что можно приобрести на торгах по банкротству
Познакомьтесь с человеком, который зарабатывает на имуществе банкротов
Аукционный брокер о своей работе и доходах
Мы постоянно знакомим вас с людьми, которые знают не самые очевидные способы зарабатывать и тратить.
Евгений — аукционный брокер. Раньше он выкупал на аукционах долги с большой скидкой и получал с них небольшой доход, а потом занялся перепродажей недвижимости должников. Он рассказал, как устроена его работа, почему не любое уцененное имущество выгодно покупать и где его компания находит деньги.
Торги
У меня высшее экономическое и юридическое образование. Раньше работал в области логистики, доход был нестабильным. В 2015 году впервые услышал про торги по банкротству — на одном из семинаров по выкупу кредитных долгов.
Например, население не платит за коммунальные услуги — это дебиторская задолженность, из-за которой управляющая компания может обанкротиться. В этом случае долги не исчезают: их выставляют на торги и они переходят к новой организации. Если есть долг — его обязательно нужно выплачивать, даже при смене кредитора.
Меня заинтересовала эта тема, я подумал, что так можно получать пассивный доход. После покупки дебиторской задолженности на торгах нужно через суд пройти процедуру правопреемства, передать судебным приставам документы, а когда приставы будут взыскивать с должников деньги, они будут приходить тебе на счет. Конечно, не все выплачивают долг сразу, обычно он растягивается на несколько месяцев. Получается, что должник перечисляет деньги в рассрочку, а я лишь плачу налоги на прибыль. Это и есть пассивный доход.
Ликвидную задолженность, то есть ту, что получится взыскать, можно купить с дисконтом до 30%. Если скидка больше, то это уже неликвидная задолженность.
Например, долг в миллион невозможно купить за рубль, а за 650 тысяч — можно.
Первый долг, в 130 тысяч рублей, я купил за 1250 Р — ради опыта участия в торгах, взыскивать его не стал. Потом выкупал недорогие дебиторские задолженности и сам выходил на связь с должниками: предлагал им скидку в 50%, они соглашались — и все были в выигрыше. Уже через пару месяцев я начал получать первую прибыль. В среднем выходило 15—20 тысяч рублей.
Я самостоятельно изучал законодательство и систему торгов. Идти на курсы не рекомендую, потому что в основном их проводят теоретики — люди, у которых не получилось участвовать в торгах. Возможно, они неправильно анализируют ликвидность лота, или у них нет денег для участия. Их реклама выглядит примерно так: «Заработай 300 тысяч рублей, уделяя этому 2—4 часа в день». Или так: «Купи квартиру за 1% от стоимости». Ко мне иногда обращаются участники подобных курсов — с такими вопросами, что сразу понимаешь: у людей только деньги выманили, а знаний не дали. Лучше самому изучить закон «О несостоятельности (банкротстве)», там все написано понятным языком. К тому же лучшее образование — это самообразование.
удавалось получать в месяц с выкупленных долгов
Банкроты
Любой, у кого есть долги от 500 тысяч рублей, которые он дольше трех месяцев не может выплачивать, имеет право признать себя банкротом. Для юридического лица долг должен быть больше 300 тысяч рублей.
Арбитражный суд назначает финансового управляющего, который распоряжается активами должника. Управляющий делает запросы во все государственные регистрационные органы, чтобы узнать, какое у него есть имущество. Переписать активы на других людей не выйдет: все сделки за три года до процедуры банкротства может расторгнуть суд. Создается положение о сроках, порядке и стоимости реализации этого имущества. Сообщение о проведении торгов появляется в «Коммерсанте» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
На площадках, где продают имущество должников, можно найти недвижимость, машины, технику и многое другое по цене значительно ниже рыночной.
К примеру, видел газель 2001 года за 5 тысяч рублей.
Хотя легковые иномарки обычно уходят с торгов по рыночной цене.
Торговые площадки открыты, но для участия в аукционе нужна аккредитация на этой площадке и квалифицированная усиленная электронная подпись для торгов. Оформить ее может любой, действует она год.
Все торги проходят в интернете. Лот размещается на торговой площадке, все желающие подают заявки. Порядок проведения торгов и цены утверждают кредиторы, с которыми должник обязан расплатиться. У каждой площадки свой регламент времени на шаг, но в среднем это 30 минут: к примеру, Вася поставил 10 рублей — у Пети есть 30 минут, чтобы перебить ставку Васи. Иногда на торгах можно увидеть объекты и за рубль, но это не значит, что вы их купите за такие деньги. Конкуренцию еще никто не отменял. Как-то я участвовал в торгах, где было 54 заявки, а бывает так, что торгуешься один.
Если торги проходят в форме публичного предложения, то принимаются заявки с конкретным предложением по цене: чья выше — тот и победил.
Бизнес
В 2017 году я познакомился с женщиной, которая на тот момент уже 18 лет занималась продажей и посуточной арендой недвижимости. Сначала работала в агентстве, потом открыла свое дело.
Мы решили организовать бизнес по перепродаже недвижимости должников за счет привлечения инвесторов. Инвесторы в этом случае — люди, которые хотят приумножить свои деньги. Сначала мы искали таких среди своих знакомых, после заработало сарафанное радио и нам начали писать и звонить сами.
Недвижимость мы оформляем на инвесторов. Минимальный порог входа — 1,5—2 млн в Москве и области, в регионах — индивидуально.
Допустим, к нам обратился человек, у которого есть 2 млн рублей. Мы мониторим, что можно купить за эти деньги на торгах, отсеиваем варианты, цена которых ближе к рыночной, и готовим конкретное предложение. Например, квартира в Лобне за 1,8 млн на торгах, ее рыночная цена — 3,3 млн, для быстрого оборота средств предлагаем ее перепродать за 2,9 млн. Тактика зависит от ситуации: если готовы ждать, чтобы заработать побольше, то продаем по рыночной цене.
Распределение прибыли мы обсуждаем с каждым индивидуально, все зависит от объема работы. В основном это 60 на 40.
То есть мы получаем 40% от прибыли.
Также мы привлекаем инвестиции под 40% годовых, в этом случае инвестор передает нам деньги в доверительное управление. Есть вариант работы по фиксированным ценам: 100 тысяч рублей за подбор и анализ ликвидности объекта, 100 тысяч за участие в торгах и оформление объекта, а за перепродажу — как договоримся, но не менее 150 тысяч. Есть процентный вариант работы: 10% от стоимости лота за покупку и 5% от стоимости его реализации.
Самая крупная инвестиция, которую мы получали, — 15 млн рублей. Выкупали сразу несколько квартир.
Инвестредакция не могла пройти мимо
Эта статья не про инвестиции, а про труд аукционного брокера. Если у вас появилось острое желание вложить крупную сумму в подобное предприятие, будьте осторожны: такие инвестиции относятся к рискованным. Инвестредакция Т—Ж рекомендует для начала разобраться с базой и попробовать консервативные инструменты фондовой биржи.
Чаще всего лоты в плохом состоянии, так как банкроты забирают из квартир все. Например, на Тверской улице в Москве была квартира, которая по рынку стоила 42 млн рублей, а на торгах ушла за 28 млн: банкрот выкрутил все — от унитаза до розеток.
Большую часть рабочего времени я мониторю площадки в поисках ликвидного лота. Провожу анализ, сравниваю с рыночной стоимостью, изучаю район, другие подобные объекты, спрос. Мы выезжаем, смотрим состояние объекта. Важно оценивать лоты объективно, не бросаться на любой, чтобы не купить дороже, чем на рынке. Обычно проигрыш в торгах — это когда понимаешь, что не можешь сделать ставку выше, иначе объект не будет интересен для перепродажи. А мой самый обидный проигрыш случился из-за часовых поясов: разница с уральской торговой площадкой — два часа, я только собрался подавать заявку, а торги уже кончились.
В основном мы выкупаем активы на территории Москвы и Московской области — там, где наш офис. Другие регионы тоже рассматриваем, но, например, на Урале очень мало объектов, а в Казани и Сочи цены ближе к рыночным.
Обременения
Нам обычно приходится снимать обременения. Это может быть ипотека, аресты, запреты на регистрационные действия, ренты, решения судов. Выписываем и выселяем людей, если это требуется.
Например, мы как-то купили квартиру в 39 м², где было прописано 23 человека. Судья сам удивился, когда мы их выписывали. Был случай, когда на выписке в суде жена должника кричала, что мы выгоняем людей на улицу, а потом выяснилось, что должник в этой квартире никогда не жил и сдавал ее. Все-таки банкротство — это обдуманное решение, поэтому на улице никто не остается, у всех есть где жить, спать и что поесть.
Самое сложное — списывать долги по ЖКХ. Управляющие компании не всегда хотят соблюдать закон и открывать новые счета новым собственникам, с этим нам помогает государственная жилищная инспекция. Иногда долги не выплачиваются годами.
В нашей практике самая большая задолженность за коммуналку была 250 тысяч рублей.
У нас есть партнерские договоры с агентствами недвижимости, которые помогают нам продавать. Все, что можно сделать без привлечения сторонних лиц, мы стараемся делать сами. Оплачиваем коммунальные услуги, свет, газ, расходы на взлом двери — не все банкроты передают нам ключи — и судебные расходы на выписку. Из этих мелочей складывается большая сумма.
Доходы
Если говорить о нашем заработке, то как потопаешь, так и полопаешь. В среднем мы выкупаем семь объектов в месяц. В начале года наступает затишье, а на лето приходится очень много работы: за один летний месяц выкупаем от 10 до 15 объектов. Чистая прибыль компании — около 1,5 млн рублей в месяц. Минимально за месяц мы зарабатывали 150 тысяч, максимум — 2,5 млн.
Часть дохода уходит на организационные вопросы и поездки по Московской области. Дистанционно, к сожалению, решается не все: например, личного присутствия требуют суды, переговоры с управляющими компаниями. На бензин и общественный транспорт уходит очень много. Еще вкладываем в рекламу недвижимости, платим зарплаты и налоги. В нашем штате сейчас 8 человек: юристы, аналитики, помощники. Средняя зарплата сотрудников — 70 тысяч. Это оклад и проценты от перепродажи имущества.
Часть средств мы откладываем, чтобы выкупать объекты без привлечения инвесторов: для этого в запасе всегда надо иметь около 3 млн рублей.
Прибыль делим с напарницей пополам. У меня получается от 100 до 500 тысяч рублей в месяц.
В будущем мы хотим построить компанию, в которую человек с тысячей рублей сможет обратиться, чтобы приумножить эту сумму. Сейчас изучаем тему торгов в разных странах, хотим в течение нескольких лет выйти на мировой рынок.
Познакомьтесь. Читатели, которые нашли неповторимый способ зарабатывать или тратить деньги.
Лучшие лоты для безопасного старта на торгах по банкротству
Лучшие лоты для безопасного старта на торгах по банкротству
Больше всего начинающие аукционеры боятся выбросить деньги на ветер, купив бесполезный мусор. Мы выявили 6 категорий лотов на торгах по банкротству, которые недорого стоят и быстро продаются, принося прибыль.
Содержание:
Осваивать новое направление работы, например, такое, как торги по банкротству, всегда означает преодолевать трудности.
Даже если вы полный ноль в этой сфере, вам незачем наступать на чужие грабли. В этой статье я собрал варианты лучших потенциально выгодных лотов на аукционах по банкротству для покупки с минимальными рисками.
Первые шаги начинающего аукционера
Сначала кажется, что участвовать в аукционах по банкротству могут только люди с дипломом юриста. Не волнуйтесь: с умелым подходом вы приобретете свой первый лот, следуя несложному алгоритму.
Без неё вы не сможете принять участие в торгах. Получить ЭЦП для торгов по банкротству может каждый совершеннолетний гражданин.
В другой статье я разложил по полочкам всю информацию об электронно-цифровой подписи, нужных документах для её получения, а также рассказал о важных моментах:
И новичкам, и профессионалам я рекомендую использовать сайты-агрегаторы. Для начала работы достаточно зарегистрироваться на выбранной площадке, но вы можете также использовать несколько ресурсов.
Подробнее о самых популярных из них вы узнаете из этой статьи:
Теперь начинайте изучать доступные лоты и выбирать лакомый кусочек.
3 признака безопасного лота
Высокий спрос на объект.
Его можно быстро продать по среднерыночной цене или немного дешевле.
Для покупки не нужны большие вложения.
Или всё указывает на то, что они принесут прибыль.
Несколько вариантов.
Есть запасной план на случай, если он долго не будет продаваться.
Самые безопасные лоты для новичков на торгах
В каждом втором письме меня спрашивают о том, какие лоты несут наименьшие риски для тех, кто начинает работать на торгах по банкротству.
Я советую вам обратить внимание на такие предложения.
Скупать лоты с металлом на металлоломом – одна из самых безопасных стратегий. Вы защищены от проблем, сопровождающих покупку любых других лотов:
Скупать на металлолом можно даже транспортные средства и спецтехнику, непригодные для дальнейшей эксплуатации. Вместе с большим количеством металлолома бонусом идут дорогие и исправные детали, которые можно будет отдельно продать и получить еще 30-50% дополнительной прибыли.
Холодильники, стиральные машины, телевизоры, компьютеры — подобные лоты всегда легко осмотреть и продать. Пользуясь техникой каждый день, можно оценить её состояние даже без специальных навыков, а покупателей легко найти на досках объявлений
Это под силу и домохозяйке!
Например, моя ученица Баира Зулаева купила на торгах новую промышленную кухонную плиту всего за 9 900₽ и заработала 20 000₽ на ее перепродаже:
Вы можете также найти нужные бытовые приборы для себя и сэкономить до 50% по сравнению с их покупкой в магазине.
На аукционах по банкротству много предложений оргтехники. Спрос на нее стабильно высокий: кто-то таким образом экономит на оборудовании офиса для своего бизнеса, а кто-то покупает для личного пользования. Такой лот точно не станет «мёртвым грузом».
Инвестировать в недвижимость всегда выгодно. Вы можете купить землю на аукционе, а затем просто перепродать участок или сдавать его в аренду и получать стабильный доход, ничего не делая.
Да, земля стоит дороже, чем б/у компьютер, однако вам не нужно брать кредит для работы с этим типом лотов.
Сколько бы ни было желающих купить хороший участок, вы сможете обойти своих конкурентов, зная секретный алгоритм поиска неприметных, но ликвидных лотов, который мы даём на нашем мастер-классе…
Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!
Среди дебиторской задолженности попадаются «пустышки», которые потом будет сложно взыскать.
Поэтому уделите максимум внимания анализу информации о лоте, используя рекомендации из этой статьи:
При обдуманной покупке вы быстро приумножите капитал и наберетесь опыта для покупки лотов подороже.
После банкротства предприятий на торги выставляют спецоборудование. Если вы думаете, что покупка таких лотов не по карману новичкам, я вас обрадую: их реально приобрести даже за 5-10 тысяч рублей.
Почему цена на такие выгодные лоты падает так низко?
В итоге вы выручите десятки, если не сотни тысяч рублей.
Кроме имущества предприятий, продаются их ресурсы:
Вы можете купить за смешные деньги пару тонн песка или несколько видов редкого и дорогого дерева.
Где взять капитал на первую покупку?
При грамотном подходе вам не придется искать огромную сумму денег, чтобы влиться в сферу торгов банкротств. Почти все перечисленные лоты вы сможете приобрести с небольшим капиталом.
Если вам немного не хватает на покупку понравившегося объекта, то обратитесь к родственникам, знакомым, коллегам по работе.
Большинство из них ничего не знают о торгах по банкротству и загорятся, как только вы объясните все плюсы и минусы сделки. Скооперируйтесь для покупки вместе с человеком, которому доверяете!
Второй способ – покупка лота на деньги инвестора.
Его часто используют студенты нашей Академии и совершают успешные сделки, не тратя при этом ни копейки личных средств.
Еще один секрет поиска партнеров и инвесторов для покупки лотов без вложений вы узнаете из этого видео:
Какие лоты принесут головную боль вместо пачки денег?
Электронные площадки аукционов по банкротству набиты различными предложениями и проблемными лотами…
В двух словах сложно описать всю специфику, вам достаточно знать, какие типы лотов лучше обходить стороной.
Если вы работали водителем, медицинским работником или мастером по дереву, – используйте это преимущество перед другими участниками аукционов по банкротству!
Например, автомеханик с 10-летним стажем лучше оценит состояние автомобиля, чем профессионал торгов, который ничего не смыслит в машинах. Прислушивайтесь к советам экспертов и верьте в свои силы, и у вас всё получится!
А на бесплатном мастер-классе мы дополним ваше упорство и желание развиваться в области торгов по банкротству нужными для победы знаниями и пошаговым планом старта в этой сфере.
Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!
6 мифов о покупке имущества банкрота
Миф 1: Покупать имущество банкротов юридически небезопасно.
На самом деле, это один из самых безопасных способов приобрести интересный актив.
Дело в том, что сама процедура банкротства в России за последние годы стала максимально прозрачной. Обладая доступом в интернет, можно, используя лишь три сайта (kad.arbitr.ru, bankrot.fedresurs.ru и сайт электронной торговой площадки), получить полную информацию обо всех стадиях банкротства, изучить все судебные акты, инвентаризационные описи имущества должника, отчёты об оценке имущества, протоколы собраний кредиторов, начальные цены, сведения о ходе торгов и т.д.
Никто не запретит вам привлечь юрисконсульта для анализа всех имеющихся документов. Но зачастую в этом даже нет необходимости, поскольку продавцом в данном случае выступает не сам должник, а конкурсный управляющий, а это, как правило, человек с юридическим и экономическим образованиями.
Конкурсный управляющий является независимым от должника или его кредиторов лицом, утверждённым решением арбитражного суда, поэтому в юридических вопросах относительно «чистоты» данной сделки ему можно доверять.
В то же время конкурсный управляющий отчитывается за свои действия перед арбитражным судом, что создаёт дополнительную гарантию от произвола с его стороны.
Даже если в течение трёх лет после заключения договора купли-продажи выяснится, что были нарушены какие-либо его условия, нормы закона или права покупателя, то эту сделку можно будет признать недействительной и вернуть уплаченные средства. Однако, на практике такие случаи встречаются крайне редко, поскольку все участники банкротного процесса заинтересованы в том, чтобы как можно скорее провести все необходимые мероприятия и закрыть это дело раз и навсегда. Поэтому сделку купли-продажи конкурсный управляющий старается проводить безупречно, чтобы не возвращаться к данному вопросу, спустя несколько лет.
Миф 2: Имущество банкротов — плохого качества и имеет скрытые дефекты.
В большинстве случаев индивидуальный предприниматель или руководитель предприятия, ставшего банкротом, это далеко не сумасброд, закупивший что-то плохого качества и теперь пытающийся это «спихнуть». Во многих случаях банкротами становятся в результате ошибок либо в изначальных бизнес-планах, либо ошибок, допущенных в процессе дальнейшего развития бизнеса (неудачное инвестирование, недооценённые риски, излишняя закредитованность и т.д.). Также причинами банкротств могут быть независящие от бизнесмена обстоятельства (глобальный экономический кризис, пандемия, стихийные бедствия и т. п.). То есть, нет никакой прямой взаимосвязи между банкротством и плохим качеством его имущества.
Само по себе имущество, оставшееся в собственности банкрота, может быть вполне хорошего качества и интересным для создания на его основе нового бизнеса. Хотя, конечно же, это не означает, что нужно «покупать, не глядя».
Как потенциальный покупатель, вы имеете полное право максимально тщательно изучить, осмотреть имущество, привлечь для осмотра своих специалистов.
Во всём этом вам также обязан помочь конкурсный управляющий. И никто вас не заставит покупать то, что вы не хотите, даже после длительного осмотра и изучения.
В то же время, только на торгах имуществом банкротов можно приобрести очень перспективный актив по цене, существенно ниже рыночной.
Миф 3: Покупать имущество банкротов — это сложно и долго.
На самом деле, это не сложнее, чем покупать что-то в интернет-магазине.
Зная ИНН банкрота, на сайте bankrot.fedresurs.ru можно легко найти ссылку на электронную торговую площадку, где проходят торги его имуществом, зарегистрироваться там и в указанную дату принять участие в торгах.
Единственное, что может усложнить этот процесс, это необходимость приобретения электронной цифровой подписи. Но, учитывая ту прибыль, которую может принести вам новый актив, потратиться на приобретение данной подписи может быть вполне целесообразно.
Кроме того, на сегодняшний день существует немало посредников (брокеров), которые могут помочь вам поучаствовать в торгах за небольшую комиссию. В этом случае вам самим не придётся регистрироваться на электронных торговых площадках и покупать электронную подпись.
Что касается длительности процесса, если вы участвуете на первых или повторных торгах (аукцион на повышение цены), то, как правило, с даты начала приёма заявок до даты торгов — всего 1 месяц. Если же вы участвуете в торгах посредством публичного предложения, то срок их завершения будет зависеть от вас: чем раньше вы подадите заявку, тем быстрее торги завершатся в вашу пользу (если никто в этот же период времени не подаст заявку с ценой, превышающей вашу).
После завершения торгов, срок подписания договора купли-продажи может занять не более 5 рабочих дней. А регистрация приобретённого у банкрота объекта недвижимости по срокам никак не будет отличаться от стандартных сроков такой регистрации. Снимать наложенные на объект недвижимости обременения в виде залога можно сразу после подписания договора купли-продажи и перечисления денежных средств продавцу, получив соответствующую справку от залогодержателя (как правило, от банка-залогодержателя получение такой справки не займёт более 5 рабочих дней).
Миф 4: Долги банкрота могут «перекинуться» на покупателя его имущества.
Это исключено. Долги банкрота ни при каких условиях не смогут стать долгами покупателя его имущества.
Даже если вы приобрели недвижимость, где есть долги по коммунальным платежам, то эти долги также остаются долгами банкрота и не могут стать вашими. В этом случае управляющая компания или компания, непосредственно предоставляющая коммунальные услуги, должна обращаться в суд с заявлением о включении своих требований к банкроту в реестр требований кредиторов. А вот получит ли она удовлетворение своих требований — это не проблема покупателя. Если все долги банкрота конкурсному управляющему погасить не удалось и все возможные мероприятия выполнены, то суд своим определением признает всю оставшуюся задолженность погашенной.
Таким образом, в любом случае вы покупаете имущество банкрота без какого-либо риска расплачиваться по его долгам. А в случае необоснованных претензий и требований со стороны третьих лиц, вы можете смело связываться с конкурсным управляющим и требовать, чтобы решение этого вопроса он взял на себя.
Миф 5: После покупки имущество останется в залоге у кредитора.
Этот миф не соответствует нормам действующего гражданского законодательства.
Согласно статье 352 Гражданского кодекса РФ, залог прекращается в том числе и в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.
Таким образом, покупка имущества на торгах в процедуре банкротства является абсолютно законным основанием для прекращения залога.
В случае приобретения движимого имущества вы можете обратиться к бывшему залоговому кредитору за справкой о прекращении залога.
В случае приобретения недвижимого имущества вам или конкурсному управляющему придётся обратиться за такой справкой к бывшему залоговому кредитору, чтобы снять это обременение в регистрирующем органе.
Миф 6: Торги по банкротству – это «закрытое» мероприятие «для своих».
Как раз наоборот, участники банкротного процесса (конкурсный управляющий, кредиторы) стараются донести информацию о реализуемых активах как можно большему числу лиц, чтобы торги в итоге состоялись, и имущество было продано по наиболее выгодной цене.
Ещё раз подчеркну, что в настоящее время все процедуры банкротства в России – максимально прозрачные, и любое лицо вправе участвовать на торгах.