подорожание квартир в рязани
С 1 октября ожидается переворот на рынке недвижимости: какие квартиры станут дешевле, а какие подорожают
Застройщики начали менять тактику продаж, а спрос на некоторые квартиры упал. Какая недвижимость подешевеет в октябре и какие новые возможности появятся у покупателей жилья?
Фото © ТАСС / Пименов Роман
Как изменятся цены на квартиры в октябре
В октябре цены на недвижимость продолжат плавное снижение, начавшееся ещё в июле. По регионам оно будет не столь заметным из-за оставшейся актуальной льготной ипотеки на новостройки. Зато в столичной агломерации до конца года стоимость квадратного метра может снизиться на 6–8% от своего пикового значения в мае-июне. Такой прогноз даёт эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
Он пояснил, что коррекция будет логичной после роста за два года на 30–35%. По мнению аналитика, единственным сегментом, который это падение не слишком заденет, будет и дальше оставаться элитное жильё. Дело в том, что в престижных районах количество таких квартир больше не становится.
— За год количество предлагаемых лотов в премиальных новостройках сократилось на 21% и сейчас составляет немногим более двух тысяч — это минимальные показатели с 2018 года, — отметил Алексей Кричевский.
А в сегменте дешёвого жилья ситуация несколько иная. Там на рынок продолжает выходить много новых объектов. И тут появился другой тренд. Чтобы сделать квартиры более дешёвыми, застройщики сокращают их метраж. Таким образом, у покупателей снова растёт интерес к малогабаритному жилью.
— Если сравнивать показатели спроса с 2020 годом, когда наблюдался ажиотаж из-за льготной ипотеки, то да, можно утверждать, что он упал. Но если анализировать уровень спроса с показателями того периода, когда не было каких-то подогревающих факторов, то он на стабильном, умеренном уровне. Недвижимость, особенно ликвидные проекты, всегда будут востребованны, они найдут своего покупателя. Что касается цен, то они будут расти, но плавно. Резких скачков цены на первичную недвижимость не предвидится, — считает представитель компании «Мегалит — Охта групп» Андрей Кириллов.
Попали под раздачу: От каких кредитных карт экономисты рекомендуют отказаться и как сократить выплаты банку
Осенью можно будет наблюдать стабилизацию рынка, но окончательное его восстановление предвидится только во втором-третьем квартале 2022 года. Рост среднерыночных цен, конечно, продолжит замедляться, но спада ждать не стоит. ЦБ ожидает инфляцию на уровне 6% к концу года, ключевая ставка, скорее всего, пока продолжит рост, и другие факторы, влияющие на себестоимость жилья, сохраняются. Такое мнение высказал коммерческий директор ГК «Ферро-строй» Антон Чудиновских.
В сравнении с 2020 годом или первым полугодием 2021-го объём новых ипотечных кредитов сократился на 61% ниже средних значений. В то же время доля семейной ипотеки в общем объёме ипотечного кредитования выросла на 40%. Это не так заметно, поскольку ранее она занимала минимальный объём — в 4%. Такие цифры приводит директор по маркетингу ГК «Абсолют строй сервис» Никита Пальянов.
По его прогнозам, цены на первичном рынке до конца года будут расти, но незначительно — на 1–2%. Аналитики анонсируют больший рост, но за счёт рекламных акций застройщиков в абсолютном выражении повышение составит 1–2%. На вторичное жильё рост цен, возможно, будет чуть выше — до 5%.
Как сэкономить на покупке квартиры
Ещё один тренд — выход на вторичный рынок ипотечных квартир. Алексей Кричевский обращает внимание на то, что Центробанк ясно дал понять: ключевая ставка будет расти и дальше. Вполне вероятно, её повышение как минимум до 7% до конца года — в запасе у регулятора есть ещё два заседания, чтобы поднять показатель на 25 б.п. Некоторый рост деловой активности, который всегда сопровождается ростом интереса к недвижимости, может несколько подхлестнуть спрос. Тем не менее тренд на его снижение и выход на рынок квартир, за которые люди не в состоянии платить ипотеку, будет продолжаться.
— Причём по сниженным на 10– 15% от рынка ценам. Поэтому оптимальный вариант — отслеживать такие объекты. Ещё один вариант сэкономить — покупать новостройки не у застройщиков, а через переуступку прав требования. Физлица всегда продают жильё дешевле, особенно на поздних стадиях строительства, чтобы зафиксировать прибыль, — пояснил Алексей Кричевский.
В последнее время застройщики стали заметно активнее рекомендовать различные акции и спецпредложения. Количество и суммы дисконтов постоянно растут. Это стало достаточно успешной тактикой продаж. Так, по данным сервиса ЦИАН, после обновления льготной ипотеки размер дисконтов вырос в два раза.
Этой осенью у застройщиков можно встретить невиданные раньше предложения. Например, некоторые квартиры могут продавать со скидкой до 20%. Как правило, речь идёт о жилье большего размера, где несколько комнат. Предлагают также рассрочку и более выгодные проценты по ипотеке в рамках совместных программ с банками. Предложения становятся всё более заманчивыми.
— Осень, особенно октябрь и ноябрь — это время, когда застройщики традиционно начинают рекомендовать скидки и спецпредложения, что подстегнёт спрос покупателей. На вторичном рынке также можно ожидать оживления, потому как инвесторы, которые в прошлом году активно приобретали жильё по льготной ипотеке, начинают получать ключи и выставлять свои лоты на рынок, — рассказал коммерческий директор ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов.
Впрочем, если жильё действительно требуется в ближайшем будущем, то тянуть с покупкой квартир риелторы тоже не рекомендуют. Мнения участников рынка разделились. В то время как одни ждут снижения цен и падения спроса, другие уверены, что стоимость жилья продолжит расти. Особенно это касается самого популярного сегмента недорогих квартир. Как отметил Александр Гуторов, повышение стоимости жилья — общемировая тенденция. За год в мире цены увеличились в среднем на 9%.
— Никакого снижения спроса я не ожидаю. Напротив, он стабильно растёт. Карантина нет, ограничения сняты, под конец года люди будут активно инвестировать, поэтому никаких предпосылок для падения я не вижу. Однако стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом ажиотаж спал, поскольку тогда он был вызван льготной ипотекой. Сейчас ситуация успокоилась. Что касается трендов, то в высокобюджетном сегменте можно выделить повышение спроса на небольшие клубные дома и таунхаусы. Жить в высотках уже не хочется, покупатели ищут уединения, — рассказал директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.
По его словам, разброс цен на первичном рынке Москвы (классы «бизнес» и «премиум») довольно высокий — 350−700 тыс. рублей за 1 кв. м. Всё зависит от локации: в пределах Садового кольца — 500−700 тыс. рублей за 1 кв. м, в пределах ТТК — 400−700 тыс. рублей за 1 кв. м.
— Мы не видим макроэкономических причин для спада спроса на недвижимость. Внешняя конъюнктура остаётся благоприятной, цены на российский газ бьют рекорды в Европе. Финансовая ситуация в стране находится под контролем. Об этом говорит решение Центробанка РФ повысить ключевую ставку на 0,25%, хотя многие участники рынка предсказывали рост на 0,5%. Во втором квартале экономика показала хорошие результаты. К тому же наступает сезон повышенной деловой активности, и мы ожидаем рост спроса на недвижимость. Но это будет менее бурный период, чем весной, — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Квартиры в Рязани: подорожают или подешевеют
С одной стороны – стоимость стройматериалов растёт, с другой – люди беднеют
В Рязани заканчивается месяц изоляции, любой бизнес переживает не лучшие времена, в том числе и торговля жильём. По словам всех риэлторов, с которыми удалось побеседовать «ВР», рынок словно «заморозило»: где ещё недавно совершалось 10 сделок, сегодня регистрируется 1-2.
– И продавцы, и покупатели жилья, не снимая заявок, просят отложить встречи и осмотры на месяц, на два, до конца эпидемии, – рассказывают они. – Кто-то боится заразиться при контакте, но многие не понимают, как поведут себя цены.
Застройщики не могут продавать себе в убыток
Чтобы рос спрос, надо, чтобы у покупателей увеличивалось количество денег. Но это невозможно: реальные доходы рязанцев начали снижаться. Ещё в феврале, когда пандемии в России не было, средняя зарплата составляла 33,5 тысячи рублей, но менее 9% её семьи были в состоянии оставить как сбережения: остальное уходило на еду, одежду, коммуналку. А потом наступил март, когда на 13,9% по сравнению с 2019 годом выросла задержка зарплат. И апрель, когда десятки тысяч людей вообще остались без работы.
Итак, денег стало меньше, и квартиры должны дешеветь?
Но предложение на первичном рынке тоже падает. Рязаньстат подсчитал, что в январе-марте 2020 года сдача в эксплуатацию жилых домов сократилась по Рязанской области на 28,3%. К тому же из-за роста курса иностранных валют становятся дороже некоторые стройматериалы, отопительные системы, лифты. В своих интервью руководитель одной из крупнейших строительных компаний региона Антон Воробьёв подчёркивает, что себестоимость квадратного метра растет каждый месяц. По его словам, падения цен быть не может, потому что «тогда мы вынуждены будем продавать квартиры себе в убыток».
Менеджеры отделов продаж строительных компаний в один голос говорят, что ни о каком снижении цен не идёт речи. Наоборот, в мае возможно повышение.
Рязани при этом далеко до Тулы (64,6 тыс. руб), она уступает Владимиру (55,4 тыс. руб.), Пензе (49,1 тыс. руб.), Саранску (47,8 тыс. руб.), Тамбову (46,9 тыс. руб.), Липецку (46,8 тыс. руб.) – то есть всем своим соседям. С одной стороны, это вроде бы говорит, что расти ценам есть куда. С другой – что спрос маловат.
Государство поддержит. А желающие есть?
– Многие рязанцы копили на покупку квартиры, но обесценение рубля в марте 2020 года обернулось потерями для всех, кто хранил средства в российской валюте. Они боятся бедности, у них нет смелости рискнуть. Они отложили покупку, – описывает ситуацию бизнес-тренер Виктор Самтредис.
Правительство России, решив поддержать строительную отрасль, объявило о выдаче льготной ипотеки под 6,5% на покупку новостроек. 30 апреля премьер-министр Михаил Мишустин заверил, что банкам выделяются 12 млрд руб. в качестве компенсации от государства.
Но председатель ассоциации рязанских банков Михаил Волков, позитивно оценив новую льготную ипотеку, всё-таки заметил, что банки будут проверять состоятельность заёмщиков. А много ли у нас таких, чтобы и зарабатывал хорошо, и первым взносом располагал, и залогом, и с хорошей кредитной историей? Лариса Дуденкова, руководитель рязанского отделения одного из крупных банков, подтвердила журналистам, что если раньше средний размер кредита, который брали наши земляки, был около 1 миллиона рублей, то сейчас – около 400 тысяч.
Поэтому если строители повысят цены, возможно, сократится количество покупок.
Квартиры – это тоже сбережения
Но кроме первичного рынка есть еще вторичный. Видимо, на него и возложены надежды риэлторов.
– После оживления рынка, когда закончатся ограничительные меры, – говорит начальник отдела крупной ипотечной компании Татьяна Писарева, – мы ожидаем снижения цен на готовые квартиры. О цифрах можно спорить, но это будет от 10 до 20%. Еще я могу отметить, что некоторые москвичи, совершая сделки на рязанском рынке, уже считают цены в иностранной валюте.
– Если спад затянется, через год бедность заставит часть семей начнет решать свои финансовые проблемы продажей одной из двух квартир, – предполагает специалист по недвижимости Филипп Крайков. – Тогда это ещё больше снизит цены. Но здесь всё зависит от нашего выхода из кризиса.
Новости
Рост цен на квартиры в Рязани оказался самым высоким в стране. Об этом говорится в исследовании портала «Мир квартир».
Согласно выводам аналитиков портала, с начала 2020 года однокомнатные квартиры до 32 квадратных метров и студии подорожали в среднем на 13,2%. В Рязани однокомнатные квартиры стали дороже на 29%.
По мнению экспертов «Мира квартир», основным драйвером роста цен в период с апреля 2020 года стала льготная ипотека, которая стимулирует россиян покупать квартиры. Значительно подтолкнул цены вынужденный переход застройщиков на продажу квартир через эскроу-счета. Теперь, при покупке квартиры через эскроу появляется дополнительный посредник, банк, на счетах которого хранятся деньги дольщика, в то время как застройщик ведёт строительство за счёт собственных средств. Дополнительным фактором роста цен стала нестабильность валютных курсов, вызвавшая рост цен на стройматериалы у поставщиков.
Как отметили в пресс-службе «Северной Компании», рост стоимости жилья не сказался на продажах: «Покупка квартиры в качестве инвестиции становится всё более популярной. Снижение процентных ставок по вкладам и введение нового налога на доход с банковских вкладов сделали инвестиции в жильё гораздо более выгодным капиталовложением чем хранение денег на депозите».
Представитель «Северной Компании» заявил о новом повышении цен на квартиры с началом осени. «Мы старались удерживать стоимость квадратного метра на прежнем уровне сколько это было возможно, но будем вынуждены поднять цены с 1 сентября 2020 года. Если вы планировали улучшить свои жилищные условия, то покупку лучше не откладывать», — говорится в сообщении пресс-службы.
Цены на квартиры в Рязани резко выросли
Квартиры в Рязани дорожают быстрее, чем в других регионах. Об этом говорится в исследовании портала «Мир квартир».
Согласно исследованию, проводившемуся в 70 городах России, с начала 2020 года однокомнатные квартиры до 32 кв. м и студии выросли в цене в среднем на 13,2%. Цена на рязанские «однушки» показала рекордный рост в 29%.
По мнению экспертов «Мира квартир», основным драйвером роста цен в период с апреля 2020 года стала льготная ипотека, которая стимулирует россиян покупать квартиры. Среди других факторов, повлиявших на цену жилья, называют вынужденный переход застройщиков на продажу квартир через «эскроу-счета»: появился новый посредник, банк, на счетах которого до окончания строительства хранятся средства дольщика, в то время как застройщик ведет работы за счет собственных ресурсов. Дополнительно подстегнула цены валютная нестабильность: поставщики и производители ощутимо подняли стоимость на строительные и отделочные материалы.
В пресс-службе «Северной Компании» заявили, что рост стоимости квартир не сказался на продажах: «Приобретение «инвестиционной» квартиры в новостройке становится все более популярным в Рязани, так как снижение процентных ставок по депозитам и новый налог на доход с банковских вкладов сделали инвестиции в жилье гораздо более выгодным капиталовложением чем традиционное хранение денег на депозите».
«Северная Компания» предупредила о повышении цен на квартиры с началом осени: «Мы удерживали стоимость квадратного метра на прежнем уровне сколько это было возможно, но с 1 сентября 2020 года, мы будем вынуждены поднять цены. Если вы планировали улучшить свои жилищные условия, будет разумным не откладывать покупку»
«Северная Компания» предлагает квартиры в:
— 5 корпусе ЖК «Северный» с индивидуальным отоплением;
— в жилом комплексе на берегу пруда в Горроще «Дом на Полетаева» ;
— втором и третьем корпусе ЖК «Паруса» на Солотчинском шоссе;
— 8 корпусе ЖК «Юный» в Семчино;
Действует дополнительный офис продаж в жилом комплексе «Метропарк» на Московском шоссе. Офис работает со вторника по субботу с 09:00 до 18:00. Офис продаж в ЖК «Паруса» на Солотчинском шоссе работает с вторника по субботу с 09:00 до 18:00.
Брать или не брать. Как изменятся цены на жилье в Рязани
— Прежде, чем говорить о будущем, интересно узнать, каковы результаты работы «ЕДИНСТВА» за минувший год?
— Самое главное, что по итогам прошлого года мы выполнили перед рязанцами все обязательства, которые были должны. В 2017 году было сдано в эксплуатацию более 131 тысячи кв. м. Ключи от собственных квартир получили три тысячи семей, а это значит, что почти 10 тысяч человек обзавелись собственным жильем. Это, пожалуй, самый значимый показатель. И одновременно абсолютный рекорд работы застройщика в Рязанской области со времен новейшей России. «ЕДИНСТВО» показало такой результат по сданным квадратным метрам, какого не добивалась ни одна строительная компания нашего региона. По итогам года мы заняли 21-е место среди всех застройщиков России и попали в тройку лидеров по регионам. Сейчас в портфеле предложений у нас находятся порядка четырех тысяч квартир во всех районах города. Наверное, каждый сможет подобрать себе жилье по вкусу: это и высотки, и таунхаусы, монолитное строительство, кирпичные дома, двухуровневые квартиры и все, что душа пожелает. Площадь жилья тоже разная.
— В прошлом году эксперты рынка недвижимости постоянно говорили о росте цен на квартиры в новостройках. Это как-то сказалось на объемах продаж ГК «ЕДИНСТВО»?
— Нет, нас объемы продаж только радовали. Спрос на квартиры был довольно высоким и стабильным. Мне кажется, это нормальное развитие ситуации. Экономика страны выходит из кризиса, у людей появляются стабильные доходы. Рязанцы вкладывают деньги в недвижимость, и взгляд их обращен в сторону новостроек.
— Но все изменится, когда в силу вступят изменения законодательства в части долевого строительства?
— Эти изменения вступают в силу постепенно. Но мы прогнозируем, что объемы строительства в 2018 году заметно снизятся. Уже сейчас мы видим результаты первых ужесточений требований к застройщикам. Например, в 2017 году вступило в силу требование к уставному капиталу строительных компаний. К сожалению, не все смогли это выполнить. Не все наши коллеги смогли справиться с нововведениями и закончить начатое строительство: кто-то заморозил до лучших времен, кто-то перепродал другим застройщикам.
— С 1 июля этого года вступит в силу еще одно требование: застройщик не сможет приступить к строительству следующего объекта, не закончив предыдущий…
— И кроме того, на строительном рынке останутся только те застройщики, которые работают уже не менее трех лет и у кого уже сдано не менее 10 тысяч кв. м площади. То есть новые застройщики вообще не смогут появиться. С одной стороны, это делается на пользу дольщиков, в определенном роде гарантирует им финансовую безопасность. С другой стороны, уменьшение объемов строительства, при тех же объемах спроса на новое жилье, неминуемо приведет к росту цен на квартиры. А повышение цен на новостройки повлечет за собой рост стоимости «вторички».
— Еще три года, и дольщиков не будет вообще. Как вы относитесь к этой инициативе? И каких изменений ждать?
— Если сейчас строительные компании используют деньги дольщиков как софинансирование для строящихся объектов, то после вступления инициативы в законную силу застройщики пойдут за деньгами в банк. А банки, как известно, бесплатно денег не дают. Все затраты будут закладываться в стоимость квадратного метра. То есть, если банки будут выдавать кредиты под 10%, на столько же вырастет цена квартиры в новостройке. Сегодня ГК «ЕДИНСТВО» строит свои объекты без единого кредита, только за счет собственных средств и средств своих клиентов. Поэтому и цены на жилье у нас приемлемые.
— То есть инициативы приведут к подорожанию жилья?
— Цены на квартиры будут расти в течение всего 2018 года. И кто останется на строительном рынке после июля – тоже большой вопрос. Пока что сложно прогнозировать, насколько выполнимы будут на практике все нововведения в законодательство. У нашей компании есть некоторое преимущество: у нас большое количество застройщиков, которые имеют положительный опыт на рынке. Но если сейчас один застройщик одновременно возводит до четырех объектов, то с июля все изменится. Сейчас у нас 19 объектов в стадии строительства. После вступления в силу закона мы сможем одновременно строить только шесть-семь домов. Строительного бума больше не будет. За свою безопасность дольщики будут платить рублем.
— Следовательно, с покупкой квартиры стоит поторопиться, чтобы успеть до июля этого года?
— Говорить о том, что нужно бежать и покупать все подряд, не рассчитав свои силы, не стоит. Но если вы действительно планировали покупку квартиры на первичном рынке, то стоит более плотно об этом задуматься. Цены на жилье снижаться не будут, потому что прямые расходы застройщиков только растут.
— Но согласитесь, такие изменения сильно ограничат мошенников на строительном рынке.
— Мошенники будут до тех пор, пока люди позволяют им себя обманывать. Конечно, изменения сократят число так называемых лазеек для недобросовестных застройщиков. Но здесь стоит заметить вот что. Обманутые дольщики – это в основном те люди, которые в погоне за дешевизной жилья доверили мошенникам свои деньги в обход закона №214 о долевом строительстве. Согласно ему, ни один застройщик не имеет права брать деньги дольщика, пока договор долевого участия не будет зарегистрирован в Росреестре. Конечно, теперь число мошенников уменьшится, но пока рынок не станет цивилизованным, недобросовестные застройщики будут существовать.
— Давайте о хорошем. В этом году «ЕДИНСТВО» запустило акцию, аналогов которой в Рязани не было никогда…
— Да, мы решили подарить нашим клиентам самое дорогое, что у нас есть, – квартиру в одном из жилых комплексов группы компаний «ЕДИНСТВО». Но помимо нее, будут и другие ценные подарки. И все участники акции получат билеты на музыкальное шоу с участием звезды российской эстрады, которое мы организуем в конце года. Чтобы выиграть квартиру, необходимо будет совершить покупку на сумму не менее 1,5 млн рублей. Это может быть и квартира, и нежилое помещение, машино-место или кладовая. В зависимости от стоимости покупки, клиент «ЕДИНСТВА» будет претендовать на те или иные призы. Хочу сразу сказать, что стоимость самой квартиры будет не меньше полутора миллионов, она будет находиться не на окраине и готова к ремонту и заселению. Мы с удовольствием готовы удивлять наших клиентов.
— По традиции, расскажите о задачах, которые ГК «ЕДИНСТВО» планирует выполнить в этом году.
— Планы у нас, как всегда, грандиозные. Готовим ввод в эксплуатацию очередных объектов уже в первом квартале 2018 года, и ключи от квартир получат более тысячи семей. Новые объекты будут запущены в Канищеве, продолжится комплексное освоение Дашково-Песочни. Планируется строительство новых домов в жилых комплексах «Пожарский» и «Ломоносов». В общем, уменьшать портфель предложений не планируем. И пока законодательство позволяет, будем строить в тех объемах, в каких и собирались.
О перспективах покупки жилья узнала Дарья Копосова
Проектные декларации опубликованы на сайте edinstvo62.ru