право пользования кооперативной квартирой

Квартира с сюрпризом, или На что обращать внимание при покупке квартир в домах ЖСК

Случаи продажи квартир, обремененных правами третьих лиц, встречаются на практике не так уж и редко. Если новый собственник не знал и не должен был знать о таком обременении, он может обратиться в суд за защитой своих прав. Так, по общему правилу, с переходом права собственности на жилое помещение прекращается право пользования им родственниками бывшего собственника, и данные третьи лица подлежат выселению (п. 2 ст. 292 ГК РФ). При этом законодательством предусмотрены некоторые исключения из этого правила, например временное сохранение по решению суда права пользования квартирой бывшими членами семьи собственника (в том числе и бывшего), если им объективно негде жить (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, ряд частных случаев формирует не законодательство, а судебная практика. К ним, в частности, относится ситуация с покупкой квартиры в доме ЖСК, на которую было обращено взыскание. Суды по искам новых владельцев о выселении членов семьи бывших собственников выносят решения о сохранении права последних на пользование этими квартирами.

Таким образом, новые собственники получают квартиры с живущими в них людьми и выселить их не могут. Одно из таких дел недавно рассмотрел КС РФ (Постановление КС РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П; далее – Постановление). Разберемся, к каким выводам пришел Суд.

Поводом для рассмотрения дела стала жалоба в КС РФ гражданина А.М. Богатырева (далее – заявитель). 28 ноября 2012 года он выиграл публичные торги, предметом которых была трехкомнатная квартира в Санкт-Петербурге. 30 ноября того же года квартира была передана заявителю по акту приема-передачи, а 12 февраля 2013 года в ЕГРП была внесена запись о его праве собственности и выдано свидетельство о регистрации права. После этого заявитель узнал, что в квартире зарегистрированы и по-прежнему живут бывший собственник квартиры Таранова С.В. и ее муж Таранов С.Ф., их дочь Гурьянова О.С. с мужем Гурьяновым Г.А. и двое детей последних. В связи с отказом указанных лиц освободить квартиру заявитель обратился в суд с иском о признании их утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.

КРАТКО

Требование заявителя: Признать неконституционной законодательную норму, согласно которой право пользования жилым помещением сохраняется за лицами, получившими его на основании ордера на квартиру в доме ЖСК, в случае смены собственника.

Суд решил: Произвольное применение указанной нормы нарушает права и законные интересы покупателя квартиры, который не знал и не должен был знать о наличии прав третьих лиц на нее. Федеральному законодателю необходимо обеспечить прозрачность информации об этих правах и определить правовое положение членов семьи прежнего собственника.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что спорная квартира является совместно нажитым имуществом супругов Тарановых. Право собственности С.В. Тарановой было зарегистрировано 1 декабря 1993 года на основании справки ЖСК о выплате ею паевого взноса полностью, вместе с ней в ордер на предоставление квартиры были включены ее супруг и дочь. В феврале 2009 года Тарановы заключили договор займа, и исполнение обязательства по возврату денег было обеспечено ипотекой принадлежащей им квартиры. В связи с невозвратом займа займодавец обратился в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, после чего и состоялись торги.

Иск заявителя был удовлетворен частично – признаны утратившими право пользования спорной квартирой и выселены из нее были только супруги Тарановы. В удовлетворении тех же требований в отношении их дочери О.С. Гурьяновой с супругом и детьми суд отказал (решение Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 г. по делу № 2-3723/2013), применив по аналогии ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – оспариваемая норма).

Оспариваемая норма сохраняет право проживания в приватизированной квартире бывших членов семьи собственника, тогда как по общему правилу они утрачивают такое право после прекращения семейных отношений с ним, например в случае развода (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ).

Суд апелляционной инстанции отменил это решение лишь в части – признал утратившим право пользования и подлежащим выселению супруга дочери Тарановых, так как он не был указан в ордере на предоставление квартиры как член семьи собственника (определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 января 2014 г.). Суд отметил, что в деле нет доказательств того, что О.С. Гурьянова (дочь Тарановых) давала согласие на заем денег под залог квартиры, и остальную часть решения суда первой инстанции оставил без изменения.

В своей жалобе в КС РФ заявитель подчеркнул, что не считает неконституционным буквальное толкование оспариваемой нормы. Однако, по его мнению, суды толкуют ее расширительно – применяя к бывшим членам семьи, включенным в ордер на жилое помещение в доме ЖСК, по аналогии с правоотношениями лиц, давших согласие на приватизацию жилого помещения. В связи с этим такие третьи лица сохраняют право пользования жильем при переходе права собственности к новым собственникам (при продаже квартиры, например).

КС РФ напомнил, что необходимым условием перехода России к рыночной экономике было преобразование отношений собственности. В жилищной сфере оно осуществлялось за счет роста частного жилищного фонда. При этом многие россияне приобретали жилье в частную собственность путем бесплатной приватизации занимаемых ими квартир в домах государственного и муниципального жилищных фондов, поскольку обеспечить себя жильем самостоятельно не позволял их уровень доходов (Постановление КС РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П).

НАША СПРАВКА

В советское и постсоветское время многоквартирные дома ЖСК строились за счет собственных средств кооператива – взносов его членов – и государственных кредитов. По окончании строительства каждому члену кооператива предоставлялась в постоянное пользование квартира в соответствии с размером его пая и количеством членов семьи. Начиная с 1990 года члены кооператива начали получать кооперативное жилье в собственность – при условии уплаты паевого взноса полностью.

Еще один способ получения жилья в частную собственность, появившийся в 1990 году, – внесение членом жилищного или жилищно-строительного кооператива паевого взноса за квартиру, предоставленную ему кооперативом (п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-I «О собственности в СССР»), полностью. Потом такое право членов кооперативов было закреплено в п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-I «О собственности в РСФСР», а также в п. 4 ст. 218 ГК РФ. При этом права членов семьи собственника жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива жилищным законодательством не определены. Как отмечал ранее ВС РФ, правоприменительная практика исходит из того, что в случае отчуждения жилого помещения их права аналогичны правам членов семьи собственника жилья, отказавшихся от приватизации в его пользу (Определение Cудебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 11-КГ12-2).

Одним из случаев отчуждения жилья является как раз обращение на него взыскания. Напомним, что данная мера принудительного исполнения может применяться даже в том случае, когда квартира является единственным пригодным для постоянного проживания должника и его семьи жилым помещением, при условии что она – предмет ипотеки (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Данное положение направлено на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников, однако такой баланс не должен нарушать права и свободы других лиц, отмечал уже неоднократно КС РФ (Определение КС РФ от 16 декабря 2010 г. № 1589-О-О, Определение КС РФ от 17 января 2012 г. № 10-О-О, Определение КС РФ от 24 января 2008 г. № 12-О-О и др.).

На защиту интересов как покупателей жилых помещений, так и лиц, сохраняющих право пользования им, направлено, в частности, требование об указании перечня таких лиц в договоре купли-продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласен принять обремененный такими правами товар (п. 1 ст. 460 ГК РФ). В противном случае покупатель может требовать снижения цены на жилое помещение либо расторжения договора.

Сохранение прав членов семьи прежнего собственника на пользование жилым помещением существенно ограничивает правомочия нового собственника, тем более если он не был проинформирован о наличии этих прав, подчеркнул Суд. Одним из способов обеспечения прозрачности всех существующих прав на жилье может быть их государственная регистрация (абз. 1 п. 6.1 Постановления). Однако обязанности регистрировать право пользования жилым помещением членов семьи собственника законодательством не предусмотрено. Обязательной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

КС РФ отметил, что при законодательной регламентации ситуации с сохранением права пользования жилым помещением в доме ЖСК за членами семьи бывшего собственника в случае перехода права собственности на это помещение их интересы должны быть соблюдены, но в то же время не должны ущемляться права нового собственника. Оспариваемая же норма не является надлежащей гарантией указанных прав и интересов (абз. 7 п. 6.1 Постановления).

Суд подчеркнул, что правовая природа приобретения права собственности на жилое помещение членом ЖСК и нанимателем жилого помещения в порядке его приватизации различаются. Следовательно, различаются и права членов семьи собственников соответствующих помещений в случае прекращения семейных отношений. Отсутствие прямого регулирования данных отношений существенно ограничивает право собственности приобретателя такого жилого помещения при полном удовлетворении интересов членов семьи прежнего собственника, что вряд ли можно назвать справедливым. При этом адекватный механизм судебной защиты прав нового собственника отсутствует.

Исходя из этого Суд признал оспариваемую норму неконституционной в той мере, в какой ее расширительное толкование и произвольное применение препятствуют эффективной защите прав приобретателя жилого помещения, который не знал и не должен был знать о наличии прав третьих лиц на приобретаемое имущество. В связи с этим федеральному законодателю поручено внести в законодательство поправки, которые позволят определить правовое положение членов семьи прежнего собственника жилого помещения и обеспечить максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые квартиры.

Кроме того, Суд постановил, что решения по делу заявителя подлежат пересмотру в той части, в которой применялось признанное неконституционным толкование оспариваемой нормы.

***
Таким образом, КС РФ признал, что права третьих лиц на помещение в доме ЖСК при его отчуждении (причем не только в случае реализации с публичных торгов) законодательно не урегулированы, что создает проблемы и для самих третьих лиц, и для нового собственника жилья. Суд посчитал, что федеральный законодатель обязан нормативно урегулировать их правовой статус.

До внесения соответствующих изменений при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление, суды должны учитывать фактические обстоятельства каждого дела: есть ли у данных третьих лиц право пользования иным жилым помещением, какова разница между суммой, вырученной в ходе реализации имущества, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, хватит ли этих средств для покупки или найма другого жилья и др.

В случае отрицательного ответа на эти вопросы новому собственнику, судя по всему, все же придется пока терпеть в своей квартире посторонних лиц.

Источник

Кооперативная квартира

Согласно законодательству, в частности, закону о кооперации, ЖСК является объединением лиц, деятельность которых заключается в строительстве дома. Каждое лицо, являющееся пайщиком, получает жилплощадь в виде квартиры. Кооперативное жилье переходит в собственность только при выполнении всех требований, в том числе полноценном внесении паевых средств. Оформление права собственности необходимо для самостоятельного распоряжения своим имуществом.

Процесс имеет несколько нюансов, которые отличают его от аналогичных процедур с другими объектами недвижимости.

Что такое кооперативная квартира

Для любых действий с имуществом необходима госрегистрация. Примером может служить продажа недвижимости в жилом кооперативе. Кооперативной квартирой считают объект недвижимости, который находится в доме, построенном с помощью объединения ряда лиц с выделением жилплощади. При выполнении всех обязательств и условий, человек считается собственником. Необходимые условия:

Основание владения основано на наличии членства в кооперативе жилищного типа. Право в полном объеме человек получает только после выплаты паевого взноса целиком, то есть госрегистрация необходима для фактического правоподтверждения, которое и потребуется при различных процессах, связанных с жильем.

Получается, что корпоративное жилье считают объектом, который строится совместными усилиями на вложенные средства пайщиков, являющихся членами кооперации.

Особенности покупки и продажи кооперативной квартиры

У кооперативного жилья есть ряд особенностей, которые проявляются при купле или продаже. Нюансы:

Перед продажей продавец должен не только оформить все акты, но и выписать лиц, которые зарегистрированы на данной жилплощади.

Права собственника кооперативной квартиры

После выплаты положенных средств и получения недвижимости лицо получает ряд прав. Среди них:

Стоит учесть, что права собственника ограничены уставом кооператива, а также его регламентом.

При регистрации своих законных прав и получения правоподтверждающих актов возможно производить различные операции, связанные с дарением, продажей или разделом жилья. Но такие процедуры специфичны, поэтому требуют обязательного наличия выписок с Росреестра.

Любые вопросы, которые не могут быть решены в рамках мирового соглашения, можно оспорить через судебную систему. Особенно часты такие случаи при наследовании или разводе. Для последнего варианта необходимо, чтобы жилье было приобретено в период брака.

Можно ли приватизировать кооперативную квартиру

Приватизация относится к государственному жилому фонду, который используется гражданами на основе найма, в том числе социального.

Кооперативный объект изначально является собственностью ЖК, что не позволяет проводить приватизацию. Еще одним отличием считают то, что госфонд позволяет прописывать и разделять доли всем проживающим, а квартира кооперативного типа является собственностью пайщика после внесения всех средств.

Юридической собственностью объект будет считаться только на этапе строительства. При этом, все объекты хозяйственного и придомового типа, а также территория, будет общей собственностью всех пайщиков в лице кооперации граждан или юрлиц.

Получается, что приватизация не нужна, так как право собственности получают с помощью других процессов.

Оформление в собственность

Оформление производится после сдачи дома в эксплуатацию и выплаты всех необходимых средств. Оформлять бумаги на собственность необходимо через регистрацию в ЕГРН. Стандартный порядок:

У каждого этапа есть свои особенности.

Список документов

Для процедуры оформления необходимо собрать полноценный пакет бумаг. Он будет в себя включать:

Заявление можно составлять на месте. Дополнительными данными, которые могут быть затребованы, будут бумаги и акты кооперации, в том числе устав, а также техническая документация по объекту недвижимости.

При наличии истории жилья, например, пайщик передал свою долю другому еще до строительства объекта, потребуется предоставить оформленные договора, которые зафиксировали этот процесс.

Куда обращаться

Обращаться для внесения записей в ЕГРН потребуется к регистратору, то есть к сотруднику Росреестра. Передача документации возможна с помощью нескольких способов:

Дополнительно существует обращения к специалистам юридической конторы, который оформляют всю необходимую документацию. Этот способ подходит тем, у кого не возможности все сделать самостоятельно. Но при таком варианте потребуется оплатить услуги юристов, которые будут заниматься данным вопросом в соответствии с заключенным договором.

Отказ от приема документов производится редко, но при отсутствии паспорта или фактических ошибках в документах, которые являются основными, пакет бумаг не примут.

Сроки регистрации и госпошлина

Сроки регистрации варьируются в пределах 7-14 дней. Срок может быть продлен только если потребуется предоставление дополнительных документов. Также потребуется учесть, что почтовые обращения и обратная доставка документов могут занять больше времени.

Размер госпошлины при регистрации своего права на указанную собственность составляет 2 тысячи рублей.

Результат регистрации

Результат регистрации будет отрицательным, если документы были собраны неверно или были найдены нарушения. В таком случае может потребоваться вторичное обращение. Если решение положительное, то собственник получает на руки выписку ЕГРН, так как свидетельства были отменены и больше не выдаются.

Проблемы оформления кооперативной собственности

При процессе оформления может проявиться несколько проблем. Основной ситуацией является то, что фактически пайщики будут пользователями недвижимости, которая в общем формате относится к собственности кооператива. Именно по этой причине дарение или продажа невозможны до момента подтверждения правообладания в виде регистрации.

Чтобы произвести оформление необходимо предоставить в госорган полноценный пакет документов, который в том числе будет иметь информацию о самом кооперативе. Если данные документы были утеряны, то их потребуется их восстановление. В ряде случаев подтверждение прав производится через судебную систему.

Основной проблемой считают этап сбора бумаг, так как потребуется наличие различных справок, которые оформляются с помощью бухгалтера и председателя, а также получение бумаг, относящихся к деятельности кооператива. Но на практике справки могут оказаться измененными и не зарегистрированными в положенный срок и установленным способом. Из-за этого возникают задержки с оформлением своих прав.

Требуется учесть, что в большинстве случаев при возникновении проблем с документами судебных решений не избежать.

Кто является собственником кооперативной квартиры

Собственником является пайщик. В ряде случаев квартира считается совместной общей недвижимостью нажитой в браке. В этом случае жилплощадь будет их общей, но в установленных согласно внесенным средствам долях.

Несовершеннолетний, который проживает на указанной жилплощади, не может быть выселен, но после достижения дееспособного возраста ему один из членов семьи может передать свой пай. Но для этого потребуется отсутствие запретов в уставе ЖК и согласие супруга, являющегося вторым пайщиком.

Как делится квартира при разводе, наследовании

Раздел жилплощади при разводе возможен только при наличии ее в общем владении. Такой момент происходит при совместном вкладе средств в пай. Раздел осуществляется двумя способами. При первом, владелец большей доли выплачивает бывшему супругу компенсацию в размере долевого вклада в пай. При втором случае суд может постановить выделение определенной доли квартиры в собственность одного из лиц.

Вступление в наследство зависит от ряда факторов, связанных с наличием регистрации прав на указанный объект.

Весь процесс является аналогичным стандартному, то есть производится открытие наследства и лица получают бумаги. Вступление в права возможно в течение полугода.

Если пай был выплачен и все бумаги оформлены, то процесс не имеет отклонений от стандарта. Но если регистрация не пройдена, то права оформляются через нотариуса с предварительным получением справок и всех актов в кооперативе. Вступление в него не требуется. Права наследник получается с помощью обычного процесса регистрации, но уже на основе свидетельства от нотариуса.

Если пай не был погашен, то наследник вступает в кооператив, погашает необходимую сумму и оформляет все документы.

Еще одним важным моментом является возможность получить внесенные средства до момента полного погашения, если нет желания вступать в объединение.

В целом процессы не должны вызывать сложностей, если нет судебных споров по наследуемой массе и имеется возможность получить документы в кооперативе.

Жилая площадь, которая относится к кооперативной, имеет несколько особенностей от аналогичных объектов. Для полноценного распоряжения имуществом потребуется оформить соответствующее право с помощью госрегистрации, которая подтвердит статус полноправного владельца. Но такой процесс возможен только после выполнения всех обязательств, в том числе финансовых, перед организацией, а также сбора необходимых справок и других бумаг. После завершения процедуры лицо получает выписку из ЕГРН, свидетельствующую о том, что пайщик является полноценным владельцем недвижимости и может распоряжаться им по своему усмотрению.

Источник

Право пользования кооперативной квартирой

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. N 11 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами»

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. N 11
«О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел
по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами»

Обсудив материалы обобщения практики применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, Пленум Верховного Суда СССР постановляет дать судам следующие разъяснения:

1. При рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами судам следует руководствоваться нормами Закона СССР «О кооперации в СССР», Основ жилищного законодательства, законодательства о праве собственности, жилищных кодексов республик, положениями устава данного кооператива, не противоречащими действующему законодательству, и иными нормативными актами, регулирующими отношения между гражданами и кооперативами.

2. В силу п. 3 ст. 11 Закона СССР «О кооперации в СССР» жилищностроительный кооператив считается созданным с момента его государственной регистрации. Если регистрация в установленный срок не произведена либо в ней отказано, заинтересованные лица (учредители) вправе обратиться в суд с жалобой, которая рассматривается в соответствии с Законом СССР от 2 ноября 1989 года «О порядке обжалования в суд неправомерных действий органов государственного управления и должностных лиц, ущемляющих права граждан».

4. Гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, предоставленным ему как члену кооператива или приобретенным им в собственность. Судебному рассмотрению подлежат, в частности, требования, обусловленные отказом члену кооператива в выдаче ордера на жилое помещение, за которое не выплачен паевой взнос, а также возникшие в связи с отменой решений общего собрания о приеме гражданина в члены кооператива либо о предоставлении члену кооператива освободившегося жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий.

5. Суду подведомственны также дела по спорам о праве на получение членом жилищно-строительного кооператива, в порядке улучшения его жилищных условий, свободной квартиры в доме того же кооператива либо о передаче ему освободившейся комнаты в квартире, в которой он проживает, если ему отказано в этом ввиду предоставления квартиры или комнаты лицу, вновь принятому в члены данного кооператива, либо по другим основаниям.

6. Дела по искам членов кооператива, не выплативших паевой взнос за квартиру, об обмене жилого помещения на другое, в том числе расположенное в другом населенном пункте, подведомственны суду, в частности при отказе общего собрания членов кооператива принять в члены кооператива лицо, желающее произвести обмен жилыми помещениями с членом кооператива, отказе в выдаче разрешения на обмен при наличии согласия на это кооператива и при отмене решения общего собрания членов кооператива по вопросу о приеме в кооператив лица, выразившего желание обменять занимаемую им жилую площадь на жилое помещение в доме кооператива.

Если между членом кооператива, не являющимся собственником квартиры, и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также его бывший супруг или иной член семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемой квартиры на другие жилые помещения, в том числе и находящиеся в домах государственного или общественного жилищного фонда. Вместе с тем не может быть признано основанным на законе такое же требование члена семьи (в том числе бывшего члена семьи), не имеющего права на часть паенакопления.

7. Судам подведомственны и другие споры между жилищно-строительным кооперативом и его членами, между членами кооператива и членами их семей, между кооперативом и собственниками квартир в доме кооператива, вытекающие из гражданско-правовых отношений. В частности, судом могут быть рассмотрены иски лиц, исключенных из кооператива, о признании исключения необоснованным и их праве на дальнейшее пользование жилым помещением (п. 4 ст. 12 Закона СССР «О кооперации в СССР»); требования граждан, имеющих преимущественное право на вступление в кооператив, о признании неправильным отказа в их приеме в члены данного кооператива; иски граждан, приобретших право собственности на квартиру в доме кооператива, о признании незаконным отказа в их приеме в кооператив; иски членов кооператива о взыскании с кооператива сумм, излишне выплаченных в счет паенакопления; споры между членами кооператива либо собственниками квартир в доме кооператива и членами их семей (в том числе бывшими членами семьи) о порядке пользования жилыми помещениями; иски членов кооператива, полностью выплативших паевой взнос, и членов их семей, за которыми признано право на часть паенакопления, о выделе доли из общей собственности в виде изолированных помещений; иски кооперативов о взыскании с членов кооператива задолженности по очередным паевым взносам; взносам на содержание и эксплуатацию дома, взносам в специальные фонды, если кооператив не может получить в нотариальном органе исполнительную надпись о взыскании суммы задолженности; иски кооперативов о выселении исключенных из кооператива (и проживающих с ними лиц), если они не являются собственниками квартиры.

Разрешению в судебном порядке подлежат также споры между несколькими проживающими в одной квартире наследниками умершего члена кооператива по вопросу о праве на членство в кооперативе и праве на жилое помещение, которым пользовался умерший.

8. Судам неподведомственны споры между членами кооператива и кооперативом, рассмотрение которых законом и уставом отнесено к исключительной компетенции кооператива и иных органов. Суды не вправе, в частности, рассматривать вопросы о распределении жилых помещений между членами кооператива, об установлении размера вступительного и паевого взносов, взносов членов кооператива на содержание и эксплуатацию дома, а также о приеме в члены кооператива (кроме случая, когда гражданин имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива).

Суду неподведомствен спор между членами кооператива, нуждающимися в улучшении жилищных условий, о том, кто из них имеет преимущественное право на получение освободившейся квартиры либо кому из проживающих в общей квартире членов кооператива должна быть предоставлена освободившаяся комната (если иное не предусмотрено законодательством республики). Этот вопрос разрешается общим собранием членов кооператива (собранием уполномоченных).

Не подлежат судебному рассмотрению также иски проживающих с членом кооператива членов его семьи о предоставлении им освободившейся в кооперативе квартиры и о признании за ними преимущественного права на вступление в кооператив (если иное не предусмотрено законодательством республики).

10. Квартира в доме кооператива может принадлежать на праве общей собственности, если, например, паевой взнос за нее был выплачен супругами во время брака, либо на праве общей долевой собственности, когда право на квартиру перешло к двум и более наследникам.

В этой связи необходимо иметь в виду, что член кооператива не вправе распорядиться квартирой без согласия супруга, если она является их совместной собственностью, а также без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на квартиру.

11. При разрешении споров, возникших в связи с продажей одним из собственников квартиры принадлежащей ему доли в виде изолированного помещения третьим лицам, должно учитываться преимущественное право других собственников на покупку отчуждаемой доли по цене продажи.

12. Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него.

Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в суд.

На отказ нотариального органа в удостоверении договора купли-продажи либо в выдаче свидетельства о праве наследования квартиры может быть подана в суд жалоба, которая рассматривается в порядке особого производства. При возникновении спора о праве на квартиру жалоба оставляется без рассмотрения и заинтересованному лицу разъясняется, что оно может предъявить в суд иск на общих основаниях.

14. Члены семьи выбывшего из кооператива, а также его наследники, имеющие преимущественное право на принятие их в кооператив, сохраняют право дальнейшего пользования квартирой, за которую не выплачен паевой взнос, при условии вступления в члены кооператива. В случае возникновения спора между ними о праве на дальнейшее пользование квартирой он решается в судебном порядке.

При получении членом кооператива в порядке улучшения жилищных условий своей семьи освободившейся квартиры вместе с ним обязаны освободить ранее занимаемую площадь и члены его семьи, если ими было дано письменное согласие на проживание во вновь предоставленном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свидетельствуют, что они выразили согласие вселиться в это помещение.

При предоставлении члену кооператива, не выплатившему паевой взнос, другой квартиры кооператив вправе с соблюдением установленного порядка оставить освобождаемую квартиру члену его семьи с условием вступления последнего в кооператив. Кооператив может улучшить жилищные условия члена кооператива также путем предоставления освободившейся квартиры членам его семьи с соблюдением условий, предусмотренных уставом.

Член кооператива приобретает право на получение свободной квартиры и в случае, когда нуждаемость в улучшении жилищных условий возникла у него в период строительства дома.

Вопрос о нуждаемости члена кооператива в улучшении жилищных условий решается в каждом конкретном случае с учетом установленных норм жилой площади, состав семьи, состояния здоровья члена кооператива и членов его семьи, планировка квартиры, наличия права на дополнительную площадь, а также исходя из других оснований, предусмотренных законодательством и уставом данного кооператива.

15. Проживающие с членом кооператива члены (бывшие члены) его семьи имеют равное право пользования жилым помещением, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования им. Прекращение семейных отношений само по себе не создает права на выселение бывших членов семьи и может иметь место по основаниям, указанным в законе (например, в ст. 29 и ч. 1 ст. 38 Основ жилищного законодательства).

Наследники, пользовавшиеся квартирой при жизни наследодателя и вселившиеся в нее в установленном порядке, сохраняют право дальнейшего пользования квартирой.

Если наследство в связи со смертью члена кооператива открылось до 1 июля 1990 года, то есть до введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР», то наследственным имуществом является не квартира, а паенакопление. Однако в тех случаях, когда квартира, за которую наследодателем, умершим до 1 июля 1990 года, полностью выплачен паевой взнос, не была заселена кооперативом, право на нее признается и за наследником, не проживавшим с наследодателем.

При разрешении спора между наследниками, не проживавшими в квартире вместе с наследодателем, выплатившим паевой взнос, о праве собственности на нее с возмещением денежной компенсации другим наследникам или о разделе квартиры учитываются нуждаемость в улучшении жилищных условий, проживание в данном населенном пункте и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

17. Несовершеннолетние наследники умершего члена кооператива, проживавшие совместно с ним в квартире, не могут быть выселены из занимаемого помещения по мотиву выбытия наследодателя из кооператива в связи со смертью. Их права и обязанности, связанные с пользованием квартирой, выполняются родителем, усыновителем, опекуном либо попечителем. По достижении 16-летнего возраста, если иное не предусмотрено законодательством, наследник приобретает право на вступление в члены кооператива. Наследство на квартиру, принадлежавшую умершему члену кооператива на праве собственности, оформляется в соответствии с предусмотренными законом правилами.

Для сдачи квартиры внаем ее собственником согласия правления кооператива не требуется.

19. Член кооператива не может быть выселен из квартиры, если он не исключен из кооператива, кроме случаев, когда возникает необходимость освобождения квартиры с предоставлением другого жилого помещения на время капитального ремонта дома.

К членам кооператива неприменимо содержащееся в ст. 29 Основ жилищного законодательства правило о сроках сохранения жилой площади за лицами, временно выбывшими из жилого помещения. Это правило неприменимо и к лицам, которым принадлежит доля паенакопления. Однако в случае их выбытия на другое постоянное место жительства они могут быть в судебном порядке признаны утратившими право на жилую площадь в доме кооператива. При признании утратившими право на жилую площадь названные лица могут требовать выплаты денежной компенсации за принадлежащую им долю паенакопления.

20. Собственник квартиры в доме кооператива не может быть выселен из нее по мотиву исключения из кооператива. В случае необходимости капитального ремонта дома собственник квартиры может быть выселен из нее с предоставлением другой жилой площади на время ремонта, если он не может быть произведен без выселения из квартиры.

21. При подготовке к судебному разбирательству дела по иску о выселении из квартиры лица, исключенного из кооператива, ответчику должно быть разъяснено его право предъявить встречный иск о признании исключения необоснованным и сохранении права дальнейшего пользования жилым помещением.

22. Собственник квартиры в доме кооператива может быть лишен права собственности на квартиру лишь в порядке и по основаниям, указанным в законе.

Установив нарушение прав и охраняемых законом интересов собственника квартиры в кооперативном доме, суд при вынесении решения руководствуется ст. 32, 33, 34 Закона СССР «О собственности в СССР» и указаниями, содержащимися в других актах, регулирующих право собственности.

23. Суд вправе вынести решение о разделе квартиры в доме кооператива между лицами, имеющими на это право (между бывшими супругами, наследниками), при возможности выделения изолированных помещений. Подсобные помещения могут быть оставлены в общем пользовании.

Раздел жилого помещения в доме кооператива может быть произведен между членом кооператива и его супругом независимо от размера принадлежащей каждому доли паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, лишь в случае расторжения брака и при наличии других условий, предусмотренных законом. С иском о разделе жилого помещения вправе обратиться в суд как бывший супруг члена кооператива, так и член кооператива.

При вынесении решения о разделе жилого помещения суд учитывает размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением.

Если квартира состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, суд, придя к выводу, что их переоборудованием в изолированные (при наличии на то разрешения в установленном порядке) не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или обе стороны.

24. В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе (ст. 12 Основ законодательства о браке и семье). Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга, в пользу другого супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.

25. При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, когда они изъявят согласие освободить жилое помещение (если иное не предусмотрено законодательством республики).

26. По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за ним право на определенную часть паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения. Такое требование может быть разрешено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака.

В случае признания брака недействительным по мотиву сокрытия одним из супругов того обстоятельства, что он состоит в другом браке, право на паенакопление, внесенное ими в кооператив в период совместной семейной жизни до момента признания брака недействительным, может быть признано судом по иску супруга, введенного в заблуждение, по правилам законодательства о браке и семье, а не по нормам гражданского законодательства.

27. Вступившее в законную силу решение суда, которым лицо признано необоснованно исключенным из членов кооператива, влечет за собой в силу его обязательности к исполнению ( ст. 15 Основ гражданского судопроизводства) восстановление этого лица в членах кооператива и в праве на дальнейшее пользование жилой площадью.

28. Деятельность жилищно-строительного кооператива может быть прекращена по основаниям, указанным в п. 2 ст. 15 Закона СССР «О кооперации в СССР». Это решение может быть обжаловано в суд путем предъявления иска в течение месячного срока со дня его вручения кооперативу.

Принятое судом решение о незаконности прекращения деятельности жилищно-строительного кооператива является обязательным к исполнению и влечет продолжение этой деятельности в соответствии с установленными правами и обязанностями кооператива.

29. В связи с принятием настоящего постановления признать утратившим силу постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 февраля 1988 года N 1 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами».

Источник