Варианты перепланировки двухкомнатной квартиры
При перепланировке в двухкомнатных квартирах больше всего вопросов связано с обустройством кухонь: куда их можно перенести, как объединить с жилой комнатой, как перенести комнату на место, где раньше была кухня.
В этой статье поговорим об основных вариантах перепланировки в двухкомнатных квартирах на примере проектов, которые прошли согласование с Мосжилинспекцией, и расскажем, как оборудовать кухню при перепланировке двушки — какие есть требования к кухням-нишам и что будет, если их не соблюдать.
Основные варианты перепланировки в двушках
В двухкомнатных квартирах чаще всего делают кухню-гостиную и одну или две спальни в зависимости от потребностей семьи. То есть можно можно выделить вот такие распространенные варианты планировки квартиры:
За счет переноса кухни и ее объединения с гостиной площадь кухни получается достаточно большой, а на месте кухни можно сделать спальню, которая по документам будет называться кабинетом.
Кроме переноса кухни, при перепланировке двухкомнатных квартир часто объединяют ванную и туалет — получается совмещенный санузел, площадь которого дополнительно можно расширить на коридор.
В этом проекте санузел при перепланировке объединили и расширили за счет коридора. Посмотреть проект целиком (pdf)
Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.
Основные требования при перепланировке в двухкомнатных квартирах
При перепланировке важно, чтобы соблюдались требования к минимальному размеру помещений, наличию естественного освещения, вентиляции, переносу стен. Они установлены в различных нормативных актах, самый основной для перепланировке Москве — постановление правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП.
Размер помещений. Минимальный размер жилой комнаты — 8 м2, кухни-ниши — 5 м2. На кухню меньшего размера Мосжилинспекция не выдаст разрешение.
Одно время требования к жилым комнатам были другими, минимальные размеры были больше. Но практика работы Мосжилинспекции и нормативные требования меняются. Поэтому перед тем, как определиться с проектом, обязательно посоветуйтесь со специалистами по проектированию и согласованию перепланировок насчет текущих требований.
Естественное освещение. В жилой комнате: спальне, гостиной — должно быть естественное освещение. Если переносите кухню в коридор, в ней может быть искусственное освещение. Необязательно, чтобы бы там было окно.
Расположение помещений. При перепланировке есть правила к тому, как размещать в квартире мокрые зоны: кухню и туалет с ванной. Так, кухня не может находиться над жилой комнатой, а санузел — над жилой комнатой и кухней. Потому передвинуть или расширить туалет, ванную и кухню можно только с учетом этажа, на котором находится помещение, и перепланировки в квартирах соседей сверху и снизу.
Например, кухню можно расширить на площадь коридора на любом этаже, а на площадь санузла — только на последнем, потому что сверху не будет соседей и не важно, что кухня может оказаться под чьим-то санузлом.
Чтобы было проще понять, как это работает, покажем общие требования к переносу помещений в жилых домах на схеме:
Здесь мы исходили из того, что у всех соседей в подъезде планировка одинаковая, но на практике нужно уточнять, как расположены помещения в квартирах верхних и нижних соседей на самом деле.
Снос перегородок. Сносить можно только ненесущие стены, обычно они тоньше несущих. Понять, какие стены несущие, а какие — нет, можно по проекту дома или при обращении в компанию, которая будет делать проект перепланировки.
Проемы в несущих стенах делать можно, если, например, делаете новый выход из кухни в жилую комнату, но для этого нужно получить согласие от автора проекта дома и дополнительно усилить проемы.
Требования к кухням-гостиным
Кухня-гостиная, кухня-студия — это варианты обустройства кухни, когда она визуально объединяется с жилой комнатой. Зачастую для такого варианта используют кухни-ниши.
Вариант оборудования кухни-ниши с раздвижной перегородкой.
Перенос стены. Чтобы сделать кухню-гостиную, по сути нужно расширить кухню на жилую комнату. Для этого между кухней и гостиной сносят стену или передвигают ее. Не получится передвинуть стену чуть-чуть, чтобы сделать в квартире две маленькие спальни. Такую перепланировку Мосжилинспекция не пропустит. Стену гораздо проще или снести совсем, или передвинуть на большое расстояние. По факту в ней будет две зоны — кухня и гостиная.
Пример устройства кухни-гостиной. Обратите внимание, что полы кухонной зоны и гостиной выполнены из разных материалов. Это способ зонирования помещений.
Разделение функциональных зон. Между кухней и гостиной убирается стена, но границу между ними все равно нужно обозначить. Распространенные варианты — разное напольное покрытие для кухни и гостиной, разный уровень пола, частичный снос стены, раздвижные перегородки, барная стойка.
В проекте перепланировки обозначена граница между кухней и гостиной, хотя стены между ними больше не будет. Посмотреть проект целиком (pdf)
В этой квартире кухню и гостиную разделяют часть стены и барная стойка. Посмотреть дизайн-проект двухкомнатной квартиры целиком (ЖК «Донской Олимп»)
Здесь полы на кухне и в гостиной выполнены не только из разного материала, но и на разном уровне. Посмотреть дизайн-проект двухкомнатной квартиры в современном стиле целиком (ЖК «Айвазовский»)
Вентиляция. На кухне обязательно должна быть вентиляция. Если ее переносят в другое место, устраивают принудительную вытяжку через кухонный вентиляционный короб. Его можно замаскировать или оставить открытым — это зависит от дизайна кухни.
Для устройства кухни-ниши в этой двухкомнатной квартире мы спроектировали вентиляционный короб сечением 2 на 2,5 см. Посмотреть проект целиком (pdf)
Оборудование электрической плитой. Сделать кухню-гостиную, то есть объединить кухню и жилую комнату, можно, только если на ней стоит электрическая плита. Газовая плита опаснее электрической из-за возможности утечки газа, поэтому есть строго требование — газифицированная кухня должна быть изолированной.
Как оборудовать кухню-гостиную с газовой плитой
Если вы хотите использовать на кухне газовую плиту, между кухней и жилой комнатой обязательно должна быть плотно закрывающаяся дверь. Но дверь эта может выглядеть по-разному — устройте раздвижные или распашные окна в пол с остеклением, чтобы визуально увеличить пространство кухни.
Пластиковые двери-гармошки ставить нельзя. Считается, что они не позволяет обеспечить изоляцию кухни от жилой зоны в случае утечки газа.
Покажем на примерах, какие двери можно ставить в кухне с газовой плитой, а какие — нельзя:
Если проект перепланировки требует перенести газовую плиту в другое место, это можно делать только по согласованию с Мосгазом и с соблюдением всех разработанных газовиками правил. Это возможно, хотя и требует дополнительных вложений.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
На данный момент
Дома на 735 квартир и садик ввели в ЖК в районе Филёвский Парк.
Описание
Для того чтобы ремонт квартиры не стал причиной конфликтов не только с соседями, но и с властями, разработан каталог с наглядными примерами санкционированных перепланировок квартир в жилых домах массовых серий.
Каталог типовых перепланировок квартир в домах массовых серий
Большую часть жилищного фонда Москвы составляют дома типовых застроек. Однако сейчас многие жители хотят перепланировать свою квартиру. Зачастую сделать это очень сложно из-за существующих ограничений, в том числе, связанных с безопасностью всех проживающих в доме.
Созданный каталог позволит сократить как временные, так и материальные затраты горожан на разработку проекта перепланировки и его регистрацию.
При его составлении были учтены существующие конструктивные, технологические и санитарно-гигиенические ограничения.
Кроме того, в документе определены недопустимые виды перепланировок, среди которых:
Большинство перепланировок в каталоге предусматривает увеличение санузлов за счет площади коридора, что, в свою очередь, требует разработки проекта. Такой документ необходимо создать на основе технического заключения, которое выдает организация, аккредитованная Мосжилинспекцией. Она направляет своего специалиста для обследования квартиры. Без проверки документацию не выпустят и разрешение на выполнение перепланировки не дадут.
Предложенные в каталоге варианты запрещают затрагивать несущие и внешние стены здания. Исключение составляют некоторые модификации домов типовых серий П44Т и П44М, в которых, начиная с 2007 года, в несущих стенах предусмотрены проемы.
При этом, строит отметить, что в Москве перепланировка квартир возможна в зависимости от конкретной серии дома.
Каталог не позволяет выполнять перепланировку, а лишь представляет собой варианты, которые можно узаконить, обратившись в Мосжилинспекцию, получить разрешение и приступить к выполнению работ.
При переустройстве квартир всегда есть нюансы. Некоторые варианты допустимы только на последних этажах жилого дома, а некоторые – только на первых.
Получайте ежедневную подборку актуальных публикаций о строительстве в Москве
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Как узаконить перепланировку в новостройке
Достраиваем гардеробную по закону
Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.
Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.
По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.
Зачем согласовывать перепланировку
Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.
В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.
Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.
Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.
Перепланировку делают в три этапа:
Закажите проект перепланировки
Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.
Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.
Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.
Согласуйте проект с местной администрацией
Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:
С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии
Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»
У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».
После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.
В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ
Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.
Строительство
Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.
Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.
Согласование перепланировки и новые документы
С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.
Обжалование отказа
Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.
Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.
В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.
К заявлению нужно приложить:
Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.
Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.
Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости
Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:
Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.
Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!
Перепланировка двухкомнатной квартиры: все, что вы должны о ней знать
Двухкомнатные квартиры могут быть просторными и маленькими; с хорошей тепло- и звукоизоляцией и не очень; с большими возможностями перепланировки и их полным отсутствием. Единственное, что объединяет двушки – это их владельцы, одинаково нуждающиеся в комфортном и функциональном интерьерах независимо от квадратных метров и созданных застройщиком условий.
Перепланировка двухкомнатной квартиры – актуальный вопрос для многих. Сегодня мы рассмотрели абсолютно разные квартиры – и в хрущевках, и в монолитных домах – и постарались найти оптимальные планировочные решения для каждой. А помогали нам в этом профессиональные дизайнеры.
1. Двушка в кирпичной хрущевке: как обустроить?
Дома серии 1-515 строились в Москве в 1970-е годы. Их особенность – наличие необычных балконов, которые визуально заметны с улицы и считаются визитной карточкой здания.
От предыдущих серий хрущевских застроек здания они отличаются качественными кирпичными наружными стенами, однако площади квартир здесь минимальны, а комнаты – смежные. Высота потолка – 2,48 метра. В качестве преимущества можно отметить лишь возможность сноса межкомнатных стен для перепланировки. Дизайнер Николай Твердов предложил 3 варианта перепланировки двухкомнатной квартиры площадью 42,68 квадратного метра для разных типов жильцов.
2. Три идеи для 60 квадратов в панельном доме
Общая площадь двушки в панельном доме серии ИП-46с составляет 60–62 кв. м, жилая – 33–34 кв. м. Помимо двух комнат, здесь есть кладовка, раздельный санузел и кухня. Высота потолков – 265 см. Несмотря на то что планировка квартиры достаточно удобная, дизайнер Ксения Чупина продумала несколько функциональных вариантов ее изменений под определенные нужды и показала, что нет предела совершенству.
3. Как обустроить двушку в монолитном доме
Все больше людей предпочитают покупать квартиры в монолитных домах. И плюсы этих зданий очевидны: это и тепло- и звукоизоляция, и большие возможности перепланировки. Дизайнер Ольга Бондарь рассмотрела 3 варианта перепланировки двухкомнатной квартиры площадью 34 квадратных метра в ЖК ART – монолитном доме, расположенном в двух километрах от МКАД по Волоколамскому шоссе, в городе Красногорск.
4. Двухкомнатная квартира в кирпично-панельном доме
Постройки домов серии И-1724 встречаются в Москве на Нижегородской улице и на Рязанском проспекте, а также в городах Московской области. К их очевидным преимуществам можно отнести стеклопакеты, которые устанавливаются в деревянных или в ПВХ-рамах. В качестве наружных стен здесь используется кирпич – дома обладают повышенной теплоизоляцией. За отопление отвечают радиаторы калориферного типа с терморегуляторами. В подъездах И-1724 предусмотрены места для консьержа и охраны. Главный недостаток – ограниченная возможность перепланировки. Однако дизайнер Николай Твердов нашел три способа организации пространства двушки.
5. Двухкомнатная квартира площадью
46 квадратов в блочном доме
Площадь двухкомнатной квартиры в доме серии II-68-03 составляет 46,5 квадратного метра. Ее главные особенности – удлиненная лоджия (дополнительные 5,7 квадратного метра), единая для двух жилых комнат с доступом через одну из них; раздельные санузлы; достаточно просторная кухня площадью 9,2 квадратного метра. Дизайнеры Екатерина Мамаева и Екатерина Сванидзе использовали возможность демонтажа всех внутренних перегородок, балконной двери и оконного остекления и нашли оптимальные варианты перепланировки двухкомнатной квартиры.
6. Варианты перепланировки двушки в «сталинке»
Как правило, квартиры в «сталинках» имеют ряд особенностей по сравнению с типовым жильем: это и наличие высоких потолков и зачастую полное отсутствие внутриквартирных несущих стен, что дает широкие возможности перепланировки.
Достоинства «красных домов» – серия II-02 – комфортность квартир, высокие потолки (290 см), хорошая шумоизоляция, а также благоустроенные дворы и нестандартные фасады. Недостаток — непрочные межкомнатные перегородки.
Двухкомнатные квартиры в одном подъезде «красных домов» могут немного отличаться своей планировкой – дизайнер Ксения Чупина рассмотрела 3 варианта обустройства самой распространенной, площадью 54 квадратных метра. Все межкомнатные перегородки в этой квартире не являются несущими. Однако, варианты перепланировок необходимо проверять на конкретных примерах и при необходимости согласовывать и узаконивать.
Перепланировка линейной двухкомнатной квартиры
Перед вами пример перепланировки, для которой мы не только разработали проект, но и какую по просьбе владельцев квартиры согласовали с жилищной инспекцией.
Перепланировка линейной двухкомнатной квартиры проводилась в 11-этажном доме, построенном в 2006 году по индивидуальному проекту из монолитного железобетона.
Разрешение на перепланировку:
Ремонтные работы по перепланировке линейной двухкомнатной квартиры
В процессе перепланировки линейной двухкомнатной квартиры количество жилых комнат не изменилось, их по-прежнему осталось две. Но если площадь спальни (1) сохранилась, то гостиную (2) увеличили за счет части коридорного пространства (7) путем переноса ненесущей перегородки с монтажом дверного блока.
Кроме того, между жилыми помещениями перестроили ненесущую стену, а при входе в спальню смонтировали дверь.
Еще одним интересным решением при проведении перепланировки линейной двухкомнатной квартиры стало устройство второго входа в кухонное помещение (3), которое организовали из гостиной. Для этой цели частично демонтировали часть ненесущей перегородки и устроили раздвижной дверной блок.
На кухне установили мойку и электрическую плиту, а в санузлах сантехническое оборудование. При этом одну из уборных (5) объединили с ванной комнатой (6).
Помимо этого, между коридорами (7 и 8) демонтировали ненесущие простенки.
Акт о завершенной перепланировке:
Согласование перепланировки линейной двухкомнатной квартиры
Прежде чем предпринимать какие-либо действия по перепланировке линейной двухкомнатной квартиры, собственники позвонили в нашу компанию для получения бесплатной консультации. Выяснилось, что с точки зрения закона желаемая перепланировка возможна. Затем наш сотрудник объяснил, какие документы понадобятся для согласования и в какие инстанции придется обратиться.
Владельцы жилья не захотели заниматься всеми вопросами по оформлению документов самостоятельно и поручили эту работу нам. Но в первую очередь предстояло оценить техническое состояние квартиры на предмет возможности проведения в ней задуманной перепланировки и разработать проектную документацию.
В кратчайшие сроки проект с техническим заключением на перепланировку линейной двухкомнатной квартиры были готовы, пакет документов для согласования собран и отправлен в Мосжилинспекцию через МФЦ.
В Мосжилинспекции представленные документы рассмотрели, проект приняли и выдали собственникам квартиры письменное распоряжение о согласовании перепланировки, после чего начались ремонтные работы.
Как только перепланировка завершилась, на квартиру вышел жилищный инспектор, который сверил сделанные работы с проектом и оформил акт об их окончании (акт о завершенной перепланировке), который также подписали строительная и проектная организации.
Вышедший на объект техник БТИ провел обмеры и внес произведенные изменения в документы технического учета.
Проект перепланировки линейной двухкомнатной квартиры:
План квартиры после перепланировки в документах БТИ:
