собственный ритейл в клубном доме что это
Какой ритейл нужен в элитных домах
Как совместить идею элитарности центра Москвы с желанием столичных чиновников делать его дружелюбным и открытым: с общедоступными магазинами, ресторанами, спортзалами и театрами?
Изменение некогда дорогих торговых улиц, выход на сцену поколений, которым чуждо демонстративно-статусное потребление, бум e-commerce и «шопинга впечатлений» не лучшим образом влияют сегодня на самочувствие luxury-ритейла. Впрочем, легендарные модные дома и не думают уходить из Москвы и Санкт-Петербурга, но, по данным JLL, в прошлом году наибольшую активность на рынке столичного стрит-ритейла проявляли компании из сферы общепита: на них пришлось 40% новых арендаторов. Сегмент fashion по количеству занятых помещений лидирует в Столешниковом переулке, на Петровке (48 и 22% соответственно в структуре арендаторов), которые остаются местом концентрации брендов класса люкс. Схожая ситуация в Петербурге: на основных торговых улицах еда в прошлом году занимала 29% помещений, fashion – 16%. Люкс вынужден переформатироваться и меняться. А с учетом возможного роста числа жителей центра Москвы (а затем и Петербурга) может кардинально изменить рынок торговых площадей, расположенных в элитных и премиальных жилых комплексах.
Выйти за кофточкой
До недавнего времени инфраструктура не считалась определяющим критерием люксовости проекта, но ее значение возрастает, особенно для нового поколения покупателей, которые пока немногочисленны, но уже во многом определяют правила игры в отрасли. Наглядный пример – формат бутиковых апартаментов: девелоперы предлагают настолько полный перечень инфраструктуры, что можно в принципе не выходить в город. В проекте есть все – от химчистки и ресторанов до картинных галерей и даже театра. В более классическом (и пока традиционном в России) сегменте элитного жилья вопрос о присутствии-отсутствии всего перечисленного остается предметом споров. С одной стороны, однозначно должны быть кофейня и салон красоты, с другой – нужны ли, например, даже самые роскошные бутики, в которые будут ходить в том числе посетители с улицы?
И здесь мы снова сталкиваемся с кардинальной и определяющей для рынка жилья сменой поколений покупателей и арендаторов. Да, элитное жилье даже для молодежи – это все еще жизнь среди своих, максимальная закрытость, гарантирующая неприкосновенность частной жизни. Но новые граждане мира свободнее, демократичнее и в отличие от старших поколений не склонны и жить по принципу «деньги любят тишину». Они не стесняются доходов и того, что на них купили. Они не хотят, чтобы их беспокоили, но не хотят и жизни в стиле 90-х – с трехметровыми заборами и охраной в бронежилетах. Более того, многие элитные комплексы располагаются поблизости или в районе максимальной концентрации туристов. Здесь и перед собственниками, и перед арендаторами-ритейлерами встает другой вопрос: как грамотно ограничить и развести потоки жильцов и потоки покупателей и что нужно предпринять для того, чтобы в инфраструктуру люксовых проектов не перебралась большая часть шумных туристов из ЦУМа?
Ответ здесь один: бутики для всех в составе элитного дома возможны только в том случае, если у магазина есть непосредственный выход на улицу. Во всех остальных случаях, если такие магазины открываются, ритейлеры часто делают «вход по записи» – это позволяет формировать и ненавязчиво ограничивать покупательские потоки, не беспокоя жильцов. Если ни первое, ни второе условие соблюсти невозможно, лучше вообще не открывать никакие магазины в элитных объектах, ограничившись той самой кофейней и салоном красоты.
Отдельный вопрос – продуктовые магазины и лавки. А нужен ли вообще в составе элитного жилого комплекса продуктовый магазин? Почти всегда – не нужен, даже если это будет «Глобус гурмэ». Житель комплекса на Остоженке едва ли будет спускаться за сигаретами – он просто откроет свой хьюмидор. А если тот пуст, отправит за сигаретами домашнего работника. Вряд ли он пойдет даже в энотеку или фермерскую лавку, если все необходимое доставят домой. Да, он самостоятельно поедет за одеждой и украшениями в Столешников или в Третьяковский проезд и предпочтет такую поездку возможному походу в единственный, пусть и мультибрендовый, бутик, который открыл девелопер прямо в его доме. Не стоит забывать и о том, что владельцы элитных квартир редко сидят дома – как правило, они много путешествуют, зимние месяцы проводят в зарубежных резиденциях, а это значит, что постоянно им не нужен даже отдельный спортзал.
Перегретые районы
Некоторым районам в Москве и Петербурге уже сейчас не то что не нужно дополнительного трафика из не жильцов – они бы рады подарить другим районам три четверти имеющегося потока. Например, жители окрестностей Патриарших прудов с удовольствием бы закрыли 90% клубов и ресторанов. Тем более что перед глазами у них удачный опыт жителей ул. Рубинштейна в Петербурге, после жалоб которых регулярно закрываются самые шумные и утомительные рестораны.
По данным Knight Frank, больше всего предложения элитного жилья в Пресненском районе – 16% от общего объема. На втором и третьем месте – Тверской район (13%) и Якиманка (12%) соответственно, сместившая с этой позиции Арбат (11%). Но самой популярной локацией среди покупателей традиционно остаются Хамовники, где за шесть месяцев было заключено 22% всех сделок. Если столичные власти решительно возьмут курс на уплотнение этих центральных районов, очевидно, что градус напряжения между резидентами и покупателями с улицы может вырасти. Поэтому с точки зрения инфраструктуры здесь, безусловно, нужно будет искать разумный компромисс, чтобы открытые рестораны и магазины могли работать на город и туристов, но в то же время, чтобы их количество и качество не пошатнуло престиж района для его резидентов.
Только бизнес
Иная ситуация с объектами бизнес-класса, где можно размещать уже практически все – от ресторанов разных концепций до продуктовых магазинов и даже универмагов. Здесь будут востребованы и супермаркет, и булочные, и энотеки, и магазины подарков, и картинные галереи, и салоны красоты, и лектории. С оговоркой – если запускать в такой жилой комплекс продуктовый магазин, то пусть это будет «Азбука вкуса» или «Вкусвилл» с лучшим из возможного выбором, если магазины одежды – то это должен быть или высококлассный мультибренд или локальные интересные дизайнеры. Практически не садятся теперь в жилые комплексы (и вообще в помещения стрит-ритейла) отделения банков – они все больше уходят в онлайн. В остальном же в премиальных ЖК все работает как везде: клиенту каждый день нужна чашка кофе, химчистка и хлеб. Впрочем, у большинства арендаторов, готовых разместиться в статусных форматах, собственных требований вагон и маленькая тележка, и не все жилые комплексы для них одинаково полезны. На этом фоне все более высоким становится запрос на «прямую речь» от жильцов – как в виде опросов в социальных сетях или на сайте ЖК, так и в виде старого доброго анкетирования.
Всё про Street Retail
Коммерческая недвижимость в настоящем может быть представлена в разных форматах. И одним из самых популярных является street retail (стрит-ритейл). Само понятие появилось в России не так давно. До этого выделяли только коммерческую недвижимость. Необходимости что-то обособлять не было.
Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty
Однако рынок не стоит на месте. Постоянно появляются новые понятия и явления, которые обрастают своей спецификой. И предпринимателю в этом стоит разобраться, чтобы не упустить возможность получить доход.
Что такое стрит-ритейл?
Под этим понятием непосредственно подразумеваются коммерческие помещения, которые расположены на первом этаже, с обособленным выходом на улицу и с витринами или окнами, которые можно использовать как место для рекламы. Такая недвижимость может быть изначально отнесена к нежилой. Например, во многих новостройках застройщик ещё при создании проекта часто отводит первый этаж под офисы или магазины.
Объект из портфеля компании Retail-Realty
Однако, что особенно характерно для исторических зданий, стрит-ритейлом может стать и часть здания, которая была переведена в нежилой фонд. Стоит учесть, что для этого нужно провести специальную процедуру. Очень важно, чтобы такое помещение имело отдельный выход, а также собственную систему коммуникаций (или такую, которую можно было бы без труда обособить). Большое значение при переводе в нежилой фонд уделяют вопросам обеспечения санитарной и пожарной безопасности.
Объекты стрит-ритейла были в России уже довольно давно. Например, аптеки на первом этаже в Москве можно обнаружить на снимках, относящихся к 20-м годам прошлого века. Однако само понятие является относительно новым для отечественного рынка. И оно пришло к нам с Запада вместе с системой характеристик, с принципами управления такой недвижимостью и с другими, не менее важными нюансами.
Стрит-ритейл позволяет довольно хорошо зарабатывать. Однако для этого нужно разобраться в том, о чём идёт речь и как лучше всего использовать такое имущество. Вникнуть в детали важно и тем, кто ищет для своего бизнеса подобные объекты в аренду.
Характеристики: проходимость, локация, стоимость
Для стрит-ритейла важны определённые характеристики, по которым подобную недвижимость обычно оценивают. Стоит отметить, что общее количество характеристик способно колебаться в зависимости от конкретного направления бизнеса. Однако есть ключевые, которые присущи всем объектам стрит-ритейла. Это:
С ними нужно разобраться детальнее. Учитывать такие характеристики важно для обеих сторон.
Проходимость
Стоит отметить, что далеко не каждую недвижимость на первом этаже с отдельным входом можно отнести к объектам стрит-ритейла. Он должен обладать ещё и, как минимум, коммерческим потенциалом. Ведь соответствующая недвижимость может располагаться и в спальной зоне, вдали от какого бы то ни было потока людей. Но в таком случае использовать её для получения прибыли, как правило, не имеет смысла. Хотя и здесь можно разместить парикмахерские, небольшие аптеки или магазины, направленные на обслуживание жителей района.
Проходимость может оцениваться разными критериями. Кому-то важно, чтобы общий поток был достаточно большим. А кто-то рассчитывает на определённую целевую аудиторию. Подсчёты могут проводиться с той или иной степенью погрешности, что тоже стоит принимать во внимание.
Локация
Эта характеристика тесно связана с предыдущей. Недостаточно, чтобы стрит-ритейл находился просто рядом с большим потоком людей. Нужно ещё учитывать и другие параметры:
Всё должно оцениваться в комплексе. При изучении локации также стоит учитывать и другие коммерческие объекты, которые уже расположены в определённой местности. Причём это важно не только для анализа конкуренции, но и для того, чтобы понять, спрос на что может быть сформирован.
Например, если есть спортивный зал и магазины одежды, то посетители таких заведений могут захотеть что-нибудь поесть и выпить. А рядом с офисными центрами разумно размещать магазины канцтоваров.
Стоимость
Учитывать стоимость стрит-ритейла следует и для того, чтобы понять перспективы вложения средств в такую собственность, и целесообразность её покупки или аренды для ведения бизнеса. Оценка может производиться разными способами, начиная от простого сбора информации по имеющимся объявлениям и заканчивая обращением к экспертам. В любом случае данные должны быть достоверными и актуальными.
Учтите, что большинство характеристик нельзя назвать статичными. Они меняются, когда появляются новые объекты, усиливается или ослабевает транспортная нагрузка. Поэтому такие сведения нужно время от времени корректировать.
Особенности и назначение стрит-ритейла
Чтобы иметь возможность оптимальным образом распорядиться стрит-ритейлом, нужно как можно лучше понимать его специфику. А для этого стоит учесть особенности:
Необходимо иметь в виду, что выше перечислены особенности стрит-ритейла, характерные для него в целом. Но определённая специфика бывает у конкретных объектов, расположенных в определённой зоне или же в конкретном здании.
Советы по выбору объектов стрит-ритейла для аренды
Объектов стрит-ритейла может быть довольно много. Поэтому выбирать конкретный вариант в аренду стоит с учётом того, что именно требуется вашему бизнесу, какую именно задачу вы хотите решить. Также следует принимать во внимание ограничения по бюджету.
Объект из портфеля компании Retail-Realty
В целом нужно опираться на следующее:
При оформлении аренды стоит учитывать нестабильность сезонного спроса. Цены могут подниматься и падать, в зависимости от времени года. Поэтому стоит тщательно подбирать самый подходящий для заключения такой сделки период, чтобы не переплатить.
Также не забывайте учитывать перспективу. Иногда выгоднее взять в аренду стрит-ритейл в районе, который активно развивается. Но, покупая возможности, не обманывайтесь. Периодически владельцы такой недвижимости могут преувеличивать темпы строительства новой трассы или же значимость открытия делового центра по соседству. Стоит тщательно взвешивать аргументы «за» и «против» перед принятием решения.
Стрит-ритейл – это коммерческая недвижимость, которая гарантирует владельцам бизнеса при грамотном подходе солидную прибыль. Однако очень важно разобраться в том, как её подобрать, на что нужно опираться, какие факторы принимать во внимание. Всё это следует учитывать и владельцам такой собственности, которые хотят получить от неё максимальную выгоду.
Если вам сложно разобраться со стрит-ритейлом, Вам нужно обратиться к профессионалам. Они готовы помочь.
Кто Вы, мистер Street Retail?
Сегодня среди владельцев торгового бизнеса и инвесторов в недвижимость все большую популярность набирает такой формат помещений, как стрит-ритейл. Давайте разберемся, что это такое.
Что такое стрит-ритейл
Стрит-ритейл (street retail) – формат торговой точки, располагающейся на улице, обычно на первом этаже жилого дома. В переводе с английского буквально означает «уличная торговля». В многочисленных статьях экспертов рынка недвижимости можно прочитать, что для России этот формат новый и непривычный, и появился у нас только в 2000-х, однако это не так. Возможно английский термин и был заимствован недавно, но сам способ торговли с первых этажей жилых домов придуман много веков назад. Отличным примером может служить здание в Москве на Пречистенке, 6, где в 1873 году фармацевт Андрей Форбрихер открыл аптеку.
Аптека Форбрихера на Пречистенке 6, историческое фото 1920-х годов
Прошло почти 150 лет, а аптека в этом здании по-прежнему работает и представляет собой не только памятник культурного наследия, но и стрит-ритейл в чистом виде.
Аптека на Пречистенке 6 Фото с сайта sofrino.ru
Характеристики: проходимость, локация, стоимость
Итак, мы с вами определили, что стрит-ритейл – это торговое помещение на первом этаже здания, имеющее отдельный вход с улицы. Отсюда вытекает главное требование к таким помещениям – большая проходимость.
Естественно, торговая точка, находящаяся на безлюдной улице в промзоне не принесет владельцу ничего, кроме разочарования и выброшенных денег, в отличие от магазина, расположенного рядом с метро на улице с плотным пешеходным трафиком.
Наиболее ценятся улицы, называемые «торговыми коридорами». Это улицы в центре города, где пересекаются потоки местных жителей, работников многочисленных офисов, а также туристов. Такие локации обеспечивают стабильный поток покупателей практически для любого вида бизнеса, будь то торговля или сфера общественного питания.
Клубный дом: плюсы, минусы, комментарий эксперта
Что изменилось в подборе жильцов для клубного дома, кому доступна эта недвижимость и сколько она стоит.
Что такое клубный дом
Стоимость недвижимости складывается из нескольких факторов, включая местоположение, класс застройки, качество материалов. В клубном доме все продумано до мелочей: от отделочных материалов и инфраструктуры до соседей. Такая недвижимость может включать от 5 до 30 квартир. Часто клубные дома выкупают коллеги и друзья — уже знакомые люди, которым будет комфортно жить и общаться друг с другом.
Принципиальные отличия
Помимо соседей, клубный дом отвечает и другим элитным запросам: как правило, это уникальная архитектура и дизайн, удобное местоположение и отличная инфраструктура. Такие дома обеспечивают парковками с достаточным количеством машино-мест, закрепленными за каждой квартирой, благоустраивают дворы и продумывают все необходимые коммуникации. Нередко клубные дома организуют в уже существующих отремонтированных старинных особняках, в развитых районах. Особое внимание застройщики уделяют экологичности и удобству: помимо озеленения территории и близости к зеленым зонам, жильцы могут рассчитывать на приятный вид из окна. В клубных домах нет общественных фитнес-центров, салонов красоты и продуктовых магазинов — все, что находится на территории клубного дома, доступно только его жильцам. Некоторые объекты инфраструктуры располагаются в пешей доступности за пределами элитных дворов.
Если в клубном доме уже живут люди, они будут обладать первоочередным правом на покупку свободных квартир. Учитывайте, что документы часто оформляются на покупку части дома, а не конкретной ограниченной метражом квартиры. Дело в том, что под индивидуальное жилищное строительство выделяются земельные участки, а сама недвижимость вводится в эксплуатацию как частный дом.
Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Savills в России:
— Собеседования среди покупателей клубных домов проводились на заре становления элитного рынка и давно канули в Лету. Сегодня квартиру в клубном доме может приобрести любой желающий. Отбор жителей происходит более естественным путем — отбивка идет по ценнику и по району. В целом заметно, что при отсутствии какого-то отбора в клубных домах формируется достаточно однородная среда.
Вилка цен на квартиры в клубных домах начинается от 500 тыс. руб., верхняя граница превышает 2 млн руб. за 1 кв. м. Средняя цена для клубных домов на февраль 2021 года составляет 1,2 млн руб. за 1 кв. м, что на 23% выше среднерыночной цены для премиальных жилых комплексов на первичном рынке.
Примерный портрет жителя клубного дома
Основные клиенты, покупающие квартиры в клубных домах, — уже состоявшиеся люди. В большинстве это мужчины от 50 и старше, владельцы собственных крупных бизнесов или рантье, владельцы и совладельцы банков. У большинства высшее техническое образование либо это военные. Как правило, основной капитал был приобретен в конце 1990-х — начале 2000-х и сейчас приумножен. Особо стоит отметить, что такие клиенты ставят во главу угла семейные ценности. Часто у них много детей: от трех и более. В основном, у всех первый брак. Предпочитают жить на две-три страны. Квартира в клубном доме — один из многочисленных объектов недвижимости. По их мнению, в клубных домах сервис максимально приближен к европейскому, но все равно требует улучшения.
Стрит-ритейл vs Торговый центр. Разбираем плюсы и минусы
Согласно старинной американской поговорке: когда ты выбираешь место для магазина – следуй правилу трёх «L». А именно, «Location, location & location». Это фундамент и отправная точка вашего бизнеса. Если угадаете с локацией – открывайте пошире двери для клиентов. Потому что их будет много.
А чтобы вам было проще с выбором, мы решили разобрать по косточкам все плюсы и минусы 2 типов коммерческой недвижимости – стрит-ритейл vs торговый центр. Где больший поток покупателей, какие есть ограничения и что насчёт парковки – читайте в нашей статье.
Два слова об истории
Уличная торговля – это отдельные магазины, расположенные на первых этажах жилых или доходных домов. Она берёт начало от античных лавок, средневековых гильдий и прилавков русских купцов. Как правило, торговая точка открывалась на первом этаже, а хозяин, будь то купец или ремесленник, жил над ней. В таких магазинчиках можно было прикупить что-то одно, либо горшок для варки супов, либо сапоги, либо хлеб, либо дары моря.
Иначе дело обстоит с торговыми центрами. Свою родословную они ведут от рынков, базаров и ярмарок. По началу торговые ряды собирались по особым поводам, например, в дни языческих праздников. А потом нашим предкам пришло в голову – что продавать можно не только в выходные, а ежедневно.
Так появились «стационарные» рынки. Но не одной торговлей они завлекали народ. На их центральных площадях можно было встретить циркачей, уличный театр или музыкантов. Поход на рынок или ярмарку был похож на нынешний визит в торгово-развлекательный центр. Люди закупались одеждой, перекусывали в трактирах и смеялись на балаганах.
Стрит-ритейл
Плюсы
• Свободный график. Вы сами устанавливаете часы работы. Хотите открыть небольшую продуктовую точку и торговать снеками по ночам, или продавать сигареты возле ночного клуба – пожалуйста.
• Любая специализация. В рамках закона, конечно. То есть у вас нет каких-то рамок, типа на одной улице размещаются только музыкальные инструменты, а на другой – одна парфюмерия. Вы свободны в выборе категории товара. Будь то – одежда для котов или презервативная лавка
• Индивидуальное оформление. Создавайте дизайн входной зоны, не ограничиваясь требованиями вашего арендодателя. Единственное, вам необходимо получить согласование с департаментом культуры, если вы размещаете свой бизнес в здании памятнике архитектуры. Как на фото – где все вывески имеют схожие размеры и расположение.
Минусы
• Общение с контролирующими органами. Пожарные нормы, санитарно-эпидемиологические требования – весь этот бюрократический груз вам придётся взять на свои плечи.
• Коммунальные услуги. Будьте готовы, что коммунальные платежи вам придётся оплачивать самостоятельно. Как правило, они не входят в договор аренды.
• Безопасность. Ещё один важный момент – это заключить договор с охранной службой. Самостоятельно разместить кнопку. И провести инструктаж своего персонала.
Торговые центры
Плюсы
• Большой поток покупателей. В отличие от стрит-ритейла, где помимо потенциальных покупателей много и простых прохожих – в торговом центре почти вся аудитория пришла за покупками.
• Синергия. Ваша торговая точка соседствует либо с кинотеатром, либо с детскими аттракционами. Пока зрители ждут начала киносеанса – они могут зайти к вам пообедать или купить себе симпатичную бижутерию.
• Безопасность. В торговых центрах – этот пункт в категории плюсов. Вы снимаете с себя вопрос охраны. В рабочее время – где-то неподалёку курсируют охранники. А ночью – ТЦ на замке.
• Коммунальные услуги – ответственность ТЦ. Вам не нужно самостоятельно вносить оплату по коммуналке, а после хранить квитанции.
• Парковка. Это один из важнейших пунктов для покупателей. В торговом центре – своя наземная или подземная парковка. Человек не тратит время на поиски места, паркуется за 5 минут и идёт за покупками.
• Централизованная реклама. Торговые центры вкладывают средства в рекламу. И от этого выигрывают все арендаторы. Вы не исключение.
Минусы
• Ограниченный график. Вы вынуждены подстраиваться под временные рамки торгового центра. Выйти за его пределы не получится.
• Единая стилистика оформления. Торговый центр регламентирует оформление торговой точки. Вам могут запретить большие баннеры, яркую подсветку. И никаких промоутеров с флаерами.
• Конкуренция. Торговый центр может отказаться сдавать вам помещение только потому, что в ТЦ уже представлены несколько операторов, торгующих тем же.
В нашей базе – свыше 400 предложений стрит-ритейла в центре Москвы и на пешеходных улицах с большим трафиком. Вы можете выбрать как небольшое помещение для закусочной, так и большое пространство для премиального бренда. Для вашего удобства мы составили каталог с лучшими предложениями месяца. Внутри – все подробности с цифрами и фотографиями. Чтобы его скачать – перейдите на главную страницу.