Кто отвечает за ОДИ? Кто кому платит за ОДИ? Кто собственник ОДИ? Платите строго на законных основаниях.
Комментарии: (11)
Подсказка: Поделитесь ссылкой в соцсетях ♥, если хотите получить больше ответов/комментариев!
Данил, Жилищный кодекс РФ читали? 🙂 Если под аббревиатурой «ОДИ» Вы понимаете общедомовое имущество, то в какой-нибудь параллельной реальности обстоятельства могут быть такими, как Вы описываете, но в РФ в настоящее время действует ЖК РФ, согласно ст. 36 которого общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
Переубедите сначала правительство США и депутатов ГД РФ, удачи Вам в этом.
Статья 15. Объекты жилищных прав
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Статья 16. Виды жилых помещений
1. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. 2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. 3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. 4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Можно ли не оплачивать содержание общего имущества МКД, если не получаешь квитанцию на оплату
Некоторые граждане до сих пор думают, что если им не приходят квитанции на оплату услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества (ОДИ), то они могут их не оплачивать.
Более того, после требования от управляющей компании (УК) оплатить возникший долг, они очень громко начинают возмущаться. Однако они не знают, что Верховный Суд еще в 2019 году своим решением определил, что отсутствие квитанций не является уважительной причиной для неоплаты этих услуг ЖКХ.
📚 Законодательство, обязывающее собственников МКД оплачивать содержание и ремонт ОДИ
Напомним, что основополагающим нормативом в сфере ЖКХ является Жилищный Кодекс. А главным документом в сфере собственности, заключения и исполнения договоров — Гражданский Кодекс. Эти документы, в частности, говорят следующее.
Во-первых, если собственность является долевой, то каждый сособственник соразмерно со своей долей обязан участвовать в уплате налогов, сборов и всех платежей по содержанию и сохранению собственности (статья 249 ГК).
Во-вторых, владельцам квартир в МКД принадлежит не только непосредственно их жилье, но также и все остальные помещения, строительные конструкции и инженерные сети, которые обслуживают более одной квартиры (статья 290 ГК).
В-третьих, статья 210 ГК прямо утверждает, что собственник несет бремя содержания своего имущества. А это значит, что содержать он обязан не только свою квартиру, но и принадлежащее ему на долевой основе общедомовое имущество.
В-четвертых, каждый собственник помещения в МКД обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (части 1, 2 статьи 39 ЖК, часть 1 статьи 158 ЖК).
В-пятых, последним днём для внесения платы за жилищно-коммунальные услуги является 10 число месяца (включительно), следующего за расчетным периодом (часть 1 статьи 155 ЖК).
В-шестых, если владельцы квартир не пользуются своей собственностью, то это не освобождает их от оплаты за услуги ЖКХ, в том числе по содержанию ОДИ (часть 11 статьи 155 ЖК).
В-седьмых, при несвоевременной оплате возможно начисление пени за каждый день просрочки в размере 1/300 или 1/130 ставки рефинансирования Центробанка России (часть 14 статьи 155 ЖК). Размер ставки зависит от периода задолженности: если время задолженности до 90 дней, то применяется ставка 1/300. Если задолженность превысила 90 календарных дней, то ставка составляет 1/130.
Также в статье 155 ЖК в части 2 указано, что плата за жилищно-коммунальные услуги вносится на основании выставленных платежных документов.
Применительно к многоквартирному дому все это означает следующее: покупая квартиру, гражданин приобретает право не только на нее, но и на часть общедомового имущества пропорционально площади купленного жилья. Однако приобретается не только право на часть ОДИ, но и обязанность по его содержанию.
Поскольку управляющая компания (УК) ежемесячно несет расходы на содержание и ремонт общедомового имущества, то эти расходы должны покрываться платежами владельцев жилья в МКД. Поэтому жители не позднее 10 числа каждого месяца обязаны оплачивать услуги управляющей компании по предоставляемым платежкам.
Если не все собственники оплачивают содержание ОДИ, то у управляющей компании неизбежно возникают финансовые проблемы, поскольку обязанность по содержанию имущества дома никто с нее не снимает. Сейчас мы рассматриваем идеальный вариант.
📬 Можно ли не оплачивать, если не получил квитанцию
Однако на практике далеко не всегда все идеально. Довольно часто по тем или иным причинам у управляющих компаний возникают проблемы с начислением и доставкой платежек за содержание ОДИ.
И, кстати, отсутствие квитанции от управляющей компании не будет считаться уважительной причиной. Поскольку любой суд сочтет необходимым поинтересоваться, а что мешало самому владельцу обратиться в УК за платежкой?
Более того, как уже было описано ранее, при неоплате услуг по содержанию общедомового имущества начинает начисляться пеня. Но вот с этим имеются нюансы, которые мы рассмотрим далее.
⚖️ Судебная практика
Для некоторых особо ревностных граждан все, что было сказано ранее, может показаться однобокой точкой зрения. Таким предоставляем возможность ознакомиться с определением Верховного Суда №303-ЭС19-3457 от 10.04.2019 г.
Суть рассматриваемого дела проста: в одном из многоквартирных домов Хабаровска подвал дома принадлежал муниципалитету. Управляющая компания выставила муниципалитету сумму более полумиллиона рублей по задолженности за обслуживание и ремонт общедомового имущества. Причем дополнительно к этой сумме была приплюсована пеня в размере порядка 75 тысяч рублей.
Поскольку муниципалитет платить не хотел, то УК обратилась в суд. Разбор дела занял несколько месяцев. И, пройдя три инстанции, был рассмотрен в Верховном Суде.
Основные доводы муниципалитета состояли в следующем:
Однако Верховный Суд постановил, что муниципалитет обязан полностью оплатить весь долг. Но сумму пеней снизил с семидесяти пяти тысяч до почти четырех.
В своем определении Верховный Суд указал, что:
Поскольку суды при рассмотрении дел руководствуются, в том числе, решениями Верховного Суда, то можно быть совершенно уверенным, что так будут разрешаться и другие подобные дела. Вне зависимости, кто является собственником — физическое или юридическое лицо. И какое помещение будет принадлежать собственнику — жилое или нежилое.
В ЖК РФ в ст. 162 п.3 сказано: «В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление»
Есть какая-либо НТД по этому поводу?
Здравствуйте, Тимур. Ознакомьтесь с Постановлением Прааительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491″ Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирного доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность «. Ознакомиться с данным документом Вы можете пройдя по этой ссылке www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_161052/
Сначала изучаем документ, а уже после этого оцениваем ответ. С наилучшими пожеланиями и всего доброго.
Здравствуйте! Колонку «Количественные характеристики» можно не заполнять, подписывать в таком виде; если необходимо, всю информацию с цифрами, кв.метрами, объемами и пр. нужно смотреть в тех.паспорте.
Плата за СРЖ (содержание и ремонт жилья) в составе иных работ (содержание помещений общего пользования, придомовой территории, аварийное обслуживание, паспортист, услуги расчетного центра и пр.) всключает: текущий ремонт и содержание конструктивных элементов здания и внутридомовых инженерных сетей. Размер платы за каждую составляющую определяется степенью благоустройства Вашего МКД (многоквартирного дома), т.е. наличие центральной канализации, отопления, горячего водоснабжения, мусоропровода и лифта — это максимальный объем работ и, соответственно, тариф. Чтобы проверить экономическое обоснование предлагаемого УК тарифа (именно управляющая организация называет свой тариф), можете попросить, какие затраты они проиводили в прошлом отчетном периоде (2014 г.) в отношении этого дома (отчет по ст. 162 ЖК РФ).
Думаю, очень подробные количественные характеристики не влияют на тариф. Влияет степень благоустройства, расходы УК (свои уборщицы или подрядная организация и пр.). УК не может отказать в выдаче Вам копии технического паспорта, пишите письменное заявление, в случае отказа направляйте жалобу в ГЖИ.
Минстрой объяснил, как платить за общедомовые нужды
Что стряслось?
Минстрой разрешил платить за содержание общего имущества в многоквартирном доме меньше нормативов — по показаниям общедомовых счетчиков.
С 1 января за общедомовые нужды платят по региональным нормативам. Некоторые управляющие компании использовали новый закон, чтобы дополнительно обогатиться за счет жильцов. Они начисляли оплату за общедомовые нужды по нормативам, даже если в доме экономили электроэнергию и воду на общие нужды.
Минстрой объяснил, когда можно платить меньше нормативов. Если расход ресурсов по общедомовому счетчику ниже нормы, оплачивать нужно только фактическое потребление.
Стоит проверить свои квитанции и разобраться с управляющей компанией.
Еще Минстрой поручил регионам учитывать технические особенности домов, даже если эти параметры не указаны в общих правилах. Например, в общих правилах нет энергосберегающих мероприятий, но их нужно принимать во внимание.
Что такое общедомовые нужды?
В многоквартирных домах есть общее имущество: подъезды, двор, лифт, домофон, подвал. Их нужно убирать, освещать и отапливать. Эти расходы пропорционально распределяются между собственниками квартир.
Платить за содержание общего имущества жильцы должны по закону. Эти платежи начисляют по умолчанию, от них нельзя отказаться. В каждом квитке за коммунальные услуги уже есть эта сумма.
Как было раньше?
До 1 января 2017 года общедомовые нужды указывались в квитанциях отдельной строкой. Управляющие компании по-разному начисляли эти платежи, а нормативы никто не регулировал. В одном доме за свет в подъезде жильцы платили по 200 рублей, а в другом — по 1000 рублей.
УК сами вписывали в квитанции счета за общедомовые нужды — без контроля и по своим схемам. А с поставщиками ресурсов рассчитывались по фактическому потреблению. Это позволяло им извлекать прибыль за счет жильцов дома. Например, сдавать лифтерную под салон красоты, а расход воды распределить между жильцами.
Или теща директора управляющей компании живет в вашем доме и не платит за свет. Ее расходы включают в квитанции других жильцов. Никто не сможет проверить начисления, поэтому все платят за соседку под видом общедомовых нужд.
И что изменилось?
С 1 января общедомовые нужды исключили из квитанций. Теперь расходы на содержание общего имущества включаются в индивидуальный счет. Например, в строке за электроэнергию указывается плата за свет в квартире и за свет в подъезде и лифте.
Например, в одном доме УК работает хорошо: в подъездах утеплили двери, установили датчики движения и доводчики, отремонтировали кран в подвале, вставили пластиковые окна на площадках. В другом доме УК работает плохо: из окон на лестничных пролетах дует, батареи работают на полную мощность, в подвале протекают трубы, а свет у входной двери никогда не выключается. Вторая компания не сможет включить перерасход электроэнергии и воды в квитанции жильцов и сама заплатит за превышение нормативов.
Так что и кому разъяснил Минстрой?
По закону за общедомовые нужды жильцы должны платить не больше нормативов. Но нет прямого указания на то, что можно платить меньше.
Некоторые управляющие компании пользуются этим и считают общедомовые нужды по нормативам. А во многих регионах новые нормативы еще не утверждены и используются расчеты трехлетней давности.
Из-за этого для жильцов некоторых домов с датчиками движения, современными лифтами и утепленными подъездами с 1 января выросли расходы на содержание общего имущества. Например, в прошлом году управляющая компания считала общедомовые нужды по своей схеме, учитывала энергосберегающие мероприятия и фактический расход. А с этого года стала считать общедомовые нужды по нормативу — как написано в законе. Из-за неправильного толкования закона жильцам приходится платить больше.
Минстрой объяснил, что платить больше нормативов жильцы не могут, а меньше — могут. Это письмо он направил губернаторам, чтобы те навели порядок в регионах.
Если в доме нет общих счетчиков, то и узнать фактический расход нельзя. Тогда нужно платить по нормативам.
Где брать эти нормативы?
Нормативы устанавливают региональные власти. Во всех регионах новые нормативы должны рассчитать до 1 июня 2017 года. Если новых нормативов нет, используются те, которые действовали на 1 ноября 2016 года.
Например, в Удмуртии для некоторых видов общедомовых услуг действуют нормативы 2013 года. В Белгородской области нормативы установили в 2015 году. А в Московской области — в октябре 2016 года.
Нормативы зависят от технических особенностей многоквартирного дома: года постройки, этажности, вида отопления, размера ванн, наличия унитазов и центральной канализации.
В письме губернаторам Минстрой поручил учитывать при расчете нормативов даже те параметры, которых нет в общих правилах.
Например, в одном кирпичном доме с центральным водоснабжением и канализацией установлены датчики движения, энергосберегающие лампочки и терморегуляторы. В другом таком же доме через дорогу всегда горит свет на площадках, входная дверь может быть открыта даже зимой, а батареи в подъезде включены на полную мощность до 10 апреля. Или в одном доме есть маленький двор с детскими качелями и песочницей, а в соседнем дворе жильцы разбили клумбы, установили фонтан и теперь расходуют много воды.
Жильцы таких домов должны платить за общие коммунальные услуги по разным нормативам. Региональные власти это учтут и пересчитают показатели.
А если для нашего дома ничего не пересчитают? Что тогда делать?
Несколько управляющих компаний могут подать коллективное заявление на расчет норматива даже для отдельных домов.
Например, в регионе всего пять домов с инновационными технологиями. В них используют солнечную энергию для освещения двора, а сточные воды очищают и поливают ими клумбы. По умолчанию для таких домов власти не рассчитают отдельные нормативы. Но если управляющая компания обоснует запрос, могут рассчитать.
Как понять, что я не переплачиваю за содержание общего имущества?
Точный расчет предоставит управляющая компания. Если квитанция за январь уже пришла, попросите предоставить показания общедомовых счетчиков и расчет по нормативу. Это можно сделать лично или на собрании собственников.
Если оплату за общедомовые нужды вам начислили по нормативу, а фактическое потребление в январе было меньше — настаивайте на пересчете по рекомендациям Минстроя.
Если фактический расход коммунальных услуг на содержание общего имущества больше норматива, разницу должна оплатить УК : эту сумму нельзя учитывать в квитанциях жильцов.
А можно как-то снизить расходы на содержание общего имущества?
Это обязанность управляющей компании. Она должна делать так, чтобы в доме было светло, тепло и чисто, но жильцы не переплачивали за коммуналку.
Например, можно использовать в подъездах светодиодные лампочки и датчики движения, чтобы экономить электроэнергию. Если установить доводчик на входную дверь, она не будет открыта зимой — уменьшатся теплопотери. В доме должен быть общедомовой счетчик, чтобы платить за фактический расход, а не по нормативам. За всё это должна отвечать ваша управляющая компания.
Лифты, систему отопления, водоснабжения и канализации нужно обслуживать вовремя. Тогда они меньше ломаются. Если в подъезде прорвет трубу, за перерасход сверх норматива заплатят жильцы.
Смените управляющую компанию, если она плохо работает или не слушает рекомендации Минстроя. Если УК нарушает договор, его можно расторгнуть. Либо можно провести общее собрание собственников и в течение 5 дней уведомить УК о расторжении договора, даже если нарушений нет.
Необязательно. На общем собрании жильцов можно добровольно повысить нормативы за содержание общего имущества.
Есть элитные дома, в которых объем коммунальных услуг всегда больше нормативов, и жильцы не против оплачивать это превышение. Например, они хотят, чтобы в подъездах и на стоянке всю ночь горели лампочки, даже если там никого нет. Или оборудовали в вестибюле комнату, в которой моют лапки собачкам после улицы.
Собственники квартир подпишут общее решение и будут добровольно платить за электроэнергию и воду больше нормативов, чтобы не перекладывать свои расходы на управляющую компанию.
И для большего понимания, если провести аналогию с приватизацией, когда государство нам передает в собственность квартиры :
И в продолжение разговора о явной спешке по отказу от своих социальных обязательств нашей исполнительной власти и ГосДумой при принятии ЖК РФ, рассмотрим как многие положения ЖК РФ вступают в конфликт с нашей Конституцией. На примере статьи 44 ч.1 ЖК РФ :
— Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Но, участники собрания собственников помещений не обладают полномочиями владельца доли в объекте недвижимости в гражданской общей собственности в силу отсутствия юридических сведений о размере объекта прав, и следовательно полномочиями субъекта прав в отношении объекта недвижимости. Кроме того, собственники частных квартир (помещений) в принципене обладают полномочиями заключать какие-либо сделки в силу отсутствия организационно- правового статуса и соответствующей регистрации юридического статуса общего собрания собственников помещений МКД в государственном реестре ЕГРЮЛ.
(кстати, как это все напоминает колхозное собрание, куда людей записывали без их желания и согласия, в нашем случае это явно-наглое нарушение Конституции РФ,ст.30)
В силу этих оснований, общее собрание собственников помещений юридическине обладает полномочиямина заключение каких-либо сделок или предоставлении каких-либо жилищных или коммунальных услуг третьим лицам. Как следует из требований ст. 35 Конституции РФ, эта обязанность возложена не на собственников жилых помещений ( ЖК РФ призван регулировать отношения исключительно в жилищной сфере), а на собственников объекта недвижимости. Тем самым ЖК РФ вторгается в сферу отношений, уже урегулированных в ГК РФ существенно нарушая права человека установленный частью 3 ст.35, ст.55 Конституции РФ.
С уважением Моисеев Ф.В. +7 917 263 39 55 член Совета МКД 54/01 г. Набережные Челны
