проблемные квартиры в астане
Проблемы дольщиков в Астане: что изменится с приходом Бахыта Султанова?
Бахыт Султанов планирует создать единую финансово-экономическую модель и решить проблемы дольщиков до 2022 года.
В 2017 году в Правительстве решили достраивать проблемные объекты в Астане по программе «Нурлы жер». Механизм таков: АО НУХ «Байтерек Девелопмент» занимает созданному при акимате ТОО «Елорда құрылыс компаниясы» 40 млрд тенге (по 20 млрд в 2018 и 2019 годах). Деньги должны пойти на завершение долевого строительства.
Согласно постановлению Правительства о внесении поправок в программу «Нурлы жер», из 53-х проблемных объектов в Астане:
4 млрд тенге поступили в апреле 2018 года, к концу года «Байтерек девелопмент» перевёл всю сумму первого транша – итого 20 млрд, но видимых сдвигов в строительстве до сих пор нет. Дольщики возлагают большие надежды на назначенного недавно акима столицы Бахыта Султанова (экс-министра финансов).
«Мы разработали дорожную карту по всем объектам. Наш план – до 2022-го перелистнуть эту грустную страницу в истории нашей столицы», – сказал он на отчётной встрече с населением 20 февраля 2019 года.
Редакция Informburo.kz попыталась выяснить, какие проблемные объекты достроят за счёт кредита от «Байтерек девелопмент».
Долевое строительство за счёт госкредита
ЖК «Шыгыс» одним из первых в Астане вошёл в новую программу спасения долгостроев. Он же – самый крупный в стране по численности дольщиков, по сути – это целый микрорайон. В отношении директора ТОО «Инвестиционная строительная компания ASI» (застройщика ЖК) Сергея Котлярова возбуждали уголовное дело. Но аудит хищений не обнаружил – денег просто не хватило.
Тогда собственники квартир объединились и создали общественное объединение «Шыгыс».
«По опыту долгостроев мы пришли к выводу, что безвозмездно нам не помогут. Все дольщики писали: «Помогите, спасите». Им приходил один и тот же ответ: решайте свои проблемы в гражданско-правовом поле. Но суд ничего не решает: застройщиков посадили – проблема осталась. В ЖК есть свободные площади, которые можно продать после достройки и привлечь деньги. Мы составили обращение, попросили в долг с условием, что вернём эти деньги», – рассказал один из учредителей ОО «Шыгыс» Данияр Абенов.
Мужчина приобрёл свою долю в 2006 году по условиям: 15% первоначального взноса, 5% годовых. «Первоначалка» шла в кассу застройщика, остальные деньги – на депозит. В случае проблем со строительством дольщик имел право забрать деньги с депозита.
ЖК начали строить и обещали сдать в 2013 году. Но ближе к сроку сдачи объекта из-за падения цен на нефть инвесторы ушли со стройки. Тогда условия изменились: дольщики перевели свои депозиты застройщику, чтобы он мог завершить работы. Часть домов всё же возвели, но их не сдали в эксплуатацию.
Почему миллиарды не разморозили строительство?
Первый транш в 4 млрд тенге «Елодра құрылыс компаниясы» получила в апреле 2018 года. Вице-министр по инвестициям и развитию Каирбек Ускенбаев сообщил, что Правительство со своей стороны обеспечило финансирование и ждёт освоения средств. Проводить остальные процедуры должен акимат.
«Много юридических вопросов, судебных споров. К примеру, застройщик в бегах или сидит. Изъятие объекта законным путём должно быть, чтобы завтра он не пришёл и не сказал: «Я собственник. Спасибо, что достроили. До свидания». Изъятие любой собственности и её перераспределение требует законного механизма. Поэтому чуть-чуть затягивается», – пояснил Каирбек Ускенбаев в кулуарах Правительства.
Проблемы дольщиков решит финансово-экономическая модель
1 февраля на встрече с журналистами аким Астаны признал, что решение проблем дольщиков затянулось. По его мнению, власти поступили неправильно, рассматривая каждый объект по отдельности.
Нужно было объединить их в единый пул и решать вопросы в комплексе – создать финансово-экономическую модель. По ней несколько раз пустить в оборот 40 млрд тенге, потому что этой суммы на все 29 объектов не хватит. По грубым подсчётам на долгострои нужно 260 млрд тенге.
«Есть жилые комплексы, в которых 400 дольщиков и 400 квартир. Если государство в них вкладывает деньги, то вернёт только квартиры, а деньги – нет. Есть объекты, в которых, условно, 400 квартир, но дольщиков всего 200. Если к объекту достроить ещё один дом на 400 квартир и продать, то мы решим проблему 200 дольщиков, а оставшиеся 600 квартир будут решать проблемы других объектов. Если таким образом мы двинемся, сможем до конца 2022 года эту проблему решить», – считает Бахыт Султанов.
Власти создадут график очерёдности завершения проблемных объектов.
«Понятно, что если по очереди делать, то и двух, и четырёх лет не хватит. Поэтому мы модель и графики так выстраиваем, чтобы имеющиеся ресурсы эффективно перебрасывать с объекта на объект и быстро предоставлять ключи. Видимо, ждали финансиста, чтобы проблему решить, – пошутил Бахыт Султанов. – Без хвастовства могу сказать, что если правильный тайминг (подробное расписание с указанием дат и времени. – Авт.) сделать, оборот денег обеспечить, тогда можно будет все проблемы решить».
Финансовая модель учитывает подтверждённые и прогнозные показатели, которые повлияют на результат:
На сайте «Елорда құрылыс компаниясы» уже опубликовали график работ до 2022 года.
Сейчас в Астане 10 тысяч дольщиков проблемного строительства. 60% из них относятся к:
«Есть объекты, где два жилищно-строительных кооператива, и они между собой спорят, дерутся. Мы им тоже предложили формулу – сделать тройственное соглашение. Перестаньте драться между собой, повернитесь лицом к «Елода құрылыс компаниясы», которая возьмёт на себя эти объекты и начнёт строить. Они пока не могут начать строить из-за того, что до сих пор идут судебные тяжбы между двумя ЖСК», – сказал Бахыт Султанов.
Чтобы получить кредит, проблемный объект должен быть «чистым»
Сейчас у дольщиков вызывает вопросы подход ТОО «Елорда құрылыс компаниясы». Чтобы получить деньги на завершение строительства, нужно пройти аудит, экспертизу, предоставить пакет документов. Главное условие – объект юридически должен быть чистым.
«Чтобы взять у них деньги, ты должен быть идеальным. Но такого не может быть, потому что у нас проблемные объекты. У нас куча проблем: где-то уголовные дела, где-то двойные продажи, где-то нет ликвидности, обременения. Нет никаких уступок и исключений для проблемных объектов. Это сильно тормозит реализацию программы», – говорит дольщик Данияр Абенов.
Даже ЖК «Шыгыс» не может получить разрешение на привлечение денег, хотя у него есть застройщик (не сбежал и не сел в тюрьму) и штат юристов, финансистов. Есть бухгалтерия, сохранены проекты, пройдены технический и финансовый аудиты.
У других жилищно-строительных кооперативов, кроме председателя, бухгалтера и в лучшем случае нанятого юриста, больше никого и ничего нет.
Одна из главных проблем, которая сейчас стоит перед дольщиками ЖК «Шыгыс» – это обременения четырёх кредиторов:
Часть земель отошла к ним в качестве залога. Поэтому ни инвестор, ни «Елорда құрылыс компаниясы» не могут вложиться в строительство.
«Изначально ЕКК планировала вложить в достройку 70% от необходимой суммы, остальное возьмёт на себя инвестор, которого нашёл застройщик. Позже доля ЕКК уменьшилась почти до 50%. Логично, что и долю их площадей нужно пересмотреть. Часть площадей отдать кредиторам, которые разморозят аресты на этих условиях. Все они уже встречались с застройщиком, подписали протоколы встреч. С этим вариантом согласны абсолютно все, кроме ЕКК. Мы не понимаем: они ищут себе сверхприбыль? Из социального проекта решили сделать коммерцию?» – недоумевает Данияр Абенов.
Каковы итоги на сегодня
Директор «Елорда құрылыс компаниясы» Валихан Досаев отрицает какие-либо намёки на получение сверхприбыли.
«Мы не претендуем на личное и на сверхприбыль. Мы стоим только на возвратности наших средств. По объектам группы ASI есть большие проблемы, но мы не можем за них снимать обременения. Мы совместно это делаем, потому что хотим быстрее это решать, быстрее строиться, чтобы поскорее отдать дольщикам ключи от их законных квартир. Но з астройщик должен освободить объекты от обременения и только потом начнётся финансирование. Это его обязательства», – подчеркнул Валихан Досаев.
Когда конкретно решится вопрос с кредиторами, в компании не знают. Но в одном из блоков микрорайона «Шыгыс» (ASI) всё же возобновилось строительство. На завершение блока 3а «Елорда құрылыс компаниясы» перечислила по актам выполненных работ 141 млн тенге.
Компания действительно ставит условие, чтобы объект был юридически «чистым». Причина в том, что выделяемые деньги – возвратные. Если есть хоть малейший риски не возврата, компания не будет финансировать стройку. ЕКК готова помочь дольщикам с подготовкой нужной документации, организацией финансового и технического аудитов.
На других объектах – ЖК «Гарант» и «Жеті жол» строительство идёт полным ходом. В «Гарант» запланировано вложить 2,6 млрд тенге, в «Жеті жол»– 5 млрд тенге. Оплачивать подрядчикам услуги будут по факту выполнения работ.
«Буквально на днях завершается подведение итогов госзакупок ЖК «Комфорт de Luxe», «Айсанам de Luxe», «Садовый квартал», после чего будут объявлены конкурсы на строительно-монтажные работы. Сейчас мы пока идём по графику», – добавил Валихан Досаев.
В планах – разработать финансовую модель по ЖК «Комсомольский». Именно у этого объекта летом 2018 года дольщики устроили голодовку. Полиция тогда задержала всех участников. После акимат Астаны объявил, что «Орда инжиниринг» больше не будет участвовать в достройке домов «Азбуки жилья».
Общая сумма договоров по завершению строительства составляет 19,3 млрд тенге. Жильё получат 3 700 дольщиков.
Конкурсы по финансовому аудиту уже провели по ЖК:
Конкурсы по техническому аудиту:
Конкурсы на разработку ПСД провели по ЖК «Жастар-4».
Продолжается конкурс на разработку ПСД по ЖК «Мирный дом».
В каких новостройках Астаны покупать жилье рискованно
Обзор рынка квартир в строящихся проблемных комплексах столицы
На сайте акимата Астаны всегда можно посмотреть перечень застройщиков, незаконно реализующих квартиры в обход законов РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» и «О долевом участии в жилищном строительстве». На сегодня более чем на 60 объектах строительство идет с различными нарушениями. Это может быть отсутствие разрешительных документов, допущение нарушений при строительстве, отставание от графиков и самовольное заселение. В числе застройщиков Астаны, допустивших грубые нарушения, значится более 20 компаний.
На вторичном рынке дольщики, которые уже вложились в проблемные проекты, активно пытаются избавиться от квадратных метров.
Сколько квартир хотят продать дольщики
В 23 ЖК, где застройщиками допущены грубые нарушения, с начала года предлагается к продаже 397 квартир. Массовая продажа квартир наблюдается в ЖК «Арыстан» (77 квартир) и ЖК «Магистральный-3» (61 квартира).
В еще девяти объектах, находящихся на постоянном контроле акимата из-за многочисленных жалоб, наибольшее число предложений приходится на ЖК «Жагалау-3» и «Жастар-4». Всего из данного списка предложено к продаже 362 квартиры.
Еще в шести объектах, по данным акимата, были допущены нарушения при строительстве и самовольное заселение. Немногим менее 100 дольщиков переуступают права на свою недвижимость в этих жилых комплексах.
Долевое участие не подлежит государственной регистрации, и сделка купли-продажи фиксируется только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому никто не догадывается, сколько квартир незаконно проданы нерадивыми застройщиками, и сколько человек становятся обманутыми дольщиками. Экономя средства и поддавшись уговорам менеджеров в погоне за дешевыми квадратными метрами, можно столкнуться с серьезными проблемами — потерей нервов, времени и денег.
О том, что необходимо в первую очередь проверять у застройщика и на что обращать особое внимание, входя в долевое участие, можно узнать на официальном сайте egov.kz.
Цены предложения в проблемных ЖК держатся на высоком уровне
По данным акимата Астаны, 62 жилых комплекса возводятся с нарушениями, и около 100 строятся в соответствии с законами РК. Средняя цена за 1 квадратный метр по городу со сроком сдачи в I квартале 2016 составила 386,6 тыс. тенге. В зависимости от срока сдачи цены снижаются до 217,4 тыс. тенге/1кв.м с планируемым сроком ввода в эксплуатацию в IV квартале 2017.
По данным аналитиков портала kn.kz, цены за квадратный метр менее 200 тыс. тенге/1кв.м держатся в проблемных ЖК «Тельман», «Зере-2», «Аниса-3», «Садовые Кварталы» и «Аниса-2». А в ЖК «Айсанам» и «Светлый» запрашиваемые цены выше 500 тыс. тенге/1кв.м. Эти жилые комплексы построены и уже заселены, но не имеют соответствующих разрешительных документов.
Следует учесть, что при продаже таких объектов заключается не договор купли-продажи, а договор цессии (переуступка права). Однако имеют ли право дольщики переуступать права на недвижимость, если строительство идет с нарушениями закона? Этот вопрос мы задали юристу Александру Горбачевскому.
Шансов продать квартиру в крупных городах Казахстана все меньше
Юрист говорит, что каждый случай должен рассматриваться индивидуально. Если долевое строительство ведется без получения разрешения на строительство, на земельном участке, не отведенном для строительства, то все сделки по этому объекту будут недействительными. Если же строительство ведется с нарушением строительных норм и правил, за эти нарушения несет ответственность застройщик. Обязанность дольщика — в установленные сроки произвести оплату, если иное не предусмотрено заключенным между ними договором.
Согласно действующему законодательству, переуступка права не запрещена, если объект недвижимости не находится под арестом. При этом следует отметить, что если будут допущены нарушения закона (такие, как указаны выше), все сделки по решению суда могут быть признаны недействительными.
Отделы продаж продолжают работать, несмотря на запрет
Наличие грубых нарушений при строительстве не мешает некоторым застройщикам продавать квартиры. Межведомственная комиссия акимата Астаны в марте 2016 опубликовала очередной список из 12 новостроек, квартиры в которых активно продаются без наличия соответствующих разрешительных документов. Так, в ЖК «Елимай» до сих пор работает отдел продаж, где предлагаются к продаже квартиры по цене 214 000 – 284 000 тенге/1кв.м. Условия приобретения таковы: либо 100% оплата, либо первоначальный взнос не менее 50%, тогда будет предложена рассрочка на 3 года, где на остаток суммы добавляется переплата 30%.
В ЖК «Коркем Tower» квадратный метр от отдела продаж стоит 225 000 – 260 000 тенге, условия продажи аналогичны ЖК «Елимай».
В ЖК «Лазурный берег» официально продажи закрыты, при этом отдел продаж озвучивает цену 240 000 – 260 000 тенге/1кв.м.и предлагает рассрочку на срок до 12 месяцев без увеличения цены.
Что говорят дольщики
Был проведен опрос дольщиков ЖК «Зере-2», выставивших свои объекты на продажу, хотя лицензии на право привлечения денежных средств дольщиков у застройщика – ТОО «АЛТЫН САПА – 2011» — не имеется.
Объект находится на пересечении улиц с проектным наименованием А244 и пр. Р. Кошкарбаева. Имеется постановление на проектирование до 10.12.2015, а постановление на строительство до сих пор не получено. Этот жилой комплекс, учитывая темпы строительства, скорее всего, будет сдан в конце 2017, хотя дольщики заявляют, что срок сдачи – IV квартал 2016. В разговоре продавцы в основном ссылаются на семейные проблемы, нехватку денег, желание продать недостроенную квартиру в ЖК и купить машину, и т.д. Один продавец поставлял стройматериалы для строительства жилого комплекса, и застройщик расплатился с ним квартирами, которые он начал продавать по бросовым ценам, немногим выше $200/1кв.м.
Иметь квартиру в Астане престижно, но покупка — это еще и риск. Приобретение квартиры одна из дорогостоящих покупок, поэтому подойти к ее выбору нужно с предельной осторожностью. Поэтому проверяйте понравившийся жилой комплекс на наличие проблем.
Источник: информационная служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.
Подписывайтесь на нас в Google News
Столичный долгострой: обновленный список 27 проблемных ЖК Астаны
Как в Астане помогают проблемным дольщикам получить заветные жилые «квадраты»
АСТАНА, 9 фев — Sputnik. Акимат Астаны обнародовал список 27 наиболее проблемных жилых комплексов столицы.
На контроле межведомственной комиссии находилось 62 проблемных объекта, позже список был сокращен до 27 объектов.
Уменьшить количество проблемных комплексов удалось благодаря созданию жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) самими дольщиками. Жители 23 жилых комплексов, объединившись в кооператив, своими силами будут достраивать собственные дома.
Особо проблемными до сих пор остаются 27 объектов, застройщиками которых были группы компаний: «АСИ», «Азбука жилья», ТОО «Орал Дизайн Строй Сервис», АО «Тамыз Инвест Групп», ЖСК «Толенды», ТОО «АССМ» и другие.
Основной строительной компанией, занимающейся достраиванием начатых комплексов, является «Елорда курылыс компанясы».
Земельные участки некоторых жилых комплексов заложены в банках как обеспечение с целью исключения притязаний со стороны третьих лиц.
В акимате заверяют, что строительство всех объектов будет завершено.
Для этого столичная администрация совместно с заинтересованными государственными органами утвердила дорожную карту по завершению строительства всех 27 проблемных объектов до конца 2020 года.
Дольщики пытаются избавиться от проблемной недвижимости в Астане
Обзор рынка квартир в строящихся проблемных комплексах Астаны
На сайте Акимата города Астаны всегда можно посмотреть перечень застройщиков, незаконно реализующих квартиры в обход Законов РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» и «О долевом участии в жилищном строительстве». На сегодняшний день в более 60 объектах строительство идет с различными нарушениями. Это может быть отсутствие разрешительных документов, допущение нарушений при строительстве, отставание от графиков и самовольное заселение.
На вторичном рынке дольщики, которые уже вложились в проблемные проекты, активно пытаются избавиться от квадратных метров.
Сколько квартир хотят продать дольщики в проблемных ЖК
В 23 ЖК, где застройщиками допущены грубые нарушения, с начала года предлагается к продаже 397 квартир, массовая продажа квартир наблюдается в ЖК «Арыстан» (77 квартир) и ЖК «Магистральный-3» (61 квартира).
В еще девяти объектах, находящихся на постоянном контроле акимата из-за многочисленных жалоб, наибольшее число предложений приходится на ЖК «Жагалау-3» и «Жастар-4». Всего из данного списка предложено к продаже 362 квартиры.
Еще в шести объектах, по данным акимата, были допущены нарушения при строительстве и самовольное заселение. Немногим менее 100 дольщиков переуступают права на свою недвижимость в этих жилых комплексах.
Долевое участие не подлежит государственной регистрации, и сделка купли-продажи фиксируется только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому никто и не догадывается, сколько квартир незаконно проданы нерадивыми застройщиками, и сколько человек становятся обманутыми дольщиками. Экономя средства и поддавшись уговорам менеджеров, в погоне за дешевыми квадратными метрами, можно столкнуться с серьезными проблемами — потерей нервов, времени и денег.
О том, что необходимо в первую очередь проверять у застройщика и на что обращать особое внимание, входя в долевое участие, можно узнать на официальном сайте egov.kz.
Цены предложения в проблемных ЖК держатся на высоком уровне
По данным акимата Астаны, 62 жилых комплекса возводятся с нарушениями, при этом около 100 строятся в соответствии с законами РК. Средняя цена за 1 квадратный метр по городу со сроком сдачи в I квартале 2016 года составила 386,6 тысячи тенге, далее, в зависимости от срока сдачи, цены снижаются до 217,4 тысячи тенге с предположительным сроком ввода в эксплуатацию в IV квартале 2017 года.
По данным аналитиков портала kn.kz, цены за квадратный метр менее 200 000 тенге держатся в проблемных ЖК «Тельман», «Зере-2», «Аниса-3», «Садовые Кварталы» и «Аниса-2». А в ЖК «Айсанам» и «Светлый» запрашиваемые цены выше 500 000 тенге. Эти жилые комплексы построены, заселены, но без соответствующих разрешительных документов.
Следует учесть, что при продаже таких объектов договор купли-продажи не заключается, на смену приходит договор цессии (переуступка права).
Однако имеют ли право дольщики переуступать права на недвижимость, если строительство идет с нарушениями закона? Этот вопрос мы задали юристу Александру Горбачевскому.
Юрист говорит, что каждый случай должен рассматриваться индивидуально. Если долевое строительство ведется без получения разрешения на строительство, на земельном участке, не отведенном для строительства, тогда все сделки по этому объекту будут недействительными. Если же строительство ведется с нарушением строительных норм и правил за эти нарушения несет ответственность застройщик. Обязанность дольщика — в установленные сроки произвести оплату, если иное не предусмотрено заключенным между ними договором.
Согласно действующему законодательству переуступка права не запрещена, если объект недвижимости не находится под арестом, при этом следует отметить, что если будут допущены нарушения закона такие как указаны выше, то все сделки по решению суда могут быть признаны недействительными. Только арест наложенный судом может стать причиной запрета на заключение и подписание договора цессии.
Отделы продаж продолжают работать, несмотря на запрет
Наличие грубых нарушений при строительстве не мешает некоторым застройщикам продавать квартиры. Межведомственная комиссия акимата Астаны в марте текущего года опубликовала очередной список из 12 новостроек, по которым рекламируется продажа квартир без наличия соответствующих разрешительных документов. Так, в ЖК «Елимай» до сих пор работает отдел продаж, где предлагаются к продаже квартиры по цене 214000-284000 тенге за квадратный метр. Условия приобретения таковы: либо 100% оплата, либо первоначальный взнос не менее 50%, тогда будет предложена рассрочка на 3 года, где на остаток суммы добавляется 30% переплата.
В ЖК «КоркемTower» квадратный метр от отдела продаж стоит 225 000 – 260 000 тенге, условия продажи аналогичные ЖК «Елимай».
В ЖК «Лазурный берег» официально продажи закрыты, при этом отдел продаж озвучивает цену 240 000 – 260 000 тенге за квадратный метр и предлагает рассрочку максимально на 12 месяцев без увеличения цены или 100% оплату.
Что говорят дольщики, переуступая права на недвижимость в проблемных ЖК
Был проведен опрос дольщиков ЖК «Зере-2», выставивших свои объекты на продажу, хотя лицензии на право привлечения денежных средств дольщиков у застройщика ТОО «АЛТЫН САПА – 2011» — не имеется.
Иметь квартиру в Астане престижно, но покупка — это еще и риск. Приобретение квартиры одна из дорогостоящих покупок, поэтому подойти к ее выбору нужно с предельной осторожностью. Поэтому проверяйте понравившийся жилой комплекс на наличие проблем в них на официальном сайте акимата Астана.