предоставить доступ в квартиру

Верховный суд обязал жильцов предоставить доступ в квартиру

Пускать ли в квартиру?

ООО «УК «Вертикаль» хотело проверить, как семья Исаковых* сделала перепланировку своей квартиры. Управляющая компания попросила Исаковых прислать согласование перепланировки, но получила отказ. Тогда она захотела попасть в квартиру, чтобы осмотреть техническое и санитарное состояние оборудования, а также измерить площадь отапливаемого помещения. Управляющая объяснила: это необходимо для обслуживания инженерных систем. Исаковы в квартиру пустили, но в комнату, на кухню и лоджию представители управляющей компании так и не попали. Поскольку полный доступ в помещение не был предоставлен, общество обратилось с соответствующим иском в суд. Жильцы настаивали, что это их личная собственность и пускать посторонних они не обязаны.

Красногорский городской суд Московской области обязал Исаковых обеспечить доступ в квартиру для осмотра кухни и комнаты. Он решил, что управляющая компания имеет на это право как минимум для предотвращения аварийных ситуаций (ст. 31, 161 Жилищного кодекса, Правила № 354).

Московский областной суд отменил это решение и вынес новое, которым отказал в удовлетворении иска ООО «УК «Вертикаль». Он пришел к выводу, что основания для предоставления доступа на кухню и в комнату отсутствуют, поскольку в этих помещениях нет технического и санитарного внутриквартирного оборудования; авария не произошла. По мнению апелляции, управляющая не доказала, что другие жильцы жаловались на проведенную Исаковыми перепланировку. А значит, права ООО «УК «Вертикаль» не нарушены.

ИСТЕЦ: ООО «УК Вертикаль»

ОТВЕТЧИКИ: семья Исаковых*

СУТЬ СПОРА: о возложении обязанности предоставить доступ в жилое помещение

РЕШЕНИЕ: апелляционное определение отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции

Тогда общество обратилось в Верховный суд. Тот разъяснил: управляющая компания обязана периодически осматривать помещения для эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования. Поэтому она вправе требовать допуска в занимаемые жилые и нежилые помещения в согласованное время, но не чаще одного раза в три месяца (пп. «е» п. 3 Правил № 354). ВС решил: апелляция сделала ошибочный вывод, что представитель управляющей может зайти в квартиру только в аварийной ситуации или в связи с жалобами других жильцов. У нее есть соответствующее право в силу прямого указания в законе, оно не зависит от конкретных обстоятельств и установлено для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем. Поэтому ВС отменил апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции (№ 4-КГ19-6).

Практика существовала давно

Юрист направления «Налоги и право» ГК Группа компаний SRG Группа компаний SRG Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения × Михаил Прихожан напомнил: суды и ранее выносили решения об обязании собственников обеспечить доступ представителям управляющих компаний и органов власти (№ 56-КГ14-9, № 33-42342/2017, № 33-8651/2017, № 33-231/2017). «В целом решение ВС является логичным развитием уже имевшейся судебной практики. Оно послужит прецедентом для разрешения аналогичных споров», – отметил Прихожан. Аналогичной точки зрения придерживается адвокат КА «Меклер и партнеры» Анатолий Клейменов: «ВС лишь установил единообразное толкование норм жилищного права».

Это решение ВС не следует воспринимать как начало «гонений» на собственников, сделавших незначительные перепланировки. Оно касается только тех, кто внес весьма существенные изменения. Например, снес несущие стены или соединил лоджию с комнатой. Также стоит беспокоиться тем, чьи перепланировки были проведены с нарушением строительных норм и правил.

Источник

Вправе ли УК требовать доступа в квартиру для осмотра на предмет перепланировки, ремонта общедомового оборудования со вскрытием полов и стен?

monkeybusiness / Depositphotos.com

Собственники и наниматели квартир в МКД обязаны впускать внутрь:

При этом впускать УК нужно в любом случае (но количество «неаварийных» визитов можно ограничить до 1 раза в 3 месяца). А вот отказаться впускать бригаду капремонта можно, оформив акт о невозможности замены/ремонта внутридомовой инженерной системы в связи с отказом в доступе. Конечно, если собственник квартиры убежден, что внутридомовые инженерные системы под его полом в полном порядке и не требуют замены или ремонта. Акт подписывают собственник, УК, заказчик капремонта и подрядчик. После чего заказчик капремонта идет в суд – за получением доступа в квартиру, а сам капремонт продолжается. Только вот если за это время –из-за недопуска ремонтников – кому-то из соседей будет причинен ущерб, то оплачивать его будет тот, кто не впускал ремонтников.

Подробнее о деятельности управляющих организаций по управлению многоквартирными домами – в материале в «Энциклопедии решений» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Напомним, что Правила технической эксплуатации жилфонда (далее –Правила), утв. постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170, требуют от собственников квартир обеспечения круглосуточного доступа к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через квартиру (п. 3.4.5 Правил).

Что же касается допуска УК в квартиру с целью осмотреть внутриквартирное оборудование и саму квартиру – на предмет возможных перепланировок, то соответствующая обязанность собственника впускать УК в квартиру обосновывается так:

Источник

Сотрудники УК и рабочие хотят зайти в вашу квартиру. Придется впустить

Минстрой опубликовал разъяснения по поводу доступа посторонних людей в вашу квартиру: когда нужно впускать представителей управляющей компании и рабочих. Есть случаи, когда собственник обязан впустить чужих людей, если это нужно для осмотра и ремонта коммуникаций. Если отказаться, есть риск потерять много денег или стать ответчиком в суде. И тогда все равно заставят.

Кроме письма Минстроя еще есть свежее определение Верховного суда на ту же тему: когда собственников заставили предоставить доступ для осмотра квартиры. Вот главное из этих документов, чтобы отбиться от любопытных глаз и не возмещать ущерб.

Памятка для собственников квартир: осмотр и ремонт оборудования

Представителей УК и ее подрядчиков придется впустить в квартиру для осмотра или ремонта коммуникаций:

Если отказать в доступе, могут быть такие последствия:

Расскажите близким, чтобы им не пришлось возмещать ущерб и платить штрафы без вины или по незнанию:

Предупредить родных в вотсапе

Собственник должен предоставить доступ к общедомовому имуществу в своей квартире

Кроме личного имущества в квартире могут находиться общие коммуникации — их называют транзитными. Например, общий стояк, который идет по всем этажам. Если в квартире есть такие коммуникации — они могут быть внутри помещений, в стенах или полу, — придется предоставить доступ для их осмотра и ремонта. Это не прихоть управляющей компании, а требование из постановления правительства и Госстроя.

Но впускать нужно не кого угодно, а бригаду подрядчика, который занимается ремонтом. У нее должны быть подтверждающие документы.

Если собственник уверен, что с коммуникациями все в порядке

Допустим, к вам пришли рабочие и представитель УК и говорят: «Пустите нас в квартиру, потому что у вас течет труба и заливает соседей снизу». Но вы видите, что труба у вас не течет, лужи нет, все сухо. Ремонт труб не нужен, замена вентиля тоже не требуется.

Тогда вы имеете право не пускать в квартиру этих людей. Но имейте в виду, что они не уйдут просто так, а составят акт. Там напишут, что ремонт провести нельзя, потому что собственник не пускает в квартиру. Вам предложат подписать этот документ. Отказ не поможет, это просто зафиксируют при свидетелях.

А дальше будут такие последствия:

Может получиться так, что на самом деле в протечке или поломке виновата управляющая компания или даже застройщик. Но при наличии акта они легко уйдут от ответственности, а возмещать ущерб придется вам.

Доступ в квартиру нужно предоставить, даже если нет аварий и жалоб, — для осмотра

Недавно в Москве закончили рассматривать дело о доступе в квартиру для осмотра. Выводы суда пригодятся всем собственникам.

Управляющая компания из Москвы узнала, что в одной из квартир ее дома провели перепланировку и это могло повлиять на состояние коммуникаций. Попытались осмотреть квартиру, но собственники показали только ванную и маленькую комнату. А кухню и зал они не открыли: это, мол, личная собственность, не обязаны давать к ней доступ, на нас никто не жаловался. Подтверждение, что перепланировка согласована, владельцы квартиры тоже не предоставили.

Управляющая компания не собиралась отвечать за последствия переноса труб — и пошла в суд с требованием предоставить квартиру для осмотра. Первая инстанция встала на сторону УК: собственники обязаны показать всю квартиру, включая комнаты и кухню.

Апелляция была в пользу собственников квартиры: аварий не было, соседи не жалуются, ванную вам показали — отстаньте уже от собственников, нет повода лезть к ним в дом со своими проверками.

А вот аргументы Верховного суда по поводу осмотра квартиры:

Собственников квартиры заставили показать кухню и большую комнату. Если представители УК выяснят, что была перепланировка и она не согласована, могут быть другие суды — придется возвращать все как было, иначе есть риск вообще потерять квартиру. А в случае ущерба возмещать его соседям и управляющей компании будут собственники.

Разве это не нарушение права на частную собственность?

Кроме права на частную собственность и неприкосновенность жилища есть обязанности:

Если кто-то не исполняет свои обязанности или не дает другим их исполнять — придется платить.

Что могут потребовать от собственника, который не пустил в квартиру для осмотра и ремонта?

Если выяснится, что ремонт все-таки был нужен и кто-то пострадал, придется возмещать:

На практике суммы исков могут составлять сотни тысяч рублей.

Если пока ничего не случилось, могут заставить открыть квартиру для осмотра через суд. За неисполнение решения суда тоже придется платить:

Если до суда не дойдет, будет акт об отказе в допуске для осмотра или ремонта. Тогда управляющая компания переложит свою ответственность на собственника. В случае чего с него потребуют денег.

Источник

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

ВС подтвердил право управляющих компаний заходить в квартиры собственников

Управляющие компании имеют законное право осматривать квартиры собственников на предмет несогласованной перепланировки: на коммунальщиках висит обязанность обеспечивать безопасное и безаварийное содержание дома, поэтому никакие дополнительные согласования для проверки жилья им не требуются, указал Верховный суд РФ. Высшая инстанция напоминает, что свои визиты представители управляющих компаний должны согласовывать с собственниками и приходить к ним в гости в удобное для жителей время и не чаще одного раза в 3 месяца.

Управляющая компания хотела осмотреть квартиру жителей Красногорска, подозревая что в помещениях сделана перепланировка, которая может привести к изменениям технического и санитарного состояния оборудования.

Коммунальщики затребовали у жильцов документы о согласовании проведённой перепланировки, но не получили их. Тогда УК направила собственникам требование о предоставлении доступа в квартиру для осмотра внутреннего оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного дома. Однако доступ в жилое помещение предоставлен не был и тогда компания обратилась в суд.

Решением Красногорского суда Московской области иск был удовлетворён. Суд первой инстанции сослался на положения статей 31 и 161 Жилищного кодекса, а также правила предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением правительства № 354 от 6 мая 2011 года. Судья исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.

Однако Мособлсуд отменил это решение и отказал коммунальщикам в доступе в квартиру.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в этих помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования. К тому же никаких аварийных ситуаций в доме не произошло, указала апелляция. Также Мособлсуд сослался на отсутствие жалоб собственников других помещений из-за перепланировки. Это обстоятельство, по мнению апелляционной инстанции, свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Высшая инстанция напомнила, что собственники обязаны поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).

Долг собственников соблюдать законные интересы соседей, а также исполнять нормы пожарной безопасности и санитарно-гигиенические и экологические требования закона также закреплён в части 4 статьи 17 ЖК РФ.

Кроме того, правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением правительства от 21 января 2006 года № 25 предписывают немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в управляющую организацию.

При этом наниматель обязан допускать в квартиру уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, находящегося в нем оборудования и для проведения необходимых ремонтных работ (подпункты «д» и «и» пункта 10), указывает ВС.

Часть 1 статьи 161 ЖК предписывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества, к которым относятся:

— соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

— безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

— соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Необходимость обеспечивать безопасность зданий в процессе их эксплуатации также закреплена в Градостроительном кодексе, который прямо предписывает проводить эксплуатационный контроль путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния конструкций и оборудования, поясняется в определении.

Об обязанности проводить регулярные осмотры с целью выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан говорится и в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Эти правила регламентируют, что сотрудники управляющих компаний могут проводить такие осмотры (пункты 11 и 13), но они должны заранее согласовать с собственником время визита и приходить в гости не чаще одного раза в 3 месяца, при этом жильцы должны впускать их в занимаемые помещения (пункт 32 и 34).

Он подчеркивает, что закон прямо требует от управляющих компаний осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров.

Суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в помещение у коммунальщиков имеется только при аварийных ситуациях или в связи с жалобами других потребителей на нарушение их законных прав, поясняет ВС.

В связи с чем она отменила апелляционное определение Мособлсуда и оставила в силе решение Красногорского городского суда о допуске представителей УК «Вертикаль» в квартиру.

Источник

Супружеская пара сделала в своей квартире большой ремонт с полной перепланировкой внутри. Коммунальщики попросили хозяев показать, что же те сделали, но получили отказ. Городской суд посчитал, что коммунальщики действовали правомерно, однако областной суд решил, что их коллеги не правы. Спор дошел до Верховного суда.

По материалам дела видно, что горсуд, соглашаясь с иском управляющей компании, сослался на Жилищный кодекс (статьи 31 и 161) и на документ под названием Правила предоставления коммунальных услуг. Эти правила были утверждены постановлением правительства (N354 от 6 мая 2011 года). Исходя из этого суд решил, что коммунальщики имеют право осматривать внутриквартирное оборудование «для предотвращения аварийных ситуаций».

В 161-й статье ЖК говорится, что управление многоквартирным домом должно делать его безопасным и благоприятным для тех, кто там живет. Правительство страны устанавливает стандарты и правила работы по управлению многоквартирным домом.

В Градостроительном кодексе (статья 55.24) сказано, что «в целях обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников» коммунальщики должны обеспечить и санитарное благополучие, и техническое обслуживание и еще много чего, включая текущий ремонт. Там же расписано, что такое техническое обслуживание зданий и эксплуатация многоквартирных домов.

Эти нормы, сказал Верховный суд, определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда. Так что периодические осмотры (не чаще одного раза в 3 месяца) это обязанность исполнителя, и он имеет право требовать допуск в помещения. Эти требования закона областной суд проигнорировал, решив, что в помещение можно пускать только при аварии или из-за жалоб соседей. Поэтому решение Красногорского горсуда оставлено в силе, а областное отменено.

Источник