спекулятивные склады что это
Требования заказчиков к современному складу
В последнее время в силу активного развития игроков, которым требуются нестандартные помещения, на рынке складской недвижимости наметилась тенденция к сделкам по схеме built-to-suit. Однако мировой опыт показывает, что спекулятивные склады все равно будут востребованы. Разумеется, для этого они должны быть высокого качества. Если раньше определяющую роль играл уровень ставок, то сегодня арендаторы отдают предпочтение качественному продукту в лучшей локации, понимая, что это требует более высоких затрат. Но одновременно с этим они желают получать такой уровень качества склада и сервис, который позволит им максимально эффективно оптимизировать свои логистические процессы.
Рынок складских услуг в России, пожалуй, больше всех других выиграл от кризиса: сегодня он стал рынком арендатора, что заставляет собственников и складских девелоперов постоянно повышать качество складской недвижимости и предоставляемых услуг. Изучение запросов сегодняшних арендаторов в сочетании с постоянным мониторингом изменений и тенденций в мировом складском девелопменте позволяют сформулировать основные требования к современным складским комплексам. О том, каковы они, рассказывает Анна Сорокина, директор по аренде и маркетингу Radius Group.
Экономическая ситуация, особенно после кризисных явлений 2014 г. привела к тому, что большинство складов строятся в формате built-to-suit, то есть по заказу конкретного арендатора, в то время как объем спекулятивных предложений на рынке складской недвижимости уменьшился. По данным Colliers International, 83% введенных в эксплуатацию объектов в 2016 г. были реализованы в формате built-to-suit. Тем не менее, крупные профессиональные игроки складского девелопмента продолжают строить спекулятивные склады, рассчитанные на различные группы арендаторов – ритейлеров, производственные, логистические компании и т.д. Несмотря на различные требования этих групп арендаторов к площадям и складским услугам, можно выделить ряд параметров, которые позволяют повысить востребованность спекулятивного объекта среди широкого круга потенциальных арендаторов.
Первое требование, обеспечивающее интерес арендаторов, – удобное месторасположение комплекса. Логистика неразрывно связана с географией и транспортными потоками. Для эффективной логистики важны как общая транспортная доступность к складу, так и удобные подъездные пути с точки зрения цепей поставок конкретного ритейлера или поставщика. Безусловно, наиболее востребованными являются склады, расположенные около крупных и не слишком загруженных автомагистралей, вблизи аэропортов. Так, например, в Московском регионе, по версии Cushman & Wakefield, самыми подходящими для складского девелопмента являются Новокаширское (19 мин до Москвы), Симферопольское (23 мин) и Новорижское (23 мин) шоссе. Особым интересом арендаторов пользуются склады, построенные на пересечении крупных трасс и «колец», что дает возможность оперативного выезда на другие шоссе, минуя МКАД. Для многих арендаторов важным является близость к аэропортам. Когда мы выбирали площадку для строительства индустриального парка «Южные Врата», то высокая транспортная доступность, близость к Москве и аэропорту «Домодедово» стали определяющими параметрами. Парк «Южные Врата» расположен на пересечении двух федеральных трасс – А107 «Московское малое кольцо» (ММК) и М4 «Дон». До Москвы от него можно добраться за 20 мин, до международного аэропорта Домодедово – в пределах 15 мин.
Качество складского комплекса определяется наличием коммуникаций и полученными мощностями, в первую очередь, обеспеченностью электроэнергией. Лучше всего обеспечить склад по второй категории надежности, когда на объект заходят сразу два независимых источника электроэнергии, – это значительно снижает операционные риски и исключает случаи отключения одного из них. Обязательным является наличие резервного источника электроэнергии – как минимум, для нужд систем жизнеобеспечения. Лучший вариант – если на объекте существует возможность подключить дополнительный генератор для резидентов с особыми требованиями к энергоснабжению. Например, если арендатор использует камеры для хранения продуктов в глубокой заморозке или холодильные камеры для молочных продуктов, отключение электроэнергии даже на короткое время может привести к большим потерям.
Второй важный момент: складское здание должно быть оснащено качественной системой пожаротушения. Важным будет наличие собственной насосной станции, расположенной на территории индустриального парка. Дополнительное преимущество, которое является важным требованием большинства иностранных страховщиков, – наличие запасных дизельных насосов в дополнение к электрическим. В «Южных Вратах» установлена быстродействующая спринклерная система на базе оросителей ESFR-25 с широким диапазоном распыления и высоким напором воды. Такая система, как правило, не требует использования внутристеллажных спринклеров даже при шести ярусах хранения.
Важным условием, определяющим качество склада, является работа профессиональной управляющей компании, наличие которой гарантирует, что парк будет эксплуатироваться должным образом, а арендатор в случае непредвиденных обстоятельств быстро получит качественный сервис.
В «Южных Вратах» полный спектр услуг по охране, техническому обслуживанию и уборке территории предоставляется арендаторам круглосуточно. Это позволяет повысить операционную эффективность и безопасность инфраструктуры наших резидентов.
Сегодня перед девелопером стоит задача не просто сдать площадь арендатору – важно понимать бизнес резидента и дать ему возможность сосредоточиться на развитии. В связи с этим растет роль клиентского сервиса. Предоставить резиденту такие решения, которые позволят ему вести бизнес эффективно, означает приобрести надежного и долгосрочного партнера. Хороший пример подобного партнерства – синергия арендаторов в рамках одного логистического парка. Это явление достаточно распространено в мировой практике, но для России, к сожалению, пока является редкостью. В «Южных Вратах» был разработан такой специальный проект для одного из самых крупных ритейлеров в России – Leroy Merlin. Для более эффективной логистики, а также существенной экономии временных и денежных затрат для поставщиков резидента были созданы специальные решения по размещению в парке.
Разумеется, качество склада определяет и уровень ставок. Хороший продукт не может быть дешевым. Ошибочно думать, что востребованность склада станет выше, если цена будет самой низкой на рынке. Рынку нужны качественные склады, которые априори не могут стоить дешево, и клиенты это понимают. Крайне низкая цена настораживает арендатора, который предполагает, что вероятнее всего девелопер сэкономил на стройке, или уклоняется от уплаты налогов.
Еще один аспект востребованного складского комплекса – возможность арендовать большие площади. Ранее компании часто арендовали площадь больше, чем требовалось первоначально: часть использовали под свои нужды, часть отдавали субарендаторам. С ростом бизнеса резиденты постепенно вытесняли своих субарендаторов и занимали помещение полностью. Сейчас ситуация изменилась. Компании арендуют столько, сколько им требуется в конкретный период. Однако когда они расширяются, то могут столкнуться с нехваткой спекулятивных площадей в своем парке и невозможностью арендовать больше. Поэтому для складского комплекса будет большим плюсом и конкурентным преимуществом, если у его арендаторов имеется возможность расширить свой бизнес в перспективе.
12 сентября компания Knight Frank организовала пресс-тур по складским объектам Подмосковья для журналистов и экспертов рынка, в рамках которого проведена экскурсия по складским комплексам ПНК-Чехов и Заборье. Также специалисты Knight Frank рассказали о последних тенденциях на рынке логистики и складской недвижимости, представили обновленную классификацию складских комплексов.
Что нового на рынке?
По общему мнению девелоперов и логистических компаний, найти подходящий участок для строительства спекулятивной складской объектов (от 70га) в Подмосковье достаточно сложно, особенно в последние 2-3 года, поскольку процесс перевода земель из сельско-хозяйственного в промышленное назначение был практически заморожен.
На рынке использовали несколько «схем» для изменения статуса, но в этом случае компании несли высокие риски.
Сейчас в ситуации наметились изменения: Министерство инноваций и инвестиций Московской области запустило несколько проектов по повышению инвестиционной привлекательности региона, в том числе прорабатываются вопросы, связанные с переводом земель из одной категории в другую.
По данным Knight Frank, результатом этой работы стало оформление двух земельных участков в Подмосковье (менее чем за 2 месяца).
Если процедура перевода будет закреплена, то в ближайшей перспективе, можно ожидать массового перевода земель и, как следствие, снижения стоимости земли.
В последнее время все больше частных российских инвесторов стали уделять много внимания сегменту складской недвижимости и рынку складской логистики. Благодаря этому в Московском регионе начали строиться небольшие «частные» склады на 20-50 тысяч квадратных метров.
Спекулятивный рынок складских площадей класса «А», начал активно расти в 2004 г., и на конец первого полугодия 2013 составил 5 506 000 кв.м. Эксперты консалтинговой компании Knight Frank, руководствуясь изменяющимися потребностями, выявили необходимость обновить и детализировать существующую классификации складских объектов, которая была представлена рынку более 10 лет назад.
Многие объекты класса «А», построенные в последние 3-4 года, отличаются от складов запущенных до кризиса. В условиях высокой конкуренции логистических парков (только в этом году ожидается ввод около 800 000кв. м) и повышения требований арендаторов, девелоперы вынуждены уделять особое внимание качеству проектов, повышая энергоэффективность и совершенствуя системы безопасности, стараясь тем самым привлечь арендаторов. Девелоперы начали ориентировать на более высокие стандарты при строительстве индустриальных зданий.
Что значит «А+»?
Следуя по территории ПНК-Чехов, бросаются в глаза большие разворотные и парковочные площадки, логичная организация подъездных путей, качество покрытия, и др. – множество деталей, которые делают комплекс удобным для хранения и обработки грузов разных товарных групп. Площадь пятна застройки не превышает 45%.
ПНК-Чехов построен с использованием современных технологий и высокотехнологичных материалов. Это в значительной мере повышает его эффективность и безопасность, а так же снижение энергоёмкости (за счет эффективного использования дневного света, энергосберегающих ламп, автоматической системы освещения с датчиками движения, использования теплосберегающих технологий).
Сравнивать класс «А» и «А+» объективно непросто, поэтому Knight Frank предлагает участникам рынка, экспертному сообществу принять уточнения касательно классификации складов «класса А+»: в таблице ниже приведены измеримые отличительные особенности «А+» и класса «А».
Спекулятивная конструкция
Термин « спекулятивное строительство » (или спекулятивное развитие) описывает процесс, в котором покупаются неиспользуемые земли, или строительный проект осуществляется без каких-либо официальных обязательств со стороны конечных пользователей.
Другими словами, конечный пользователь разработки неизвестен, но разработчик тем не менее уверен не только в том, что он сможет найти его, но и тот тип разработки, который они предпринимают, будет подходящим. Это контрастирует с настраиваемым зданием, когда строитель заключен контракт на конкретную разработку клиентом, который может предоставить краткое изложение того, что они хотят.
Примеры спекулятивной конструкции включают:
Спекулятивные разработчики обычно получают прибыль от тщательного определения времени покупки и продажи земли. Земельные участки для офисных или жилых зданий часто можно приобрести по более низкой цене во время депрессии рынка, а затем продавать когда-то развитые, когда рынок восстановился. Тем не менее, существует очень высокий риск в этом случае, поскольку затраты очень высоки, сроки очень длинные, и последствия неправильной оценки рынка и не нахождения покупателя очень серьезны.
Для спекулятивных разработок относительно часто остается пустой или частично пустой в течение долгого времени после завершения, а сами разработчики обанкротились.
Рассмотрение вопроса о том, будет ли осуществляться проект, будет зависеть от ряда условий, в том числе:
Редко, что крупномасштабные спекулятивные события, такие как офисы, будут проводиться кем угодно, кроме крупнейших разработчиков, поскольку сумма инвестиций и продолжительности может быть непомерно высокой. Тем не менее, строительные компании, спекулирующие на мелкомасштабных промышленных разработках, чаще встречаются.
Это также характерно для жилья, занимаемого владельцами, где имеется относительно короткое время строительства, ограниченный капитал связан с тем, что в процессе строительства не работает, и от коммерческих банков может быть больше желания предоставлять кредит на безопасность земельных участков,
Слава спекулятивного развития, в частности, возникла в 1980-х годах, когда дерегулирование финансового сектора и рост международного финансирования привели к спекулятивному буму недвижимости, а также ряд значительных коммерческих событий, предпринятых в лондонском Сити, Canary Wharf, Лидс и Манчестер.
Совсем недавно спекулятивные разработчики оказались под огнем для размещения сайтов, которые еще предстоит построить. Этот так называемый «landbanking» вызвал политическую и общественную критику, особенно в связи с нехваткой жилья, с убеждением, что девелоперы регулируют предложение земли, чтобы искусственно раздувать цены.
«Landbanks» может предоставить спекулятивным разработчикам определенную степень рыночной власти, поскольку они не вынуждены покупать землю в определенное время или в местах с целью ее создания и могут вместо этого сократить свой существующий портфель до тех пор, пока рыночные условия не станут более благоприятными. В частности, в таких городах, как Лондон, быстрое увеличение стоимости земли может сделать землевладение выгодным капиталовложением.
Тем не менее, разработчики неоднократно опровергали обвинение в landbanking, утверждая, что многие неразвитые сайты фактически принадлежат владельцам-арендаторам, историческим владельцам земли, государственным и инвестиционным фондам. См. Landbanking для получения дополнительной информации.
Общая информация о формате аренды BUILT-TO-SUIT
Так как формат built-to-suit не получил ясного русскоязычного наименования, для упрощения в текстах его обозначают аббревиатурой латинских букв BTS. Иногда русифицируют словосочетанием «строительство под ключ», но это название упускает важные составляющие данного формата. Отсутствие понятного русского наименования отчасти стало причиной того, что существует неясность и в расшифровке термина и явления.
Что такое built-to-suit
Built-to-suit — это строительство здания под требования заказчика, при этом оплачивается только его последующая аренда. Назначение здания, как правило, складское или промышленное. В сделке фигурируют заказчик (производственная, торговая или логистическая компания) и девелопер (обладающий опытом строительства индустриальных объектов и управления ими). Когда объект готов, эти стороны превращаются в арендатора и арендодателя.
Типовые складские комплексы для аренды брокеры называют «спекулятивными площадями». Они строятся девелоперами и заполняются арендаторами по следующей схеме. Есть земельный участок, на нем строится типовое здание складского назначения. При проектировании технические характеристики (нагрузки, высота потолков, расстояния колонн, число ворот и т.п.) определяются согласно стандартам классификаций складских помещений. Туда заводятся коммуникации по максимальным лимитам, полученным от монополистов. Поиск клиентов на аренду помещений и подписание договоров происходит на завершающих стадиях строительства или после ввода в эксплуатацию.
При формате built-to-suit потенциальный арендатор сам выбирает того, кто построит ему здание по тем техническим характеристикам, которые требуются для нужд именно его коммерческой деятельности. Расходы на строительство берет на себя девелопер, который компенсирует свои затраты в течение длительного периода времени, сдавая в аренду данному конкретному заказчику готовый построенный объект.
Преимущества формата built-to-suit
Преимущества формата BTS делятся на три группы: технические, экономические и процедурные.
Для какой деятельности подойдет формат built-to-suit
Рекомендуем обратить внимание на этот формат производственным компаниям с нестандартным оборудованием. Если вы используете высокий экструдер, то найти готовое здание с нужной высотой потолков сложно. Так же трудно подобрать подходящий готовый объект при производственной необходимости задействовать оборудование с большой подъемной способностью: старые здания или стандартные спекулятивные индустриальные комплексы не предусматривают, как правило, возможности установки многотонных кран-балок ни на стены, ни на пол.
Объекты built-to-suit в полной мере удовлетворяют компании, которым нужны склад и производство на одной площадке. Распределение сегментов производственного процесса зависит только от текущих требований и стратегических перспектив компании. Никто не навязывает избыточные квадратные метры в помещении.
Экономически выгоднее строительство built-to-suit производствам или дистрибьюторским компаниям, где производственному процессу или для хранения требуются низкая температура, повышенный уровень влажности или дополнительное химическое вмешательство. Аренда склада-морозильника стоит дорого, и площади в аренду предлагаются гигантские (от 5 тысяч кв. метров). А в проекте built to suit можно предусмотреть морозильный отсек площадью до 100-200 кв. метров и использовать его в одном здании с площадями с комнатной температурой.
Логистическим компаниям или торговым операторам, использующим современное оборудование лучше строить built-to-suit, так как существующие складские комплексы требуют значительных вложений для модернизации. И в них невыгодно и физически невозможно установить ультрасовременное оборудование. Складской комплекс российского обувного оператора «Центробувь» оборудован высокоточными полами, которые позволяют реализовать узкопроходную технологию стеллажного хранения. Без строительства именно под данную систему хранения реализация проекта была бы невозможна.
Сельскохозяйственным и пищевым производствам формат built-to-suit решает вопрос с санитарно-эпидемиологическим контролем. Помещение сразу строится с кафелем, перегородками, световыми окнами, системами вентиляции и прочими особенностями.
Девелоперы, которые предлагают формат built-to-suit
В 2015 году в черте Санкт-Петербурга активно работала компания «А Девелопмент». Технопарки в Ленинградской области предлагают в основном данный формат: «ЮИТ Горелово», индустриальные парки «Кола» и «Приневский» группы компаний «Теллус», «Гатчина Нанопарк» и технопарк «Левобережный» «Киришской Сервисной компании». Из промышленных территорий, образовавшихся из производственных предприятий Санкт-Петербурга, строительство в формате built-to-suit предлагает «Восков Технопарк» сейчас находящийся под управлением Jensen Group.
Склады: suit or not to suit?
Казалось бы, реализация складского проекта по схеме built-to-suit является идеальным вариантом как с точки зрения девелопера, так и с точки зрения арендатора. Для девелопера ключевым моментом подобного проекта является наличие гарантированного арендатора уже на этапе проектирования. В результате девелопер возводит согласованный объект к согласованному же сроку и сдает его в аренду «понятному» арендатору на, как правило, длительный срок – 7 лет и более. Кроме того, успех реализованного проекта built-to-suit позволит девелоперу привлечь к себе внимание при помощи PR-кампании, ведь заказчиками подобных проектов, как правило, выступают крупные бренды, «дозревшие» до собственного «особого» складского/производственного объекта. И все это без каких-либо дополнительных затрат для девелопера на маркетинг складского проекта, затрат на экспонирование, переделку склада, в случае «некачественного» типового проекта и т.д.
И для арендатора (заказчика) такого проекта – это тоже вроде бы идеальный вариант: его компания получает к установленному времени складское здание в точности отвечающее всем нюансам применяемой складской логистики, всем потребностям и пожеланиям, начиная от планировочных решений и заканчивая выбранным цветом сэндвич-панелей.
Но есть и свои минусы. Так, девелоперу необходимо учитывать долгосрочную стратегию взаимоотношений с арендатором. Если с арендатором помещений возникнут сложности, то девелоперу достанется нетиповое здание, заселить которое другим арендатором будет довольно проблематично, ведь склад уникален и заточен под бизнес определенной компании. Девелопер вынужден минимизировать риски путем составления «жесткого» договора аренды с гарантиями, в котором будут прописаны длительные сроки аренды и санкции в случае их нарушения.
Арендатору же, заинтересованному для себя в проекте built-to-suit, следует учитывать, что средний срок реализации индивидуального складского проекта составляет год-два, поэтому нужно иметь четкий план своего развития на ближайшие 3-5 лет. Если обороты компании возрастут или она частично переориентирует свой бизнес, то строящийся склад станет мал по площади уже на момент сдачи в эксплуатацию.
В то же время рынок типовых спекулятивных складов может предложить вакантные площади на рыночных условиях в любой момент развития компании. Вдобавок, адаптация своей логистики под типовые проекты складов плюс допустимая адаптация самих складских помещений зачастую обходятся дешевле, чем строительство и аренда под себя. Так, например, поступил производитель сельскохозяйственной техники компания John Deere, арендовав под свои сборочные линии вакантные типовые складские помещения класса А в проекте Giffels «Южные врата». После того, как в имеющиеся помещения была «вписана» производственная линия, а на участке, который предназначался под перспективную застройку, была обустроена площадка для хранения готовой продукции, сборочное производство John Deere было запущено.
К реализации в 2010 году на рынке было заявлено 5 проектов в формате built-to-suit. Однако, даже с учетом реализации этих объектов, их доля в общем объеме кв.м складских площадей минимальна – не более 5%. Конечно, если в активах девелопера есть склад, заполненный только наполовину, нет вразумительного маркетингового плана по сдаче в аренду вакантных помещений, то его мечтой будет построить склад под заказ. Намерений строить built-to-suit у девелоперов не возникало, когда было значительное превышение спроса над предложением спекулятивных складов, и они сдавались в аренду задолго до ввода в эксплуатацию; это намерение возникало у арендаторов, не имеющих возможности подобрать подходящие складские площади на рынке по приемлемым арендным ставкам. Только тогда, когда из-за кризиса склады стали пустеть, когда строить помещения для широкого круга потенциальных арендаторов стало рискованно и дорого, о формате built-to-suit стали говорить уже сами девелоперы. Только тогда вспомнили об индивидуальных потребностях каждого арендатора и объявили built-to-suit «будущим» складского девелопмента.