приватизировать квартиру с долгами
Можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам
Даже если имеется долг за коммуналку, квартиру все равно можно приватизировать. Ни в Законе РФ о приватизации от 04.07.1991 N 1541-1, ни в Федеральном законе о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ или где-либо еще не написано про запрет на приватизацию при наличии долгов за квартплату.
Закон законом, но на практике бывает по-другому. При наличии долгов с такими проблемами можно столкнуться:
Для приватизации квартиры нужно получить в Управляющей компании (ЖЭК, ПЖРТ, ТСЖ и т.п.) копию лицевого счета и выписку из домовой книги (еще ее называют справкой о составе семьи, справкой о зарегистрированных лицах по форме №9). Часто сотрудники и паспортисты УК отказывают в выдаче таких документов пока не будет оплачена коммунальная задолженность. Это неправомерно, потому что они нарушают ст. 14 и ст. 20 Федерального закона о персональных данных от 27.07.2006 № 152-ФЗ, плюс ст. 8 Федерального закона от 27.07.2006 № 149-ФЗ.
Что делать, если не дадут справки? Для начала нужно пригрозить обращением в прокуратуру и Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ), так как это самоуправство — ст. 19.1 КоАП. В 50% случаев сотрудники выдадут нужные документы, так как сами знают что это незаконно. Если не поможет, стоит обратиться к их руководителю и объяснить ситуацию. Иногда срабатывает.
Если сотрудник или руководитель все равно отказывает, подайте жалобу в районную прокуратуру и ГЖИ. Жалобу подать онлайн, у каждой прокуратуры и ГЖИ есть сайт с разделом «Интернет приемная».
Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Даже если нужные документы все-таки получены (первый случай), иногда сотрудник отдела приватизации все равно отказывается их принять при наличии долгов. Свои доводы он аргументирует пп. 1 п. 4 ст. 83 ЖК — муниципалитет может через суд расторгнуть договор социального найма и выселить при наличии долга больше чем за 6 месяцев. Но здесь главные слова — через суд. Поэтому если муниципалитет не подавал в суд, то и нет законного основания отказывать в приватизации.
Если документы не принимают, советую сначала обратиться к руководителю отдела приватизации и объяснить свою ситуацию. Могут потребовать оформить письменное обязательства об оплате долга в определенный срок. Это является хорошим вариантом выхода из ситуации. Образец дадут там же.
Если все равно не принимают документы, нужно требовать именно письменный отказ. Потом этот отказ нужно обжаловать через суд — ст. 3 ГПК РФ.
Часто с долгами приватизирует ту квартиру, которую хотят потом сразу продать. Многие считают, что при продаже квартиры долги прежнего собственника переходят на покупателя. Конечно это не так. Покупатели, как новые собственники, должны платить за коммуналку только с даты регистрации квартиры в их собственность — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому долги их не касаются. На квартиру оформлен только лицевой счет, но за коммунальные услуги должен платить только тот, кто этими услугами пользовался. Поэтому и долги «висят» за человеком, а не квартирой. Исключение — долг по кап.ремонту перейдет на нового собственника (п. 3 ст. 158 ЖК).
Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами
Если покупатель квартиры обнаружил долги за коммуналку после заключения сделки, по закону он не должен их оплачивать. «Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг привязана не к квартире, а к собственнику жилого помещения, и по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего», — объясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. Поэтому взыскание задолженности предыдущего собственника по коммунальным платежам с нового собственника является незаконным.
Законодательная инициатива
Коммунальные долги бывших владельцев квартир могут переложить на новых собственников. С такой инициативой в конце марта выступила ассоциация «ЖКХ и городская среда». Сейчас покупатели жилья, как правило, не интересуются чужими долгами за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), поскольку не несут ответственности за эту задолженность. А после смены собственника управляющие компании (УК) зачастую не могут найти бывшего владельца, чтобы взыскать с него долги. В результате общая задолженность за ЖКУ в стране растет.
Взносы на капремонт
Исключение составляют долги по взносам на капремонт — в данном случае новый хозяин должен погасить задолженность за старым владельцем, уточнил адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Шурпик и Партнеры» Игорь Шурпик. Срок для оплаты задолженности по взносам на капитальный ремонт составляет пять месяцев с момента уведомления от органа государственного жилищного надзора о задолженности по взносам (ст. 173 ЖК РФ). На сумму задолженности каждый день будут начисляться пени.
Долги по наследству
Полностью оплатить коммунальные долги придется в случае наследования (ст. 1112 ГК РФ). Новый собственник принимает в наследство не только квартиру, но и обязанность по оплате имеющейся задолженности умершего собственника. Такая обязанность возникает с момента вступления в наследство, поэтому наследнику рекомендуется сразу обратиться в управляющую компанию и уведомить ее о смерти собственника, советует Игорь Шурпик. Там можно получить информацию о наличии/отсутствии задолженности по ЖКУ и указать сведения для направления квитанций на оплату коммунальных услуг.
Как происходит на практике
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Учитывая нормы законодательства, за исключением капремонта рисков для покупателя нет. Если мы говорим про правоприменение, то ситуация менее радужная: если есть долг по электричеству перед Мосэнергосбыт, потому что у вас прямой договор с ресурсопоставляющей организацией, то есть риск того, что к вам придут и отключат свет. Если у предыдущего владельца есть долг перед ГБУ «Жилищник» (то, что платится непосредственно через МФЦ), то новый собственник может перевести лицевой счет на себя и изменить номер, чтобы по счету не было старого долга.
Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ
В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности.
«Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова.
В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик.
При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг. Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.
Как происходит на практике
Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»:
— На практике встречаются случаи, когда недобросовестные управляющие компании, зная, что никаких законных оснований для истребования «старой» задолженности у нового собственника нет, начинают звонить и присылать ему письма с требованием оплатить долги предыдущего хозяина квартиры. Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, оплачивают коммунальные долги добровольно.
Новый собственник вправе через суд потребовать от старого хозяина квартиры возмещения убытков, если оплатил его коммунальные долги и взносы за капитальный ремонт. Однако даже при положительном решении суда до получения реальных денег дело зачастую не доходит.
Долги обнаружены на этапе заключения сделки
Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта.
«Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова. При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект. Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности. Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт.
Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб. При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб. и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».
Можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам? Подробно отвечаем по вопрос
Многие граждане становятся собственниками жилья путём приватизации. Несмотря на то, что процесс переоформления муниципального недвижимого имущества в частную собственность длится с начала 90-х годов, далеко не все россияне реализовали своё право на приватизацию по сей день.
Нередко это связано с наличием задолженностей по коммунальным услугам и кварплате. При сборе бумаг люди, желающие оформить приватизацию, квартиру сталкиваются с тем, что сотрудники инстанций отказываются выдавать необходимые справки и документы. Но такой отказ не является правомерным.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Возможно ли такая приватизация?
Чтобы узнать о возможности приватизации жилья, отягощённого долгами по оплате ЖКХ, следует обратиться к законодательной базе. Так, согласно Федеральному закону России «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» №1541-1 от 4 июля 1991 года, в последней редакции от 20.12.2017г., правом на переоформление муниципального жилья в собственность обладает каждый совершеннолетний гражданин РФ, и воспользоваться этим правом можно только единожды.
А вот постановлений о неоплаченных вовремя счетах за коммунальные услуги и невозможности приватизировать квартиру с долгами закон не содержит. Следовательно, жильё можно приватизировать при наличии долгов, так как закон никак не комментирует данную ситуацию.
К счастью, на практике выселение граждан, проживающих в квартире по договору социального найма, — явление крайне редкое. Обычно вся сложность приватизации жилья с долгами заключается в получении справок, без которых не обойтись при оформлении муниципальной квартиры в собственность.
Закон №1541-1 не содержит требований о предоставлении официальной бумаги, подтверждающей отсутствие задолженностей по кварплате и коммунальным платежам. Следовательно, приватизация может состояться, даже если гражданин накопил крупный долг по услугам ЖКХ.
Как это осуществить с жильем с задолженностями по квартплате или по коммунальным платежам?
Приватизация квартиры, если есть долги по квартплате, — процесс более длительный и сложный, чем переоформление в собственность муниципального жилья без задолженностей. Порядок оформления приватизации квартиры таков:
Стоит подробно рассмотреть все этапы процедуры, чтобы знать, с чего начать приватизацию и как действовать в тех или иных ситуациях.
Где оформляют?
Какие документы нужны?
Для переоформления квартиры с долгами из муниципального жилищного фонда в частное владение, потребуется собрать в папку следующие документы:
Точный перечень документов для конкретного случая можно узнать в отделе приватизации жилья или в местном Департаменте жилищной политики.
Куда подавать?
Пакет документации нужно предоставить в территориальный орган Росреестра или в ближайший Многофункциональный центр (МФЦ). После внесения сведения в ЕГРН процесс приватизации считается завершённым, а все участники процедуры обретают права и обязанности собственников жилья.
Об оформлении приватизации квартиры через МФЦ мы писали в нашем материале.
Сроки оформления
Процесс приватизации квартиры с долгами нельзя назвать быстрым. Так, на освидетельствование жилья сотрудниками БТИ уходит 2-4 недели, период рассмотрения заявки на переоформление права собственности от государства в частные руки может продолжаться до 30 дней. В среднем приватизация квартиры с долгами осуществляется за 1-1,5 месяца.
Стоимость и госпошлина
Собственно сама приватизация квартиры, неважно с долгами или без долгов, абсолютно бесплатна.
Но государственная пошлина за услугу всё же взимается, и её размер составляет 1 тысячу рублей.
Оплатить госпошлину можно в любом отделении Сбербанка РФ или через личный кабинет Сбербанк Онлайн, а также через сайты Госуслуг или Налоговой службы.
Особенности и нюансы
В процессе переоформления квартиры с долгами за услуги ЖКХ в частную собственность могут возникнуть проблемы. В частности, сотрудники управления Жилищно-коммунальным хозяйством нередко отказывают должникам по кварплате в выдаче справки о составе семьи. Согласно закону, такие действия неправомерны.
Однако при наличии крупной суммы задолженности Управляющая компания может взыскать её в суде, и приватизация станет возможной лишь после погашения всего долга. Как вариант — важно подписать обоюдное соглашение с коммунальной организацией или попросить отсрочку выплат.
Что делать, если отказали?
Муниципальные и государственные учреждения, отказывающие в приватизации жилья из-за наличия задолженности, не имеют законодательных оснований для претензий.
В случае отказа можно (и нужно) обращаться в соответствующие органы:
Хотя приватизация квартиры с долгами обычно сопряжена со сложностями, осуществить её возможно. Для этого необходимо действовать, опираясь на законодательную базу, и отстаивать права. А в случае большого размера задолженности постараться как можно быстрее погасить её, оформив соответствующую расписку об оплате.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Как приватизировать квартиру с долгами
Неоплата коммунальных платежей может привести к печальным последствиям для жильцов муниципальной квартиры. Это может повлечь, как отключение света и воды, так и выселение. Переоформить в собственность объект жилой недвижимости с задолженностями перед ЖКУ тоже не просто, скорее всего в приватизации будет вам отказано, законны ли подобные решения регистратора, давайте разбираться.
Можно ли приватизировать квартиру с долгом
Одним из обязательных пунктов договора социального найма муниципального жилья на квартиросъемщика возлагаются обязанности по соблюдению правил проживания в квартире и своевременному погашению счетов за коммунальные услуги. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, собственник (местная администрация) имеет право в одностороннем порядке расторгнуть соглашение и выселить всех квартирантов. В реальной же жизни эти условия редко соблюдаются — задолженности по квартплате обычное явление, особенно в период кризиса. Выселению подлежат только неплательщики с большим долгом — за полгода и более.
В законе «О приватизации», принятом в 1991 году, говорится, что каждый гражданин Российской Федерации имеет возможность один раз в течение жизни воспользоваться правом на бесплатное переоформление муниципального жилья в частную собственность. Ничего о том, что задолженность за ЖКУ может стать причиной отказа, там не говорится, а значит, если все остальные формальности соблюдены, долги не помешают вам завершить процедуру и получить на руки выписку из ЕГРН (документ, подтверждающий права собственности на квартиру).
Правда на практике подобные отказы встречаются постоянно. Такие действия регистраторов должны быть расценены как самоуправство (статья 19.1 КоАП РФ) и могут быть обжалованы в судебном порядке. Решить проблему можно и мирным путем.
Пример. Гражданка Смирнова А.Н. решила приватизировать жилье, для последующей его продажи, однако погасить образовавшуюся за зиму задолженность за отопление она не смогла из-за временных финансовых трудностей. В администрации не только отказались принимать ее заявление, но и пригрозили выселением. Смирнова проконсультировалась с юристом, который посоветовал женщине обратиться в ООО «Теплофикация» для переоформления долга с собственника (муниципалитета) на свое имя, после чего подать заявление о приватизации заново, что Смирнова и сделала. Сотрудник мэрии убедившись, что долг по квартплате за муниципалитетом больше не числится, дал добро на процедуру и спустя некоторое время Смирнова стала полноправной собственницей квартиры. Долг за услуги ЖКХ она ликвидировала уже после приватизации жилья.
Порядок приватизация квартиры с долгами по коммунальным платежам
Согласно действующему законодательству, на порядок приватизации муниципального жилья совершенно не влияет наличие или отсутствие задолженности по квартплате. Процедура регламентируется Федеральным Законом №1541-1, необоснованное препятствие переоформлению – грубое нарушение. Такое решение всегда можно обжаловать в судебном порядке.
Порядок
Главная сложность в переоформлении жилья – собственно долги. Сотрудники государственных структур неохотно дают разрешение на приватизацию лицам, задолжавшим крупные суммы коммунальным службам, поэтому без участия суда или прокураторы практически никогда не обходится.
Порядок оформления квартиры в собственность:
Процедура
Пошаговая инструкция приватизации муниципального жилья с долгами перед ЖКУ:
Шаг 1. Готовим документы. Чтобы сократить сроки процедуры и свести к минимуму вероятность получения отказа необходимо внимательно подойти к этому этапу. Если кто-то из лиц зарегистрированных в квартире отказывается от участия в приватизации, попросите его выразить свое решение в письменном виде и заверить документ у нотариуса. Если уже на этом шаге сотрудники ЖЭКа или БТИ из-за долга не выдают вам нужную справку, обязательно попросите их оформить официальный отказ в письменной форме.
Шаг 2. Восстанавливаем нарушенные права в суде или прокуратуре (в случае неправомерного запрета приватизации). Выбрать способ решения проблемы можете самостоятельно, сроки рассмотрения жалобы и осуществления судебной тяжбы будут примерно одинаковыми. Если будете действовать через суд, не забудьте оплатить госпошлину.
Шаг 3. Подаем документы. Имея на руках официальную бумагу, признающую отказ в приватизации недействительным, прикладываем к ней остальные документы, пишем заявление на приватизацию, и все сдаем в местную администрацию.
Шаг 4. Заключаем договор о приватизации. Как только сотрудниками муниципалитета ваше заявление будет рассмотрено и одобрено, все участники процедуры должны одновременно прийти в мэрию для заключения соглашения на переоформление жилья и расторжения договора найма.
Шаг 5. Завершаем оформление в Росреестре и получаем на руки выписку из ЕГРН.
С этого момента вы можете считаться полноправным собственников квартиры и распоряжаться ей по своему усмотрению, в рамках действующего законодательства.
Заявление
Особенности составления исковых заявлений
К составлению документа следует подойти внимательно, текст может быть написан в свободной форме, но обязательно состоять из:
К иску необходимо предоставить полученный от государственных органов отказ, документы, удостоверяющие личность заявителя, договор найма муниципального жилья и другие бумаги, подтверждающие законность ваших требований.
Но, имейте в виду, что, если задолженность по квартплате накопилась за 6 месяцев и более, муниципалитет имеет право расторгнуть договор социального найма с квартирантами, после чего последние не могут претендовать на занимаемую жилплощадь. В таких случаях суды, как правило, встают на сторону местной администрации.
Альтернативой иску выступает жалоба в прокуратуру, куда вы можете сообщить о нарушении действующего законодательства со стороны ЖЭКа или БТИ. В течение 30 дней по заявлению проведется проверка, после чего справедливость будет восстановлена, а виновные — наказаны.
В отличии от исковых заявлений, решения по которым всегда можно оспорить, жалоба в прокуратуру подается один раз и обжаловать ее можно только в судебном порядке, поэтому целесообразнее сразу обращаться в суд.
Необходимые документы
Для того, чтобы приватизировать жилье с долгами необходимо собрать пакет из следующих документов:
Могут потребоваться дополнительные документы, подробный список, уточняйте в мэрии и Росреестре.
Расходы
Несмотря на то, что выкупать квадратные метры у государства не нужно, так как приватизация в нашей стране бесплатная, за некоторые услуги заплатить все-таки придется, а именно:
Сроки
Федеральным Законом «О приватизации» на процедуру отводится 60 календарных дней, но даже без долгов редко кому удается уложиться в указанные сроки, так как в них не учитывается время на сбор и подготовку документов (от 14 до 30 дней). Если же из-за долгов начнутся проблемы с переоформлением прав собственности на жилье и потребуется судебное урегулирование спора, то срок еще увеличится как минимум на 2 месяца.
Причины отказов
Отказы из-за того, что наниматели не добросовестно исполняют свои обязанности по оплате коммунальных услуг, к сожалению, не редкость. Даже несмотря на то, что подобные решения регистраторов являются незаконными. Причем, с такой проблемой сталкиваются при переоформлении жилья не только злостные неплательщики, но и квартиранты с минимальными долгами перед коммунальными структурами.
Вынося необоснованные отказы в приватизации должникам, сотрудники государственных организаций надеются на то, что граждане, столкнувшись с трудностями на начальной стадии переоформления, приложат максимум усилий для быстрого погашения задолженности. На практике же, с каждым годом люди все чаще предпочитают решать подобные проблемы через суд. Долг перед коммунальными структурами при этом сохраняется за жильцом. Но на процедуру переоформления собственности он никак не влияет.
Пример. Гражданка Громова начала приватизацию с задолженностью по квартплате за 4 месяца. Получив отказ в выдаче технической документации от сотрудника БТК и не имея возможности погасить долг, женщина обратилась в суд за восстановлением своих нарушенных прав. Рассмотрев материалы дела, судья удовлетворил требования истца, и квартира была успешно приватизирована. Через несколько недель Громова нашла покупателя на жилье. Тот согласился приобрести недвижимость вместе с имеющимися долгами за ЖКУ, что тоже не запрещено законом. Поэтому сделка купли-продажи была успешно заключена. А новый владелец благополучно за несколько месяцев рассчитался с коммунальщиками.
Нужен юрист
Если вам необоснованно отказали в приватизации из-за наличия задолженности, то обратитесь к юристам нашего сайта. Они смогут в режиме реального времени оказать вам бесплатно консультативную помощь.
Если же вы решите воспользоваться услугами юриста, то он сможет:
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!