реконструкция квартиры в мкд

ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Поучительная история о том, что для реконструкции помещения в многоквартирном доме лучше заручиться согласием 100% собственников.

Сегодня мы расскажем, как Верховный суд разрешил спор об использовании общего имущества в МКД между собственниками и предпринимателем

С чего всё началось

Предприниматель выкупил квартиру в МКД и решил переделать её в парикмахерскую. Для этого он обратился в администрацию за разрешением и получил 75% голосов за создание входной группы на общем собрании собственников.

Но ⅔ голосов не хватило. Одна собственница выступила против создания парикмахерской и потребовала вернуть всё в исходный вид. Предприниматель отказался, потому что на руках у него было разрешение администрации и согласие большинства собственников. Собственница обратилась в суд.

Районный суд поддержал требование о сносе входной конструкции: признал разрешение на строительство недействительным и обязал предпринимателя снести пристройку.

Предприниматель оспорил решение районного суда в областном суде и выиграл. Собственница на этом не остановилась и обратилась в Верховный суд.

Что решил Верховный суд

Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ, для этого нужно заручиться поддержкой двух третей от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Верховный суд РФ сказал, что это неправильно. Потому что пристройка для парикмахерской появилась на земельном участке многоквартирного дома, который входит в состав общего имущества.

Общим имуществом МКД собственники помещений владеют на праве общей долевой собственности. Спорный земельный участок предприниматель уменьшил за счёт пристройки. Уменьшать общее имущество МКД можно только с разрешения 100% собственников этого дома. Даже если один собственник не согласен с пристройкой входной конструкции, строить её нельзя.

Верховный суд РФ признал возведение пристройки незаконной несмотря на то, что разрешение выдала городская администрация. Областной суд, куда предприниматель подавал апелляцию, и администрация города были неправы, потому что неверно применили нормы права.

Что делать, если администрация ошиблась

Разрешение на реконструкцию – сложный и важный вопрос. Подразумевается, что городская администрация владеет полной информацией, когда и в каком случае его выдавать. Но администрация иногда ошибается.

Если выясняется, что разрешение на реконструкцию выдали незаконно, потерпевший имеет право через суд возместить расходы на строительство и снос. Администрация города оплатит их из своего бюджета (ст. 1069 ГК РФ).

В нашем случае у предпринимателя есть шанс получить компенсацию от городской администрации. Но пока иск в судах не зарегистрирован.

Выводы

Эти советы вы можете применить и в обратной ситуации – когда нужно приструнить предпринимателя, незаконно построившего пристройку на придомовой территории. В таком случае проверьте протоколы ОСС и запросите разрешение администрации.

Провести общее собрание собственников и решить вопрос реконструкции гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Источник

На реконструкцию в жилом доме лучше взять согласие 100% собственников

У нас снова поучительная история, в которой поставил точку Верховный суд. Один предприниматель купил в жилом доме квартиру и перевел помещение в нежилое, чтобы открыть там парикмахерскую.

Одна соседка оказалась против. Она не давала согласия на пристройку и не захотела, чтобы в ее доме была парикмахерская. Соседка потребовала снести пристройку и вернуть всё как было. Предприниматель не согласился: ему же администрация разрешила и большинство собственников одобрило.

Что сказали суды и как разрешилась ситуация?

Районный суд встал на сторону несогласной соседки. Он признал разрешение на строительство недействительным, обязал предпринимателя снести пристройку и навести на участке порядок.

Предприниматель подал апелляцию и выиграл: областной суд отменил решение районного. Но соседка не успокоилась и дошла до Верховного суда.

Верховный суд решил, что права всё-таки соседка, и вот почему.

Предприниматель и администрация руководствовались жилищным кодексом. Там написано, что на общем собрании можно решать вопросы по поводу реконструкции дома, строительства пристроек и предоставления кому-то части участка в пользование.

Для этого собранию хватит ⅔ голосов, которые предприниматель и получил.

Разрешение на реконструкцию признали незаконным, хотя его выдала городская администрация и одобрил областной суд. Апелляционная инстанция была не права: там неверно применили нормы права. В общем, все ошиблись.

Верховный суд отменил апелляционное определение и поручил областному суду рассмотреть дело заново. Дело уже пересмотрели, и тот же суд отказал предпринимателю. Теперь ему придется снести пристройку, а вместо двери в парикмахерскую опять сделать окно.

Интересно, а администрация, которая выдала разрешение, оказалась ни при чём? Кто теперь возместит расходы на пристройку и снос?

Разрешение на строительство — это важный документ. Администрация отвечает за его соответствие закону. И если выясняется, что разрешение выдали незаконно, можно через суд возместить ущерб из бюджета.

Скорее всего, предприниматель не виноват. Он проявил должную осмотрительность и надеялся, что администрация точно знает, что всё законно. Если он захочет, то подаст в суд и возместит расходы на строительство и снос пристройки.

Пока такой иск в судах не зарегистрирован. Зато зарегистрирован другой: этот же предприниматель позже сам подал в суд на соседа и потребовал от него снести такую же пристройку к аптеке на тех же основаниях. Кстати, районный суд его иск удовлетворил, и теперь владелец аптеки подал апелляцию, чтобы избежать сноса. Но это уже совсем другая история.

Я купил помещение в жилом доме и собираюсь перевести его в нежилое. Что мне нужно учесть?

Лучше еще до покупки помещения найти хорошего юриста, который специализируется на таких делах. Если помещение уже есть, всё равно ищите юриста, чтобы правильно оформить согласие собственников и получить разрешение на реконструкцию.

Даже если администрация выдаст разрешение, это ничего не значит. Соседям может что-то не понравиться, и они пойдут в суд. Заранее оцените риски. На всякий случай получайте согласие 100% собственников квартир на любую реконструкцию. Если что-то пойдет не так, можно остаться без денег и бизнеса.

В моем доме часть квартир перевели в нежилые помещения и хотят там что-то открыть. Я против. Что можно сделать?

Возможно, перевод и реконструкция законные: не всегда нужно получать согласие 100% собственников. Если в этих квартирах откроют офис со входом через подъезд, ⅔ собственников согласились и есть разрешение, это законно. Но если на месте окна сделали дверь и пристроили входную группу без вашего согласия, можно подать в суд и всё отменить.

Проконсультируйтесь с юристом, как всё оформить и есть ли шансы.

Какое имущество общее и на каком основании?

Список общего имущества есть в жилищном кодексе. Это крыши, лестницы, коридоры, подвалы, шахты лифта, земельный участок со всеми деревьями, забором и коммуникациями.

Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право общей долевой собственности на такое имущество. Это право зафиксировано законом, возникает по умолчанию, и его не нужно регистрировать в Росреестре.

Источник

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Источник

Реконструкция квартиры в мкд

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 22 октября 2020 года N 31768-ОГ/04

[О реконструкции многоквартирного дома]

Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Таким образом, любые стены и иные ограждающие конструкции (перегородки, перекрытия), как несущие, так и ненесущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества, а также снижающим уборочную площадь.

Мнение о том, что состав общего имущества может быть увеличен при демонтаже ограждающих конструкций, имеющихся в помещении из состава общего имущества, за счет увеличения площади такого помещения на величину площади, занимаемой демонтированной конструкцией, неверно, поскольку физически площадь помещения не увеличивается, а лишь изменяется порядок оборудования на такой площади ограждающих конструкций (стен, перегородок и т.п.).

Исходя из приведенного определения демонтаж любой ограждающей конструкции (стены, перегородки и т.п.), входящей в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, является реконструкцией.

3. В соответствии с частью 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Часть 2 статьи 40 ЖК РФ устанавливает, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения, предусмотренные пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, решение о реконструкции многоквартирного дома, связанной с увеличением состава общего имущества, принимаются на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.

При этом для проведения реконструкции, влекущей за собой уменьшение состава общего имущества, необходимо согласие всех 100% собственников помещений многоквартирного дома.

4. Демонтаж или реконструкция ряда элементов общего имущества собственников помещений неправомерны даже при наличии согласия на указанные работы всех 100% собственников помещений многоквартирного дома, если обязательность наличия таких элементов установлена нормативным правовым актом. Собственники помещений не имеют права принимать решений и давать согласия на проведение действий, которые приводят к нарушению действующих положений законов или иных нормативных правовых актов.

«3.26. тамбур: Вспомогательное помещение между дверьми для защиты от воздействий внешней среды.

9.19. В климатических районах I-III при всех наружных входах в многоквартирные здания (кроме входов из наружной воздушной зоны в незадымляемую лестничную клетку) следует предусматривать тамбуры или тамбур-шлюзы с параметрами глубины и ширины, обеспечивающими доступность для МГН, включая инвалидов-колясочников, согласно СП 59.13330.

Двойные тамбуры при входах в многоквартирные здания (кроме входов из наружной воздушной зоны в незадымляемую лестничную клетку) следует проектировать в зависимости от этажности зданий и района их строительства».

Таким образом, реконструкция, приводящая к ликвидации тамбуров в многоквартирных домах, расположенных в климатических районах I-III, неправомерна даже при наличии согласия на такую реконструкцию от 100% собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Начальник отдела управления
жилищным фондом и ОГЖН
Л.Р.Егорова

Источник

Квартира на вырост

Подобная мысль нередко приходит к собственникам, у которых есть жилье на первых и последних этажах многоэтажных зданий. Этой человеческой слабостью активно пользуются и нечестные риелторы при продаже жилья на крайних этажах. Продавцы заманивают покупателей обещаниями, что они легко могут при желании сделать из простой квартиры элитное жилье.

Чем все это заканчивается, рассказала недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Верховный суд пересмотрел и отменил решения своих краснодарских коллег, которые попытались узаконить одну такую квартиру, увеличенную собственником до апартаментов в двух уровнях.

Итак, власти Краснодара были вызваны в суд некой гражданкой, собственницей городской квартиры. Истица попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей перестроенной квартиры. Женщина хотела, чтобы переделанную квартиру признали жильем и зарегистрировали ее право собственности на него.

В суде гражданка рассказала, что купила квартиру в 59,6 квадратных метра на последнем этаже многоквартирного дома. Потом за свой счет увеличила площадь до 84,7 квадратных метра, добавив часть мансарды над своей квартирой. В новой квартире появилась лестница на мансардный этаж, которая ведет в еще одну комнату и санузел под крышей. А в крыше дама прорезала себе мансардные окна.

До заседания районного суда прошло собрание собственников жилья, на котором все проголосовали за перемены в своем доме. Собственники единогласно согласились с перепланировкой и установкой мансардных окон в перестроенной по новой квартире. Протокол истица принесла в суд.

Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. Это решение суда стало основанием для госрегистрации прав собственности на жилье. Апелляция с таким решением согласилась.

Но вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях «существенно нарушены нормы материального и процессуального права». В материалах дела есть экспертное заключение, что комната почти в 25 квадратных метров и санузел, «организованные в мансардном этаже», соответствуют строительным нормам и соблюдены требования пожарной безопасности.

Но департамент архитектуры все равно не дал разрешение на ввод в эксплуатацию.

Изучение протокола собрания собственников, стопроцентно одобривших улучшение жизни соседки, вызвало у Верховного суда вопросы. Оказалось, что собственники действительно все проголосовали «за». Но лишь те, кто пришел на собрание. А пришли далеко не все.

Сначала Верховный суд напомнил коллегам 36-ю статью Жилищного кодекса. В ней перечисляется, что принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, включая чердаки, подвалы и технические этажи. А так же «иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников». В этот список входят и помещения для организации досуга, детского творчества, культурного и физического развития.

В той же статье Жилищного кодекса прописано, что уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме действительно можно, но только с согласия всех собственников.

То есть, если при перестройке общее имущество дома станет меньше, проголосовать за такую реконструкцию должны все собственники жилья поголовно. Причем сделать это должен каждый собственник, участвующий в собрании. А те, кто на собрание не пришел, обязаны дать отдельно и в письменном виде свое согласие на такую реконструкцию. Из материалов дела, подчеркнул Верховный суд, не видно, что на собрании собственников вообще говорилось про уменьшение размера общего имущества дома. Да и не все собственники голосовали за реконструкцию квартиры соседки.

Вывод Верховного суда по этому спору: истица без согласия всех собственников провела реконструкцию квартиры, которая привела к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего всем жильцам. Поэтому вывод местных судов, что требования гражданки надо удовлетворить, противоречат закону.

Дело о квартире в двух уровнях Верховный суд велел пересмотреть заново.

Источник