процедура согласования перепланировки квартиры

Как согласовать перепланировку

1. Что такое перепланировка?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.

Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.

2. Какие работы нужно предварительно согласовать?

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Работы по переустройству

Работы по перепланировке

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:

3. С чего начинать перепланировку?

Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.

Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.

Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.

Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.

4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).

При подаче заявления необходимо иметь проектную документацию в электронном виде, подписанную электронной подписью проектной организации.

Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:

Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.

Источник

Согласование перепланировки квартиры в 2021. Все нюансы.

В этой публикации мы постараемся рассказать Вам всё о порядке согласования перепланировки квартиры в 2021 г., когда оно требуется, и приведем список необходимых документов. Будьте осторожны при изучении статей на других сайтах, так как в большинстве из них указана устаревшая или недостоверная информация, потому что пишут их копирайтеры, которые не являются экспертами. Либо такие статьи не правятся вовремя и устаревают.

У нас самые достоверные и актуальные на 2021 год сведения. Мы ссылаемся на законы и имеем огромный опыт.

Прежде чем начать, мы сделаем одно небольшое отступление для тех, кто не хочет разбираться в процедуре перепланировки сам и хочет доверить весь процесс специалистам. Для них мы написали абзац ниже, а остальные могут его пропустить.

Стоимость согласования перепланировки квартиры в Москве.

Распоряжение Жилищной инспекции.

Содержание статьи

Термин “перепланировка” и когда её надо согласовывать.

Пример плана ТБТИ из технического паспорта

Так вот, в соответствии с п. 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ любая перепланировка требует согласования. Любая.

Некоторые люди считают, что если они не затрагивали несущие стены своей недвижимости, то согласовывать ничего не надо. К сожалению, это не так. Надо. Любое изменение планировки жилого помещения автоматически требует соответствующей регистрации перепланирования.
Соответственно тому же пункту ЖК работы следует производить только после того, как на них будет получено соответствующее разрешение уполномоченного органа. Юридически перестройка произведена, если она внесена в поэтажный план с проставлением штампа об имеющем место несогласованном перепланировании.

Здесь мы разберём согласование перепланировки жилых помещений на намечаемые работы. Как узаконить работы, если они уже выполнены, мы объясняем в другой статье.

Почему изменения лучше согласовывать до проведения работ:

Этапы согласования перепланировки квартиры.

Этап 2. Заказываем проект перепланировки или делаем эскиз.

Соответственно подп. 3 п.2 ст.26 ЖК для оформления перепланировки необходимо предоставить проект. О нём мы рассказываем тут. Данный документ должен выполняться проектной организацией, имеющей допуск СРО (Саморегулируемой организации). Дизайн-проект для утверждения переустройства не подойдёт.
В проекте должны быть зафиксированы все виды работ. Нельзя согласовать что-то одно, а другое-нет. Согласовываются сразу все изменения.
В столице не сложную перепланировку возможно согласовать по эскизу. О перечне таких работ и о самом порядке мы писали в этой статье. Те работы, что следует оформлять по проекту, перечислены в п. 2 и 3 Прил. №1 508-ого постановления. По эскизу возможно зарегистрировать лишь очень ограниченный список простых работ без затрагивания мокрых зон: перестановка межкомнатных перегородок, заложение или пробивка проема в ненесущей перегородке и так далее. Иногда пишут, что, если не затрагивать несущие стены, то достаточно эскиза. К сожалению, это совсем не так. На основании разработанного проекта перепланировки, скажем, необходимо регистрировать расширение санузла или перенос кухни и так далее.
В столице в соответствии с пунктом 1.4.8 Приложения 3 к ППМ № 508 необходимо проект дополнить техническим заключением (ТЗК). О нём мы рассказывали тут. Скажем лишь, что это совсем отличный от проекта комплект чертежей. В нём говорится о состоянии конструкций квартиры и многоквартирного дома, и позволяет ли это состояние провести планируемые при ремонте работы без вреда для безопасности здания и людей. Выполнять его также должна фирма с соответствующим допуском СРО.
Если при ремонте планируется затронуть несущие стены, то ТЗК согласно тому же пункту, следует заказывать у организации, являющейся разработчиком чертежей здания (при этом сам проект можно сделать в любой проектной организации для экономии средств). Если он неизвестен, то заключение заказывается в ГБУ «Экспертный центр».
В столице также для квартир в типовых многоквартирных домах можно воспользоваться типовыми проектами из каталога. О таких проектах мы писали в статье по этой ссылке. Тогда за проектную документацию заплатит государство. Однако воспользоваться таким проектом на практике оказывается практически невозможно. Во-первых, планировка самой квартиры должна полностью совпадать с планировкой, приведенной в каталоге, а, во-вторых, обязана полностью совпадать и новая планировка. Даже унитаз должен стоять также.

Этап 3. Подаем документы.

За предоставление разрешения на ремонт жилого помещения отвечает уполномоченный орган местного управления (п. 1, статья 26 ЖК). В столице за согласование перепланировки квартиры отвечает Жилинспекция. Не ТБТИ или УК, как некоторые полагают. В разных городах есть свои службы, но, обычно, это специальные отделы при Администрации.
Список подаваемых документов на перепланировку перечислен в п. 2 статьи 26 ЖК. В столице он должен быть дополнен только техническим заключением.

Документы Жилинспекция принимает только в отсканированном формате на сайте https://www.mos.ru/ (пункт 1.3 Прилож №.2 к ППМ № 508).
Итак, для согласования перепланировки соответственно пункту 2.5.1.1.1 того же приложения требуются следующие документы:

Ну и, конечно, надо заполнить саму форму заявки на сайте (раньше заполняли бумажное заявление).

Проектная документация обязательно должна быть заверена электронно-цифровой подписью фирм или фирмы, её выполнявших.

По итогам рассмотрения заявки Жилищная инспекция предоставляет распоряжение, которое является гарантом законности планируемых работ, либо дает отказ в согласовании со ссылкой на нарушенные нормы.

Этап 4. Выполняем работы.

Производим работы. На производство работ отводится год. Если не успели, то действие распоряжения можно продлить ещё на полгода.
При перепланировке работы следует выполнять строго по проекту.

Этап 5. Вызываем инспектора.

По окончанию ремонтных работ на основании заявления приглашается на приемку квартиры инспектор. Вызывать его следует тогда, когда сделана чистовая отделка и когда установлены двери и сантехприборы. Иначе он просто скажет дорабатывать всю перепланировку до конца. Инспектор осуществляет приёмку произведенных ремонтных работ, сравнивая их результат с той планировкой и расстановкой сантехники, что были согласованы в проекте. Если всё совпадает, он ставит подпись и печать на акте о завершенной перепланировке (один экземпляр он выдаст собственнику) и направляет его с листом новой схемы квартиры из утвержденного проекта в ТБТИ. О подготовке акта мы писали здесь. Если он обнаружит какие-либо различия с проектом, то даст предписание исправить их, если они нарушают какую-то норму, или скажет произвести их пересогласование, если различия не нарушили нормы.

Этап 6. Проводим повторную инвентаризацию квартиры.

К видео:
На 2021 г. с момента выхода ППМ № 1335 в МосЖилинспекцию подаются необходимые документы для согласования перепланировки только в отсканированном варианте через личный кабинет сайта мэра, а не через МФЦ, которое сканировало их раньше само.

Сроки оформления.

На получение технического паспорта, выполнение проекта и ТЗК, сбор остальных документов, если с ними нет проблем, уходит около 2-х недель или месяц.

Сотрудники МосЖилинспекции проверяют поданные документы для перепланировки в течение 20 будних дней (п.2.7.1.1.1 Прил. №2 к ППМ № 508).

Таким образом, получение их распоряжения занимает примерно 2 месяца.
По завершению работ инспектор должен проверить квартиру за 10 рабочих дней с момента подачи заявки (пункт 2.7.1.4 того же Приложения). На практике это происходит обычно дольше, т.к. работников в Жилинспекции не хватает, они перегружены, и документы выдаются с задержкой.
Далее заказ новых обмеров с выдачей документа в БТИ выполняется около двух недель.

Регистрация перепланировки квартиры самостоятельно.

Примеры.

В этой двухкомнатной квартире монолитного дома были согласованы следующие мероприятия: перестановка кухни на территорию большой комнаты с устройством кухни-ниши (это допускается, т. к. под квартирой находится нежилое помещение первого этажа), увеличили санузел на площадь коридора и изменили конфигурацию межкомнатных перегородок.

В этом примере собственники объекта в монолитном многоквартирном доме перенесли кухню на территорию кладовой, увеличили площадь холла, а также произвели снос подоконной стены с установкой французского окна.

В этом кирпичном многоквартирном доме согласовали объединение санузла и увеличение его площади за счет площади коридора, объединение кухни с выделенным холлом-гостиной, и демонтаж ненесущего порожка оконно-дверного балконного проема ввиду опирания балконной плиты на подпорные стенки. При согласовании перепланировки никаких проблем не возникло.

Источник

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.

В упрощенном порядке

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Перепланировка по закону

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

Источник