разделение квартиры на две
Разделение квартир
В 95 % случаев речь идет о соседних квартирах, расположеных «по горизонтали». Однако, в нашей практике были случаи разделения двухуровневых квартир (разделение квартир по вертикали).
Разделение квартир производится по двум основным принципам:
Пример ранее объединенных квартир:
При рассмотрении базисных принципов разделения квартир, нами будут описаны преимущества и недостатки каждого варианта.
Разделение ранее единой квартиры на две
Сразу стоит отметить, что обязательным условием при разделении квартиры, является наличие двух санузлов (фактически двух сантехнических зон) с общедомовыми стояками, своей ванной в каждой квартире и отдельным входом в кухню.
Сначала стоит рассмотреть наиболее рациональный, по мнению специалистов вариант – установка кухни-ниши (вспомогательного помещения без обеденной зоны, оснащенного плитой с принудительной вентиляцией) в зоне нежилой площади, как правило коридора или кладовой.
Помимо не принципиального наличия естественной инсоляции и светопропускающих перегородок к плюсам кухонь данного типа стоит отнести – существенную экономию пространства квартиры.
Разделение квартир, видео:
Установка кухни невозможна в следующих случаях:
Однако, перенос осуществим, если: кухня переносится в комнату без ухудшения чьих-либо жилищных условий.
К примеру, квартира расположена на первом этаже, либо на 2-м\3-м, но под ней находится нежилое помещение.
Итого, с кухнями вопрос более менее ясен.
Он может устраиваться как с лестничной площадки, путем пробития отдельного входа, так и выгораживанием тамбура, внутри существующей квартиры. Во втором случае при разъединении, мы соответственно потеряем некоторое количество площади. Так как она останется вне зоны обоих квартир и отойдет к общедомовой собственности.
Пример разделения квартир:
На плане после перепланировки видно, что в результате разделения квартир, площадь тамбура отошла к общедомовой собственности. Входные двери в разделенные квартиры расположены в тамбуре, соотвественно его площадь не может быть учтена в общем метражи ни одной из квартир.
Вышеуказанная перепланировка по разъединению квартир относится к сложным проектным решениям. Поэтому обязывает к разработке полного пакета проектной документации. Включающей в себя как техническое заключение и проект перепланировки, так и согласие от автора дома, подтверждающее возможность осуществления данной перепланировки.
Рассмотрим второй вариант разделения квартир на две (ранее объединенных)
Также не стоит забывать о восстановлении второго входа в квартиру, если он был ранее заложен. Положительный аспект подобного вида перепланировки в том, что зачастую удается обойтись без сбора подписей жителей, если речь идет о соседних квартирах по горизонтали.
При разделении квартиры на две не стоит забывать о разделении ранее единой системы водоснабжения и элеткричества. Разделение электросети в двух вновь образованных квартирах производится силами Мосэнерго. Для этого собственнику необходимо получить разрешение: Акт разграничение «о присоединении дополнительной мощности электричества». Как следствие: два электричечских счетчика по одному в каждой организованной квартире и два лицевых счета.
По той же схеме проходит разделение системы водоснабжения: делается два независимых отвода от стояков к счетчику. Собственнику потребуется разделение счета от Мосводоканала.
С уже завершенным проектом по разъединению смежных квартир вы можете ознакомиться на сайте в разделе «Наши работы».
Ниже приведен пример разъединения 4-х комнатной квартиры в 15-этажном кирпичном доме по индивидуальному проекту:
При разделении неприватизированной квартиры:
Любые юридические манипуляции с неприватизированной квартирой возможны,только с письменного согласия наймодателя, однако, если квартира находится в собственности города, получить соглашения от Департамена жилищной политики и городской администрации практически невозможно.
Разделение квартиры на доли, разделение лицевых счетов
Разделение лицевого счета, вопреки устоявшемуся мнению, не определяет «хозяина в доме», а является банальным фискальным реквизитом.
Как согласовать раздел квартиры на две отдельные?
Разделить квартиру на две отдельные квартиры можно только при наличии для этого технической возможности. Согласование раздела квартиры возможно во внесудебном или в судебном порядке.
1. Условия, при которых раздел квартиры на две отдельные допускается
Прежде чем планировать раздел квартиры на две отдельные, необходимо убедиться в том, что такой раздел возможен, так как большинство квартир можно отнести к неделимому имуществу (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
Так, раздел квартиры на две отдельные должен быть возможен технически, в соответствии со строительными, санитарно-техническими нормами, нормами пожарной безопасности, а также нормативными правовыми актами. Каждая из образуемых квартир должна включать в себя изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухня, коридор, санузел и др.), быть оборудована отдельным входом (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ; п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8; апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2014 по делу № 33-41852).
При перепланировке и переустройстве квартиры в целях образования отдельных жилых помещений необходимо соблюдать, в частности, следующие условия (разд. II Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47; п. 10 Приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП):
1) жилые помещения должны быть обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);
2) инженерные системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим нормам и требованиям безопасности;
3) при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо-и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов;
4) минимальная площадь комнат и вспомогательных помещений (кроме прихожей и коридора) должна обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования;
5) должны быть соблюдены требования к необходимой инсоляции жилых помещений, комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение;
6) межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ;
7) не допускается ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимой по проекту, ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов;
8) запрещено размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни (в квартирах, расположенных в двух уровнях, допускается размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней);
2. Порядок раздела квартиры на две отдельные
Рассмотрим внесудебный порядок раздела квартиры путем согласования переустройства и (или) перепланировки, а также судебный порядок раздела.
2.1. Раздел квартиры на две отдельные во внесудебном порядке
Для получения услуги потребуются следующие документы (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ; ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ; п. 2.5.1 Административного регламента № 508-ПП; п. 1.1 Приложения № 7 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП):
1) заявление (запрос) о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (в г. Москве запрос заполняется посредством внесения сведений в соответствующую форму на Портале);
2) документ, удостоверяющий личность заявителя;
3) документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, а также нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия;
4) правоустанавливающие документы на квартиру (если право на нее не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а также если такие документы отсутствуют в распоряжении уполномоченных органов власти);
5) проект перепланировки (переустройства) квартиры, подготовленный и оформленный в установленном порядке организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО), и согласованный в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре);
7) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих квартиру на основании договора социального найма, или всех собственников квартиры;
8) решение общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, содержащее описание передаваемого в пользование объекта, оформленное протоколом, и его копия (если в результате переустройства и (или) перепланировки передается в пользование часть общего имущества многоквартирного дома). Подлинник решения представляется, если ранее такое решение не передавалось в установленном порядке в Мосжилинспекцию;
9) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку (переустройство), если ранее такой протокол не передавался в установленном порядке в Мосжилинспекцию (если перепланировка (переустройство) невозможны без присоединения к квартире части общего имущества в многоквартирном доме).
В Москве органом, осуществляющим согласование, является Мосжилинспекция (п. 4.2.1 Положения, утв. постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП).
Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки квартиры или отказе в согласовании принимается в течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов уполномоченным органом (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).
В г. Москве этот срок составляет 20 рабочих дней, если не требуется заключение Департамента культурного наследия о допустимости проведения перепланировки (переустройства). Если такое заключение требуется, срок составляет 30 рабочих дней (п. п. 2.7.1.1.1, 2.7.1.1.2 Административного регламента № 508-ПП).
В г. Москве вы по желанию можете получить результат предоставления государственной услуги в форме документа на бумажном носителе в любом МФЦ (п. 2.3.2 Административного регламента № 508-ПП).
После окончания всех строительных работ, связанных с разделом квартиры, необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, для оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
Если квартира находится в общей долевой собственности, для ее раздела также потребуется заключить соглашение между всеми участниками долевой собственности, в котором определяются способ и условия раздела (п. 1 ст. 252 ГК РФ).
Указанное соглашение является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые квартиры и снятия с кадастрового учета и прекращения прав на исходную квартиру (ч. 1, 3, п. 2 ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
2.2. Раздел квартиры на две отдельные в судебном порядке
Если уполномоченный орган отказал собственнику (собственникам) в согласовании переустройства и (или) перепланировки квартиры, такой отказ можно обжаловать в судебном порядке в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ; п. 2 ч. 2 ст. 1, ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Для этого необходимо подать административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения органа, решение которого обжалуется, или месту жительства административного истца (ст. 19, ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24 КАС РФ).
Административное исковое заявление может содержать, в частности, требование о признании отказа уполномоченного органа незаконным либо об обязании уполномоченного органа согласовать переустройство и (или) перепланировку квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 124 КАС РФ).
За подачу административного искового заявления необходимо уплатить госпошлину (п. 2 ч. 1 ст. 126 КАС РФ).
Госпошлина за подачу административного искового заявления о признании решения уполномоченного органа незаконным составляет 300 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
По общему правилу суд должен рассмотреть административное исковое заявление об оспаривании отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки в течение месяца (ч. 1 ст. 226 КАС РФ).
Если суд удовлетворит ваши требования, то в решении будет указан срок его исполнения. Суд самостоятельно направит решение в орган, осуществляющий согласование. Об исполнении решения суда и устранении допущенных нарушений ваших прав указанным судом способом орган, осуществляющий согласование, должен будет сообщить вам и суду в течение месяца со дня вступления в силу решения суда (ч. 7, 9 ст. 227 КАС РФ).
Обращение в суд также потребуется, если квартира находится в общей долевой собственности и собственникам не удалось достичь соглашения о способе и условиях раздела квартиры (п. п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ).
В исковом заявлении следует идентифицировать квартиру (указать кадастровый номер, адрес, площадь, иные характеристики), описать сложившийся между собственниками характер пользования имуществом, обозначить, какую часть имущества следует выделить истцу, а какую ответчику, а также размер и расчет компенсации (в случае несоразмерности выделяемых долей) (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).
Исковое заявление о разделе квартиры подается в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
Наличие технической возможности для раздела квартиры на две отдельные устанавливается по результатам назначенной судом строительно-технической экспертизы и представленного экспертного заключения (ст. 79 ГПК РФ; определение Верховного Суда РФ от 07.10.2014 № 4-КГ 14-24).
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки, а также для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты квартиры и снятия с кадастрового учета и прекращения прав на исходную квартиру (ч. 1, 3, п. 4 ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)
Угол в подарок
Суд спор рассмотрел и гражданину в иске было отказано.
Районный суд выслушал все стороны конфликта, изучил ситуацию и сказал,что владелец меньшей доли в однокомнатной квартире «не обладает безусловным правом на вселение».
В переводе на обывательский язык это означает, что у истца нет «безусловного» права на проживание в квартире.
Районный суд подчеркнул: то, как будут реализовываться права собственников, зависит от размеров их доли. По закону, если договориться о пользовании квартирой двум хозяевам не получилось, то «удовлетворить требование о вселении можно, только определив при этом, как пользоваться помещением, и предоставив каждому из собственников соразмерную его часть».
Но в нашем случае предметом спора было маленькое жилье. Так что предоставить собственнику помещение «соразмерное» его доле в однокомнатной квартире сделать было просто технически невозможно.
Как написал в своем решении районный суд, вселение истца в квартиру «приведет к существенному ущемлению прав и законных интересов ответчика».
Суд заявил, что вместе пользоваться квартирой эти люди не смогут, они чужие друг другу и не являются членами одной семьи. Кроме того суд заметил, что собственник меньшей доли вообще никогда не жил в той квартире.
Естественно, обиженный истец обжаловал это решение в краевом суде. Апелляция изучила решение районного суда и отменила его. Более того, краевой суд сказал, что истец в своем требовании был прав.
В краевом суде заявили еще, что наличие маленькой доли в общей собственности правового значения не имеет: это не ограничивает право на владение и пользование имуществом.
А еще,по мнению краевого суда, никто не ставил вопрос о возможной выплате собственнику крохотной части квартиры, компенсации в счет причитающейся ему доли. Но с таким решением не согласился уже истец и пошел жаловаться дальше и выше. В итоге спор дошел до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. Там спор двух собственников однокомнатной квартиры затребовали и изучили.
Вот позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.
Вот что еще важное заявила высокая судебная инстанция: в таких «квартирных» спорах суд не может отказать в удовлетворении требования об определении порядка права пользования помещением. Подобный порядок пользования и должен быть установлен в таком деле, заявили в Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ.
По мнению высокого суда, спор сторон в таких конфликтах неизбежно приведет к нарушению прав одного из собственников жилого помещения.
Проще говоря, те собственники, которые на постоянной основе живут в квартире, могут выплачивать деньги за аренду квадратных метров соседу, которому отказано во вселении.
В результате Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила решение по этому делу апелляции и отправила спор об однокомнатной квартире на новое рассмотрение в краевой суд, но велела сделать это с учетом своих разъяснений.
Как разделить квартиру на две квартиры?
Любые изменения размеров отдельных комнат или перенос межкомнатные перегородок в квартире признается перепланировками, осуществление которых невозможно без получения предварительного разрешения.
Сегодня собственники квартир пошли гораздо дальше и стали делить принадлежащую им недвижимость на несколько отдельных квартир. Такие манипуляции с жильем требуют соблюдения особой процедуры согласования и узаконивания.
Разделение квартиры на две квартиры в большей степени распространено в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге в связи с высоким спросом на аренду жилья в этих городах.
Гораздо проще и выгоднее сдавать в аренду несколько маленьких обособленных квартир, чем одну, состоящую из трех или четырёх комнат.
О том, какие квартиры можно законно разделить, и что для этого нужно сделать, подробно расскажем далее.
В чем суть и необходимость разделения квартир?
Разделить одну квартиру на две отдельные может понадобиться в различных жизненных ситуациях. Кто-то из собственников пытается более выгодно использовать свою недвижимость как объект инвестирования, кто-то не может договориться со вторым собственником жилья и пытается максимально отстраниться от своего соседа.
Прежде чем ответить на вопрос: как разделить квартиру на две квартиры, нужно разобраться с мотивами такого желания. Несмотря на то, что чаще всего граждане стремятся объединить несколько квартир в одну, противоположные ситуации тоже встречаются.
Разделение квартиры на несколько обособленных объектов недвижимости обычно происходит в следующих ситуациях:
Разделению на две квартиры подлежат как единые квартиры, так и те, что в прошлом были объединены из двух отдельных жилых помещений.
Как из двухкомнатной квартиры сделать две студии? Примерно также, как и из однокомнатной две студии. Отличительные особенности в процедуре согласования перепланировок такого характера касаются только тех квартир, которые изначально были объединены, и тех, которые изначально считались едиными.
Но чем больше квартира, тем ее сложнее законно разделить. Это связано с тем, что для каждого нового жилого объекта закон устанавливает особые правила, нарушение которых станет препятствием для оформления изменений.
Нормативные требования
Можно ли из одной квартиры сделать две и узаконить, мы определились. Сделать это вполне реально, главное при этом – соблюсти все нормативы и стандарты.
Итак, как из квартиры сделать две квартиры? На 2021 год действуют следующие правила, соблюдать которые нужно обязательно при изменении жилой площади помещения:
Место для нового санузла в разделённой квартире нужно предварительно перевести из статуса жилого в статус нежилого.
Все эти требования соблюсти фактически сложно. Поэтому далеко не каждый владелец жилья идёт на подобные радикальные изменения. Требование о запрете размещения мокрой зоны под жилыми комнатами соседей делает возможным подобную планировку только на первых этажах многоквартирных домов.
Соорудить отдельный вход для каждой новой квартиры и вовсе кажется невыполнимым требованием. Однако закон даёт ему альтернативу. Можно организовать отдельный тамбур в разделённой квартире для нескольких отдельных жилых объектов. Но нужно понимать, что тамбур значительно сокращает часть жилого пространства, которая могла бы пойти в счёт площади одной из квартир.
Как из однокомнатной квартиры сделать две квартиры? Не забывайте, что для этого должны быть соблюдены нормативы минимальных значений для жилых помещений.
Так, по СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» площадь жилой комнаты в однокомнатно квартире должна быть минимум 14 квадратных метров, в двухкомнатной – 16 квадратных метров.
Размер спальни жилой квартиры для одного человека должен составлять минимум 9 квадратных метров, для двух человек – 10 квадратов; кухни – 8 квадратных метров.
Какие квартиры нельзя разделить?
Задаваясь вопросом, как из однокомнатной квартиры сделать две студии, нужно учитывать и другие запреты наряду с теми, которые мы указали выше.
Подлежат запрету на разделение квартиры, которые касаются следующих ограничений:
Нужно понимать, что любые самовольные изменения могут привести к разрушению дома и жертвам со стороны соседей. Именно поэтому государственные органы контролируют подобные изменения в жилой недвижимости и далеко не всем дают разрешения на такие инновации.
Разделение объединённой квартиры
Можно ли разделить двухуровневую квартиру на две? Да, тоже можно. Тем более, что обычно двухуровневые квартиры по умолчанию являются уже ранее объединёнными из двух отдельных помещений на разных этажах.
Отличие в разделении жилья будет касаться не горизонтальных изменений, а вертикальных. В таких квартирах гораздо проще организовать нахождение новых комнат с мокрыми зонами, поскольку снизу будет располагаться Ваше же вторая квартира.
Разделить квартиру, которая уже была объединена из двух отдельных жилых объектов, проще, чем отдельные объекты недвижимости.
Но при этом тоже нужно будет учесть в обязательном порядке следующие нюансы:
Такая ситуация по разделению квартиры возможна в том случае, если у недвижимости один собственник или собственники не имеют друг к другу каких-либо претензий. В противном случае подобные вопросы решаются исключительно в судебном порядке.
Разделить квартиру в доме малоэтажной застройки гораздо проще, чем в доме в 9 или 16 этажей. В малоэтажной застройке намного проще договориться с соседями, проще оборудовать коммуникации и отдельные входы для каждого жильца новой квартиры.
Как осуществляется разделение квартиры?
Общий алгоритм разделения недвижимости выглядит следующим образом:
Для каждого нового объекта недвижимости будет осуществлено присвоение отдельного номера в реестре. В ЕГРН будут зафиксированы все существующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами.
Жилищную инспекцию нужно будет посетить для согласования не только с проектом на руках. Кроме проекта собственник обязан представить следующий набор документации:
Сроки согласования перепланировки в виде раздела квартиры составляют порядка 2-4 месяцев. Ещё около 2 месяцев уйдёт на то, что получить новые правоустанавливающие документы на недвижимость и зафиксировать все изменения в БТИ.
После осуществления ремонтных работ в гости приходит инспектор, которые проверяет соответствие изменений договоренностям по проекту. На основании проверки он составляет акт в трёх экземплярах, первый из которых получает собственник на руки, второй – отдаётся в БТИ, третий – хранится в муниципальных органах власти.
Судебное разделение квартиры
Если у квартиры несколько собственников, которые добровольно решают разделить недвижимость между собой, им достаточно заключить между собой соглашение о разделении. При желании для минимизации рисков его можно заверить у нотариуса.
Соглашение составляется дополнительно ко всем документам, которые собираются для получения разрешения на разделение. Соглашение защищает только интересы конкретной стороны в этом споре.
Если же собственники не могут мирно договориться о разделе жилья, им приходится обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением. Перед направлением иска в суд нужно провести оценку делимой недвижимости для определения ее точной стоимости.
Суд чаще в данном случае отказывает в удовлетворении таких исков, обязывая решать вопрос раздела имущества не в натуре, а путём его продажи и деления между собой финансовых средств.
Суд удовлетворит иск скорее всего только, если спорное жильё ранее состояло из обособленных квартир, в жилье большая площадь и несколько санузлов или здание просто является одноэтажным частным домом.
Через суд вопрос будет решаться очень долго. После вынесения решения придётся ждать ещё один месяц, пока оно не вступит в законную силу.
Собственники квартир вправе раздались своё имущество в натуре на несколько отдельных обособленных жилых помещений. При этом любое разделение квартиры должно сопровождаться соблюдением правил и санитарных норм, следованием процедуре согласования перепланировки с органами местной власти и Жилищной инспекцией.
Самовольные изменения в разделе квартиры могут привести к большим штрафным санкциям и предписаниям о необходимости возврата помещения в исходное состояние.