пик почему нет балконов
Гладкие фасады: почему дома стали строить без балконов и лоджий
Найти в общей массе советской типовой застройки жилые многоэтажки без балконов или лоджий практически невозможно. В столице они не предусматривались в редких проектах. Например, их, как правило, не проектировали в зданиях общежитий. Не было балконов в первых пятиэтажках-хрущевках серии К7, в ряде домов серии КОПЭ отсутствуют балконы в однокомнатных квартирах. Но в целом массовым это явление никогда не было.
Сегодня у многих московских застройщиков жилья и апартаментов есть либо отдельные квартиры без лоджий и балконов, либо целые проекты с такими квартирами. «РБК-Недвижимость» разобралась в причинах этой тенденции и мнениях экспертов и покупателей и узнала, станут ли балконы редкостью.
Что говорят застройщики
В пример можно привести многие новостройки ГК «ПИК», отдельные корпуса в ЖК «Кварталы 21/19» от «ВекторСтройФинанс», комплексы «Пресня Сити», «Метрополия», D1 от MR Group, «Level Амурская» и «Level Павелецкая» от Level Group, Big Time и «Маяковский» от Tekta Group, «Датский квартал» и «Рихард» от ФСК «Лидер» и другие проекты столичных девелоперов.
Появление на рынке проектов с квартирами без балконов и лоджий сами застройщики объясняют возникшим спросом и изменившимися требованиями покупателей.
«Согласно различным исследованиям, в среднем около 30% потенциальных покупателей квартир в новостройке не считают обязательным наличие таких помещений, — поясняет директор по стратегическому развитию компании ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. — Для этой группы клиентов покупка квартиры с балконом или лоджией оборачивается переплатой за ненужные им квадратные метры. Во-вторых, отсутствие балкона или лоджии — это еще и архитектурное решение. Сейчас наблюдается переход на абсолютно плоские и лаконичные фасады».
В группе компаний ПИК считают, что балконы и лоджии давно утратили свои первоначальные функции летних помещений — специальных зон в квартире, куда можно выйти подышать свежим воздухом, почитать книгу или газету, выпить кофе, позавтракать. Вместо этого балконы еще в советское время стали использоваться для хранения крупногабаритных предметов и сезонных вещей.
«Это привело к тому, что балкон стал местом скопления ненужного хлама и грязи, что выглядело неопрятно и зачастую делало вид дома снаружи неэстетичным, — рассказал директор департамента продукта ПИК Станислав Кондратьев. — И поскольку функция балконов поменялась, мы предложили нашим покупателям более удобное помещение для хранения вещей — кладовые комнаты. Кладовки расположены в подвальном помещении и в отличие от балконов они теплые и сухие. Но кладовые комнаты мы предлагаем не как альтернативу балкону, а как дополнение».
По словам Станислава Кондратьева, в домах компании лишь в 20% квартир есть балконы.
Риелторы, в свою очередь, называют еще две причины появления на рынке квартир без балконов. Одна из них — стремление застройщиков расширить линейку предложений, чтобы увеличить охват аудитории.
«Явление пришло точно из массового сегмента и стало развиваться с появлением студий, — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Целью было максимальное сокращение общей площади, чтобы удешевить лот, сделать его наиболее доступным для покупателя с самым скромным бюджетом. Одним из первых таких проектов была новостройка экономкласса в Домодедове, где около шести лет назад предлагались квартиры за 1 млн руб. Тогда это было очень интересное предложение».
Другая причина — экономия. Как пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, стоимость летних помещений рассчитывается с понижающим коэффициентом 0,3 и 0,5, то есть цена «квадрата» балкона оказывается ниже, чем комнаты. Однако эта проблема теряет актуальность.
«В последние годы застройщики изменили политику ценообразования. Стоимость объекта указывается не за квадратный метр, а за весь объект полностью. И вполне может быть, что жилье одной и той же площади, но с балконом и без, окажется одинаковым по цене», — отметила эксперт.
Отсутствие балконных блоков, лоджий сегодня все чаще компенсируется с помощью современных решений — панорамным остеклением, наличием в квартире гардеробных помещений, кладовых, которые могут также размещаться в цокольном этаже дома или подземном паркинге, добавила Ирина Доброхотова. Если в каждом подъезде оборудована колясочная — в ней также разрешается хранить и велосипеды. «Таким образом, балкон действительно теряет свое предназначение как место для хранения вещей», — резюмировала она.
Покупатели реагируют на новые проекты по-разному, говорят риелторы. Одни, скорее, даже рады таким предложениям, поскольку изначально планируют присоединять балкон или лоджию к комнате или кухне, чтобы увеличить жилое пространство. Но это влечет за собой расходы на согласование перепланировки и дополнительные работы, затягивает время ремонта. Поэтому покупателям только на руку, если площадь квартиры увеличена изначально, а лоджия не предусмотрена.
В то же время примерно половина покупателей в массовом бюджетном сегменте голосует за наличие балкона в квартире и негативно воспринимает их отсутствие, отмечает Мария Литинецкая. Хотя, по ее мнению, во многом такая статистика формируется под воздействием некоторых стереотипов: многие просто не представляют, каково это — жить без балкона, даже если он по большей части не используется.
Балкон или лоджия чаще всего действительно нужны для хранения вещей: зимней резины, велосипедов и самокатов, санок, лыж, детских колясок и прочего (особенно это важно для покупателей квартир маленькой площади). Кроме того, зачастую именно там сушат белье (за неимением стиральной машины с сушкой и места для развешивания вещей в квартире). Еще часть покупателей рассчитывает на летние помещения, чтобы организовать там кабинет или место для отдыха — зимний сад, цветник, мини-бар. За наличие в квартире балкона или лоджии также обычно выступают курильщики. Наконец, квартиры с балконами всегда были более ликвидными, что покупатели тоже учитывают.
«Есть четкая зависимость — если в проекте представлены отдельные кладовые, то интерес к наличию балконов меньше, — поделилась наблюдениями Мария Литинецкая. — И наоборот, при отсутствии гардеробных и кладовых комнат летние помещения должны быть в квартире, по мнению покупателей».
Как полагает эксперт, со временем все больше покупателей будут отказываться от балконов. Поскольку по большей части эти квадратные метры невозможно полноценно использовать без перепланировки и дополнительного утепления, что выливается в существенные затраты.
Однако застройщики совсем отказываться от балконов в своих проектах не планируют. В ГК «ПИК» утверждают, что ушли от практики строительства домов совсем без балконов. «Мы продолжаем делать балконы в наших проектах, чтобы у покупателей всегда был выбор», — пояснил Станислав Кондратьев.
В ФСК «Лидер» также сообщили, что компания не хочет полностью избавляться от квартир с балконами и лоджиями.
«Мы понимаем, что подавляющее большинство клиентов в этом плане консервативно, и наличие балкона для них является обязательным, — пояснил Павел Брызгалов. — Не нужно забывать, что балкон –— это еще и место для ожидания эвакуации в случае пожара. Сейчас существуют технические решения, которые позволяют квартирам отвечать требованиям пожарной безопасности, исключив наличие балкона. Но мы всегда готовы ответить на запрос тех, кому принципиально важно иметь в квартире летнее помещение».
Вероятнее всего, балконы начнут видоизменяться и возвращать себе функцию именно летних помещений. Уже сейчас появляется все больше проектов, где балконы представлены не в том виде, к которому мы привыкли, отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. «Лоджии сейчас все реже встречаются в новостройках. В некоторых современных комплексах предусмотрены небольшие открытые балконы, которые в силу своей конструкции не могут быть использованы для хранения вещей, иногда на них расположены ящики для кондиционеров», — пояснила она.
В ПИК подтвердили, что одним из принципов компании стало возвращение балконам их первоначальной функции. Поэтому уже сейчас балконы в проектах компании, как правило, небольшого размера.
Балконы, лоджии, террасы: что девелоперы предлагают покупателям
Строительство домов без балконов в последние годы было частым явлением, но опыт локдауна и удаленного режима работы заставил многих пересмотреть отношение к ним. Рассказываем, как будут меняться балконы в жилых проектах, в чем их ценность для покупателей и девелоперов и почему в последние годы застройщики отказывались от таких помещений в новостройках.
Новая ценность балконов
Исторически балкон считался не более чем техническим дополнением к квартире, но сегодня в сознании потребителей, а затем и в запросах девелоперов такие помещения получают новую ценность. Сейчас идет процесс переосмысления как функций балконов и лоджий, так и подходов к их проектированию.
Если сравнивать с европейскими странами, то даже в северной Финляндии или в Германии ширина балкона позволяет поставить стол, шезлонг и т. д., приводит пример архитектор, руководитель группы компаний UNK Юлий Борисов. По его словам, в России чаще всего это довольно узкое пространство, даже в современных ЖК класса бизнес и выше. Впрочем, опыт локдауна наверняка заставит пересмотреть отношение к балкону и оценить его как приватное «место для прогулок», считает архитектор.
Обязательное наличие балконов или лоджий — это первое и наиболее явное изменение, которое произошло в запросах девелоперов на проектирование жилья, говорит Юлий Борисов. Если сравнивать с допандемийным периодом, то доля технических заданий, в которых содержится это условие, выросла в компании UNK на 10–15 п.п. До пандемии это условие содержалось примерно в 65% от всех техзаданий, сегодня — порядка 80%. При этом, по словам архитектора, сейчас девелоперы необходимую площадь балконов указывают в размере до 10–15% от общей площади квартиры, тогда как ранее данный параметр составлял 7–10%. Это является следствием изменения запросов потенциальных покупателей квартир, считает архитектор.
«Переход на удаленный режим работы изменил привычные жизненные сценарии. Значимость летних помещений возросла. Однако говорить об увеличении спроса на них пока сложно. Несмотря на то что стоимость квартир с террасами в среднем на 10–15% выше обычных, востребованными среди покупателей они были и до пандемии», — отмечает главный архитектор планировочных решений компании «Брусника» Сергей Тимофеев.
Тренд в проектировании балконов будет смещаться от французских (с узкой площадкой или без нее вовсе) к большим балконам с остеклением и возможностью использовать их круглогодично, а также к террасам, прогнозирует Юлий Борисов. Архитектор ожидает роста популярности эксплуатируемых крыш, в том числе создания там не только общественных, но и приватных территорий.
«С точки зрения функционала все чаще встречается запрос на освещение лоджий и террас, а также оптимальную конфигурацию расстановки мебели. Также сейчас в большинстве случаев в проекте требуется вынесение кондиционеров в отдельные технические шахты, корзины и т. д. Раньше во многих проектах место для кондиционера предусматривалось на балконе. Таким образом, можно предположить, что в ЖК ближайшего будущего покупателям эти пространства будут предлагаться для организации постоянно действующего помещения с функцией рабочего места, лаундж-зоны и т. д.», — говорит Юлий Борисов.
В ходе опроса «Предпочтения покупателей новостроек 2021» (приняли участие более 1 тыс. респондентов), проведенного порталом ЕРЗ.РФ, 26% респондентов назвали балконы и лоджии одним из десяти важнейших факторов при выборе новостройки.
Зачем нужны балконы: четыре цели для девелоперов
Сергей Тимофеев, главный архитектор планировочных решений компании «Брусника»:
— Проектируя летние помещения, архитекторы «Брусники» преследуют несколько целей. Первая — обогатить фасад и придать ему динамику. За счет балконов, лоджий и террас фасад приобретает пластику, появляется светотень. Вторая — максимально разнообразить планировочную структуру зданий и пользовательские сценарии. Например, лоджию жители могут превратить в рабочий кабинет, на террасе расположить обеденную зону, установить качели, надувной бассейн для детей и спортивные тренажеры, обустроить кинотеатр под открытым небом или мини-огород и выращивать там цветы.
Третья цель — оживить пространство вокруг дома и создать тесную связь с ландшафтом. Достичь ее позволяют выходящие во двор террасы, которые расположены на первых этажах домов. И наконец, четвертый аспект связан с урегулированием технических вопросов. Один из них — соблюдение пожарных нормативов, которые, например, требуют рассечки между окнами. Летние помещения с окнами в пол позволяют ее компенсировать.
Почему девелоперы строят дома без балконов
По данным исследования НАФИ, проводившегося по заказу компании «Метриум», для большинства покупателей (82,5%) важно наличие балкона или лоджии. В свою очередь, 17,5% опрошенных считают, что летнее помещение для них скорее важно, но они готовы от него отказаться ради сокращения стоимости квартиры. Рыночный тренд таков, что нередко покупатель готов смириться с отсутствием балкона по соображениям экономии или, например, из-за удачной локации проекта, говорит управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Эксперты отмечают тенденцию к сокращению числа проектов с балконами. Многие жилые комплексы в столице возводятся даже без французских балконов. Притом такая тенденция отмечается не только в проектах массового сегмента, но и в бизнес-классе. Причина — общий тренд на снижение площади и, как следствие, стоимости объекта, утверждает Юлий Борисов. При прочих равных люди предпочитают приобрести дополнительные несколько метров жилой площади, чем оплачивать балкон или лоджию, и даже имеющиеся лоджии зачастую утепляют и превращают в дополнительную жилую комнату, отмечает архитектор.
Появление на рынке домов без балконов, лоджий и террас связано со стремлением девелоперов удешевить возведение объектов и максимизировать прибыль. Поэтому застройщики избавляются от летних помещений либо делают их очень маленькими, напоминающими «курилки для кондиционеров», поясняет главный архитектор планировочных решений девелоперской компании «Брусника» Сергей Тимофеев. По его словам, в таком случае архитектурная составляющая проекта неизбежно страдает.
«Говорить о том, что балконы больше не в моде, нельзя. Однако не для всех покупателей очевидны их преимущества. Для многих эти летние помещения ассоциируются с захламленным пространством, где стоят санки, лыжи или коробки, которые в квартире не умещаются», — говорит Сергей Тимофеев.
Цена и ценность балконов
Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ:
— В Москве в домах комфорт- и бизнес-класса строительство 1 кв. м балкона обходится в 70% от стоимости 1 кв. м квартиры. При этом продаваемый «квадрат» балкона стоит всего 30% от стоимости 1 кв. м квартиры. То есть для потребителя ценность балкона ниже, чем себестоимость его создания для застройщика. Кроме того, размер платежей застройщика за землю зависит от плотности застройки, в расчет которой включается площадь балкона. Эти два фактора стимулируют застройщиков в Москве отказываться от балконов. Отсутствие балконов часто компенсируется наличием кладовых в подъезде и выделением зоны отдыха внутри квартиры перед большими или панорамными окнами.
Надежда Коркка выделяет несколько причин отказа от балконов. Во-первых, не все потребители готовы платить за дополнительную площадь. Во-вторых, подобное решение обуславливается архитектурной концепцией объекта, а также техническими требованиями. В-третьих, нередко балкон используется не по прямому назначению, а как место хранения, что негативно сказывается на визуальном восприятии корпуса. «Подтверждением такого тренда служат проекты ГК «ПИК», занимающие порядка 50% рынка в массовом сегменте: большинство жилых помещений в них спроектировано без балконов. При этом спрос на такие дома стабильно высокий». — отмечает эксперт.
«Экономия при строительстве домов без балконов если и будет, то незначительная. Выгода для застройщика заключается в другом. Очевидно, что жильцам потребуется где-то хранить редко используемые вещи, поэтому девелопер предусмотрит наличие кладовых, которые впоследствии будут продаваться или сдаваться в аренду», — считает Надежда Коркка.
Какие балконы в сегодняшних новостройках
По оценке портала ЕРЗ.РФ, сегодня в строящихся в России домах глубина лоджий от 1,2 м встречается в 33% оцененных ЖК в РФ. Квартиры с террасами встречаются в 14% ЖК в РФ. Статистика говорит о том, что пока балконы и лоджии создаются в формате летних помещений. При небольшой глубине сделать из балкона полноценное помещение, где можно поставить стол или тренажер для занятий спортом, не получится.
Согласно статистике ЕРЗ.РФ, наибольшая доля ЖК с глубокими лоджиями в следующих регионах (оценено не менее десяти ЖК в регионе): Курганская область (80% ЖК), Чувашская Республика (71%) и Белгородская область (68%). В Москве — в 23% ЖК, в Московской области — 22% ЖК, в Санкт-Петербурге — 38% ЖК, в Ленинградской области — 18% ЖК.
Наибольшая доля ЖК с квартирами с террасами — в следующих регионах (оценено не менее десяти ЖК в регионе): Республика Крым (36% ЖК), Москва и Тюменская область (31% ЖК). В Санкт-Петербурге — 29% ЖК, в Ленинградской области — 16% ЖК, в Московской области — 12% ЖК. Среди застройщиков, у которых ЖК с террасами имеют 100% оцененных ЖК (оценено не менее 3 ЖК): УГМК-застройщик (Екатеринбург), Sminex (Москва), Bonava (Санкт-Петербург). У «Брусники» из 22 оцененных ЖК квартиры с террасами имеют 21 ЖК (95%).
Новостройки без балконов и лоджий: за и против
32197 Игорь Василенко
Странная мода: почему в последние годы девелоперы все чаще предлагают новостройки, совершенно не укомплектованные лоджиями и балконами? Еще совсем недавно сложно было даже себе представить комфортные и благоустроенные квартиры, в которых не были бы предусмотрены современные балконы, а лучше – лоджии. Но если посмотреть на дома в европейских странах, кажется, там многие привыкли обходиться без балконов, и вообще не считают их наличие важным и нужным.
Редакция портала Novostroev.ru провела исследование и выяснила, что именно относят к преимуществам собственники, которые приобрели квартиру без балкона, и какие недостатки жилья такого формата усматривают те, кто не собирается отказываться от этого традиционного элемента квартиры.
Что касается наших соотечественников, решившихся на приобретение такого жилья, их отзывы не являются однозначными, хотя со временем их отношение к новым «безбалконным» планировкам становится все более лояльным.
Жизнь без балкона: комфорт или компромисс
Конечно, часто балкон – это привычная и обжитая часть пространства, поэтому переезд в квартиру, где такая территория не предусмотрена, может стать непростым компромиссом, продиктованным необходимостью экономии.
Есть и другой вариант – переселение в квартиру повышенной комфортности, где планировка продумана идеально, есть и помещение для хранения вещей, которые используются нерегулярно, есть гардеробная, имеются ниши для встроенных шкафов. В этом случае об отсутствии балконной зоны даже задумываться не приходится, однако вряд ли на это могут рассчитывать покупатели жилья класса «стандарт» (ранее назывался «эконом»). Как правило, застройщики, которые предлагают недорогое жилье, больше задумываются о снижении стоимости строительства, чем о повышении комфорта проживания.
Мода или необходимость?
Современное жилье без балконов, прежде всего, появилось в домах, перестроенных из общежитий, административных и даже промышленных зданий, где после масштабной реконструкции появились комфортные квартиры в стиле «лофт» и апартаменты, предназначенные для временного проживания. Затем начали возводиться дома новейших серий, проектируемые по европейским стандартам, не предусматривающим балконы в качестве обязательных элементов жилья.
Сначала такие проекты вызывали недоумение и настороженность россиян, однако позже покупатели обнаружили некоторые преимущества отсутствия балкона. К таковым относится, например, отсутствие необходимости переплачивать за покупку квадратных метров, которые, фактически, не используются для проживания, а нужны, в крайнем случае, как склад ненужных вещей, которые могли бы просто отправиться на помойку.
Среди потенциальных покупателей жилья на первичном рынке вызывают интерес проекты, выполненные по принципу единого обогреваемого пространства. Во многих апартаментах предусмотрены большие технические помещения и панорамное остекление при отсутствии балконов. Такое решение во многом является более привлекательным, чем обустройство лоджий, на которые, согласно законодательству, вообще нельзя выносить централизованное отопление.
Как живут без балконов: отзывы собственников
Отзывы собственников о проживании в квартире без балкона встречаются самые разные, собственно, сколько людей – столько и мнений. Их можно разделить на положительные, отрицательные и нейтральные, хотя, справедливости ради, надо отметить, что первых намного меньше, чем вторых и третьих. Главным образом, это объясняется тем, что люди изначально знали, за что они платят, и тщательно продумали вопрос отсутствия такого традиционного элемента квартиры.
Наиболее масштабный всплеск обсуждений был вызван широким предложением таких квартир группой компаний «ПИК», которая, собственно, и стала одним из застройщиков, активно внедряющих европейские стандарты в жилищном строительстве.
Что не нравится противникам балконов
Впрочем, все чаще покупатели квартир в новостройках склоняются к мнению, что, если «в остальном» квартира устраивает, отсутствие балкона – это вовсе не повод отказываться от ее приобретения. Среди покупателей находятся даже такие, которые готовы доплатить за то, чтобы у них не было балкона, но вместо него была бы кладовка или, например, колясочная в подъезде. Есть немало аргументов против балконов, особенно открытых и маленьких, которые, в отличие от более практичных лоджий, доставляют только неудобства и превращаются в сборище ненужных вещей.
Авторы отзывов, легко отказавшиеся от балконов и лоджий, аргументируют их ненужность тем, что люди все равно стараются сделать их частью жилого пространства, прилагая усилия к этому, тратя немалые деньги и время на согласование перепланировки. В свою очередь, те, кто живет сейчас в квартирах с несколькими балконами и лоджиями, нередко указывают, что выходят на них редко и в полной мере не используют.
Есть мнение, что приверженность балконам является ничем иным, как пережитком советского прошлого, когда они воспринимались как дополнительные квадратные метры для сушки белья и хранения всего ненужного. Тогда жилье предоставлялось не по общей площади, а именно по количеству жилых квадратных метров. Сейчас же, если нужна дополнительная площадь, гораздо более правильным будет решение купить жилье нужного метража и сделать перепланировку.
Поклонники лоджий учитывают еще и такой вопрос, как ликвидность жилья, что особенно важно для тех, кто приобретает жилье с целью последующей продажи. Приверженцев жилья без балконов в настоящее время все же намного меньше, и поэтому собственникам продавать такое жилье (при прочих равных) приходится дешевле.
Преимущества новостроек без балконов
Покупателей же привлекают следующие преимущества:
Бытует мнение, что квартиры без лоджий теплее и светлее, что позволяет экономить на отоплении в зимний период;
Многие новостройки без балконов имеют привлекательные фасады и дополнительные кладовые во внутреннем оформлении пространства;
Жилье в домах массовых серий, где не предусмотрены балконы, стоит дешевле.
Среди обитателей форумов, активно обсуждающих проблемы наличия лоджий и их отсутствия, немало тех, кто ранее воспринимали отсутствие балконов как не очень приятный компромисс, но впоследствии, освоившись на новой жилплощади, перестали ощущать какие-либо неудобства.
Недостатки новостроек без балконов
Среди недостатков квартир без балкона их обитатели указывают на следующие минусы:
Нет площади, на которой можно было бы организовать отдельное помещение как кабинет, спортзал или курилку.
Заключение. Приживутся ли новостройки без балконов?
Судя по тому, что уже сейчас проектируются и возводятся дома новых серий, а также новостройки, представляющие собой настоящие архитектурные инновации (как с балконами, так и без них), выбор у покупателей станет еще шире. Диапазон существующих предложений действительно впечатляет: от полностью «безбалконных» вариантов до огромных лоджий, площадь которых в домах бизнес- и премиум-класса вполне сопоставима с метражом комнат.
Если речь идет о классе «стандарт», отсутствие балконов в современных новостройках – на данном этапе развития тенденции, это, скорее, исключение. В бюджетных многоэтажках балконы традиционно присутствуют, причем часто предлагаются покупателям уже застекленными. Мало того, их наличие оказывает существенное влияние на стоимость и ликвидность квартиры.
Количество проектов без балконов и лоджий увеличивается в разных сегментах. Но одновременно с этим появляется все больше новостроек с большими отапливаемыми лоджиями и даже шикарными просторными террасами. Поэтому нельзя сказать, что проекты с балконами будут вытесняться с рынка, но вполне можно утверждать, что дома без балконов пришли к нам «всерьез и надолго».