разработка проекта перепланировки квартиры
Как согласовать перепланировку
1. Что такое перепланировка?
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.
Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.
2. Какие работы нужно предварительно согласовать?
Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.
Работы по переустройству
Работы по перепланировке
Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:
3. С чего начинать перепланировку?
Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.
Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.
Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.
Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)
Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.
Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.
4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?
Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).
При подаче заявления необходимо иметь проектную документацию в электронном виде, подписанную электронной подписью проектной организации.
Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.
Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:
Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.
При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Типовые варианты перепланировки квартир
Для того чтобы ремонт квартиры не стал причиной конфликтов не только с соседями, но и с властями, разработан каталог с наглядными примерами санкционированных перепланировок квартир в жилых домах массовых серий.
Большую часть жилищного фонда Москвы составляют дома типовых застроек. В настоящее время очень многие жители этих домов хотят перепланировать свою квартиру. Однако зачастую сделать это очень сложно ввиду существующих ограничений (в том числе связанных с безопасностью всех проживающих в доме).
Созданный каталог позволит сократить как временные, так и материальные затраты жильцов на разработку проекта перепланировки и его регистрацию.
При составлении каталога были учтены существующие конструктивные, технологические и санитарно-гигиенические ограничения. Кроме того, в документе определены недопустимые виды перепланировок, среди которых:
Большинство перепланировок в каталоге предусматривает увеличение санузлов за счет площади коридора, что, в свою очередь, требует разработки проекта. Проект необходимо выполнять на основе технического заключения. Так что без осмотра квартиры специалистом Мосжилинспекции проект разработать невозможно.
Стоит отметить, что предложенные в каталоге варианты не позволяют затрагивать несущие и внешние стены здания. Исключение составляют некоторые модификации домов типовых серий П44Т и П44М, в которых, начиная с 2007 года, в несущих стенах предусмотрены проемы (в Москве перепланировка квартир осуществляется в зависимости от конкретной серии дома).
Каталог не дает права выполнять перепланировку, а лишь представляет собой варианты, которые можно узаконить, обратившись в Мосжилинспекцию, получить разрешение и приступить к выполнению работ.
При перепланировке и переустройстве всегда есть нюансы. Некоторые варианты допустимы только на последних этажах жилого дома, а некоторые – только на первых.
Наша справка
Получайте ежедневную подборку актуальных публикаций о строительстве в Москве
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Проектные работы
Проектирование для решения вопроса согласования перепланировок и переустройств жилых и нежилых помещений
Внимание! Прием физических лиц по вопросам переустройств и перепланировок квартир осуществляется исключительно по предварительной записи.
С 21.08.2020 согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах в городе Москве осуществляется Мосжилинспекцией исключительно в электронной форме через Портал mos.ru. В связи с этим Отдел проектирования ГБУ МосгорБТИ предоставляет соответствующую проектную документацию на бумажных и электронных носителях. Электронная версия проектной документации предоставляется в формате pdf и подписывается электронной цифровой подписью.
Размещение проектной документации в интерактивной форме на Портале mos.ru осуществляется заявителем самостоятельно при подаче соответствующего заявления.
Обоснование: постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и(или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (в ред. постановления Правительства Москвы от 19.08.2020 № 1335-ПП «О внесении изменений в постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 г. №508-ПП и от 23.04.2014 г. № 219-ПП).
В рамках данного направления сотрудники ГБУ МосгорБТИ проведут обследование помещения, изготовят необходимую проектную документацию (проект перепланировки/переустройства и (или) Техническое заключение), а также сформируют пакет документов для получения согласований со всеми необходимыми инстанциями.
Перечень документов, необходимых для оказания услуги:
Для физических лиц:
Для юридических лиц:
Цены на услуги (работы) по изготовлению проектов и технических заключений
В рамках выполнения данных работ ГБУ МосгорБТИ производится обследование помещения и изготовление проектной документации:
Прием заказчиков осуществляется Отделом проектирования Административно-проектного Управления по адресу:
117218, г.Москва, ул.Кржижановского,20/30, к.5 (м.Профсоюзная), тел. +7 (499) 724-23-66, +7 (499) 124-01-78, +7 (495) 718-01-70 в часы приема.
Прием физических лиц по вопросам переустройств и перепланировок квартир осуществляется исключительно по предварительной записи.
Расчет стоимости услуг (работ) производится на основании Приказа ГБУ МосгорБТИ «Об утверждении цен на платные услуги (работы), оказываемые ГБУ МосгорБТИ сверх установленного государственного задания» от 05.07.2016г №110-П в редакции Приказа от 08.08.2018 №76/18. Срок выполнения работ определяется договором и зависит от площади объекта и сложности выполняемых работ.
Вы также можете заказать наши услуги с помощью Портала госуслуг или в офисах МФЦ Москвы
Наш телефон: +7 (495) 629-02-80
Проект перепланировки квартиры в Москве и Московской области.
Вначале дадим определение.
Проект перепланировки квартиры- это графические и текстовые материалы, оформленные в виде буклета, которые отражают существующую и планируемую планировку с помощью чертежей и необходимых описаний.
Он нужен для согласования перепланирования (подп. 3 п. 2 ст.26 ЖК РФ). Для получения разрешения на неё и последующей приёмки выполненных мероприятий.
Заказать проект перепланировки квартиры.
Наши преимущества:
Озвученная сумма включает в себя также типовой договор на авторский надзор и услуги по дальнейшему оформлению актов освидетельствования скрытых работ от проектировщика, которые требуются для приёмки произведенных работ квартиры и о которых мы рассказывали тут.
Перепланировка в Подмосковье утверждается только на основании проекта, а вот в самой столице ещё необходимо (п. 1.4.8 Приложения 3 ППМ № 508) предоставить техническое заключение. О нём мы подробно писали тут. Отметим, что это отдельный буклет, в котором приводятся чертежи с указанием несущих конструкций и расположением инженерных коммуникаций, а также описательная часть об их текучем состоянии и безопасности производства предполагаемых работ. Его стоимость- 15 000 руб. Для регистрации переустройства в столице необходимы оба документа. При их одновременном заказе мы предоставляем скидку в 10% и итоговая цена составляет 31 500 руб. Срок исполнения остается тем же- 5 будних дней. В отдельной статье мы рассматривали, как с этой документацией самостоятельно осуществить регистрацию перепланировки.
Что нужно для начала работ?
Для проекта потребуется план и эскпликация БТИ квартиры.
О том, как и где их получить мы подробно писали в статье по этой ссылке. Лучше заказывать сразу техпаспорт, включающий в себя эти документы, т. к. для согласования требуется именно он на этапе подачи документов.
Из поэтажного плана берётся первоначальная расстановка стен квартиры (типичные планировки с инвентаризационными планами можно посмотреть тут). Относительно него чиновники смотрят все изменения при согласовании.
Ещё для разработки проекта от Вас необходимо понимание того, какая перепланировка намечается в Вашей квартире. Можете нарисовать изменения от руки на любом её плане, а наш инженер выяснит у Вас все необходимые нюансы, если они потребуются. Также мы предупредим Вас, если какая-либо задумка нарушает какую-то норму, вследствие чего не может быть согласована.
Хорошо, когда есть дизайн-проект. Тогда все необходимые данные можно взять оттуда. Однако, сам он не подходит для согласования, так как оформляется не по требованиям Жилищной инспекции, которая и согласовывает перепланировку. Легче сделать нужный комплект чертежей с чистого лица, чем подгонять под них дизайн-проект.
Это всё, что от Вас необходимо. Ну и ещё доступ в квартиру для обмеров))
Какие работы согласовываются по проекту?
В Подмосковье любая перепланировка квартиры согласовывается по проектной документации.
В столице некоторые не сложные работы можно утвердить по эскизу (п. 21 Прил. 1 к Постановлению Московского Правительства). Подробнее об этом мы писали в этой статье. Там же перечислены те работы, что требуют разработки проектной документации, поэтому не будем тут повторяться (они приведены в п. 2 и 3 того же Приложения).
Отметим лишь, что если на объекте планируется хоть один тип работ, требующий утверждения по проектной документации, то она разрабатывается на все представленные работы. Нельзя что-то согласовать по проекту, а перечень остальных изменений по эскизу.
Пример.
Мы на примере объекта внутри многоквартирного здания посмотрим, как выглядит согласованный проект для 2021 года, и разберём его необходимый состав. Требования к его оформлению и составу описаны в Приложении 3 ППМ № 508. Правда, на практике эти требования значительно отличаются.
Приносим извинения за не очень четкие фотографии ниже (из-за маленького формата). Проект, подготовленный для Жилищной инспекции в формате pdf, выглядит абсолютно четко.
1. Титул.
Данный титул обязан содержать точный адрес объекта, инвентаризационный номер (присваивается каждой компанией индивидуально), ФИО Главного инженера и исполнителя работ. Титул обязательно заверяется ЭЦП компании. Иначе документы не примут на рассмотрение в ЖилИнспекции. Данная подпись обязана быть действующей на момент сдачи документов. У ЭЦП срок действия составляет 12 или 15 месяцев с момента её выдачи. Собственнику комплект чертежей подписывать не нужно, так как он подает документы через свой личный кабинет, что автоматически является его идентификатором.
Если заказчик действует по доверенности, то он должен подписать документ своей личной ЭЦП за собственника, а также расписаться и написать слово «утверждаю» на листе с новой планировкой квартиры, который мы сканируем и вкладываем в комплект чертежей, а затем уже заверяем всё своей электронной подписью.
2. Перечень чертежей.
Здесь просто идет их перечисление; прописываются прикрепленные к ним документы, а также нормы, в соответствии с которыми он выполняется. Также необходима надпись о том, что проектные решения соответствуют всем необходимым нормам, и они не угрожают безопасности людей (так называемая, «клятва» Главного инженера). Саму подпись ГИП не ставит, как раньше, т. к. проект перепланировки квартиры целиком подписан ЭЦП.
3. Пояснительная записка.
Главное в ней- подробный перечень всех мероприятий, которые планируются при ремонте. Чиновники строго следят, чтобы здесь были прописаны все намечаемые работы. К каждому типу работ ставится заключение «возможно и допустимо» согласно п. 1.4.1.6 Прил. 3 ППМ № 508.
4. Условные обозначения.
В последнее время мы прикладываем этот документ, так как БТИшники оформляют свои планы не по общестроительным нормам, и не для всех приборов или элементов у них существуют однозначные обозначения. Чтобы не возникло недоразумений, и техник Бюро технической инвентаризации понял по плану квартиры, какой элемент имеется в виду, мы стали прикладывать этот документ.
5. Существующая планировка.
Данный план чертится по реальным размерам, но в точном соответствии с инвентаризационным планом (это требуют чиновники) непременно в масштабе 1:100. Из инвентаризационного чертежа берутся схема расположения стен, нумерация помещений, размеры и их площадь (экспликация). Размеры на поэтажной схеме проставлены не все, чтобы не «захламлять» чертеж. Однако, в архиве должны храниться планы со всеми обмерами техника, исключая старые дома. Ставить дополнительные размеры, не указанные в инвентаризационной схеме помещений, не требуется. Это и хорошо, так как проект перепланировки лучше делать с минимальными необходимыми данными. Чем их меньше, тем меньше поводов к чему-либо придраться, и, следовательно, легче согласовать перепланирование.
6. План демонтажа-монтажа.
7. Планируемая планировка.
На этом листе показывается, каким будет расположение стен и сантехприборов после перепланировки. Обязательный масштаб- 1:100. Проставляются размеры не все, а только те, что остались неизменными из инвентаризационного чертежа, а также только те новые, которые однозначно задают расстановку возводимых стен. Размеры коробов и обшивок можно не ставить. Также размер не ставится, если изменение можно четко интерпретировать относительно существующих стен или конструкций. Так, в данном случае понятно, что санузел расширяется до капитальной стены дома, а потому размер ставить нет необходимости.
На чертеже проставляется новая нумерация помещений после перепланировки и приводится в экспликации их площадь. Площадь комнаты, которая не затрагивается при ремонте, должна остаться такой же, какой была указана в экспликации Бюро технической инвентаризации до планируемой перепланировки.
Юридически новые площади закрепляются только при повторном обмере объекта техником ТБТИ после проведения ремонта.
Мебель на чертеже не показывается (её расстановка абсолютно неважна).
Раньше после согласования на данном листе МосЖилинспекция ставила свой штамп. После введения электронного документооборота они перестали это делать за редкими исключениями. Сейчас главное, что они хранят утвержденные листы проекта перепланировки у себя в базе.
8. План расстановки инженерного оборудования.
Если меняется месторасположение какого-либо инженерного оборудования (например, переносится раковина), то приводится данный чертеж. На нём указывается расстановка сантехприборов квартиры (кроме стиральной машины, посудомоечной, бойлера, духовки и других бытовых приборов), стояки отопления и радиаторы, вентканалы и вентиляционные решетки, газовые стояки или вводы, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализации.
9. Разводка труб горячего и холодного водоснабжения, канализации.
Так как при масштабе 1:100 очень трудно показать разводку труб, чтобы они не сливались, то её указывают в дополнение к предыдущему листу на укрупненном фрагменте. Запрещено показывать их прохождение через шахты, так как проверяющий человек не знает, в каком конкретно месте шахты идёт вентиляция и может переустройство не согласовать. Устройство разводки показывается условно. По факту она потом никем не проверяется и никак не указывается в плане Бюро технической инвентаризации.
Если канализацию от стояка невозможно провести к необходимому месту (путь любым способом проходит через дверной проем, что особенно актуально для переноса кухни) или под естественным уклоном, то можно установить канализационный насос (скажем, sololift). Коллектор можно сделать в свободном месте внутри шахты.
Также данный лист всегда добавляется аксонометрической схемой этих труб.
10. Схема перестановки газовой плиты.
В том случае, если передвигается газифицированная плита при перепланировке, то проект перепланировки для согласования надо дополнить такими чертежами:
11. Схема и «пироги» пола.
12. Схемы и узлы перегородок.
12. Схемы и узлы перегородок.При перепланировке в нашем случае перегородки возводят из пеноблоков:
Но существуют схемы и для других типов стен. Например, из ГКЛ (гипсокартонных листов по каркасу):
13. Нагрузки на межэтажную плиту.
13. Нагрузки на межэтажную плиту.
Тут проводится расчет несущей способности плиты перекрытия жилого помещения под действием возникающих нагрузок от мебели и людей (временная нагрузка), перегородок и укладываемых полов. Предельно допустимая нагрузка на плиту обязана оказаться выше.
14. Конструктивные решения.
Если затрагиваются несущие конструкции дома, то необходим чертеж их усиления из элементов металлопроката. Оно непременно должно быть произведено по факту. На него также оформляется акт освидетельствования скрытых работ перепланировки. В этом примере для нашего объекта внутри многоквартирного здания планируется одна прорезка проема в несущей кирпичной стенке и одно расширение, поэтому приведены чертежи усиливающих металлических перемычек.
Для проемов в панельных или монолитных стенах обычно используются рамы. Пример такой рамы приведен ниже.
Прилагаемые документы.
Прилагаемые документы.1. К комплекту чертежей перепланировки для успешного согласования также всегда обязан прилагаться приказ той компании, которая выполняла этот комплект, с назначением инженеров, которые имеют право закреплять его электронной подписью.
2. Также нужно приложить выписку на проектное бюро о его нахождении в реестре Саморегулируемой организации. Она обязана иметь срок давности не более одного месяца.
3. Конечно, прикладывается допуск СРО компании.
4. Также для МосЖилинспекции необходим договор об авторском надзоре. Он свидетельствует, что проектная организация будет следить за выполнением перепланирования помещения, и затем подпишет журнал работ и акты.
Дополнительные чертежи.
Рассмотрим расчеты и чертежи проекта перепланировки, не приведенные в нашем случае, но которые могут потребоваться в разных других случаях при согласовании.
1. Если расширяется балконный проем, демонтируется порожек или подоконный блок, то на данную перепланировку дополнительно включается вид балконного проема в существующем положении, с демонтируемыми конструкциями и его планируемый вид после работ:
В этом же случае также необходимо дополнительно заказать теплотехнический расчет, показывающий, что данные работы соответствуют требованиям СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий».
2. Если газифицированная плита меняется на электрическую, то перечень чертежей проекта перепланировки дополняется однолинейной расчетной схемой щитка.
Здесь мы привели состав проектов при согласовании перепланировки практически для всех случаев переустройства квартиры. Однако, в редких случаях Жилищная инспекция требует и дополнительные документы на перепланировку, как то расчет инсоляции при освещении перенесённой кухни через окно в перегородке, а не наружной стене; развертки фасадов при их затрагивании и так далее…
Теперь не надо оформлять изменение состава пола по проектным чертежам, если всё остальное можно согласовать по эскизу. На рассматриваемый в видео момент Жилищная инспекция не требовала расчета перекрытий, поэтому этот расчет в видео отсутствует, но, в остальном, всё актуально и в наши дни кроме вступления эры ЭЦП. Кстати, в Подмосковье согласование до сих пор можно оформить по бумажному комплекту с обычными подписями и печатями через МФЦ.
Также мы можем выполнить проект электроснабжения (его можно посмотреть и заказать по этой ссылке), отопления и вентиляции и другие разделы, которые часто требует Управляющая компания.
С этой статьёй читают
Как узаконить перепланировку в квартире в 2021? Все нюансы.
Проектная организация в Москве с свидетельством СРО.
Объединение балкона с комнатой или кухней. Все нюансы.