перепланировка квартиры что требуется
Как согласовать перепланировку
1. Что такое перепланировка?
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.
Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.
2. Какие работы нужно предварительно согласовать?
Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.
Работы по переустройству
Работы по перепланировке
Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:
3. С чего начинать перепланировку?
Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.
Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.
Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.
Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)
Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.
Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.
4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?
Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).
При подаче заявления необходимо иметь проектную документацию в электронном виде, подписанную электронной подписью проектной организации.
Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.
Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:
Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.
При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.
Как узаконить перепланировку в новостройке
Достраиваем гардеробную по закону
Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.
Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.
По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.
Зачем согласовывать перепланировку
Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.
В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.
Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.
Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.
Перепланировку делают в три этапа:
Закажите проект перепланировки
Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.
Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.
Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.
Согласуйте проект с местной администрацией
Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:
С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии
Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»
У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».
После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.
В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ
Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.
Строительство
Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.
Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.
Согласование перепланировки и новые документы
С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.
Обжалование отказа
Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.
Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.
В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.
К заявлению нужно приложить:
Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.
Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.
Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости
Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:
Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.
Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!
Согласование перепланировки квартиры в 2021. Все нюансы.
В этой публикации мы постараемся рассказать Вам всё о порядке согласования перепланировки квартиры в 2021 г., когда оно требуется, и приведем список необходимых документов. Будьте осторожны при изучении статей на других сайтах, так как в большинстве из них указана устаревшая или недостоверная информация, потому что пишут их копирайтеры, которые не являются экспертами. Либо такие статьи не правятся вовремя и устаревают.
У нас самые достоверные и актуальные на 2021 год сведения. Мы ссылаемся на законы и имеем огромный опыт.
Прежде чем начать, мы сделаем одно небольшое отступление для тех, кто не хочет разбираться в процедуре перепланировки сам и хочет доверить весь процесс специалистам. Для них мы написали абзац ниже, а остальные могут его пропустить.
Стоимость согласования перепланировки квартиры в Москве.
Распоряжение Жилищной инспекции.
Содержание статьи
Термин “перепланировка” и когда её надо согласовывать.
Пример плана ТБТИ из технического паспорта
Так вот, в соответствии с п. 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ любая перепланировка требует согласования. Любая.
Некоторые люди считают, что если они не затрагивали несущие стены своей недвижимости, то согласовывать ничего не надо. К сожалению, это не так. Надо. Любое изменение планировки жилого помещения автоматически требует соответствующей регистрации перепланирования.
Соответственно тому же пункту ЖК работы следует производить только после того, как на них будет получено соответствующее разрешение уполномоченного органа. Юридически перестройка произведена, если она внесена в поэтажный план с проставлением штампа об имеющем место несогласованном перепланировании.
Здесь мы разберём согласование перепланировки жилых помещений на намечаемые работы. Как узаконить работы, если они уже выполнены, мы объясняем в другой статье.
Почему изменения лучше согласовывать до проведения работ:
Этапы согласования перепланировки квартиры.
Этап 2. Заказываем проект перепланировки или делаем эскиз.
Соответственно подп. 3 п.2 ст.26 ЖК для оформления перепланировки необходимо предоставить проект. О нём мы рассказываем тут. Данный документ должен выполняться проектной организацией, имеющей допуск СРО (Саморегулируемой организации). Дизайн-проект для утверждения переустройства не подойдёт.
В проекте должны быть зафиксированы все виды работ. Нельзя согласовать что-то одно, а другое-нет. Согласовываются сразу все изменения.
В столице не сложную перепланировку возможно согласовать по эскизу. О перечне таких работ и о самом порядке мы писали в этой статье. Те работы, что следует оформлять по проекту, перечислены в п. 2 и 3 Прил. №1 508-ого постановления. По эскизу возможно зарегистрировать лишь очень ограниченный список простых работ без затрагивания мокрых зон: перестановка межкомнатных перегородок, заложение или пробивка проема в ненесущей перегородке и так далее. Иногда пишут, что, если не затрагивать несущие стены, то достаточно эскиза. К сожалению, это совсем не так. На основании разработанного проекта перепланировки, скажем, необходимо регистрировать расширение санузла или перенос кухни и так далее.
В столице в соответствии с пунктом 1.4.8 Приложения 3 к ППМ № 508 необходимо проект дополнить техническим заключением (ТЗК). О нём мы рассказывали тут. Скажем лишь, что это совсем отличный от проекта комплект чертежей. В нём говорится о состоянии конструкций квартиры и многоквартирного дома, и позволяет ли это состояние провести планируемые при ремонте работы без вреда для безопасности здания и людей. Выполнять его также должна фирма с соответствующим допуском СРО.
Если при ремонте планируется затронуть несущие стены, то ТЗК согласно тому же пункту, следует заказывать у организации, являющейся разработчиком чертежей здания (при этом сам проект можно сделать в любой проектной организации для экономии средств). Если он неизвестен, то заключение заказывается в ГБУ «Экспертный центр».
В столице также для квартир в типовых многоквартирных домах можно воспользоваться типовыми проектами из каталога. О таких проектах мы писали в статье по этой ссылке. Тогда за проектную документацию заплатит государство. Однако воспользоваться таким проектом на практике оказывается практически невозможно. Во-первых, планировка самой квартиры должна полностью совпадать с планировкой, приведенной в каталоге, а, во-вторых, обязана полностью совпадать и новая планировка. Даже унитаз должен стоять также.
Этап 3. Подаем документы.
За предоставление разрешения на ремонт жилого помещения отвечает уполномоченный орган местного управления (п. 1, статья 26 ЖК). В столице за согласование перепланировки квартиры отвечает Жилинспекция. Не ТБТИ или УК, как некоторые полагают. В разных городах есть свои службы, но, обычно, это специальные отделы при Администрации.
Список подаваемых документов на перепланировку перечислен в п. 2 статьи 26 ЖК. В столице он должен быть дополнен только техническим заключением.
Документы Жилинспекция принимает только в отсканированном формате на сайте https://www.mos.ru/ (пункт 1.3 Прилож №.2 к ППМ № 508).
Итак, для согласования перепланировки соответственно пункту 2.5.1.1.1 того же приложения требуются следующие документы:
Ну и, конечно, надо заполнить саму форму заявки на сайте (раньше заполняли бумажное заявление).
Проектная документация обязательно должна быть заверена электронно-цифровой подписью фирм или фирмы, её выполнявших.
По итогам рассмотрения заявки Жилищная инспекция предоставляет распоряжение, которое является гарантом законности планируемых работ, либо дает отказ в согласовании со ссылкой на нарушенные нормы.
Этап 4. Выполняем работы.
Производим работы. На производство работ отводится год. Если не успели, то действие распоряжения можно продлить ещё на полгода.
При перепланировке работы следует выполнять строго по проекту.
Этап 5. Вызываем инспектора.
По окончанию ремонтных работ на основании заявления приглашается на приемку квартиры инспектор. Вызывать его следует тогда, когда сделана чистовая отделка и когда установлены двери и сантехприборы. Иначе он просто скажет дорабатывать всю перепланировку до конца. Инспектор осуществляет приёмку произведенных ремонтных работ, сравнивая их результат с той планировкой и расстановкой сантехники, что были согласованы в проекте. Если всё совпадает, он ставит подпись и печать на акте о завершенной перепланировке (один экземпляр он выдаст собственнику) и направляет его с листом новой схемы квартиры из утвержденного проекта в ТБТИ. О подготовке акта мы писали здесь. Если он обнаружит какие-либо различия с проектом, то даст предписание исправить их, если они нарушают какую-то норму, или скажет произвести их пересогласование, если различия не нарушили нормы.
Этап 6. Проводим повторную инвентаризацию квартиры.
К видео:
На 2021 г. с момента выхода ППМ № 1335 в МосЖилинспекцию подаются необходимые документы для согласования перепланировки только в отсканированном варианте через личный кабинет сайта мэра, а не через МФЦ, которое сканировало их раньше само.
Сроки оформления.
На получение технического паспорта, выполнение проекта и ТЗК, сбор остальных документов, если с ними нет проблем, уходит около 2-х недель или месяц.
Сотрудники МосЖилинспекции проверяют поданные документы для перепланировки в течение 20 будних дней (п.2.7.1.1.1 Прил. №2 к ППМ № 508).
Таким образом, получение их распоряжения занимает примерно 2 месяца.
По завершению работ инспектор должен проверить квартиру за 10 рабочих дней с момента подачи заявки (пункт 2.7.1.4 того же Приложения). На практике это происходит обычно дольше, т.к. работников в Жилинспекции не хватает, они перегружены, и документы выдаются с задержкой.
Далее заказ новых обмеров с выдачей документа в БТИ выполняется около двух недель.
Регистрация перепланировки квартиры самостоятельно.
Примеры.
В этой двухкомнатной квартире монолитного дома были согласованы следующие мероприятия: перестановка кухни на территорию большой комнаты с устройством кухни-ниши (это допускается, т. к. под квартирой находится нежилое помещение первого этажа), увеличили санузел на площадь коридора и изменили конфигурацию межкомнатных перегородок.
В этом примере собственники объекта в монолитном многоквартирном доме перенесли кухню на территорию кладовой, увеличили площадь холла, а также произвели снос подоконной стены с установкой французского окна.
В этом кирпичном многоквартирном доме согласовали объединение санузла и увеличение его площади за счет площади коридора, объединение кухни с выделенным холлом-гостиной, и демонтаж ненесущего порожка оконно-дверного балконного проема ввиду опирания балконной плиты на подпорные стенки. При согласовании перепланировки никаких проблем не возникло.
Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция
Подробное пособие по законному ремонту в квартире.
Согласовать или узаконить?
Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.
Какую перепланировку нужно узаконить
Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:
Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Комментарии эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.
Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.
Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.
При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.
Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.
Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.
Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.