перепланировка квартиры в минске
Перепланировка квартиры в минске
Условия и порядок переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме определены соответствующим Положением,
утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384.
Инициатору работ по переустройству и (или) перепланировке жилого (нежилого) помещения необходимо:
для физических лиц – в п.п. 1.1.21 пункта 1.1 перечня административных процедур, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200;
для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – в п.п. 8.1.8 п. 8.1 единого перечня административных процедур, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156.
Конкретные перечни необходимых документов также имеются в службе «Одно окно».
2.1 к проектированию (замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройство гидро-, паро-, тепло-, звукоизоляции; изменение в несущих конструкциях).
Совместно с актом предъявляются:
*представляются, если производство работ по переустройству и (или) перепланировке осуществлялось согласно проектной документации.
Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с п. 13 положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384, акт технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений (формы актов размещены на сайте в данном разделе) подписывается инициатором и уполномоченным должностным лицом организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и утверждается представителем местного исполнительного и распорядительного органа. Указанный акт также предъявляется в службу «Одно окно» при подаче документов.
Консультацию по возникшим вопросам можно получить по телефонам управления по архитектуре и строительству: 395 57 99; 358 39 31; 374 37 12.
Запрещаются переустройство и (или) перепланировка:
ТКП 45-3.02-324-2018 (33020) «ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ. Строительные нормы проектирования»
4.6 Между кухней, в которой установлено газоиспользующее оборудование, и прихожей (коридором), а также при сообщении кухни посредством дверного проема со смежно расположенной жилой комнатой следует предусматривать установку внутренних межкомнатных дверных блоков по СТБ 2433 или другим ТНПА.
Кухню, оборудованную электроплитой, разрешается объединять с жилой комнатой (общей) и прихожей (коридором) в единое пространство с созданием функциональных зон за счет расстановки мебели, если это установлено заданием на проектирование.
4.8 Размещать жилую комнату над или под кухней, оборудованной газовой плитой, допускается в одноквартирных и блокированных жилых домах, а также на последнем этаже (в мансарде) многоквартирных жилых домов с многоуровневыми квартирами, если кухня и жилая комната входят в состав одной квартиры.
4.9 Не допускается размещать санитарные узлы непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение санитарного узла над кухней допускается в многоуровневых квартирах в случае, когда санитарный узел и кухня входят в состав одной квартиры.
Частичное размещение одного из помещений санитарного узла (не более 25 % его площади) над жилой комнатой разрешается, если выполнены мероприятия по повышению гидро- и звукоизоляции конструкции пола этого санитарного узла.
7.4 Жилые комнаты, кухни, неканализованные уборные, входные тамбуры (кроме ведущих непосредственно в квартиры), лестничные клетки, общие коридоры в жилых зданиях коридорного типа, а также помещения общественного назначения в общежитиях, жилых домах для престарелых и инвалидов, жилых домах с квартирами для инвалидов должны иметь естественное освещение в соответствии с требованиями ТКП 45-2.04-153. Для кухонь-ниш допускается предусматривать естественное освещение вторым светом.
ТКП 45-2.02-315-2018 (33020) «ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. Строительные нормы проектирования»
6.4.6 В зданиях класса Ф1.3 секционного типа допускается предусматривать один эвакуационный выход на одну лестничную клетку. При этом для этажей с отметкой пола более 15 м следует предусматривать второй эвакуационный выход, в качестве которого допускается принимать:
а) выход из каждой квартиры (общей площадью не более 150 м2 ) на балкон или лоджию с глухим простенком шириной не менее 1,2 м от торца балкона (лоджии) до ближайшего проема или не менее 1,6 м — между оконными проемами, выходящими на балкон (лоджию).
Примечание — При общей площади квартиры св. 150 м2 следует проектировать эвакуационные выходы на два балкона (две лоджии), размещенных с разных сторон здания;
б) выход на наружную лестницу 3-го типа;
в) переход через проем размерами 1,2(h)´0,6 м на балконе (лоджии) каждой квартиры на балкон (лоджию) квартиры в смежной секции;
г) выход на наружную лестницу шириной 0,6 м, имеющую уклон не более 80° и поэтажно соединяющую балконы (лоджии) до отметки пола не более 15 м, через переходные люки размерами 0,6´0,8 м или 0,7´0,7 м. Допускается предусматривать вертикальные лестницы, при этом расположение люков один над другим не допускается. В зданиях классов Ф1.3, Ф1.4 квартира (в пределах этажа) считается единым помещением.
Перепланировка квартир, жилых помещений в Минске
ООО «ПЕРЕПЛАНИРОВКИ» предлагает полный цикл перепланировки квартир, жилых помещений и офисов в Минске под ключ. Весь комплекс услуг по перепланировке, реконструкции, согласновании самовольной перепланировке жилых, административных и коммерческий помещений.
В штате работают аттестованные инженеры, способные решать задачи любой сложности. В наличии аттестаты на соответствующие виды работ.
Компания работает с 2000 года, сотни успешных выполненных проектов и довольных заказчиков. Индвидуальный подход к каждому проекту, а также качественное исполнение гарантированно.
Перепланировка квартиры под ключ
Планировка даже современных квартир не всегда приспособлена для конкретных нужд отдельно взятой семьи. Для более рационального использования площадей помещений и создания новых зон комфорта очень часто используют частичную или полную перепланировку.
При перепланировке квартиры самое главное соблюсти следующие условия: не нарушать устойчивости несущих конструкций и не подвергать опасности ваших соседей. То есть все выполняемые работы должны обязательно соответствовать санитарно-гигиеническим, экологическим и противопожарным нормам.
Для оформления документов вам необходимо получить план вашей квартиры в БТИ, разрешения балансодержателя (ЖКХ) и разрешение в архитектурном отделе города. Иногда требуется также заключение пожарного надзора и газовой инспекции. Дальнейшее оформление документов в органах юстиции позволит вам сохранить юридическую чистоту квартиры – такое жилье вы сможете в будущем продать или поменять без особых хлопот.
Государственное унитарное предприятие «Жилищное ремонтно-эксплуатационное объединение Московского района г.Минска»
Версии для слабовидящих
Памятка по перепланировке
1. В соответствии, с каким документом необходимо выполнять работы по перепланировке и переустройству жилых помещений?
В соответствии с Положением об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16 мая 2013года № 384 (в редакции Совмина от 09.03.2015 N 180).
2. Что такое перепланировка?
Перепланировка–изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.
3. Что такое переустройство?
Переустройство – изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.
4. При выполнении работ по перепланировке жилых помещений, какие виды работ запрещены?
Запрещается производство работ:
-с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
-приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
-влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
-вентиляционных шахт и каналов;
-по объединению балконов и лоджий в отапливаемые помещения;
-связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;
-связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение;
-с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;
-ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома;
-если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.
5. Согласование замены оконных и балконных заполнений фасадов жилых домов. Остекление балконов и лоджий.
— замена в многоквартирных жилых домах заполнений оконных и дверных проемов, остекление балконов и лоджий, выходящих на главные улицы и площади, перечень которых определяется местным исполнительным и распорядительным органом, не является работами по переустройству и (или )перепланировке, а также реконструкции и выполняется с сохранением конфигурации цвета существующих заполнений оконных и дверных проемов, остекления балконов и лоджий;
— замена заполнений оконных и дверных проемов, остекление балконов и лоджий в жилых домах, внесенных в Государственный список историко-культурныхценностей Республики Беларусь, осуществляется после получения разрешения Министерства культуры на выполнение работ на материальных историко-культурныхценностях и (или) в зонах охраны недвижимых материальных историко-культурныхценностей.
(п. 1-1 введен постановлением Совмина от 09.03.2015 N 180).
— остекление балконов и лоджий в многоквартирных жилых домах не является работами по переустройству и(или) перепланировке, а также реконструкции и выполняется с учетом утвержденных структурным подразделением местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющим государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории административно-территориальной единицы, вариантов остекления балконов и лоджий. Варианты остекления балконов и лоджий (с указанием цвета, материалов и конфигурации) размещаются в доступных для ознакомления местах и в глобальной компьютерной сети Интернет на официальных сайтах местных исполнительных и распорядительных органов. При проведении организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальныеуслуги, работ по ремонту фасада жилого дома, балконов и лоджий гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, по инициативе которых выполнялось остекление балконов и лоджий, при необходимости обязаны обеспечить демонтаж элементов остекления на время проведения ремонтных работ;
6. Какие виды работ необходимо выполнять по разрешению администрации района с разработкой проектной документации?
Разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, а также обязательная разработка проектной документации требуются для проведения следующих ремонтно-строительных работ:
Замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
изменения в несущих конструкциях.
7. Какие виды работ необходимо выполнять по разрешению администрации района без разработки проектной документации?
-изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
-изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
-устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.
9. Как осуществляется приемка выполненных работ?
Завершение работ по переустройству и перепланировке подтверждается актом приемки выполненных работ приемочной комиссии.
-приемочная комиссия и ее председатель назначаются местным исполнительным и распорядительным органом на основании письменного заявления инициатора не менее чем за 30 дней до начала приемки выполненных работ приемочной комиссией. Дату начала и окончания работы этой комиссии определяет инициатор.
-в состав приемочной комиссии входят представители инициатора, генерального подрядчика (подрядчика), генерального проектировщика (проектировщика), организации, осуществляющей технический надзор, организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и представители местного исполнительного и распорядительного органа.
-по заявлению инициатора в состав комиссии по согласованию с другими организациями и органами государственного надзора могут быть дополнительно включены их представители.
-инициатор обязан предъявить приемочной комиссии следующую документацию:
разработанный и согласованный в установленном порядке проект;
договор строительного подряда;
договор на осуществление технического надзора;
акты на скрытые работы;
ведомость технических характеристик на изолированное помещение, составленная по заявлению инициатора организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по результатам проверки характеристик помещения при выполнении его перепланировки.
-приемка выполненных работ оформляется актом установленной формы, который подписывается всеми членами приемочной комиссии.
-выполненные работы не подлежат приемке в случаях, если они проведены с отступлениями от проекта или нарушениями требований технических нормативных правовых актов. Приемка таких работ возможна после устранения замечаний, указанных в акте о приемке.
10. Сколько стоит получение разрешения на выполнение работ по перепланировке и переустройству жилого помещения?
В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 года № 200 выдача разрешения администрации Московского района г. Минска оплачивается в размере 0.5 базовой величины.
11. Согласование замены оконных и балконных заполнений фасадов жилых домов. Остекление балконов и лоджий.
— замена в многоквартирных жилых домах заполнений оконных и дверных проемов, остекление балконов и лоджий, выходящих на главные улицы и площади, перечень которых определяется местным исполнительным и распорядительным органом, не является работами по переустройству и (или)перепланировке, а также реконструкции и выполняется с сохранением конфигурации цвета существующих заполнений оконных и дверных проемов, остекления балконов и лоджий;
— замена заполнений оконных и дверных проемов, остекление балконов и лоджий в жилых домах, внесенных в Государственный список историко-культурныхценностей Республики Беларусь, осуществляется после получения разрешения Министерства культуры на выполнение работ на материальных историко-культурныхценностях и (или) в зонах охраны недвижимых материальных историко-культурныхценностей.
(п. 1-1 введен постановлением Совмина от 09.03.2015 N 180).
— остекление балконов и лоджий в многоквартирных жилых домах не является работами по переустройству и(или) перепланировке, а также реконструкции и выполняется с учетом утвержденных структурным подразделением местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющим государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории административно-территориальной единицы, вариантов остекления балконов и лоджий. Варианты остекления балконов и лоджий (с указанием цвета, материалов и конфигурации) размещаются в доступных для ознакомления местах и в глобальной компьютерной сети Интернет на официальных сайтах местных исполнительных и распорядительных органов. При проведении организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальныеуслуги, работ по ремонту фасада жилого дома, балконов и лоджий гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, по инициативе которых выполнялось остекление балконов и лоджий, при необходимости обязаны обеспечить демонтаж элементов остекления на время проведения ремонтных работ.
Самовольные переустройство и (или) перепланировка запрещены.
Гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, обязаны получить согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа таких переустройства и (или) перепланировки.
Согласование (разрешение) самовольных переустройства и (или) перепланировки выдается в случае, если переустройство и (или) перепланировка не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, что подтверждается техническим заключением. Техническое заключение оформляется на основании ведомости технических характеристик на изолированное помещение по результатам общего или детального (при необходимости) обследования строительных конструкций и инженерных систем, проведенного в установленном порядке в соответствии с техническими нормативными правовыми актами юридическим или физическим лицом, в том числе индивидуальным предпринимателем, имеющим право на осуществление данного вида деятельности в соответствии с законодательством.
Такие обследования, а также изготовление ведомости технических характеристик на изолированное помещение проводятся по заказу и за счет средств гражданина, юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществивших самовольные переустройство и (или) перепланировку.
В случае отказа местного исполнительного и распорядительного органа в согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки жилое и (или) нежилое помещения в срок, установленный местным исполнительным и распорядительным органом, приводятся в прежнее состояние лицом, осуществившим самовольные переустройство и (или) перепланировку, или за его счет по решению местного исполнительного и распорядительного органа.
Восстановительные работы по приведению жилого и (или) нежилого помещений в прежнее, до проведения самовольных переустройства и (или) перепланировки, состояние производятся в соответствии с порядком производства и приемки работ по переустройству и (или) перепланировке, установленным настоящим Положением.
Гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, несут ответственность в соответствии с законодательными актами.
Для согласования (разрешения) самовольных переустройства и (или) перепланировки необходимо в производственный отдел УП «ЖРЭО Московского района г. Минска» предоставить следующий пакет документов:
1.Заявление инициатора на имя главы администрации Московского района г.Минска, подписанное всеми сособственниками, совершеннолетними членами семьи инициатора, совместно проживающими с ним, а также временно отсутствующими. Подлинность подписей на заявлении должна быть засвидетельствована в порядке установленном законодательством;
3.Техническое заключение, разработанное и оформленное специализированной организацией, имеющей право детального обследования технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений, о том, что переустройство и (или) перепланировка не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями нормативных правовых актов. Техническое заключение оформляется на основании ведомости технических характеристик недвижимого имущества, изготовленной РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»;
ВНИМАНИЕ
При восстановлении вентиляционных шахт и каналов (демонтаж ниш) инициатор самовольной перепланировки в обязательном порядке предоставляет доступ представителям обслуживающей организации для проведения проверки и подтверждения отсутствия в вентиляционной шахте посторонних предметов (перекрытий) и составления соответствующего акта.
Как узаконить перепланировку в новостройке
Достраиваем гардеробную по закону
Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.
Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.
По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.
Зачем согласовывать перепланировку
Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.
В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.
Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.
Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.
Перепланировку делают в три этапа:
Закажите проект перепланировки
Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.
Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.
Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.
Согласуйте проект с местной администрацией
Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:
С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии
Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»
У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».
После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.
В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ
Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.
Строительство
Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.
Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.
Согласование перепланировки и новые документы
С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.
Обжалование отказа
Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.
Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.
В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.
К заявлению нужно приложить:
Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.
Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.
Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости
Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:
Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.
Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!