Depot, Lowe’s и Toll Brothers в Тинькофф-инвестициях

Как победить выгорание

Отчетность

У Home Depot выручка выросла на 32,7%, а прибыль — на 84,6%, в основном за счет операционной активности. У Lowe’s выручка выросла на 25,9%, а прибыль — на 73,59%. Toll Brothers показала рост выручки на 24,59%, а прибыль выросла на 68,97%.

По этим результатам прекрасно видно, что компании смогли отлично заработать на росте спроса на недвижимость в США, который длится уже больше года. Разберемся, стоит ли им ожидать «продолжения банкета».

Финансовые показатели Home Depot в млрд долларов, итоговая маржа в процентах

Прибыль на акцию Home Depot в долларах

Финансовые показатели Lowe’s в млрд долларов, итоговая маржа в процентах

Прибыль на акцию Lowe’s в долларах

Выручка в млрд и прибыль в млн долларов, итоговая маржа в процентах

Прибыль на акцию Toll Brothers в долларах

Конъюнктура

В целом ситуация на рынке для этих компаний складывается очень позитивная. В США огромный спрос на недвижимость — дома распродаются как горячие пирожки. Уже в марте 2021 года рынок поставил своеобразный рекорд: количество риелторов на 40% превысило количество домов, доступных для продажи. При этом домов на продажу в США очень мало, что при таком спросе означает рост спроса на стройматериалы и услуги строителей.

Все это закономерным образом приводит к росту цен на недвижимость — и повышению инвестиционной привлекательности недвижимости. Благодаря этому спрос на недвижимость будет расти еще больше за счет тех, кто инвестирует в дома с чисто инвестиционными целями: под сдачу в аренду или на продажу.

Источник

7 советов для россиян, которые в первый раз покупают жилье за рубежом

Некоторые россияне хотят купить недвижимость за рубежом. Одни стремятся инвестировать свои накопления для получения пассивного дохода, другие хотят использовать квартиру или дом в качестве дачи, третьи планируют переезд или покупают в мировых столицах жилье для своих детей.

Этим летом россияне проявили повышенный интерес к недвижимости в Болгарии, Испании, Италии, США и Германии. Мы сделали подборку из 7 самых популярных экспертных рекомендаций, которые помогут купить жилье за рубежом.

1. Узнайте о стране как можно больше

В первую очередь необходимо посетить страну, в которой планируется покупка. А еще лучше — пожить там какое-то время. «Как минимум, это поможет быстрее определиться с критериями поиска, как максимум — сразу выбрать объект», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. К тому же, если планируется ипотека, можно заранее подготовить документы и во время поездки подать их в банк.

«Если вы хотите сдавать жилье, то стоит ознакомиться с нюансами налогообложения — как на недвижимость, так и на доход от аренды. Заранее проверьте, есть ли у страны заключенный с Россией договор об избежании двойного налогообложения», — советует управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Все вопросы можно прояснить путем консультации с риелторами и юристами. Также есть смысл лично пообщаться с собственниками недвижимости в данном регионе, рекомендует президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

При выборе недвижимости для постоянно проживания проводится более глубокий анализ. Особенно тщательно изучается инфраструктура района, в котором находится объект. «Речь идет об уточнении состава населения и уровня развития социальной и транспортной инфраструктуры. Одновременно с этим выясняется отношение местного населения к иностранцам», — комментирует Станислав Зингель.

Важно также узнать о возможностях рынка труда и иммиграционном законодательстве страны. «В части приобретения жилья иностранными гражданами могут быть установлены как ограничения, так и разные бонусы. Например, упрощенный порядок приобретения вида на жительства или гражданства при покупке недвижимости», — рассказывает адвокат, эксперт по судебной защите Тарас Котосин.

2. Проанализируйте риски

До принятия решения о покупке жилья за рубежом следует оценить свои финансовые возможности: хватит ли средств на покупку и содержание такой недвижимости, есть ли риск сокращения ваших доходов. «Может оказаться, что экономически целесообразнее и проще не покупать «зарубежную дачу», а просто арендовать ее в случае необходимости. Если выгоды от приобретения жилья окажутся весомее, то сделку заключать действительно стоит», — говорит Станислав Зингель.

«Перед оформлением сделки необходимо оценить последующую стоимость владения. Налоги, коммунальные платежи и мелкий ремонт могут обойтись в сумму, которую вы не готовы выплачивать», — рекомендует эксперт Prian.ru Филипп Березин.

3. Посмотрите объект перед покупкой

По оценке Prian.ru, около 2-3% сделок совершаются удаленно. Однако покупать жилье дистанционно эксперты не рекомендуют. «Изучите его потребительские характеристики, посетите в дневное и вечернее время. Очень важно понять, ликвиден ли приобретаемый объект — как с точки зрения дальнейшей перепродажи, так и с точки зрения аренды», — объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.

Отправляясь на просмотр, сформулируйте 8-10 основных параметров, по которым будете сравнивать все варианты. Составьте свою таблицу, чтобы потом было проще анализировать, советует Филипп Березин. Обратите внимание на техническое состояние объекта, наличие необходимых коммуникаций, придомовую территорию. «Обязательно самостоятельно убедитесь в отсутствии существенных недостатков. Если возникают сомнения, можно также обратиться к специалистам, которые оценят недвижимость», — советует Владимир Старинский.

При этом ехать на просмотры лучше уже с небольшой денежной суммой, которую при необходимости можно оставить в качестве задатка. «Особенно это актуально для разогретых рынков. В Германии хорошие объекты продаются за несколько дней, поэтому решение нужно принимать как можно быстрее», — рассказывает Марина Филичкина из Tranio.

При покупке курортной недвижимости, основное внимание обращают на близость объекта к морю или горнолыжным курортам, качество пляжей, чистоту воды, температуру воздуха. Значимыми становятся конструктивные особенности жилья — наличие террас или лоджий с хорошими видовыми характеристиками. Большим плюсом является близость расположения международных аэропортов, рассказывает Станислав Зингель.

Выбирая жилье в мегаполисе, покупатели изучают состав населения района, наличие рядом с домом парков, школ, остановок общественного транспорта и паркингов для автомобилей. Их интересует информация о сетях розничной торговли, качестве и стоимости услуг ЖКХ, наличии смога и уличного шума. Близость метро и отсутствие автомобильных пробок становится важнее близости международного аэропорта.

4. Узнайте о дополнительных платежах

К цене объекта можно сразу прибавить до 12% на сопутствующие расходы, говорит эксперт Tranio Марина Филичкина. К ним относятся перевод документов, открытие счета в местном банке, оплата услуг риелтора и нотариуса.

Не стоит забывать и о расходах, сопутствующих заключению сделки купли-продажи. «Может быть предусмотрен единоразовый сбор, величина которого зависит от цены договора. Например, на Кипре уплачивается налог на регистрацию права собственности — от 3 до 8% от стоимости жилья, а также гербовый сбор в размере 0,15-0,2%», — рассказывает Владимир Старинский.

Эксперт по судебной защите Тарас Котосин перед покупкой советует проводить независимую оценку недвижимости. «Даже если вы разбираетесь в средних ценах на жилье в данной стране, оценка не помешает — это избавит вас от неприятных сюрпризов в будущем. К тому же эта оценка пригодится, если впоследствии вы решите продать недвижимость», — объясняет он.

5. Забудьте про заочный торг

Договариваться о скидках лучше всего не заранее, а уже по итогам просмотров. Это еще одна причина, почему стоит проводить независимую экспертизу объекта, считает руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. «В этом случае у потенциального покупателя появятся убедительные основания для снижения цены. Заочный торг отпугивает продавцов и агентов», — добавляет она.

6. Выберите способ оплаты

Далее необходимо определиться с финансированием покупки и продумать все нюансы оплаты. Как вы будете переводить деньги за недвижимость? С какого счета? Станете ли привлекать ипотечные кредиты, если такая возможность предусмотрена в выбранной стране?

Скорее всего, понадобится открыть счет в иностранном государстве, а это не всегда простая процедура. Во-первых, на нее потребуется время. Во-вторых, необходимо будет подготовить определенный пакет документов. Не стоит забывать и о том, что резидент России, открывший счет за рубежом, должен уведомить об этом Федеральную налоговую службу России, предупреждает адвокат Тарас Котосин.

Нередко для приобретения недвижимости за границей используются кредитные деньги. Поскольку после рассмотрения заявки банк может отказать в выдаче займа, покупателю следует заранее продумать свои действия. Например, прописать в договоре возврат средств, если заемщик отдает первоначальный взнос до одобрения кредита, советует управляющий Владимир Старинский.

7. Не экономьте на услугах специалистов

Не стоит пренебрегать помощью юристов и риелторов. Они проверят «чистоту» объекта, чтобы обезопасить покупателя от всевозможных рисков — будь то переплата или покупка объекта с обременениями. «Полная проверка включает четыре вида экспертизы: юридическую, техническую, финансовую и налоговую. Ее проводят инвесторы в доходные объекты. Покупатели жилой недвижимости, в свою очередь, могут ограничить круг вопросов, на которые хотят получить ответ», — рассказывает Марина Филичкина.

При покупке жилья на первичном рынке следует изучить прописанные в соглашении сроки сдачи объекта, а также ответственность застройщика в случае задержки исполнения обязательств. «Если же вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, то обращайте внимание на отсутствие на ней долгов. Велика вероятность, что оплачивать их в итоге придется новому собственнику», — говорит Владимир Старинский.

С особой тщательностью нужно изучить документы, касающиеся перехода права собственности. Для этого лучше всего обратиться к адвокатам, которые смогут объяснить все нюансы. Не стоит надеяться только на себя и свое знание языка, так как это может привести к большим проблемам в будущем, предупреждает Тарас Котосин.

Юлия Овчинникова из Savills рекомендует поручить поиск жилья и заключение сделки проверенным риелторам с большим опытом работы и положительными рекомендациями от клиентов. «Тщательно анализируйте все данные и не совершайте эмоциональных, не подкрепленных разумными доводами приобретений. Покупка недвижимости за рубежом — это серьезный шаг, который требует ответственного и взвешенного подхода», — добавляет она.

Источник

Как купить недвижимость в Америке

Америка пользуется большой популярностью среди иностранных граждан, желающих приобрести себе здесь недвижимость. Таких много и среди наших соотечественников. В статье разберем, как купить недвижимость в США гражданину России, что для этого нужно, какие в Штатах цены и как избежать распространенных ошибок.

Кто может купить недвижимость в США. Можно ли купить квартиру в Америке без гражданства

Иностранцы могут приобрести квартиру или коммерческую недвижимость в любом штате. Никаких ограничений для граждан России и СНГ нет, специальных разрешений не требуется. В некоторых случаях сделку можно провести дистанционно — об этом подробнее расскажем ниже. Если покупатель находится на территории Америки, у него должна быть не туристическая виза.

Покупку можно оформить на физическое или юридическое лицо. Второй вариант выгоднее с точки зрения уплаты налогов на дарение и наследство и дарение. Кроме того, в случае с юрлицами ответственность владельца при несчастном случае ограничена.

Можно ли купить недвижимость в Америке и получить гражданство

Покупка недвижимости в любом штате США доступна любому иностранцу, но это не дает право на получение гражданства или Грин Кард. При этом покупка жилья в США может стать отличным инвестиционным вложением. В некоторых случаях можно претендовать на получение бизнес-визы EB5 или L1.

Сколько стоит купить квартиру в Америке

Цена за 1 квадратный метр недвижимости — от 3000 до 17500 долларов, что примерно соответствует уровню московских цен на жилье.

Как и везде, цена зависит от расположения, общей площади и других характеристик объекта. Дороже всего обойдутся квартиры и дома в Нью-Йорке, в штатах Флорида и Калифорния. Относительно дешево можно купить жилье в маленьких и не популярных для инвесторов штатах.

Где купить квартиру в США: выбор штата

Всего в США 50 штатов. Они отличаются между собой не только климатом и погодными условиями, но и социально-экономическими условиями. Это оказывает влияние на стоимость жилья.

Ежегодно в Америке иностранцы покупают жилье более чем на 100 миллиардов долларов, и примерно половина от этой суммы приходится на четыре штата — Техас, Нью-Йорк, Калифорния и Аризона.

Поиск подходящей недвижимости в США

После того, как вы определились со штатом, необходимо выбрать тип недвижимости. Недвижимость в США имеет отличия от недвижимости в России. Любой дом у американцев — это прежде всего инвестиция, поэтому недвижимость всегда готова к продаже.

Покупка жилья начинается с выбора объекта покупки.

Есть три основных разновидности жилья в США — это апартаменты, кондоминиумы, корпоративные квартиры. Последний вид собственности означает, что владелец квартиры покупает не саму недвижимость, а акции в корпорации, владеющей домом, и по договору арендует квартиру у этой корпорации.

Для подбора недвижимости лучше всего воспользоваться специализированными приложениями. Основные из них — это Zillow и Trulia. В приложениях можно подобрать объект по разным параметрам, таким как цена, количество комнат, близость социальных объектов, размер налога, год постройки дома.

Интересной особенностью рынка недвижимости в США является то, что любая недвижимость имеет свою историю, доступную потенциальному покупателю. Всегда известны:

Всю информацию можно найти также в указанных выше приложениях.

Приложения имеют некоторые отличия. Например, в Trulia можно найти дом в привязке к школе, что очень важно для родителей школьников и дошколят. В США может оказаться так, что школа, которая находится через дорогу, не привязана к вашему будущему дому, и отдать туда ребенка учиться не получится. При поиске объекта лучше использовать оба приложения.

Читайте также о принципах хомумстейджинга для быстрой продажи квартиры или дома.

Как можно купить квартиру в Америке. Выбор риэлтора

Еще один вариант подбора жилья для приобретения — через риэлтора (брокера), который займется и этим вопросом. По закону можно обойтись и без него, но в США большинство сделок совершается через брокеров. Брокер и риэлтор — не совсем одно и то же, хотя их функции схожи. Брокеры работают по брокерской лицензии, а риэлторы являются членом NAR (Национальной ассоциации риэлторов), которая следит за их работой.

В вопросе приобретения недвижимости в США выбор риэлтора — пожалуй, самый ответственный шаг. Многое зависит того, насколько опытный и квалифицированный специалист будет сопровождать сделку. Но не стоит бояться: все риэлторы в США обладают достаточным уровнем квалификации, потому что получить лицензию достаточно сложно.

Риелтор сопровождает покупателя всё время с момента подбора жилья до получения вами ключей. В большинстве агентств по недвижимости есть русскоязычные специалисты.

В начале работы риэлтор даст заполнить заявку, где необходимо как можно детальней описать какую недвижимость вы хотите. На основании этих данных будут приходить предложения, пока покупатель не выберет то, что искал.

Специалист по недвижимости помогает выбрать подходящий вариант, торгуется с продавцом, помогает в оформлении всех документов и в выборе других специалистов, которые нужны для совершения сделки купли-продажи.

Выбор адвоката

Одним из таких специалистов является адвокат. Это следующий после риэлтора важный специалист, принимающий участие в процессе покупки недвижимости в Соединенных Штатах Америки. Адвокат сопровождает юридическую часть сделки:

В американском законодательстве много тонкостей, которые нелегко понять человеку без юридического образования. Именно поэтому иностранным гражданам необходимо сопровождение адвоката.

Если вы покупаете объект через титульную компанию, нанимать адвоката не обязательно — она выполнит все функции юриста при подготовке и совершении сделки. Исключение составляют несколько Штатов, где закон обязывает проводить все сделки купли-продажи недвижимости только с привлечением адвокатов.

Как купить недвижимость в Америке гражданину России: открытие банковского счета

Когда покупатель определился с объектом недвижимости, ему необходимо подтвердить свою платежеспособность. Американцы при покупке недвижимости в большинстве случаев рассчитывают на кредитные средства. Для этого нужно иметь банковский счет, а также письмо из банка с указанием суммы, на которую они могут рассчитывать.

Иностранным же покупателям получить кредит возможно только в случае наличия американской визы или Грин Карты, поэтому они в большинстве случаев уже располагают нужной суммой денег. Переводить ее на американский счет не обязательно — для оплаты сделки можно выполнить международный перевод. Но если иностранец покупает жилье в кредит (такие программы есть), ему также нужно иметь счет в американском банке.

Как правило, сделка купли-продажи недвижимости в Америке происходит через счет эскроу. На этот счет покупатель вносит депозит в подтверждение своего намерения.

После совершения сделки и получения ключей этот счет закрывается.

Еще одним участником сделки по покупке жилья в США является так называемая титульная компания. Она же может выступать в качестве эскроу-агента, то есть хранить денежные средства покупателя до окончательной покупки, и осуществляет страхование недвижимости. Наконец, важная обязанность титульной компании — инспекция объекта, которая должна исключить любые скрытые проблемы с недвижимостью. Компания тщательно проверяет всю историю дома.

Оформление подтверждения о наличии средств на банковском счете (Pre-approval letter)

Банк подготовит письмо, что на счете достаточно средств для покупки недвижимости. Без этого брокеры не начнут работать с вами. Если вы покупаете недвижимость за собственные средства, подойдет выписка из банковского счета с необходимой суммой на балансе.

Оформление предложения продавцу

Как только риэлтор найдет тот дом, который вы захотите приобрести, оформляется предложение о покупке дома (оффер). Это типовой договор с прописанными условиями сделки. К нему также прикладывается справка из банка об одобрении кредита, либо о наличии средств на вашем счете. Можно сделать сразу несколько офферов и разослать их разным продавцам. В течение первых пяти дней после получения предварительного согласия от продавца это вас ни к чему не обязывает.

Подписание договора

Если продавец принимает ваши условия по сделке, то стороны подписывают предварительный контракт, покупатель вносит депозит, и начинается процесс купли-продажи. Есть порядка 8 форм таких договоров. Право покупателя выбрать любой из этих вариантов.

В договоре указывают сумму и размер депозита, сроки инспекции для оценки объекта, условия продажи, срок завершения сделки, кто несет дополнительные расходы. На этом этапе контракт еще не вступил в силу — его можно расторгнуть.

Также на этом этапе вносится задаток от покупателя. В большинстве случаев он составляет 5% от стоимости недвижимости. Как упоминалось выше деньги вносятся на счет эскроу. Остальная часть суммы вносится после соблюдения всех существенных условий договора.

Оценка недвижимости (Appraisal)

Теперь оценить дом или квартиру должен независимый эксперт. Обычно это происходит в течение 10 дней. Продавец обязан предоставить доступ к объекту эксперту и продавцу. Оценочная стоимость не должна быть ниже цены объекта по договору. Это особенно важно для банка, если объект покупают в кредит.

Проведение юридической оценки

На этом этапе адвокат или представитель титульной компании должен оценить юридическую чистоту сделки, проверить отсутствие задолженности продавцов по ипотеке, коммунальным платежам, штрафы и другие важные моменты, включая наличие других собственников, некорректное указание площади земельного участка. Это завершающий этап перед переводом денег за недвижимость и завершением сделки.

Документы при заключении сделки

Регистрация нового владельца

На финальном шаге, если не выявлено нарушений, происходит полная оплата и регистрация права нового владельца. До этого момента сделку можно расторгнуть, а депозит — вернуть. Обычно это происходит, если в ходе проверок выявлены какие-то проблемы с домом.

В некоторых штатах нужно регистрировать недвижимость в окружном суде. Этим занимается титульная компания. Только после этого право собственности на объект недвижимости переходит покупателю. Ключи обычно передают в момент регистрации права собственности.

Читайте также обзор 21 рабочего способа заработка на недвижимости

Дополнительные расходы

При приобретении недвижимости в Америке покупателю нужно помнить о дополнительных расходах, которые могут составлять от 5 до 10% от суммы сделки.

В эти расходы входит оплата услуг специалистов — риелтора, адвоката, титульной компании; оплата госпошлин, регистрационный сбор, страхование недвижимости и другие. Чаще всего расходы ложатся на плечи покупателя, но некоторые из них может оплатить продавец. Это нужно обязательно уточнять на этапе заключения сделки и фиксировать в договоре. Исключение — услуги агента по недвижимости, которые в США оплачивает продавец.

Налог на недвижимость в США

С приобретением жилья возникает необходимость ежегодно уплачивать налог на недвижимость. Налог обычно составляет 1,19% от рыночной стоимости дома. При этом оценка рыночной стоимости происходит ежегодно; при ее снижении можно подать заявление на снижение размера налога.

Некоторые штаты вводят повышающие или понижающие коэффициенты при расчете налога в зависимости от поведения на рынке недвижимости. Налог уплачивается единовременно, либо двумя платежами. Первый раз оплатить налог необходимо сразу после завершения сделки.

Гонорар юриста

Американские юристы имеют право заверения документов, поэтому обращаться к нотариусам не обязательно. Обычно гонорар за один объект недвижимости составляет 1000-2000 долларов. Желательно не экономить на юристе: хотя по закону можно обойтись без него, это может привести к возникновению проблем в будущем. Кроме того, нужно оплатить услуги титульной компании (от 200 долларов).

Реестровые пошлины

Государственной пошлины за сделки по передаче прав собственности на имущество в Америке нет. Но регистрация права собственности в суде, необходимая для некоторых шатов — платная услуга.

Услуги банка

Если вы покупаете недвижимость в ипотеку, придется заплатить банку около 1000 долларов, еще примерно 400 долларов за ведение ипотечного счета и 800 долларов — ипотечному брокеру, который подтвердит платежеспособность клиента.

Страховка

Есть разные виды страховок — от несчастных случаев, титульное страхование и т.д. Стоимость страховки зависит от выбранного вида и стоимости объекта. Чтобы выбрать подходящий вам вариант, застраховаться от возможных рисков и при этом не переплачивать, обратитесь к своему брокеру.

Как получить ипотеку в США?

Если у покупателя не хватает личных средств, но он намерен купить недвижимость в США, можно рассмотреть для этих целей возможность получения ипотеки. Иностранным гражданам получение ипотеки доступно только в случае наличия визы или Грин Кард. Для каждого заемщика формируются индивидуальные условия в зависимости от финансового состояния и выбранной недвижимости. Ставка по ипотеке для иностранцев выше, чем для американцев, и может достигать 8-9%.

Перечень необходимых документов

Для рассмотрения заявки на получение ипотеки необходимо предоставить в банк копию паспорта и действующую визу США, либо Грин Кард. В некоторых случаях банк может потребовать дополнительные документы. Например, сведения о доходах, справка из банка по операциям на счете, налоговая декларация и SSN (номер соц.страхования).

Обычно банки требуют внести первоначальный взнос от 30%. Также нужно быть готовым к тому, что они тщательно проанализируют кредитную историю заемщика.

В подборе оптимальных банков и условий кредитования может помочь кредитный специалист. В случае одобрения ипотеки банк выдает письменное подтверждение условий кредита. Только после его получения стоит приступать к поиску жилья. Подтверждение от банка необходимо прикладывать к офферу продавцу.

Приобретение недвижимости в США удаленно

Начиная с 2020 года особенно актуален вопрос о приобретении недвижимости в Америке удаленно. Такая возможность существует. Для этого необходимо оформить доверенность на адвоката в консульстве США. Все необходимые для совершения сделки действия будет проводить адвокат.

Схема удаленной покупки отлажена и не имеет явных рисков, если выбрать лицензированного специалиста. Нарушения при проведении сделки могут привести к лишению лицензии, поэтому покупатель может быть уверен в законности и чистоплотности сделки.

Приобретение недвижимости в Соединенных Штатах Америки — сложная процедура. Важно правильно выбрать нужных специалистов и запастись терпением как минимум на 2 месяца, не считая времени, которое уйдет на поиск подходящего объекта. Преимущество США — в том, что процесс хорошо отлажен и регулируются законодательно, риски нарваться на мошенников и потерять деньги минимальны.

Читайте также про самый комфортный способ инвестиций в недвижимость США, доступный каждому — фонды REIT.

Источник