ремонт квартиры в китае

Квартиры площадью 2 квадратных метра: как в таких помещениях живут люди в Китае

Получайте на почту один раз в сутки одну самую читаемую статью. Присоединяйтесь к нам в Facebook и ВКонтакте.

Гонконг – город с многомиллионным населением и огромным контрастом в уровне жизни людей. Все дело в том, что очень много китайцев здесь живут в очень маленьких каморках, наподобие наших кладовок. Такое решение жилищного вопроса обусловлено двумя факторами – городской перенаселенностью и ужасно высокими ценами на жилплощадь.

Клетки для проживания были расценены ООН, как оскорбление достоинства людей, и соответственно осуждены. Но суть вопроса этот факт не меняет, к сожалению. В настоящее время приблизительно триста тысяч человек имеют такие условия проживания, и это единственное для них альтернативное решение.

Чтобы арендовать в Гонконге квартиру, понадобится платить на тридцать пять процентов больше, чем, например, в Нью-Йорке. И это при том, что площадь их в основном до 2,5 метров квадратных. В некоторых случаях она составляет пять метров квадратных, и это считается роскошью. А самое интересное, что в месяц за эту небольшую квартирку (назвать каморку так можно разве что с огромным трудом) равна от 250 до 350 американских долларов.

Все мы прекрасно знаем, что ежегодно население страны значительно увеличивается. Людям где-то нужно жить, а места, к сожалению, не становится больше. Чтобы как-то поддержать своих граждан и обеспечить их личным жильем, власти нашли выход в постройке крохотных каморок-квартир.

Для наших соотечественников осознавать тот факт, что в их распоряжении есть только два квадрата площади, очень страшно. Некоторым гражданам у нас в стране мало и двести квадратов. Но в Китае это уже прорыв, так как до этого нововведения многие китайцы жили в одной небольшой квартире с множеством родственников. Поэтому государству они благодарны. Для покупки этой «кладовки» именуемой квартирой понадобится выложить сумму, равносильную стоимости однокомнатной квартиры в Москве.

Но даже этот момент китайцев не смущает и не расстраивает. Если некоторые до этого жили пусть и в тесноте, но под крышей, то многие горожане вообще проживали в коробках из картона под открытым небом. Здесь же у них появилась возможность хотя бы отдохнуть после работы, выспаться.

Что касается удобств, то нам тоже сложно понять, как это может устраивать. Хотя те, кто жил в свое время в общежитиях, не удивятся. Туалет и душ здесь рассчитан на несколько отдельных квартир, расположенных на одном этаже, плюс кухня тоже одна на всех. Счастливчики же имеют собственную плиту для приготовления еды и туалет. Сложно даже представить, где они там помещаются, но это реальность.

Основную часть миниатюрного помещения занимает кровать. Зачастую конструкция изготовлена в двухъярусном формате. На полках лежит абсолютно все: одежда, предметы домашнего обихода, продукты в упаковках, посуда, предметы личной гигиены. Живут в этих крошечных квартирках женщины, мужчины, семьи – люди всех возрастов. Они радуются уже тому, что в их собственном жилье они могут просто встать во весь рост. После таких новостей, наша московская однушка площадью пятнадцать квадратов может показаться настоящей роскошью, если сравнивать с Китаем, конечно.

Стоит отметить, что с внешней стороны квартирки-гробики имеют вполне презентабельный вид. Облицовка из светоотражающих роскошных панелей делает их похожими на богатые, пафосные торговые и бизнес-центры, гармонично вписывающиеся в общую городскую архитектуру. Но за фасадами настоящий кошмар. Гонконгские жилые дома являются обратной стороной медали, контрастом для богатой стороны мегаполиса.

Еще в пятидесятых годах коробки представляли собой кровати с металлическими огораживающими прутьями. Селились здесь бедные люди, мигрировавшие из КНР. С годами спрос на такое жилье вырос, что привело к его модернизации. Из клеток сделали коробки, куда в основном заселились местные жители.

Сложившая ситуация, на самом деле, критическая. Все дело в том, что территория города полностью находится в собственности правительства. Под застройку жилыми зданиями используют всего 7% от всей имеющейся в наличии земли. Остальной ресурс по результатам многочисленных аукционов сдается богатым китайским и иностранным девелоперам в аренду. Они занимаются строительством домов и устанавливают на жилплощадь слишком высокую цену. Ведь здесь, мало того, что рынок ограничен, так еще и контроль за ценами отсутствует.

Большая часть китайцев, владеющих этой недвижимостью, не находятся дома. Максимальное количество времени они проводят на работе. Во-первых, кредитная недвижимость имеет слишком высокую стоимость. Во-вторых, нужно как-то жить, чем-то питаться, во что-то одеваться и обуваться. Поэтому они не покупают много вещей. В их доме есть только то, что жизненно необходимо.

Следует отметить и еще один момент. В этих перенаселенных домах смертность на порядок выше, чем на городских улицах. Причиной является пребывание на одной территории огромнейшего числа людей, которое регулярно повышается за счет большой рождаемости. Так появляется шанс получить в рефинансирование от государства квартиру большей площадью.

Понравилась статья? Тогда поддержи нас, жми:

Источник

Как вызвать мастера по ремонту на дом в Китае

В повседневной жизни в Китае всякое случается, и в том числе, к сожалению, поломки бытовой техники, замыкания или прорыв трубы в душе. Порой бывает сложно сориентироваться, к кому обратиться за помощью, особенно когда домоуправление или хозяин квартиры не могут или не успевают предложить сервис нужного уровня. Мы подготовили пошаговую инструкцию по вызову мастера самостоятельно.

Как вызвать мастера по ремонту на дом?

Шаг 1. Определить, что именно сломалось

Многие профессиональные мастера многофункциональны, а если не могут по какой-либо причине оказать весь возможный спектр услуг, то всегда могут пригласить коллег, которые уж точно помогут вам. Стоит иметь в виду, что, обращаясь к одному мастеру, вы выходите на целую сеть специалистов в разных направлениях, поэтому, если выяснилось, что дело не в поломке кофе-машины, а в проблемах с электропроводкой, не стесняйтесь спрашивать рекомендации других профессионалов.

Шаг 2. Вызвать мастера через интернет

Удобней всего вызвать мастера через сайт 58.com, на котором помимо объявлений аренды квартир и авто есть и другие полезные функции.

Нас интересует обслуживание на дому, поэтому заходим в соответствующий раздел и выбираем нужный тип услуги.

Здесь при поиске специалиста любого профиля в первую очередь стоит уточнить своё местоположение вплоть до района.

Вызвать мастера можно и через партнёрскую вкладку в вашем WeChat-кошельке.

Визуально оба интерфейса очень похожи, хотя дизайн несколько различается.

Шаг 3. Беседа с мастером

Как правило, мастера – догадливые люди, поэтому даже если вы плохо говорите по-китайски, вероятность, что специалист справится с вашей проблемой, – 99%. Приготовьтесь отвечать на вопросы о том, что именно случилось и по какому адресу нужно явиться, назначьте время. Также во время первого звонка принято обмениваться и личными номерами телефона, потому что первый звонок совершается через оператора сайта, и ваши номера закодированы.

Обычно мастера сами называют стоимость за свои услуги ещё во время первого звонка. В подавляющем количестве случаев первый визит и осмотр проблемы бесплатный, а стоимость работ зависит от их объёма, который вы оцениваете вместе с мастером, а также от необходимости покупать дополнительное оборудование и материалы.

Шаг 4. Оценить мастера

После того, как вы воспользовались сайтом, чтобы связаться с мастером, вы получите смс-уведомление от сервиса, а также ссылку, по которой можно пройти, чтобы оставить отзыв.

Wǒ Magazeta

Вам понравилась наша статья? Возможно, она будет интересна и вашим друзьям — поделитесь ею в соцсетях (достаточно кликнуть на иконку внизу страницы).

Если вы хотите быть в курсе наших публикаций, подписывайтесь на рассылку, а также страницы Магазеты в fb, vk, twitter, google+, instagram и наш аккаунт в WeChat — magazeta_com.

Другие пошаговые инструкции для выживания в Китае

Нихао! Меня зовут Полина, и я редактирую материалы на Магазете уже больше 10 лет.

Почти все авторы присылают нам свои статьи из чистой любви к Китаю, а мы предлагаем им площадку, на которой они могут поделаться своим уникальным опытом. Мы – сообщество энтузиастов.

Поддержите Магазету и помогите сохранить её бесплатной и без рекламы.

Автор: Полина Струкова

Родом с Дальнего Востока, успела пожить на севере и на юге Китая, изучить мегаполисы и проехать по деревням южных провинций, получить PhD. Методист, преподаватель, переводчик, редактор, автор.

Источник

Дефолт подкрался незаметно: истинные масштабы кризиса в Китае

Азиатский фондовый рынок оказался под ударом из-за долгов крупнейшего китайского застройщика China Evergrande. Как сообщает Lenta.ru, 20 сентября акции Evergrande упали на 10,24 процента, до 2,28 доллара, за два месяца — на 77 процентов.

Ожидается, что ситуация с крупнейшим китайским девелопером повлияет на мировую экономику, рынки и финансовую систему Китая. Компания должна была выплатить проценты по облигациям 23 сентября. Инвесторы насторожены из-за того, что в случае дефолта пострадает сектор недвижимости Китая, банки и экономика в целом.

На самом деле масштаб происходящего представляют себе далеко не все. Равно как и возможные последствия для мировой экономики, включая и нашу страну тоже, так как проблемы Китая неизбежно скажутся на всех. Так что же там происходит?

Стало известно, что второй крупнейший застройщик Китая Evergrande не справляется с выплатами по долгам, превышающим 305 миллиардов долларов, в связи с чем находится на грани дефолта. Компании предрекают управляемый коллапс, и она уже продаёт собственные активы.

А на Гонконгской бирже уже приостановлены торги акциями компании. К вопросу о масштабе происходящего: активы фирмы оцениваются в 350 миллиардов долларов, у неё 800 проектов в 280 городах Китая, а 200 миллиардов из активов — это 1,4 миллиона квартир, которые ещё не достроены. Объём, равный всем недостроенным квартирам РФ. У одной фирмы.

Вот только вопрос в том, что фирма не одна. И её проблемы — это менее 10 процентов от общего объёма бедствий в данной отрасли Китая. По сути, эта отрасль целиком находится на грани дефолта.

Сфера недвижимости Поднебесной в целом сейчас абсолютно закредитована. До такой степени, что объём долгов компаний-застройщиков в Китае в этом году превысил 5 триллионов долларов. За пять лет он вырос в два раза.

Чтоб вы понимали: это больше, чем весь объём производства Японии (третьей экономики мира в 2020 году). И практически все эти долги токсичны в той или иной мере. В связи с чем есть основания опасаться, что крах Evergrande может вызвать эффект домино на рынке китайской недвижимости в целом.

И это вполне реальная перспектива — отрасль находится в жестоком кризисе. В сентябре продажи 100 самых крупных застройщиков Китая упали на 36 процентов по сравнению с тем же периодом прошлого года. Более 90 процентов участников рынка фиксируют снижение продаж, а более чем у 60 процентов оно превысило 30 процентов.

Крушение такого монстра совершенно очевидно может обрушить не только сферу финансов, но и многое другое. Например, рынок рабочей силы Китая: в проектах только одного Evergrande занято более 3 миллионов человек.

Проблемы у отрасли имеют глубокие корни и являются следствием её же подъёма, который начался с середины 90-х. Строительная сфера стремительно росла за счёт щедрых кредитов и долгое время была одним из основных драйверов экономического роста Китая.

Но в итоге всё это превратилось в некий аналог финансовой пирамиды: граждане Китая инвестировали в недвижимость и в конечном счёте накупили квартир больше, чем смогли бы продать. В результате ещё пять лет назад в Китае появились целые новые города-призраки.

Темпы строительства упали. Но компании продолжали нагнетать ажиотаж и брать кредиты, которые уже не могли отдавать. Сейчас, похоже, наступает момент истины. В одну точку сошлись три фактора: последствия пандемии, подорожание строительных материалов (по ряду позиций — до 60 процентов) и действия китайского правительства, решившего, похоже, навести порядок в отрасли и отрезать от финансирования неплатёжеспособные компании.

Очевидно, что в случае реализации наихудшего сценария отраслевой крах такого масштаба вызовет цепную реакцию во всей экономике Китая. Что, в свою очередь, повлечёт последствия по всему миру. Разумеется, правительство Китая постарается этого не допустить, и ресурсов на такое у них, скорее всего, хватит. Но последствия всё равно будут. В первую очередь для Китая, а значит, и для всех остальных.

Не вопрос, может ли это затронуть нас. Вопрос: насколько?

Источник

Компании Китая в категории «Строительство, отделка, ремонт»

Компания из Китая
Адрес: Room 1601, No.217 Huizhannanli Road, Siming District
Тел: ПОКАЗАТЬ 86 5928266140 Просмотров
119 24.01.2018
11:39

Наша компания главно экспортирует керамоволокно, огнеупорные кирпичи и 1000С плиту из силиката кальция.1)1260C 1425С 1430С 1450С одеяло из керамического волокна 7320x610x25mm, 3660x610x50mm, 128kg/m3. 2)1260C 1425С 1430С 1450С.

Компания из Китая
Адрес: Qingdao CHINA
Тел: ПОКАЗАТЬ +86 15206670826 Просмотров
85 22.09.2017
15:46

Zhejiang Xinhai Valve Manufacturing Co. Ltd., a leading industrial valve manufacturing factory, has been concentrated on valve manufacture since 1986 and now covers an area of 15000 square meters with two subsidiary factories. Located in China, with.

Компания из Китая
Адрес: Xinhai Industry Zone, Sanqiao, Oubei, Wenzhou, Zhejiang, P. R. China
Тел: ПОКАЗАТЬ +86-577-66993222 Просмотров
81 18.08.2017
11:04

Topper Forged Valve Company focuses on manufacturing forged steel valves since 1988, including Forged Ball Valve, Forged Gate Valve, Forged Check Valve, Forged Globe Valve, Forged Integral Flanged Valves. We set our forged valves apart from others by.

Компания из Китая
Адрес: NO. 111,Caoli Road,Fengjing Town,Jinshan District, Shanghai, China
Тел: ПОКАЗАТЬ 86-592-5819300 Просмотров
64 02.08.2017
10:18

Jonloo клапан производителя компания промышленных клапанов, включая шаровые краны, задвижки, обратные клапаны, шаровые краны, клапаны, пробковые краны, фильтры и т.п., в размерах от 1/2 до 80 изменений, давление в диапазоне от 150LB к 2500LB. Все.

Компания из Китая
Адрес: No.48, Jian’an Road, Industrial Zone, Fengjing Town, Jinshan, Shanghai
Тел: ПОКАЗАТЬ 86-18221749603 Просмотров
72 21.06.2017
04:19

Компания специализируется в проектировании и изготовлении винтового свая и элек.оборудование для их монтажа.

Компания из Китая
Адрес: Китай, г.Вэйхай, промышленная зона экологии и технологии дом 3
Тел: ПОКАЗАТЬ +86 631 5317638 Просмотров
77 12.05.2017
09:23

Компания из Китая
Адрес: Qianyang, Pandai, Ruian, Вэньчжоу, провинция Чжэцзян
Тел: ПОКАЗАТЬ +86-577-65098989 Просмотров
82 07.07.2016
10:31

Создатель обработки металла Компания производит разнообразные matallic детали и инструменты машины. Продукты здесь проходят через литье, ковка и штамповка процессов. Мы имеем сплава поковки из алюминия, углеродистой стали ковкой, медный сплав ковкой.

Компания из Китая
Адрес: Qianyang, Pandai, Ruian, Вэньчжоу, провинция Чжэцзян
Тел: ПОКАЗАТЬ +86-577-65098989 Просмотров
36 07.07.2016
09:44

Компания Wayson Lighting Design Co., Ltd., основанная в 2007 году, является одной из самых современных и динамичных международных компаний с главным офисом в г. Гуанчжоу (Китай), дизайнерской студией и производственным предприятием в китайской.

Компания из Китая
Адрес: Office 1914, South Tower, Fuli Yingli Building, Huaqiang Rd, Zhu Jiang New Town, Tianhe District, Guangzhou P.C 510 623 CHINA
Тел: ПОКАЗАТЬ +8602038013520 Просмотров
681 20.01.2015
12:09

Наша компания на строительном рынке более 10 лет, занимается производством и продажей декоративных фасадных панелей. Фасадные панели применяется для внешней отделки зданий, а также широко используется при реконструкции старых сооружений.

Компания из Китая
Тел: ПОКАЗАТЬ +86 13674601136 Просмотров
362 28.07.2014
12:19

Харбинская компания《Сань Ю》занимается производством и проектированием сушильных камер для древесины, объём загрузки 30-200м3.1. Система управления полностью автоматическая итальянского производства (M828). На шкафу управления показывают.

Компания из Китая
Тел: ПОКАЗАТЬ +86 13674601136 Просмотров
263 28.07.2014
11:38

Компания Gold-Trading основана в 2008 году в Китае. Основной деятельностью компании является упрощение деловых сделок между бизнесменами СНГ и производителями и поставщиками Китая. В услуги компании входит: поиск товаров и поставщиков, закуп и.

Компания из Китая
Адрес: Гуандон, Гуанчжоу, ЮэСю район, ул.Донфэн, 158, офис 7008
Тел: ПОКАЗАТЬ +86 13360564410 Просмотров
423 15.07.2014
12:40

Хэнань Чжэнчжоу Горная Машина Обеспечить профессиональный вращающейся печи, шаровые мельницы и предоставляют профессиональные магния, обогащения, керамические песка, извести, цемента и других завершить оборудование и технологические решения.

Компания из Китая
Адрес: Чйаолоу Цайчжэй промышленный район,
Тел: ПОКАЗАТЬ +86 0361 5972 Просмотров
282 02.01.2014
09:30

Компания из Китая
Адрес: Китай, 523281, пров. Гуандун, г. Дунгуань, поселок. Гаобу, просп
Тел: ПОКАЗАТЬ +86-13580995544 Просмотров
288 22.09.2012
12:00

Компания из Китая
Адрес: Гуанчжоу
Тел: ПОКАЗАТЬ 02061919526 Просмотров
341 26.06.2012
15:54

Харбинская компания стальных конструкций ООО «Вань Шида» расположена в г.Харбине, район Даовай, ул.Сяньфен 18. Компания вложила в свое развитие более 20 миллионов юаней и сейчас имеет право строить здания из металлоконструкций 1-й и 2-й ступени.

Компания из Китая
Адрес: харбин
Тел: ПОКАЗАТЬ 86-451-85925497 Просмотров
279 06.06.2012
04:53

Предлагаем Вашему вниманию новый тип легких стеновых панелей AOLI, производство Китай (КНР) – новинка на рынке стройматериалов – металлический сайдинг – фасадные панели AOLI для отделки фасада – получившие признание во всем мире. Компанией.

Компания из Китая
Адрес: г.Урумчи, ул.СибэйЛу-1085
Тел: ПОКАЗАТЬ 0086 15099609661 Просмотров
185 30.05.2012
15:14

ОАО Шаньдунская компания «Луян» КНР основана в 1984 году, и через более чем 20-летнее старание и развитие уже превратилась в крупнейшее и могущее предприятие по производству огнеупорного волокна (огнеупоры, высококачественные изоляционные материалы.

Компания из Китая
Адрес: Shandong Province, Zibo City
Тел: ПОКАЗАТЬ +86 18653307793 Просмотров
658 06.12.2011
09:57

Наша компания-ООО Шанхай «Юйшенг» Силинг Материал является одной из первых компаний в Китае, специализирующихся в производстве, обработке и сбыте однокомпонентной монтажной пены, пистолета и их связанных продукцией. Посетите www.sunrisepu.com и.

Компания из Китая
Адрес: Шанхай, Китай
Тел: ПОКАЗАТЬ +86-21-62059707-217 Просмотров
158 06.09.2011
07:51

Компания из Китая
Адрес: shenzhen
Тел: ПОКАЗАТЬ +86 18604067193 Просмотров
224 26.07.2011
14:17

Компания из Китая
Тел: ПОКАЗАТЬ +86 13360257777 Просмотров
257 24.06.2011
07:47

наша компания производит и экспортирует сэндвич-панели и металлоконструкции.он находится в г.харбине.наши продукции имеют большой спрос высокими качествами.искаем сотрудников в россии.предлагаем вам выгодные условия.

Компания из Китая
Адрес: харбин китая
Тел: ПОКАЗАТЬ +86-451-84136868 Просмотров
276 19.04.2011
11:29

ООО Шанхай «Юйшенг» Силинг Материал является одной из первых компаний в Китае, специализирующихся в производстве,обработке и сбыте однокомпонентной монтажной пены, пистолета и их связанных продукцией. Посетите наш сайт www.sunrisepu.com и.

Компания из Китая
Адрес: Шанхай,Китай
Тел: ПОКАЗАТЬ +86-21-62059707-217 Просмотров
255 26.07.2010
09:52

Источник

Как заработать, меняя интерьер квартир

Бизнес на ремонте квартир в Европе, или house flipping, может приносить прибыль до 30% на вложенные средства. О том, как устроена частная реновация жилья, о рисках и возможностях этой деятельности «Ведомостям» рассказали наши соотечественники, занимающиеся house flipping за границей.

Перебравшись в испанскую провинцию Кантабрия, Евгений Редькин заметил, что в столице Сантандер цены на квартиры, расположенные в одном и том же доме, могут сильно различаться и зависело это от состояния жилья. Первую квартиру для house flipping он купил на пробу, за 25 000 евро, у людей, которые не смогли платить по ипотеке. «Это было ужасное зрелище: 40 кв. м, с тараканами, клопами, обшарпанными стенами, туалет на кухне, душ там же, просто отгороженный пластиковой занавеской. Дом был достаточно приличный, старинный и с интересным фасадом, но в квартиру было страшно зайти», – вспоминает Редькин.

Он нашел архитектора, который сделал проект, получил разрешение на ремонт в местной мэрии, придумал дизайн, отремонтировал, обставил и через четыре месяца продал квартиру за 65 000 евро семейной паре испанцев, которые приобрели студию для сына-студента. С учетом уплаты налогов Евгений заработал на этом около 20 000 евро и решил продолжить работу. За четыре года он сделал 12 квартир, в том числе приобретенных инвесторами-соотечественниками. В городе оказалось немало «наследственных» квартир в плохом состоянии (и которыми наследникам невыгодно заниматься), но расположенных в привлекательных местах. К тому же регион Кантабрия сейчас активно развивается, и есть перспектива роста цен на недвижимость.

Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio, говорит, что их клиенты с 2014 г. все больше рассматривают зарубежную недвижимость как способ сохранения и приумножения капитала, а не как дачу у моря. И поскольку арендная доходность в Европе падала, инвесторы стали интересоваться более выгодными вариантами. Компания стала вкладывать средства (и свои, и клиентов) в покупку и реновацию квартир для дальнейшей их перепродажи или сдачи в аренду. Сейчас в ее портфеле 10 отремонтированных квартир в Баварии и около 40 в Афинах, где у Tranio есть проектная компания специально для этого. «Мы верим в эти рынки, поэтому делаем ремонты там», – говорит Качмазов. По его словам, как правило, прибыль инвестора, желающего приобрести объект в собственность, составляет 10–15% годовых в случае перепродажи вскоре после ремонта и выплаты комиссии брокеру. Если продать объект по какой-то причине не получается, инвестор остается по крайней мере с квартирой, которую можно сдавать в аренду.

Как это работает

House flipping – улучшение жилья за счет ремонта и обстановки для последующей перепродажи – зародилось в Северной Америке и сейчас особенно популярно в США и Канаде. Но и в Европе этот бизнес вызывает все больший интерес частных инвесторов, в том числе из России, ведь порог входа в такие проекты невелик, от 100 000 евро. По словам Качмазова, тут важно, чтобы был спрос на отремонтированные квартиры со стороны покупателей и арендаторов в конкретной локации и была компетентная команда на месте: «Это должны быть люди, которые знают язык этой страны, разбираются в рынке, умеют выбрать правильный объект и сделать ремонт качественно и недорого».

За 300 000 евро можно купить и отремонтировать одну небольшую квартиру в Баварии или две-три в Афинах. «Можно обойтись и меньшей суммой, если сделать один маленький проект в Афинах, но тогда доходность будет сильно съедена дополнительными расходами на поездки, налоги и юридические услуги», – предупреждает Качмазов. Обычно компании, занимающиеся нouse flipping, сами находят для инвестора перспективный объект, занимаются оформлением документов, ремонтом и меблировкой, а потом помогают найти будущих покупателей или арендаторов. «Но если клиент хочет оформить квартиру в собственность, ему нужно хотя бы раз приехать, чтобы открыть счет в банке и оформить покупку – или доверенность для нашего представителя», – уточняет он.

Редькин рассказывает, что когда он составляет бизнес-план на объект, то старается заложить прибыль в размере 30%. Сейчас он собственные средства не вкладывает, а находит интересные варианты и предлагает их своему пулу инвесторов. «Желающие покупают квартиру на свое имя, а я в данном случае выступаю как доверенное лицо. После этого мы заключаем договор на управление недвижимостью. Инвесторы финансируют покупку и стройку, берут на себя все расходы, а я, со своей стороны, выполняю весь объем работ, делаю ремонт, обставляю квартиру и потом продаю. Это позволяет мне одновременно вести пять-шесть проектов», – объясняет предприниматель. Один проект длится 6–8 месяцев, инвесторы, с которыми он работает, получают 10–15% от прибыли за проект.

Некоторые инвесторы оставляют отремонтированное жилье в собственности. «В Греции мы умеем находить дешевые объекты, недорого и стильно их ремонтируем, а потом сдаем в аренду. Ликвидность местного рынка пока низкая, но у нас есть иностранные клиенты, которые хотят получать пассивный доход и рассчитывают на прирост стоимости», – рассказывает Качмазов и напоминает, что в Греции инвестор получает ВНЖ, если покупает недвижимость стоимостью от 250 000 евро. Но если квартиру продать, то ВНЖ не продлевается, поэтому такие инвесторы выбирают стратегию «купи – отремонтируй – сдай в аренду».

Гражданство за инвестиции

Программы разных стран, позволяющие иностранцам приобрести второе гражданство за инвестиции, оценивают не только по финансовым показателям. Среди важных критериев – необходимый объем вложений, качество жизни, уровень экономического развития, система налогообложения, свобода передвижения, сроки обработки заявлений, возможность выхода из инвестиций и др.

Мальта
650 000 евро безвозмездный взнос в правительственный фонд плюс 25 000 евро за супруга/супругу и каждого несовершеннолетнего ребенка (50 000 евро за ребенка в возрасте 18−26 лет и финансово зависимого родителя). 150 000 евро инвестируются на пять лет в государственные облигации, акции, ценные бумаги, еще 350 000 нужно вложить в покупку жилья или в течение пяти лет арендовать недвижимость на острове. Таким образом, суммарно инвестору придется потратить не менее 930 000 евро при аренде жилья и 1,2 млн евро при покупке.
К инвесторам предъявляются строгие требования, а срок выдачи паспорта может затянуться до полутора лет. Как ранее писали «Ведомости», правительство Мальты обсуждает ужесточение условий выдачи «золотых паспортов» в обмен на инвестиции. Так, минимальные требования к стоимости недвижимости или аренды, установленные в 2013 г., после повышения цен на жилье могут быть увеличены. Секретарь по вопросам гражданства Алекс Мускат в интервью газете The Times of Malta сообщил, что с 2014 г. было выдано более 70% от запланированной квоты в 1800 «золотых паспортов». Мальта стала членом ЕС в 2004 г., с тех пор «золотые паспорта» этой страны получило более 3500 человек.
Если Мальта откажет в выдаче гражданства (отклоняется в среднем каждая четвертая заявка), принять участие в паспортной программе другого государства, например Кипра, уже не получится.

Источник: Moscow Sotheby’s International Realty

Дизайн и налоги

В каждой стране прибыль хаусфлипперов зависит от многих факторов, в немалой степени – от знания местных особенностей законодательства. «В среднем по Испании налог на покупку недвижимости составляет 10%. Но даже не все местные знают, что, например, в Кантабрии есть специальный закон, позволяющий этот налог уменьшить. Если ты заявляешь, что собираешься в этом жилье делать ремонт, то его снижают до 5%. На ремонт тебе дается 1,5 года, а его себестоимость должна быть не меньше 15% от цены покупки квартиры», – объясняет Редькин.

Юлия Романовская, глава российской компании UmArchitects, рассказала, что к ним регулярно обращаются клиенты-россияне, которые хотели бы сделать ремонт в своих квартирах и домах в Испании, Швейцарии и Германии, в том числе приобретенных для перепродажи. Потому что зачастую то, что могут предложить местные архитекторы, особенно в маленьких городках, не устраивает заказчиков (по словам Романовской, в Европе также более сложная ситуация и с качественными материалами – выбор невелик, многое надо заказывать за несколько месяцев). «В квартире с красным диваном в гостиной и оранжевыми стенами можно провести отпуск, но для жизни она не подходит», – приводит пример Романовская. Но большинство хаусфлипперов вынуждены работать с местными архитекторами, а соотечественников приглашают лишь для создания дизайн-проектов.

Редькин дизайн придумывает сам, но привлекает местного архитектора-техника, и это «обязательное условие»: «Чтобы получить разрешение на ремонт, необходимо, чтобы проект был сделан местным архитектором, который имеет все необходимые сертификаты и лицензии. Именно этот специалист будет подавать проект на согласование в мэрию». Есть два вида разрешений: на обычный (косметический) ремонт и на капитальный. Заявки на косметический ремонт рассматриваются около месяца, но обычно разрешение дают раньше. А вот с капитальным сложнее: там больше требований и заявку могут рассматривать до полугода, кроме того, нужно заплатить пошлину, это 5% от сметы на ремонт.

Многое зависит и от команды, которая будет делать ремонт. Ни о каких нелегалах речи не идет, в Испании, например, высокие штрафы за использование нелегальной рабочей силы. «Работать предпочитаю с русскоязычными, и тут дело и в языке, и в сроках, и в качестве. Местные компании работают медленно, кроме того, они узкоспециализированны, т. е. штукатур может только штукатурить, плиточник занимается только плиткой и т. д. Наши соотечественники, как и рабочие с Украины и из Молдавии, могут совмещать несколько специальностей», – рассказывает Редькин. В Tranio эту задачу решают по-другому. «В Баварии у нас работают ребята из Румынии, а стройматериалы мы покупаем на Украине и в Польше и за счет этого добиваемся низкой себестоимости», – делится Качмазов.

Обставить квартиру так, чтобы она понравилась большинству возможных покупателей, – сложная задача. «Хорошая испанская мебель дорогая, и ее нужно долго ждать (шторы, заказанные через Amazon из Англии, могут прийти быстрее, чем из любого испанского шоурума), что сказывается на сроках реализации проекта. Оптимальный вариант по срокам, цене и выбору – это мебель из IKEA», – говорит Редькин. Он и сам делает какие-то вещи, добавляя в проект пару уникальных элементов интерьера – старинную лампу, или табуреты необычной формы, или раковину с основанием от старой швейной машинки. «Важно даже не то, что сейчас в тренде, а то, что массово будет модно в следующем сезоне. Например, сейчас популярен скандинавский стиль с минималистичной мебелью а-ля 1950–1960-е гг., но уже появляется больше классических интерьеров или в стиле фьюжн, в моде использование состаренного натурального дерева (даже достаточно грубого), есть отсылки к стилю лофт, использование кирпича в интерьере, железных элементов, даже скорее лофт-индастриал», – рассказывает он. После того как ремонт и меблировка завершены, квартира выставляется на продажу. «Я сотрудничаю с разными агентствами, но никому не даю эксклюзива. В России риэлтор выполняет больше функций, а здесь лишь сводит покупателя с продавцом. Проверкой документов и оформлением сделок занимается нотариус. Кроме того, ни один риэлтор не сможет показать мою квартиру лучше, чем это сделаю я», – говорит Редькин.

Риски и хлопоты

Главный риск покупки квартиры «под реновацию» в том, что никогда нельзя точно сказать, «что там внутри», до начала ремонта. «Внешне все может быть прекрасно, но, когда начинаешь разбирать полы и стены, оказывается, что все надо сносить и делать заново, а это серьезно увеличивает бюджет проекта и его сроки», – рассказывает Редькин. Второй серьезный риск связан с получением разрешения в мэрии на ремонт: иногда испанские чиновники столь неторопливы, что старт проекта приходится откладывать на несколько месяцев. «Тут нет никакой закономерности – как повезет. Есть проекты, на которые быстро выдают разрешения, а есть и такие, по которым согласование затягивается, а без этого невозможно начать работу», – предупреждает он.

Всегда есть риск не угадать с объектом – приобрести то, что не будет востребовано даже после современного ремонта. Редькин вспоминает квартиру, которую продавали почти год, несмотря на интересную локацию, в результате пришлось снизить цену почти до себестоимости.

Качмазов напоминает и о «рыночном» риске – на ситуацию могут повлиять какие-то внешние события, политические или экономические, и после завершения реновации объект не удастся быстро продать по запланированной цене. «Но мы выбираем объекты, которые в любом случае получится сдать в аренду, чтобы переждать кризис и продать его позже, когда цены снова поднимутся», – резюмирует спикер.

«80% тех, кто занимается house flipping, – частники и 20% – небольшие компании. Крупные игроки не идут в этот бизнес, так как нет системы, по которой можно получать прибыль, – комментирует эксперт по инвестициям в зарубежную недвижимость Игорь Индриксонс. – Все зависит от таланта конкретного человека». «Иногда удается только отбить ремонт, вложенные силы и время уходят впустую. Финансирование под такие проекты получить не проблема, дадут 50% от стоимости объекта под 7–10% годовых на короткий срок, обычно до года. Но много денег не заработаешь, купив убитую квартиру и сделав там ремонт, – в 90% случаев только отбивается ремонт плюс в лучшем случае 10%. Доходный флиппинг всегда идет в комбинации с чем то другим. Например, купить убитую квартиру или дом на залоговом аукционе, разделить на две и/или добавить еще комнату с помощью перепланировки, а если еще переделать чердак в дополнительную комнату или если это дом, то разделить его на 2–3 отдельные квартиры и продать по отдельности».

Управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева согласна, что приемлемую доходность может обеспечить только перестройка и увеличение площадей или повышении класса здания за счет качественной отделки, «что обычно и предпочитают наши соотечественники». Но в большинстве случаев для них такие вложения «не столько рисковые, сколько хлопотные», говорит она.

Источник