поменять дачу на квартиру

Обмен земельных участков на недвижимость

Большинство граждан России мечтают улучшить условия проживания. Одни хотят сменить обстановку, другие увеличить площадь, а для третьих важно приобрести недвижимость вдали от шума большого города. Одни из них имеют малоиспользуемые земельные участки и не подозревают, что с их помощью они могут осуществить свою мечту. А другие как раз мечтают получить землю, на которой они смогут построить дом.

Как раз для таких целей предусмотрен обмен земельных участков на другие виды недвижимости. Согласно статье №567 Гражданского Кодекса, процедура мены может быть применена по отношению к имуществу, которое находится в собственности с правом владения и распоряжения человека, который хочет его обменять.

Способы и варианты обмена земельных участков

Землю можно обменять на комнату, квартиру или долю в ней, дом или дачу. Оформление происходит с помощью договора мены. Согласно этому документу оба участника сделки являются и отчуждателями, и приобретателями недвижимости.

Он бывает двух видов:

Первый вариант согласно законодательству является базовым и по умолчанию распространяется на все договоры мены, если не указано иных условий.

В обоих случаях при составлении контракта в нём прописывается точная сумма оценки обоих объектов недвижимости, которые являются предметом мены.

Только во втором варианте стоимость одного объекта выше, поэтому указывается сумма доплаты, которую должна произвести вторая сторона, чтобы договор вступил в силу.

В случае необходимости произвести доплату в договоре нужно указать точные сроки или условия после соблюдения, которых она должна быть произведена. К примеру, доплата производится в течение 10 рабочих дней после подписания договора мены или после передачи недвижимости в пользу другого участника сделки.

К примеру, можно произвести доплату с помощью других объектов недвижимости, ценных бумаг, автомобилей, драгоценных металлов и т. п.

Схема обмена земли на другие объекты недвижимости

Перечень документов

Чтобы перерегистрировать права на отчуждаемые объекты недвижимости при подписании договора мены потребуются следующие документы:

Для стороны, объектом отчуждения которой является комната, квартира или доля в ней также потребуются:

Для стороны, объектом отчуждения которой является земельный участок потребуются:

В случае если объектом договора мены является не просто участок, а дом или дача, то к пакету документов на землю нужно добавить:

Налогообложение

Мена недвижимости, находящейся в собственности граждан, относится к разновидности купли-продажи, следовательно отчуждаемое имущество подлежит налогообложению по стандартной ставке 13%.

Исключением является жильё, которое находилось в собственности граждан более пяти лет и попадает под действие налогового вычета, а также те объекты, стоимость которых менее 1 млн. руб.

Однако это правило распространяется только на договоры с доплатой для того участника мены, в пользу которого она производится, так как он будет являться выгодоприобретателем и соответственно обязан уплатить налог на прибыль. В случае заключения равноценных договоров, без необходимости доплаты от одного из участников сделки, недвижимость не подлежит налогообложению.

По каким дням можно регистрировать брак в ЗАГСе? Узнайте об этом в нашей статье.

Раздел имущества бывших супругов имеет срок исковой давности. Подробнее узнать об этом можно здесь.

Возможные риски

Любые операции с недвижимостью сопряжены с рисками, однако при заключении договоров мены, они минимизируются, так как в случае расторжения соглашения обоим участникам сделки возвращается имущество, которое было у них до обмена.

Однако важно помнить, что любые, даже самые мелкие нюансы должны быть отражены в договоре.

Многие граждане в попытке сократить расходы не указывают доплату, которая производится при мене недвижимости, а делают это лично из рук в руки. При расторжении или изменении договора эту суму невозможно будет вернуть. Именно такой вариант любят использовать мошенники при обмене недвижимости.

Источник

Из столицы в область: как обменять квартиру на загородный дом

Ценность загородного жилья в этом году возросла как никогда. Ограничения, связанные с пандемией, закрытые границы, удаленка и самоизоляция сделали загородные дома едва ли не лучшим местом для жизни и отдыха. В результате спрос на аренду и покупку загородных домов вырос в разы. По оценкам НАФИ, каждый второй россиянин, рассматривающий покупку жилья в будущем, отдал бы предпочтение частному дому или коттеджу, треть — квартире.

Реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать?

Прямой обмен

Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов. Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены. Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.

В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб. Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир. Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.

Тонкости сделки

Для совершения сделки мены квартиры на дом необходимо правильно оценить обмениваемые объекты, продолжает юрист. В случае неравноценного обмена — определить сумму доплаты, порядок расчетов между сторонами договора мены. Если в договоре мены не прописана стоимость объектов, то обмен признается равноценным. Эксперты рекомендуют обращать на это внимание.

Также необходимо подготовить документы и провести юридическую проверку объектов. Например, убедиться, что дом построен без нарушений, а все собственники объектов недвижимости согласны обменять жилье. После этого составить договор мены и направить документы в Росреестр для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости. «Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права на соответствующий объект», — уточнила она.

В случае обмена с доплатой собственник более дорогой недвижимости должен будет уплатить подоходный налог 13%, при равноценном обмене налог платить не нужно. Недостатки данной схемы заключаются в том, что достаточно сложно найти эквивалентные объекты, которые устраивали бы обе стороны.

Кроме того, договор мены влечет гораздо более глубокие юридические последствия, чем договор купли-продажи, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости сети офисов «Миэль» Татьяна Ананьева. «Если в истории какой-то квартиры при сделке мены всплывет что-то, позволяющее признать сделку недействительной, то придется разрушить всю цепочку, в которой может быть более десятка человек. При этом сделка может быть признана недействительной, например, через полгода, когда новые владельцы уже обжились на новых местах и будут вынуждены опять сниматься с места», — сказала она.

Список документов

Загородный trade-in

Второй вариант переехать из квартиры в загородный дом — заключить сделку купли-продажи. Иными словами, сначала продать свою квартиру, а на вырученные деньги купить понравившийся вариант — с доплатой или без. Плюсы — широкий выбор вариантов. Минусы — процесс может затянуться, поскольку будут проходить две независимые сделки, возможно, с привлечением ипотеки.

Еще один похожий вариант — загородный trade-in или альтернативная сделка. Она аналогична ее версии в городском сегменте: когда продается квартира и сразу же покупается дом. Данные услуги предоставляют риелторские компании.

Обычно с желающим переехать из квартиры в дом работают два специалиста: один оценивает стоимость квартиры и возможные сроки ее реализации, другой занимается подбором загородного жилья, рассказывает заместитель директора департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Олег Новосад. Таким образом, процессы выбора дома и реализации квартиры идут параллельно.

После нахождения желаемого объекта он бронируется на срок до трех месяцев с фиксированной ценой. По мнению риелтора, это разумный срок для продажи квартиры по рыночной цене. Когда покупатель на квартиру найден, ее владелец оплачивает полученными деньгами забронированный дом. «В нынешней ситуации, когда цены на загородную недвижимость хоть и медленно, но растут, фиксирование стоимости дома на время продажи квартиры — самый важный момент в схеме trade-in. Это позволяет покупателю без спешки решить вопрос с продажей квартиры. В среднем весь процесс занимает три-четыре месяца», — заключил эксперт.

Рекомендация экспертов: Выбирая загородный дом, нужно обратить внимание на транспортную доступность, наличие коммуникаций, инфраструктуры. Важным моментом является возможность регистрации в загородном доме. Также нужно убедиться в юридической чистоте сделки, проверив все документы на дом и участок.

Источник

Переезд в Подмосковье: можно ли квартиру в столице поменять на коттедж

Продажа московской квартиры в спальном районе покроет 90% стоимости коттеджа в ближайшем Подмосковье или три дома в дальнем Подмосковье. Об этом говорится в исследовании ЦИАН, посвященном загородному рынку.

Двухмесячный режим самоизоляции привел к рекордному спросу на загородную недвижимость. После карантина некоторые задумались о покупке загородного дома взамен квартиры. Аналитики ЦИАН решили узнать, на какую загородную недвижимость можно обменять среднестатистическую квартиру в Москве.

Для того чтобы качество жизни после переезда было сопоставимым, эксперты учитывали только дома под ключ со всеми необходимыми коммуникациями, построенные не более 20 лет назад. В обзоре учитывались коттеджи общей площадью не более 200 «квадратов» и бюджетом не более 35 млн руб. (без учета элитного класса).

Аналитики рассматривали дома по тому же направлению, где находятся квартиры, в ближнем, среднем и дальнем Подмосковье.

Дом по тому же шоссе, что и квартира

По оценкам ЦИАН, в среднем по спальным районам Москвы бюджет покупки квартиры составляет 10,7 млн руб. против 7,6 млн руб. за небольшой подмосковный дом. Разница — 41%.

Самый выгодный обмен квартиры на загородный дом могут провести жители ЮВАО (Кузьминки, Капотня, Люблино и Марьино), где средняя стоимость квартиры на вторичном рынке равна 9,8 млн руб., а бюджет покупки дома (Егорьевское, Новорязанское, Новокаширское шоссе) — всего 6,1 млн руб. Разница — 61%.

В полтора раза стоимость квартиры превышает цену среднего дома и на востоке (в ВАО). Средняя цена квартиры (районы Восточное Измайлово, Гольяново, Ивановское и Новогиреево) — 9,2 млн руб. против 5,8 млн руб. за средний дом по Горьковскому или Новорязанскому шоссе. Разница — 59%.

В остальных округах разница в бюджете квартиры и дома меньше. В ЗАО — 52%, ЮАО — 46%, СЗАО — 29%, СВАО — 27%, ЮЗАО — 23%.

Ближнее Подмосковье (до 20 км от МКАД)

Если рассматривать ближнее Подмосковье, то денег от продажи московской недвижимости хватит не на полную стоимость коттеджа. По подсчетам ЦИАН, средняя цена квартиры в спальном районе Москвы (10,7 млн руб.) покрывает 92% стоимости дома, расположенного в ближнем Подмосковье (11,6 млн руб).

В денежном выражении доплата за переезд к стоимости, вырученной от продажи квартиры, в среднем составит 900 тыс. руб.

Только жители САО смогут провести равнозначный обмен без доплаты: 10,6 млн руб. за квартиру против 10,5 млн руб. за дом по Ленинградскому/Дмитровскому шоссе. В остальных локациях придется доплатить, максимальная разница в 13% отмечена для жителей ЮЗАО.

Среднее Подмосковье (20–60 км от МКАД)

Если рассматривать средний пояс Подмосковья, то на деньги от продажи столичной квартиры можно купить не только дом, но и автомобиль, а в некоторых случаях — два.

Самая большая сумма после покупки дома останется у жителей САО (3,8 млн руб.), ЗАО (3,5 млн руб.) и ЮВАО (3,5 млн руб.), чуть меньше — в ВАО и ЮАО (3,4 млн руб). Минимальная сумма после приобретения дома останется у клиентов из СВАО (2,2 млн руб.), что также позволяет купить иномарку.

Дальнее Подмосковье (более 60 км от МКАД)

Для тех, кто готов обменять квартиру у МКАД на коттедж в дальнем Подмосковье, на сумму от продажи можно купить не один, а сразу два или даже три дома.

«Больше всего повезло жителям ЮЗАО, где средняя цена квартиры составляет 12,7 млн руб., а стоимость дома в Дальнем Подмосковье по Киевскому и Калужскому шоссе — 4,1 млн руб. Таким образом, продав квартиру, можно купить сразу три дома в области», — отмечается в исследовании.

В 2,5 раза бюджет квартиры превышает стоимость дома и в спальных районах ЗАО: 13,1 млн руб. против 5,4 млн руб. за дом. Купить два дома также можно и жителям СЗАО, CВАО, ВАО, ЮВАО. Единственное исключение — это ЮАО, где в дальнем Подмосковье удастся купить только один дом — разница в цене со средней квартирой составляет 1,8 раза.

Источник

Как получить жилье мечты путем обмена дома на дом или другую недвижимость? Основные правила и нюансы

Под термином «обмен» в юридическом плане принято понимать сделку между арендаторами социальной (неприватизированной) недвижимости. В том случае, если речь идет о сделке с недвижимостью, которая находится в собственности, нужно использовать термин «мена».

В статье расскажем про обмен жилья на другую недвижимость по договору мены, и в том числе про обмен дома с земельным участком на земельный участок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Какие существуют варианты?

В зависимости от желания и возможностей обладателя частного дома в деревне, городе или области, при совершении мены есть несколько путей:

Прямой обмен

Прямой обмен одного жилья на другое, причем не обязательно новое, без финансовых доплат – это самый простой способ сменить своё жилье на предпочтительное. Из названия понятно, что в этом случае собственники передают друг другу равноценное жилье.

Главным плюсом считается простота совершения сделки:

К недостаткам-же можно отнести все ту же скоротечность сделки: часто потенциальный владелец, не желающий потратиться на юриста и оценщика, покупает буквально кота в мешке. Например, жилье, которое было оставлено в залог или вовсе погрязло в долгах за коммунальные услуги.

Продажа и последующая покупка другой недвижимости

Продажа своего жилья для покупки нового производится чаще всего. Этот вариант обмена своего жилья на другое может быть выгодным только для тех, кто не торопится осуществить свой план. В запасе должен быть минимум год.

Идеальный вариант в этом случае – воспользоваться услугами агентства по недвижимости. После заключения договора, специалисты возьмут на себя всю работу от оценки и продажи старого жилья до покупки нового. Обычно профессионал справляется с этим менее, чем за 3-6 месяцев.

Возмездное отчуждение и одновременное приобретение другого жилья

Такую сделку можно заключить с застройщиком, вложив в оплату собственное жилье, и, одновременно, получив новую квартиру.

Чтобы провернуть бартер, нужно обратиться к застройщику и попросить оценить жилье и рассказать обо всех условиях обмена, о количестве доплаты и способе отчуждения старого и получения нового имущества. Например, если жилье будет отчуждено под реализацию, застройщик может предложить переехать в новую квартиру только когда продаст дом.

Практически подобный обмен можно произвести с агентством недвижимости, продав им свой дом по сниженной цене, одновременно купив себе у них-же новое жилье. К недостаткам обоих способов отчуждения можно отнести небольшой риск, что сделка затянется на неопределенный срок. Также существует риск нарваться на мошенников. Несмотря на это, такие сделки становятся все популярнее.

Как регулируется?

Также стоит заглянуть и в Налоговый кодекс, где можно подчерпнуть информацию о налогообложении сделки, особенно, если мена подразумевает большую доплату. К договору мены при обмене приватизированного жилья применяются правила купли-продажи (ст.267 ГК). Мена регулируется гражданским законодательством, в частности гл.31 ГК РФ.

Как обменять частный дом на квартиру по договору мены?

Теперь расскажем, как поменять дом на квартиру по договору обмена. Стоит сразу отметить, что по своей природе договор мены отличается от купли-продажи минимально. В равноценной мене участвуют всего две стороны.

Если подключается третья (банк, например, если мена с доплатой), то по факту договор практически не будет отличаться. Многие риелторы вводят своих клиентов в заблуждение, говоря, что мену дома на квартиру или на две можно оформить через договор купли-продажи, хотя называть обмен с доплатой простой меной не совсем правильно.

По сути, можно обменять свою недвижимость на однокомнатные, 2-х и на 3-комнатные квартиры, разница будет лишь в сумме доплаты и, соответственно, в нескольких строках в договоре. Например, очень важно правильно указать предмет договора: дом описывается полностью, включая адрес, полную и жилую площадь, размер участка, размеры и расположения придворных построек и тому подобное. То же касается и квартиры: в договоре должно быть зафиксировано всё.

Кроме того, очень желательно предоставить и запросить у второй стороны справку, подтверждающую, что недвижимостью больше никто не владеет, все ближайшие родственники не против обмена, в квартире больше никто не прописан.

Основные этапы и действия

Обмен частного дома на квартиру достаточно прост и состоит, как правило, из нескольких этапов:

Лучше не экономить на грамотных юристах и хороших оценщиках недвижимости. Юрист проверит не находится ли недвижимость под арестом, а оценщик найдет даже скрытые недостатки.

Необходимые документы

Главная задача новых владельцев недвижимости – подать все документы для регистрации прав собственности. Свидетельства, подтверждающие права новые владельцы получат в один день. Итак, что понадобится для заключения сделки:

Обмен дома на квартиру проводится достаточно просто, главная задача обеих сторон – привести документы в порядок и проверить прошлое своего будущего жилья.

Куда обращаться?

Для оформления договора можно обратиться за помощью в:

Каждая организация может составить грамотный договор мены, а услуги по составлению договора обычно оплачиваются обеими сторонами пополам или по договоренности.

Нюансы оформления с доплатой

Большую сумму доплаты лучше не носить с собой в виде наличных денег. Идеальное решение – использовать банковскую ячейку для совершения оплаты и регистрации её получения.

Следует обязательно взять расписку о получении денег, если речь идет о наличных. Желательно присутствие третьих лиц, которые, в случае мошенничества станут свидетелями.

Также безопасны сделки через счёт в банке: как только произведена операция со счетом, получатель уже не может скрыть факт начисления или снятия денег, а отправитель не может фальсифицировать отправку денег.

Заключение договора

Стороны должны предоставить юристу, нотариусу или сотруднику агентства (или МФЦ) оригиналы документов для подробного составления договора. Желательно присутствие обеих сторон, но это не обязательное условие. Что писать в договоре:

Сроки и стоимость

Если учесть время на сборы недостающих бумаг, то приватизированное жилье обменять намного проще и быстрее, нежели муниципальное. В первом случае нужно найти партнера для сделки, оформить договор в Росреестре и обменяться документами (грубо говоря), а во втором:

Оформление совершенно бесплатно в обоих случаях. Никаких обязательных выплат за это не существует, так как сделка оформляется в простой письменной форме. Однако собственникам придется оформлять возникшее право на новый объект в Росреестре, что означает оплату государственной пошлины в размере 2000 рублей каждому. При ситуации с жильем во владении муниципалитета не требуется никаких обязательных затрат.

Регистрация

Для регистрации сделки по договору мены нужно собрать пакет документов:

Если документы готовятся для обмена муниципальным жильем, понадобится:

Куда подавать документы?

Для владельцев собственного жилья при мене никуда документов предварительно подавать не надо. Это может потребоваться тем, кто хочет поменяться государственными квартирами. Им придется подавать весь пакет нанимателю для получения разрешения. Уже после того как все задуманное состоится, владельцам приватизированных объектов необходимо явиться в Росреестр с пакетом бумаг для закрепления права собственника. Также можно обратиться для проведения сделок в МФЦ по месту пребывания.

Есть ли разница в процедуре для дачи, коттеджа и квартиры?

Закон не запрещает менять дачный жилой дом или коттедж на квартиру. Важно лишь то, чтобы обе стороны приготовили жилье к продаже, собрали пакет документов и пригласили независимых оценщиков.

Нюансы сделки на 2 квартиры

Существенной разницы при обмене дома на 2 квартиры нет. Собственник квартир готовит два пакета документов, которые перейдут в собственность бывшего владельца дома.

Комбинации сделок

Налоги и пошлины

Налогообложение во время обмена жилья также будет иметь свои тонкости. Во-первых, влияет дата приобретения собственной недвижимости.

Если жилье есть в собственности больше 5 лет, то сделка не будет подходить под НДФЛ. Это правило распространяется и на обычный договор купли-продажи.

Здесь же стоит сказать и про имущественный вычет, который можно использовать при уплате в государственный бюджет 13%. Начисляется налог только на стоимость доплаты, которая превышает 1 миллион рублей. Если сделка не подразумевает доплату, нет нужды уплачивать взнос в казну (статья 208 НК РФ).

В составляемом договоре, подтверждающем мену нужно не просто указать, что жилплощади равнозначны, но и учесть кадастровые стоимости. Если договор составлен на сумму, меньше 70% кадастровой стоимости, налоговые органы все равно будут рассчитывать его от минимального значения.

Получить жилье мечты путем обмена с доплатой или без – вполне реальный вариант. Важно лишь только не экономить на специалистах (юрист, оценщик) и держать ухо востро: мошенники не дремлют и ждут возможности наживы. Знание того как проходит сделка и подкрепление в виде специалиста дадут результат: вас не обманут и через несколько месяцев вы сможете насладиться видом из окна нового жилья.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Источник