предельная высота частного дома
Уточнены параметры объекта индивидуального жилищного строительства
 |
| Hannamariah / Depositphotos.com |
В соответствии с внесенными в Градостроительный кодекс изменениями, вступившими в силу 4 августа, под объектом ИЖС понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Предусмотрено, что параметры, установленные Градостроительным кодексом РФ для объектов ИЖС, применяются также к жилым домам и индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено законодательством (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ).
Градостроительный кодекс РФ дополнен положениями, в соответствии с которыми при строительстве, реконструкции объектов ИЖС и садовых домов не требуется выдача разрешения на строительство. Вместе с тем в таких случаях застройщик должен будет подать в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемых строительстве (реконструкции). Уполномоченный орган после проверки представленных застройщиком документов направит ему уведомление о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС (садового дома) установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке.
До какой даты сохранен упрощенный внесудебный административный порядок легализации объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемых или созданных на земельных участках, предназначенных для этих целей? Узнайте из материала «Самовольная постройка» в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
После окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщику необходимо будет подать в уполномоченный орган соответствующее уведомление, по результатам проверки которого уполномоченный орган примет решение о соответствии (несоответствии) построенного (реконструированного) объекта установленным требованиям. Минстрой России уже подготовил проект 1 соответствующих уведомлений.
Объект ИЖС, разрешение на строительство которого получено до дня вступления в силу рассматриваемого закона, может превышать параметры, указанные в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции этого закона), при условии, что параметры данного объекта соответствуют разрешению на строительство.
1 С текстом проекта приказа Минстроя России «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома» можно ознакомиться на федеральном портале проектов нормативных правовых актов (ID: 02/08/08-18/00082994).
Постройки на дачном участке по правилам
Многие владельцы частного участка решаются благоустроить свой надел. Важно знать все нюансы, как правильно строить на своем участке, чтобы избежать судебных процессов и сноса построек. Законодательство постоянно меняется. Все важные требования к дачному строительству, новые требования законодательства мы собрали в этой статье.
Содержание
В 2019 году в законодательство относительно строительства дач были внесены некоторые изменения. Владельцы земельных участков принимают решение о возведении дач, коттеджей, жилых домов, хозяйственных построек. Все объекты должны быть построены в соответствии с действующим законодательством. Следует начать с рассмотрения документов, подтверждающих право выполнить строительство на земельном наделе.
Документы, подтверждающие право собственности на участок
Прежде чем приступать к строительству дома, хозяйственных построек или иных объектов, важно убедиться, что у вас есть право собственности на участок. Имеют право согласно ЗК РФ (ст. 26), возводить здания, сооружения люди, у которых есть один из следующих документов:
Если вы владеете договором об аренде или ренте земельного участка, предварительной купчей, вы не имеете права вести строительство на этом участке. Убедившись, что у вас есть право возводить здания, сооружения на конкретном участке, следует приступать к планированию этого процесса.
Строительные нормы и правила
Прежде чем приступать к непосредственному строительству, следует ознакомиться со строительными нормами и правилами. Этот процесс для СНТ регламентирует СНиП 30-02-97 с изменениями 2019 года. Дело в том, что на своем участке, который не имеет соседей, не находится в пределах товарищества, собственник может строить здания и сооружения на любом расстоянии. Но требования к застройкам повышаются, если участок находится в рамках СНТ или иного объединения.
Согласно действующего законодательства, существует 2 типа земель. Строительство допускается на садовых участках. В доме, построенном на такой земле, можно прописаться. Огороднические участки не предполагают строительство жилого дома. Здесь можно возводить лишь хозяйственные объекты.
Виды построек на участке
Согласно СНиП 30-02-97, собственник участка от 6 соток имеет право построить следующие постройки:
Участок огораживают забором, к которому также выдвигают особые требования. При создании проекта строительства часто берут за основу планировку соседних участков.
Требования к строительству дома
В 2019 году по жилищным нормам здание должно соответствовать ряду требований. Основные нормы, выдвигаемые к строительству дома на садовом участке:
Дом не должен состоять из блок-секций, квартир. Спальня должна быть не менее 8 м кв., а общая комната – 12 м кв. Ванна по площади составляет от 1,8 м кв., а туалет – от 0,96 м. Коридоры не должны быть уже 90 см, а прихожая в ширину – не менее 1,8 м. Основной этаж должен иметь высоту не менее 2,5 м, а цокольный – от 2 м. Минимальная высота мансарды составляет 2,3 м.
Хозяйственные постройки
Внутри участка, принадлежащего одному собственнику, хозяйственные постройки размещают по усмотрению хозяев. Но учитываются требования по расположению сооружений по отношению к соседним участкам.
Габариты хозяйственных построек выбирают в соответствии с их назначением и особенностями эксплуатации. При строительстве погреба, подвала, высота помещения составляет не меньше 2 м в высоту.
Строительство забора
В СНиП 30-02-97 с изменениями 2019 года обозначены требования к строительству забора. Высота ограждения участка составляет 1,5 м. Это оговорено в СП 53.13330.2011 (п. 6.2). Также здесь указано, что между соседними участками ограждение должно быть выполнено из сетки-рабицы. Эти требования выдвигает законодательство, если соседи не согласовывают между собой особенности ограждения.
Если обе стороны согласны, забор может быть любым. Он может быть глухим, произвольной высоты. Но свое согласие соседям нужно выразить в письменной форме. Документ заверяется у представителей администрации СНТ.
Если с какой-то стороны к участку подходит водоем, овраг, обрыв, забор с этой стороны можно не ставить. Но в целях безопасности все же следует оградить подобные объекты. Копать ров для обозначения границ запрещено.
Между проезжей частью, улицей также строится забор высотой 1,5 м. Если хозяева хотят поставить любое другое ограждение, кроме сетки-рабицы, это согласовывают с администрацией СНТ на собрании участников.
Стоит отметить, что в некоторых регионах требования также отличаются. Поэтому важно изучить нормы законодательства, действующие в данной области. Стоит учесть, что от красной линии от дороги забор должен отстоять на расстояние 5 м, от красной линии до проезда – 3 м.
Расстояние между объектами
Важно соблюдать правильное расстояние между постройками. Это определяется рядом факторов. Подобные нормативы обусловлены требованиями к безопасности в процессе эксплуатации земельного участка.
Определение расстояния между объектами из разных материалов
СНиП 30-02-97 требует, чтобы соблюдались определенные требования при выборе расстояния между объектами. Если дом построен из невозгораемых материалов (бетон, камень, кирпич) расстояние от него до построек составляет:
Если дом возведен из негорючих материалов, но внутри есть деревянные перекрытия, расстояния от других построек составляет:
Для домов из возгораемых материалов существуют другие требования. Они должны отстоять от сооружений и зданий на расстоянии:
Соблюдение этих требований гарантирует, что при возникновении пожара огонь не перекинется на соседние строения.
Положение дома относительно других объектов
При разработке плана участка нужно соблюдать следующие требования:
При создании фундамента жилой постройки важно соблюдать расстояние до инженерных коммуникаций. До водопровода и канализации расстояние составляет 5 м. От тоннелей, каналов фундамент отстоит минимум на 2 м. Любые кабели от него проходят на удалении не менее 60 см.
Соседи и их права
В ГК РФ (ст. 263 п. 1) предусмотрены права собственника участка. Они могут строить сооружения и жилые здания, сносить ветхие или ненужные постройки, делать перестройку и прочее. Но при этом они должны учитывать, что с их участком граничит другой земельный надел. Все действия, которые будут проведены собственниками, должны соответствовать требованиям пожарной безопасности, СНиП, СанПиН. Это оговорено в ст. 42 ЗК РФ.
Стоит учесть, что даже незначительные нарушения этих норм приводят к обязанности снести или перенести объект за счет средств собственника. В некоторых случаях законом предусматривается полное изъятие участка у собственника. Здания и сооружения должны быть построены на земле собственника. При этом они не должны мешать соседям. Если здание является небезопасным, построено не в соответствии с установленными нормами, о его сносе принимает решение суд. Администрация СНТ не в праве выносить подобное решение.
Соседи имеют право подать в суд, если их права были нарушены неправильным строительством любых объектов на участке. Это регламентировано ст. 304 ГК РФ. Отстоять свои права можно только в том случае, если все требования СНиПов, СП, прочих нормативов были соблюдены. Если нарушения есть, следует договориться с соседями. Выплатив компенсацию, можно заключить соглашение и заверить его в соответствующих органах. В противном случае придется сносить неправильно расположенный объект за свои средства.
Все объекты самостроя необходимо легализировать. Если они не соответствуют установленным требованиям, суд дает собственнику время исправить эти несоответствия (от полугода до 3 лет). Снести объект только из-за того, что участок неправильно размежеван, не смогут.
Требования к инженерным коммуникациям
Одним из важных вопросов в процессе дачного строительства является правильное расположение инженерных коммуникаций. Они могут быть автономными или централизованными.
Для учета электричества счетчик устанавливается внутри жилого помещения. Прибор учета воды также ставят в помещении. Если обустраивается автономная система водоснабжения, требования по ее организации указаны в СанПиН 4.1.4.1110.
Если централизованное отопление не подведено к дому, собственник обустраивает систему обогрева самостоятельно. Устанавливается котел, печь, радиаторы или иные подходящие устройства. В этом случае придерживаются инструкции по их установке, о вводе в эксплуатацию, предусмотренную производителем. Размещение отопительных приборов также регламентировано требованиями СанПиН.
В котельной высота потолка составляет не менее 2,5 м. Объем помещения минимально составляет 15 м куб. Здесь обязательно устанавливается вытяжка, окно.
Если централизованный газопровод отсутствует, применяется топливо в баллонах. Для кухни максимально допустимая емкость его составляет 12 л. Если же требуется эксплуатация установки с большим литражом, обустраивается специальная пристройка. Она располагается на расстоянии минимум 5 м от входной двери жилого дома. Пристройку возводят со стороны глухой стены дома.
На сколько этажей разрешается строить частные дома и коттеджи? на сайте Недвио
Чтобы получить дом своей мечты, полностью соответствующий всем запросам, лучше всего заняться индивидуальным строительством. Для этого владельцу потребуется земельный участок с назначением под застройку (желательно ИЖС), пакет разрешительных документов и непосредственно сам строитель.
При обращении в компанию, которая занимается частной застройкой, вы можете доверить ей ряд бюрократических процедур. На этапе проектировки и согласования схемы будущего коттеджа важно учесть требования контролирующих организаций. Они оперируют регламентами местных органов власти и государственных нормативных документов.
Среди спорных моментов, с которыми зачастую сталкиваются частные лица, выделяют этажность дома и наличие на участке дополнительных хозяйственных построек. Сегодня мы поговорим о том, насколько этажей разрешено строить частные дома и коттеджи.
Какие разрешительные документы нужно изучить и получить?
Согласно статистике, большинство домов с лишними этажами, строились без получения разрешения на строительство, а многие — даже без проектно-сметной документации. По законам РФ, принимая решение о застройке участка, собственник обязан подать заявление в органы местной власти (архитектурный отдел) с запросом на разрешение строительства. После чего комиссия либо одобряет, либо отклоняет проект. Очевидно, что построить больше этажей, чем положено по закону, в этому случае не получится.
Стандартный перечень разрешительных документов определяется нормами Свода правил по проектированию и строительству СП 11-III-99. Он включает в себя:
Документ от разрешительных органов включает в себя перечень регламентирующих дальнейшие работы на участке бумаг. Сюда входят:
Документы используются частным лицом или застройщиком при проектировании и возведении коттеджа. При этом, параметры разрешений касаются не только внешнего, но и внутреннего плана постройки.
К примеру, документами регламентируются минимальные площади жилых комнат внутри дома. Для спальни они должны быть не меньше 8 кв.м., для кухни — 6 кв.м., а для санузла – 0,96 кв.м. (СНиП 2.08.01-89, 31-02-2001 и РСН 70-88).
Помимо площади комнат, в паспорте указывается минимальная ширина лестничных пролетов, балконов, лоджий, хозяйственных помещений, гаража и высота потолков. Важным аспектом также является предельная этажность дома с учетом мансарды. В определении границ составители документов отталкиваются от ГОСТов, Земельного кодекса РФ, Республиканских Строительных Норм (РСН) и СНиПов.
Какой должна быть предельная этажность дома?
Земля нынче стоит недешево, поэтому неудивительно что во время строительства каждый собственник старается максимально эффективно использовать выделенный участок.
Вот почему со стороны государства, для обеспечения должного уровня безопасности, вводятся различные технические требования и ограничения. В стандартных условиях для частного индивидуального строительства разрешается возводить дома высотой до 3-х этажей (2 этажа + мансарда).
Стоит учитывать, что цокольный уровень не может быть жилым. Его верхняя отметка должна находиться не выше 2-х метров над уровнем земли. На цокольном уровне разрешается размещение гаража, обязателен монтаж вентиляции и применение пожароустойчивых расходных материалов. Если коттедж превышает 3 этажа, то он считается нежилым.
Что ждет нарушителя?
Несоблюдение предписанных правил грозит претензиями со стороны контролирующих органов и судебными разбирательствами. Во время строительства профильные службы не будут заниматься прокладыванием коммуникаций и подключением к централизованным инженерным сетям. В таком доме запрещено прописываться и жить. При рассмотрении дела в суде могут вынести решение о снесении незаконной постройки.
Если не строить, а покупать?
Проводить проверку всех документов также необходимо на этапе покупки загородного жилья. Если строение признано нежилым или определенные объекты на участке не узаконены, это чревато последствиями для новых владельцев. Иметь дело с подобными объектами – это большой риск. Когда вы приобретаете земельный участок под строительство, убедитесь в том, что его назначение соответствует вашему запросу.
Как происходит согласование?
Обращаясь к застройщику, предоставьте перечень необходимой документации для предварительной оценки. На основании описанных в документе требований будет составлен схематический план будущего коттеджа. Визуализация проекта даст собственнику представление о том, как будет выглядеть дом в конечном итоге. На этапе планирования запрещено отступать от норм СНиПа.
Когда застройщик приступает к реализации своих идей, на участке устанавливаются ограждающие конструкции (заборы). Они обозначают предельную площадь территории и устанавливают границы. Если вы владеете землей под застройку, на ней разрешено располагать жилой дом, гараж, летнюю кухню и подсобные помещения. В отдельных случаях делается разметка для посадки зеленых насаждений (чтобы не навредить подземным и надземным коммуникациям).
Особенности размещения дома на участке
При покупке или выборе земли стоит обратить внимание на совокупность внешних факторов, чтобы впоследствии не столкнуться с дополнительными ограничениями со стороны местного самоуправления. Осмотрите ландшафт, обратите внимание на наличие растительности и рельеф местности.
Учтите, что по закону при наличии 12 соток площади разрешено застраивать лишь 30% от участка. Для кого-то этого может быть мало.
Градостроительный кодекс накладывает ограничения для строительства коттеджа, предназначенного для проживания одной семьи. Площадь территории под застройку не должна превышать 1500 кв. м.
Еще одним важным аспектом является плотность застройки. На частной территории необходимо также учитывать интересы соседей. Наличие затененной зоны возле дома может привести к естественному накоплению влаги и, как следствие, разрушению фундамента.
Возможные проблемы
Многие собственники индивидуальных объектов застройки рассчитывают на личное использование коттеджа, поэтому могут пренебрегать определенными правилами. Как показывает практика, в дальнейшем при попытке продать такой дом владельцы могут столкнуться с трудностями. Чтобы избежать возможных проблем, лучше задумываться о ликвидности недвижимости еще на этапе застройки. Воспользуйтесь следующими советами:
Оригинальные идеи архитекторов и дизайнеров далеко не всегда сопоставимы с практичностью и реальными требованиями местных органов самоуправления. Старайтесь вписывать свою задумку в нормативы и строить дом своей мечты по всем правилам.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Высота дачного дома
Любой обладатель дачного участка рано или поздно задумывается о том, чтобы возвести на нем какую-либо постройку. В этом случае понадобиться грамотно организовать строительство, собрав необходимые документы и ответив на вопросы, каким ему видится будущее здание. Существует несколько основных параметров, в частности, наибольшая высота дачного дома, максимальная площадь постройки и ее расположение на участке, которые следует утвердить в первую очередь.
Требования законодательства
В настоящее время действующую в стране законодательную базу, регулирующую частное домостроение на дачных участках, можно назвать достаточно либеральной. Это стало следствием внесенных в последние годы заметных и существенных изменений, расширивших права россиян по рассматриваемому вопросу.
Например, сейчас разрешается возведение на дачных участках зданий для постоянного проживания, чего нельзя было делать буквально 5-6 лет назад. Правда, действующие нормативные акты вносят ряд серьезных ограничений. В частности, площадь дачных построек, включая все дорожки между ними, не должна превышать 30% от общей территории дачного земельного участка. Данное ограничение является далеко не единственным.
Важным условием, которое регулируется нормативными документами, является правильность расположения здания на земельном участке. Его границы не должны находится за пределами площади застройки, что подразумевает расстояние до улицы не менее 5 метров. Минимальная дистанция до леса составляет 15 м, а до отдельно стоящего дерева или кустарника – соответственно 3 м. и 1 м.
Максимально допустимая высота дачного дома
Серьезное значение в нормативных документах, регулирующих сферу дачного строительства, уделяется такому параметру постройки, как допустимая высота дачного дома. Естественно, говоря о требованиях законодательства, необходимо учитывать и тот факт, что далеко не везде они соблюдаются на практике. Более того, достаточно часто контролирующие органы попросту закрывают глаза не незначительные нарушения.
Однако, намного правильнее знать требования строительных норм и правил, в частности, по вопросу, какая максимальная высота дома на дачном участке разрешена. А следовать ли указаниям законодательства или нет – личный выбор каждого собственника земли и постройки. Несмотря на то, что на данный момент на практике серьезная ответственность за нарушения практически не встречается, невозможно исключать ужесточения наказаний в будущем.
Возвращаясь к теме, следует отметить, что максимальная высота дома на дачном участке по закону составляет 10 метров. При этом в нормативном акте дается еще одно ограничение, касающейся этажности возведенных зданий. Его также крайне важно знать и соблюдать. Количество этажей любой постройки на даче не может быть больше трех.
Высота потолков в дачном доме
Необходимо пояснить, что ответ на вопрос, какова предельная высота домов в дачных поселках, напрямую влияет и на еще один важный параметр постройки. От него в значительной степени зависит комфортность проживания в здании, как и некоторые другие характеристики. Именно поэтому данные ограничения следует рассматривать вместе.
Речь в данном случае идет о таком параметре здания, как высота потолков в дачном доме. Очевидно, что, как и любая другая строительная характеристика, изменение этого показателя может влиять и отрицательно, и положительно. Например, плюсами высоких потолков являются:
К минусам высоких потолков относятся:
В настоящее время установлена такая минимальная высота:
Новые правила для дачников: как строить, чтобы не снесли
В России принят ряд законов, которые регулируют правила застройки на частных землях. Например, порядок согласования дач и коттеджей, а также признания зданий самостроями и условия для их легализации. Также документами вводятся определение индивидуального жилого строения и требования к их максимальным параметрам.
Редакция «РБК-Недвижимости» рассказывает, что можно теперь строить на дачных участках, чтобы в будущем не снесли дом, как согласовать застройку и какие здания не признают самостроями.
Законом определяется понятие индивидуального жилого строения. Это обособленно расположенное здание, не состоящее из отдельных квартир или блоков-секций (подъездов), которое можно построить на землях для индивидуального жилищного строительства и на садовых участках. Дом должен быть предназначен «для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».
Какой дом можно построить
По закону, который вступает в силу 1 января 2019 года, на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства можно построить дом, высота которого не должна превышать 20 м, а этажность — не более трех наземных. Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, но для домов площадью до 500 кв. м достаточно уведомить местные власти о планах его строительства, а потом о его завершении. Если же его площадь превышает 500 кв. м, то уже потребуется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и затем получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Новый закон о сносе самостроя
Другим законом определяется понятие самовольной постройки. Этот закон регламентирует порядок сноса самовольных построек, но он более либеральный, так как теперь собственникам будут предоставлены возможности для легализации таких домов. Главное — соблюдать нормативы строительства частных домов: они не должны мешать соседям и располагаться на собственной земле.
Как строить, чтобы не снесли
В законе описываются параметры дома и требования к застройке участка. Из этих определений можно описать идеальный дом, который никогда не снесут по новым законам. Это дом построен на землях ИЖС или на садовом участке, где допускается жилое строительство. У собственника есть документы на участок, а строение зарегистрировано надлежащим образом до 1 сентября 2018 года. При строительстве соблюдены все требуемые нормы (указаны выше), а само здание не мешает соседям. Если на дату регистрации собственности на дом он был построен с соблюдением требований по удалению от охранных зон, леса и объектов инфраструктуры и газопровода, электросетей и т. д., а позже эти параметры изменились, то такой дом также не могут снести.
Что такое самовольная постройка
Самовольной постройкой признают дом, построенный без прав на земельный участок. При этом земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства. При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан. Дом построен с нарушением градостроительных и архитектурных норм и без получения соответствующих разрешений. Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации.
Теперь снести, как раньше, здание только потому, что участок не размежеван или нет разрешения на строительство, не смогут. Если можно будет привести постройку в соответствие с требованиями, то ее потом легализуют. Например, если дом выше трех этажей, то для легализации достаточно демонтировать верхние этажи. Самострой нельзя эксплуатировать, а снести его придется за собственный счет. На это будет дан максимум год — все зависит от параметров строения. Чтобы привести дом в соответствие с необходимыми требованиями, суд может предоставить собственнику срок от шести месяцев до трех лет.