питерские квартиры 19 века
Увлекательная история доходных домов Санкт-Петербурга
Через 20 лет после основания Петербурга на его территории проживало всего 30-40 тысяч человек. К началу XIX века эта цифра выросла до 220 тысяч. Затем в городе стали активно строиться фабрики и заводы. В конце 30-х годов XIX века в Северной столице работало 300 крупных промышленных предприятий, для которых требовалась дешевая рабочая сила. Вакантные места занимали крестьяне, приезжавшие на заработки в город. Также в Петербурге обосновывались аристократы, купцы, чиновники, студенты. К 1837 году население города увеличилось до 468 тысяч, а еще через 9 лет стало уже 483 тысячи.
Из-за активного прироста населения в 30-40-х годах XIX века начали массово возводить доходные дома — здания с несколькими квартирами для сдачи внаем. Строили доходные дома представители разных социальных групп: от богатых купцов до членов императорской фамилии. Бизнес был очень выгодным, поскольку средний доходный дом окупался всего за пару лет, а затем приносил стабильную и солидную прибыль. В XIX веке на долю доходных домов в Петербурге приходилось около 80% построек.
Кому принадлежали доходные дома?
Собственниками были как физические, так и юридические лица. Но первые преобладали — в конце XIX века хозяевами почти 88% доходных домов были частники. Большинство домовладельцев были дворянами. На втором месте по количеству (около 25%) — купцы, остальные — мещане. 87% домовладельцев были коренными петербуржцами, прочие — приезжими, в том числе, из других стран.
12% домов принадлежали юрлицам — церквям и монастырям, промышленным товариществам, казне, благотворительным обществам. На рубеже XIX и XX веков стали появляется первые кооперативные дома, но в очень небольшом количестве.
Владеть доходным домом в Петербурге было очень выгодно — средний процент доходности составлял около 8,5%, а иногда и 15% от его стоимости. Для сравнения — в других европейских городах средний доход составлял всего 1-2%.
Стоимость наемных квартир
Цена зависела от расположения дома. Самое дорогое жилье было в центральных частях — Адмиралтейской, Литейной, Казанской. Самые дешевые доходные дома располагались на окраинах — в Нарвской, Выборгской, Александро-Невской частях.
Стоимость арендуемого жилья и для знати, и для бедноты составляла около одной четвертой семейного бюджета. Примерно такую же сумму тратили на еду.
Около 20% квартир во второй половине XIX века были бесплатными. В их число входило служебное жилье, апартаменты для домовладельцев и их прислуги. А вот благотворительных бесплатных квартир был всего лишь 1%.
Сегодня в Санкт-Петербурге также можно арендовать бесплатное жилье у государства или муниципалитета. Подробнее об этом читайте здесь.
В 1832 году поэт Александр Пушкин за 12-комнатную квартиру на Большой Морской улице платил 3300 рублей в год. А писатель Николай Гоголь в 1829-30 годах за крохотную квартиру в дворовом флигеле на Малой Морской улице отдавал 300 рублей, при этом его годовое жалованье составляло 400 рублей.
Квартирография доходных домов
«Барские» квартиры
Аристократы, крупные чиновники, банкиры, промышленники и небольшая группа творческой интеллигенции снимали просторные 6-, 7-, 8- и даже 18-комнатные квартиры в бельэтаже или на втором этаже доходных домов. К концу XIX века «барские» квартиры почти вытеснили особняки как жилье высших социальных слоев петербургского общества. Стоили такие квартиры 2-5 тысяч рублей в год. Вход был всегда по парадной лестнице с улицы, а не со двора.
В конце XIX века размер жилья рассматривался не как общая площадь, а как количество «чистых» комнат, то есть всех помещений, кроме кухни, передней, ватерклозета и ванной.
3-5-комнатные квартиры
Их было около 40% от общего числа жилья в доходных домах. В трех-, четырех- и пятикомнатных квартирах жила почти вся петербургская интеллигенция: чиновники, инженеры, преподаватели, банковские служащие, писатели, врачи, актеры, художники.
Средняя стоимость — 500-1000 рублей в год, но чаще дороже, поскольку такое жилье было особенно популярно.
Каждый год в 3-5-комнатных квартирах жильцы менялись. Многие петербуржцы с апреля по начало октября снимали дачу, съезжая с квартиры со всем скарбом, а осенью арендовали новое жилье. При этом при смене квартиры почти половина арендодателей снимала ее у того же домовладельца и еще 23% — в том же квартале.
Одно- и двухкомнатные квартиры
Примерно половину жилого фонда Петербурга в 1890 году составляли маленькие двушки и однушки. Их снимали холостяки из среднего класса и семьи бедняков. Самые неблагоустроенные жилые помещения располагались в подвалах, на чердаках и в мансардах. Официально жить в подвалах запрещалось, но этим правилом пренебрегали: согласно переписи 1890 года, там располагалось 8 тысяч квартир, где проживало 50 тысяч жильцов. За подвальную комнату с повышенной влажностью и антисанитарными условиями приходилось платить 15 руб. в месяц.
Петербург отличался особенно высокой плотностью заселения квартир для низших слоев населения по сравнению с другими российскими городами. По данным медицинской полиции за 1897 год, во многих бедняцких квартирах оказалось по ¼ кубической сажени (или 0,54 м³) на человека. По расчетам гигиенистов — это предел, за которым наступает удушье.
Углы и койки
Внаем могли сдавать не только полноценное жилье, но также койки, их половину или треть. Часто было так: домовладелец сдавал квартиру целиком. Арендатор сдавал отдельные углы, отделяемые занавесками. А угловые жильцы могли поставить у себя еще одну кровать и сдавать ее рабочему, который в свою очередь мог делиться своей койкой с одним или двумя товарищами, работающими с ним в разные смены. Такая сложная субаренда или «наем от жильцов» не нарушала правила и не требовала согласия домовладельца.
Больше всего в комнате ценились передние углы возле окон, которые стоили 5 рублей в месяц. Задние возле печки сдавались дешевле — по 3 рубля.
Благоустройство доходных домов
С момента основания города и до 70-х годов XIX века в петербургских домах не было водопровода, в качестве источников освещения использовали свечи, а тепло получали от дровяных печей. Квартиронаниматели все вместе пользовались дровяником, погребом, чердаком для сушки белья, прачечной в подвале, ледником в погребе, колодцем, отхожими местами во дворе.
Вместо свечей используют электрические лампочки. Налаживаются разные системы отопления — с помощью горячей воды, пара, электричества. В 70-х годах XIX века в княжеских петербургских дворцах появляются первые гидравлические пассажирские лифты. А с 80-х годов устанавливают и электрические лифты. Постепенно лифтами оснащаются и новые доходные дома.
В последней четверти XIX века появляются почти все современные бытовые удобства — ванны с водопроводом и умывальниками, ватерклозеты с унитазами.
В XVIII и первой половине XIX века больше всего в Петербурге было полутораэтажных (с мезонином) доходных домов с 1-2 квартирами. Только на центральных улицах строились двух- и трехэтажные дома. В последней трети XIX века здания начинают расти вверх: появляется много двухэтажных домов с 6-20 квартирами и трехэтажных домов с 21-50 квартирами. А в первые десятилетия прошлого века появляются пяти- и семиэтажки.
Как закончилась история доходных домов
С приходом советской власти жилой фонд Санкт-Петербурга был национализирован, а интеллигентов существенно «уплотнили». Так началась эпоха коммунальных квартир, которая не завершилась до сих пор.
В10-х годах XXI века в Северной столице стали появляться апарт-отели — современный формат доходных домов, о котором можно почитать здесь. Квартиры в домах с гостиничным сервисом сдаются внаем, позволяя инвестировать накопления и получать постоянный доход. Если вы заинтересовались такой формой недвижимости, ознакомьтесь с подборкой строящихся и готовых апарт-отелей Санкт-Петербурга от проверенных застройщиков:
Коротко о главном
В первой половине XIX века население Петербурга составляло почти полмиллиона человек. Новым горожанам требовалось жилье. И богатые люди стали возводить доходные дома с квартирами, которые сдавались внаем.
Бизнес был прибыльным и процветал — жилье в Петербурге снимали и представители знати, и крестьяне. Но если первые селились в квартирах с 6 и более комнатами, то беднякам приходилось довольствоваться небольшими комнатами, а нередко — арендуемыми углами и даже койками.
Бытовые условия для всех были практически одинаковые: помещения освещали свечами, а обогревали дровяными печами. Все жильцы доходного дома на равных правах пользовались ледником, колодцем, выгребными ямами, прачечной и прочими «благами». Только в конце XIX века в быту петербуржцев появились водопровод, электричество, лифты и прочие достижения научно-технического прогресса.
В первой четверти XX века доходные дома прекратили существование, превратившись в легендарные питерские коммуналки.
«Снести нельзя отремонтировать»: чем закончится реновация жилого фонда Петербурга?
В 2008 году власти Санкт-Петербурга решили снести более 30 кварталов, образованных «хрущевками». Эти пятиэтажные, преимущественно блочные, дома в 60-70-е годы помогли решить квартирный вопрос сотням тысяч петербуржцев.
Хрущевки Санкт-Петербурга не торопятся сносить
Схема реновации проста: Жилищный комитет Петербурга выделяет кварталы, подлежащие расселению и сносу, но программа реновации жилых кварталов Петербурга движется катастрофически медленно: за восемь лет ее существования построено менее 1% от запланированного жилья.
Квартиры с типовыми планировками. Чем «хрущевка» лучше «брежневки»
Типовое жилье в нашей стране появилось в 50-х годах XX века. Это были многоквартирные дома сталинской эпохи с потолками 3,2-4 метра и комнатами не менее, чем 12 кв. м. В них жили представители номенклатуры и другой советской элиты.
Покупаем квартиру в старом фонде: на что обратить внимание
Квартиры в старом фонде Петербурга — специфическая категория жилой недвижимости, которая имеет свои «чисто питерские» особенности. К покупке такого жилья нужно подходить вооруженным хотя бы элементарными знаниями. Сначала мы расскажем, что, собственно, представляет собой петербургский старый фонд и какие характерные черты имеет, а потом дадим ряд практических советов по выбору и покупке квартиры.
Архитектурные особенности доходных домов Санкт-Петербурга
Из каких материалов строились доходные дома Петербурга? Какие архитектурные стили преобладали в обликах зданий и почему? Как анфиладные планировки сменились секционными, которые используются до сих пор? Все ответы есть в нашей статье.
Реновация в России. Порядок действий, если дом признали аварийным
В РФ из аварийных домов можно переселиться в новостройки, дома вторичного фонда или получить денежную компенсацию. В чем плюсы и минусы программы реновации в СПб и на что вы можете претендовать, поможет разобраться наша статья.
Как менялись квартиры в Петербурге с XIX века по сегодняшний день? Доходные дома со швейцарами, советские общежития и хрущевки
«Петербургская Недвижимость» предлагает программу покупки жилья «Квартира в зачет». Горожане могут обменять старую квартиру на новую — с увеличенной площадью, эргономичной планировкой и современными технологиями строительства.
Компания полностью организовывает процесс продажи недвижимости: клиенту не нужно самостоятельно размещать объявления или искать покупателей. Стоимость новой квартиры фиксируется на весь период продажи старой, независимо от роста цен. В программе участвует 15 жилых комплексов от Setl Group в разных районах Петербурга.
«Петербургская Недвижимость» — один из ведущих брокеров на рынке первичного жилья Петербурга и Ленобласти. Компания входит в инвестиционно-строительный холдинг Setl Group.
Как выглядели петербургские квартиры конца XIX века и зачем были нужны швейцары в доходных домах, как в советское время проектировали жилье без ванных и кухонь и почему архитекторы делали низкие потолки в хрущевках?
Вместе с «Петербургской Недвижимостью» «Бумага» узнала у историка архитектуры, краеведа и эксперта по недвижимости, как в Петербурге менялись планировки квартир с дореволюционных времен до современности.
Алексей Шишкин
Краевед, автор рассылки «Бумаги» об истории петербургских домов
— С точки зрения планировки, петербургские квартиры прошли огромную эволюцию. Расцвет квартирного промысла и строительства доходных домов пришелся на конец XIX — начало XX столетия. К тому времени существовало огромное разнообразие квартир — правда, они были не на продажу, а в аренду.
Основным отличием было обилие квартир с так называемой анфиладной планировкой. Они напоминали дворцовые покои, в которых можно было идти через сплошной коридор, состоящий из комнат. Череда помещений могла быть очень длинной — вплоть до десяти и более комнат подряд.
Анфиладная планировка была, как правило, в больших барских квартирах, расположенных на втором и третьем этажах доходных домов на дорогих улицах. Но были и другие варианты: например, многокомнатные квартиры, которые сегодня мы бы назвали общежитием коридорного типа. Там был длинный коридор, откуда двери вели во множество комнат. Это считалось одной квартирой, но сдавалась она покомнатно.
Ближе к концу XIX столетия, практически в эпоху модерна, появляются рационально спланированные квартиры — не слишком большие, рассчитанные прежде всего на удобство перемещения из одной комнаты в другую. Там было правильное соединение комнат: чтобы, условно говоря, кухня с одной стороны соединялась со столовой, с другой — с комнатой кухарки, с третьей — с черной лестницей, по которой заносились припасы.
В среднем до революции в арендной квартире для среднего класса было от четырех до шести комнат. Но тех, кто мог позволить себе отдельное жилье, было не так уж много. Снимать отдельные однокомнатные квартиры было непринято — отдавали предпочтение комнатам в многокомнатных квартирах.
Двушки и однушки появляются только в начале ХХ века и остаются достаточно редким явлением. Пример — доходный дом Дурдина на Обводном канале, который считается одной из первых петербургских семиэтажек и одним из первых домов с однокомнатными квартирами.
В большинстве дореволюционных доходных домов этажи не были типовыми. До начала ХХ века они планировались так, как архитектор или домовладелец представляли себе планировку на каждом этаже.
Только к концу XIX века архитектор Шретер первым вводит этот прием в Петербурге в одном из доходных домов на Николаевской улице — нынешней улице Марата: он строит дом, в котором на всех этажах были одинаковые квартиры. Это было удобно сразу по нескольким причинам. Во-первых, появились сквозные вертикальные коммуникации — стояки. Во-вторых — возможность гораздо проще рассчитывать потенциальную прибыль при строительстве доходных домов.
В советское время — в эпоху обобществления быта — проводили самые невероятные планировочные эксперименты. Например, практиковался повсеместный отказ от кухонь в пользу общественных столовых и фабрик-кухонь, а также отказ от ванных комнат в пользу общественных бань. Власти и архитекторы экспериментировали как с новым строительством, так и в старом фонде. Уменьшение метражей, уплотнение квартир — параллельно шли самые разные процессы.
Ближе к 1940-м годам начался процесс, который назывался «сталинской нормализацией быта». Тогда стали возвращаться к тому, что надо делать отдельные ванные и кухни, а квартиры необходимо планировать не исходя из идеалистических представлений [о быте], а исходя из того, как будет удобно жить новому среднему классу.
Тогда же появились многосерийные дома, которые сотнями строились во всех районах Ленинграда. В итоге они превратились в знаменитые типовые серии, которые были характерны скорее для эпохи панельного домостроения. В послевоенную эпоху планировки во многом были завязаны на технологический процесс строительства.
Ксения Малич
Историк архитектуры, научный сотрудник Эрмитажа
— Типичный жилой дом времен расцвета петербургского домостроения — это 6-7-этажное здание, иногда с открытым двором, иногда — на участке сложного нерегулярного очертания.
В отличие от западноевропейских городов, где существовала «горизонтальная» сегрегация (бедные слои населения селились на окраинах), в Петербурге часто сегрегация была вертикальная. Первый этаж занимали магазины и конторы. Затем — господский второй этаж: здесь арендовали роскошные просторные квартиры банкиры, промышленники, генералы. Дальше — этажи чиновников и служащих, а комнаты на верхних этажах, сдавались, например, разночинцам.
В новых домах появлялись самые последние, революционные для начала [ХХ] века технические достижения — лифты, горячее водоснабжение, паровое отопление и электричество и даже централизованная система вентиляции. На парадных лестницах топили камины. Швейцар знал всех жильцов, следил за квартирами во время отъезда хозяев и чем-то напоминал главного администратора хорошего дорогого отеля. В квартирах было много подсобных помещений: комнаты для прислуги, просторные кладовые.
В знаменитом доме на Каменноостровском проспекте, построенном по проекту братьев Бенуа для Первого Российского страхового общества, была собственная котельная, мусоросжигательная печь и снеготаялка, телефоны, автомобильные гаражи. И это далеко не единственный пример подобной развитой инфраструктуры. Домовые хозяйства обслуживал отдельный штат швейцаров и дворников.
После революции 1917 года зодчим предстояло придумать, какая архитектура будет оформлять жизнь нового человека и соответствовать разработанным «положениям об обобществлении быта».
Был короткий эксперимент с домами-коммунами. Из квартир выводились все зоны, связанные с хозяйственными заботами. На нижних этажах были устроены столовая, автоматическая прачечная, овощехранилище. В ресторане можно было заказать еду с собой. Работал также закрытый магазин-распределитель и медпункт. Кухни в квартирах не были даже запланированы. Вместо них — ниши со встроенными электрическими плитками для разогрева готовой еды и бак с водой для мытья посуды. В общественной зоне были библиотека, детский сад, музей, зал на 500 мест с киноустановкой и эстрадой.
Аналогов советским домам-коммунам на тот момент не было. Да и для советской России эксперимент оказался настолько радикален, что не получил дальнейшего развития. Было построено всего несколько зданий, в Ленинграде — лишь два. Один из них — Дом политкаторжан на Троицкой площади.
Расчеты на то, что людей сможет объединить коллективный быт, себя не оправдали. Постепенно квартиры расширили за счет общественных зон, а после войны в квартирах были устроены полноценные кухни.
«Сталинские» дома чаще всего создавались по индивидуальным проектам, с хорошей высотой потолков, встроенными кладовыми, удобными планировками. Но уже тогда было очевидно, что для решения жилищной проблемы необходимо разрабатывать типовые решения, основанные на индустриальном методе производства строительных элементов. Начались эксперименты с крупноблочным и панельным строительством.
Первые шаги были сделаны еще до Хрущева и его знаменитого доклада «О широком внедрении индустриальных методов, улучшении и снижении стоимости строительства». Но настоящая революция происходит в эпоху оттепели. Сначала закупаются запатентованные линии производства панелей французской фирмы Camus, затем появляются домостроительные комбинаты. У каждого комбината были свои типовые серии, но в целом все архитекторы и инженеры были ограничены одними и теми же обстоятельствами: размерами типовых элементов и невероятной экономией. Не хватало металла, бетона, любое улучшение давалось архитекторам с боем.
Высота стандартной панели была около 2,5 м, поэтому потолки низкие. В стране еще не было налажено производство лифтов в достаточном количестве, что ограничивало высоту дома.
Пространство в новых серийных домах было распределено очень скупо, исходя из норматива 9 квадратных метров на человека. Крохотные прихожая, ванная, кухня буквально «выкраивались». Каждый сантиметр был на вес золота, поэтому расчеты проводились очень внимательно — вплоть до того, сколько сантиметров нужно человеку, чтобы помыть руки или вытереться полотенцем.
С усовершенствованием строительной индустрии нормативы менялись, в квартирах появлялось всё больше удобств — встроенных систем хранения, более широких подоконников, лоджий. Но планировка всё равно оставляла желать лучшего, да и малогабаритность редко удавалось преодолеть.
Ольга Трошева
Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
— Если говорить про массовый сегмент, то в последнее десятилетие мы наблюдали, как рационализировались метражи. После кризиса 2008 года планомерно снижалась средняя площадь квартир: в общем по рынку она сократилась метров на пять-семь. В последние годы значительных колебаний уже нет.
Прежде всего это делалось для сокращения бюджета покупки. Потому что разница в 10 метров — это миллион рублей, если брать цену 100 тысяч за квадратный метр. Площадь квартиры сократилась за счет оптимизации коридоров, работы с площадью комнат. При этом в квартирах тщательно прорабатываются места хранения: например, в коридоре обязательно должен поместиться полноценный шкаф.
Стали появляться такие форматы, как «евро» — с кухнями-гостиными. В однокомнатной квартире при таком формате спальню размещают в маленькой комнате, а в большой — делают кухню-гостиную. Там человек может поместить небольшую кухню, диван, телевизор — и у него получится такая функциональная комната.
Есть и большие квартиры [в евроформате]. В них, как правило, увеличена площадь общих пространств и оптимизирована площадь спален: условно, детская — 10–12 метров, родительская — побольше. Тут мы также имеем просторную кухню-гостиную для общего сбора и досуга. Таким образом, в 60–65 метрах можно сделать почти трешку. В объектах более высокого класса — бизнес, премиум — площади всех помещений, соответственно, больше.
Санузлы в небольших квартирах, как правило, совмещенные. В больших семейных квартирах важно наличие достаточного количества ванных комнат. Если это 100-метровая квартира с тремя спальнями и большой кухней-гостиной, то, конечно же, должны быть гостевой и хозяйский санузел.
Возможность перепланировки очень важна — особенно при строительстве недвижимости в премиальном сегменте. Там минимизируется количество несущих стен внутри квартиры, чтобы при необходимости покупатели могли оформить квартиру на свой вкус.
В комфорт-классе 60–70 % квартир идут с отделкой. Застройщик организовывает пространство так, чтобы у покупателя не появилось желания что-то переделать. Отделка, как правило, предлагается в спокойных, нейтральных цветах, позволяющих по-разному оформить интерьер квартиры.
Сейчас примерно 70 % спроса — на однокомнатные квартиры и студии. Среди однокомнатных ходовые метражи — 32–38 метров. Формат студии также очень популярен. Классический метраж — 24–26 метров. Санузел там, безусловно, совмещенный: в нем компактно помещаются и стиральная машина, и раковина, и иногда даже ванная. Соответственно, комната — 16–18 метров: в ней есть ниша-кухня и пространство для дивана, телевизора, стола.