Обслуживание и ремонт ои что это
Что входит в содержание жилья
Что входит в содержание жилья
Чтo гoвopит зaкoн
Coдepжaниe жилoгo пoмeщeния. Этo и ecть интepecyющaя нac гpaфa. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, coбcтвeнник плaтит зa:
💵 ycлyги и paбoты пo yпpaвлeнию мнoгoквapтиpным дoмoм;
💵 coдepжaниe и тeкyщий peмoнт oбщeгo имyщecтвa;
💵 кoммyнaльныe pecypcы, изpacxoдoвaнныe пpи coдepжaнии и иcпoльзoвaнии oбщeгo имyщecтвa.
Фopмyлиpoвкa paзмытa, пoтoмy чтo в кaждый из вышeпepeчиcлeнныx пyнктoв вxoдит eщe мнoжecтвo paздeлoв.
Ecли вы cнимaeтe жильe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa, вмecтo взнoca нa кaпитaльный peмoнт плaтитe дeньги зa нaeм. B ocтaльнoм тaк жe oплaчивaeтe кoммyнaльныe ycлyги и coдepжaниe нeдвижимocти.
Чтo вxoдит в coдepжaниe и peмoнт жилoгo пoмeщeния фaктичecки
Фaктичecки плaтa зa coдepжaниe жилoгo пoмeщeния включaeт в ceбя oплaтy зa любыe paбoты c oбщecтвeнными мecтaми и пpилeгaющими тeppитopиями, кoтopыe пpинaдлeжaт вceм coбcтвeнникaм квapтиp нa пpaвe дoлeвoй coбcтвeннocти. Жильцы плaтят зa:
🔹 Пoддepжaниe пopядкa в мecтax oбщeгo пoльзoвaния. УК или TCЖ oбязaны opгaнизoвывaть и peмoнтиpoвaть ocвeщeниe oбщecтвeнныx мecт, нaпpимep — пoдъeздoв. A eщe пpoвoдить мeлкий тeкyщий peмoнт: нaпpимep, oкpaшивaть cтeны, пpиклeивaть oтoшeдшyю плиткy, штyкaтypить тpeщины и тaк дaлee.
🔹 Убopкa мecт oбщeгo пoльзoвaния. Этo — тoжe oбязaннocть opгaнизaции, yпpaвляющeй мнoгoквapтиpным дoмoм. Пoддepжaниe caнитapнoгo пopядкa имeeт cвoи нopмaтивы. Нaпpимep, кaждый дeнь УК или TCЖ oбязaны пpoвoдить влaжнyю yбopкy дo 2 этaжa включитeльнo и yбopкy лифтa в пoлe, a тaкжe oчищaть мycopoпpoвoд. Кaждyю нeдeлю нaдo пpoвoдить влaжнoe пoдмeтaниe вcex лecтничныx клeтoк, кaждый гoд — влaжнyю yбopкy вcex oкoн и cтeн в пoдъeздe.
🔹 Уcтpaнeниe aвapий. Кpoмe тoгo, в oбязaннocти УК вxoдит тaкжe ycтpaнeниe иx пocлeдcтвий. Пpи пpopывe вoдoпpoвoдa, кaнaлизaции или пoвpeждeнии гaзoвoй тpyбы yпpaвлeнцы oбязaны нeзaмeдлитeльнo cooбщить oб этoм в cooтвeтcтвyющиe cлyжбы или ycтpaнить aвapию caмocтoятeльнo. Aвapию нa элeктpoкaбeлe нaдo ycтpaнять в тeчeниe 2 чacoв, пoвpeждeниe кpыши, в peзyльтaтe кoтopoгo вoзниклa тeчь — в тeчeниe cyтoк. Paзбитoe oкнo в пoдъeздe cлeдyeт мeнять в тeчeниe cyтoк зимoй и тpex cyтoк лeтoм.
🔹 Ceзoннaя пoдгoтoвкa oбъeктoв. Этoт пyнкт включaeт в ceбя цeлый пepeчeнь paзныx paбoт. Нaпpимep, жильцы плaтят зa кoнcepвaцию, пpoмывкy и oпpeccoвкy cиcтeмы oтoплeния, зa yтeплeниe тpyбoпpoвoдoв, oчиcткy cиcтeмы вeнтиляции, yтeплeниe двepныx и oкoнныx пpoeмoв, зaкpытиe вxoдa нa чepдaк и тaк дaлee.
🔹 Coблюдeниe мep пpoтивoпoжapнoй бeзoпacнocти. 3a ycтaнoвкy пoжapныx щитoв, cиcтeмы cигнaлизaции, oбcлyживaниe эвaкyaциoнныx выxoдoв тoжe плaтят coбcтвeнники жилья.
🔹 Oбecпeчeниe вывoзa мycopa. B coдepжaниe дoмa вxoдит и opгaнизaция вывoзa TБO, a тaкжe тpaнcпopтиpoвки жидкиx oтxoдoв. Mнoгиe coбcтвeнники плaтят зa этo oтдeльнoй cтpoкoй в квитaнции — o тoм, зaкoннo ли этo, мы пoгoвopим пoзднee.
🔹 Coдepжaниe пpидoмoвoй тeppитopии. Нaпpимep, oзeлeнeниe тoжe oтнocитcя к coдepжaнию мнoгoквapтиpнoгo дoмa. A eщe yпpaвляющaя кoмпaния или TCЖ oбязaны peмoнтиpoвaть дeтcкиe плoщaдки вo двope, ycтaнaвливaть нoвыe лaвoчки и cлeдить зa иx cocтoяниeм, cтaвить ypны.
🔹 Coдepжaниe штaтa paбoтникoв. Oплaтa paбoты бyxгaлтepa, pyкoвoдcтвa, дpyгиx cпeциaлиcтoв TCЖ или УК тoжe вxoдит в coдepжaниe жилья, пoтoмy чтo имeннo oни фaктичecки oтвeчaют зa вce paбoты в MКД. Упpaвляющaя кoмпaния мoжeт caмa ycтaнaвливaть paзмep зapaбoтнoй плaты cвoиx coтpyдникoв, и oплaчивaть ee бyдeтe вы.
Кpoмe этoгo, в oплaтy вxoдит плaтa зa oбecпeчeниe oптимaльнoй тeмпepaтypы и влaжнocти в мecтax oбщeгo пoльзoвaния, зa peмoнт и мнoгиe дpyгиe paбoты.
Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД
Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Это неправильная позиция, они должны оплачивать содержание и ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Узнайте, почему.
Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД
Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.
В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).
Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.
Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.
В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.
То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений
Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.
Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ, должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.
Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.
Пример такого спора приведён в определении ВС РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430. В нём суд указал на то, что управляющая организация может взыскать долг за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения.
Выводы
Вносить плату за содержание и ремонт должны как собственники жилых помещений в многоквартирных домах, так и владельцы нежилых помещений. Размер такой платы устанавливается соразмерно доле участника общей долевой собственности на общее имущество МКД.
Незаключение договора между управляющей организацией и собственником жилого помещения не освобождает собственника от обязанности вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД.
РАСЧЕТ ПЛАТЫ за содержание ОИ. Необычный (как положено по закону)
ПЛАТА за содержание ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА.
Как ее рассчитать?
1. Нормативная база
В силу ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Часть 2 ст. 35 Конституции РФ устанавливает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Статья 249 ГК РФ воспроизводит этот принцип, устанавливая, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Это общее правило закреплено в п. 1 ст. 158 ЖК РФ, согласно которому собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания общего имущества в части его доли в праве на общее имущество многоквартирного дома. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения в силу п. 1 ст. 37 ЖК РФ.
2. Методика расчета
Для правильного исчисления доли в праве на общее имущество многоквартирного дома собственника (жилого или нежилого) помещения в этом доме необходимо установить: 1) общую площадь многоквартирного дома; 2) общую площадь помещений, принадлежащих собственникам; 3) общую площадь принадлежащего конкретному собственнику помещения.
При отсутствии решения собственников об ином определении доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме следует руководствоваться общим правилом, согласно которому для определения доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме следует рассчитать пропорцию по правилу пункта 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.
На это обращал внимание Конституционный Суд России в п. 3 своего Постановления от 29.01.2018 N 5-П, а также Верховный Суд России в Определении от 25.09.2018 N 305-ЭС18-13931, согласно которому размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, которая пропорциональна, а не равна размеру площади квартиры.
3. Пример расчета
Следуя закону, приходим к выводу, что сомножителями тарифа должны быть две величины: доля в праве и площадь общего имущества.
Возьмем типичный пятиэтажный многоквартирный дом. Пусть площадь помещений в собственности будет 3000 кв.метров, количество квартир примем равным 60, площадь каждой квартиры 50 кв.метров (всего 60 Х 50 = 3000). Площадь общих помещений МКД примем равной 450 кв.метров. Тариф на содержание жилья пусть будет 20 рублей с квадратного метра.
Тогда доля в общем имуществе: 50/3000 = 1/60. Перемножая долю на площадь общего имущества (450) и тариф (20), получим:
20 руб./кв.м х 1/60 х 450 кв.м = 150 руб.
Для сравнения покажем, результат использования мошенниками площади квартиры (50 кв м) в качестве сомножителя тарифа:
Обслуживание и ремонт ои что это
При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»
автор: Марина Пархачева
Как известно, основной составляющей платы за жилое помещение является содержание и ремонт общего имущества (ОИ).
Несмотря на то, что ЖК РФ часто оперирует понятием «содержание и ремонт ОИ», разграничения между этими терминами не содержит (что, впрочем, не исключает применения иных правовых актов, включая отраслевые, позволяющие произвести такое разграничение[1]).
Между тем ТСЖ кровно заинтересовано в том, чтобы эти понятия разделить, поскольку выделение текущего ремонта в отдельную статью расходов позволит, в частности:
– снизить налоговое бремя для ТСЖ, самостоятельно осуществляющих управление МКД, поскольку только расходы на ремонт признаются целевым финансированием и могут быть выведены из налогообложения без каких-либо проблем с налоговыми органами;
–для ТСЖ, заключивших договор управления с УК, –отследить целевое расходование средств, перенести остаток неизрасходованных средств на следующий финансовый год, потребовать возврата неизрасходованных средств на текущий ремонт в случае расторжения договора с УК.
Кроме того, разграничение между содержанием и ремонтом ОИ позволяет ТСЖпри расчете тарифа на содержание и ремонт ОИ четко определиться с набором услуг и работ по соответствующей статье расходов, включаемых в плату за жилое помещение. А также и с тем, какие работы следует утверждать на общем собрании собственников помещений (и/или членов ТСЖ).
Ремонт – отдельная услуга
Вся сложность разделения понятий состоит в том, что текущий ремонт по существу является частью содержания ОИ, хотя и может быть выделен в отдельныйвид услуг. В частности, такой вывод следует из п. 11 Правил содержания общего имущества в МКД,утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (далее – Правила № 491). В них перечисляются работы и услуги по содержанию ОИ в обобщенном виде, причем одной из них является текущий ремонт (подп. «з» п. 11 Правил № 491).
То же самое следует и из ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», предусматривающей, что безопасность здания в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания.
Выделение текущего ремонта в самостоятельный видуслуг предусмотрено различными нормативными актами, в частности:
–ЖК РФ предусматривает отдельное голосование собственников помещений относительно проведения текущего ремонта. Так, согласно подп. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД, а к компетенции общего собрания членов ТСЖ утверждение годового плана содержания и ремонта (подп. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ);
– НК РФ рассматривает текущий ремонт как целевое финансирование, предусматривая освобождение от налогообложения денежные средства собственников помещений в МКД, поступающие на счета управляющих организаций на финансирование проведения ремонта (как текущего, так и капитального) общего имущества в МКД [2] (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ);
–Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень) устанавливает конкретные услуги и работы, проведение которых необходимо для содержания общего имущества в МКД в надлежащем состоянии с отсылкой к необходимости проведения текущегоремонта в определенных ситуациях;
–Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (постановление от 27 сентября 2003 г. № 170) (далее Правила эксплуатации МКД)предусматривают технические характеристики здания, оборудования и придомовой территории, которые должны быть соблюдены УК, при этом содержание и текущий ремонт общего имущества рассматриваются как отдельные виды услуг и работ. Так, в Приложении 4 приведен Перечень работ по содержанию жилых домов, а в Приложении 7 – Перечень работ, относящихся к текущему ремонту.
Выделение текущего ремонта в отдельный вид услуг связано с тем, что такие услуги имеют иную правовую природу, чем содержание и техническое обслуживание.
На это не раз обращали внимание суды, констатируя, что обязательства по проведению капитального и текущего ремонта предполагают выполнение конкретных работ, связанных с достижением определенного конечного результата, и не подпадают под определение деятельности по обслуживанию многоквартирных домов (см., к примеру, постановления АС Поволжского округа от 06.07.2017 по делу № А65-20224/2016, АС Уральского округа от 02.05.2017 по делу № А71-15894/2015, АС Северо-Западного округа от 10.03.2017 по делу № А56-88961/2015).
Верховный Суд РФ в своем определении от 05.04.2017 № 303-ЭС17-2420 также указал, что обязательства по проведению текущего ремонта предполагают выполнение конкретных работ,вносятся собственниками не за фактически оказанную услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственников МКД.
Обобщение судебной практики позволяет сделать вывод о том, что судами выработан следующий подход, позволяющий разграничить содержание ОИ и его ремонт:
–содержание ОИ является осуществлением определенной деятельности УК, предусмотренной и регламентированной нормативными актами, и предполагающей проведение обязательных ежегодных мероприятий по поддержанию сохранности и обслуживанию ОИ. Такая деятельностьосуществляется в силу закона, не требует решения собственников и ежегодно оплачивается ими по статье «Обслуживание общего имущества»;
И в том и в другом случае денежные средства, поступившие от собственников на цели содержания и ремонта общего имущества, являются целевыми денежными средствами[4], однако расходование средств на содержание ОИ предопределяется государством, а на текущий ремонт – собственниками помещений при условии, что проведение ремонта не обусловлено требованиями безопасности здания и оборудования либо иными неотложными нуждами.
Проводим разграничение
Для того, чтобы определить, относится ли услуга или работа к содержанию или ремонту ОИ, следует изучить и воспользоваться приведенными выше нормативными документами: Правилами № 491, Минимальным перечнем, Правилами эксплуатации МКД.
Так, Правилами эксплуатации МКД (введение в раздел II) в обязанность управляющей организации (УК или ТСЖ) вменяется:
–техническое обслуживание МКД, т.е. проведение работ по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т.д. Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров,в ходе которых проводятся также некоторые работы по поддержанию ОИ в надлежащем состоянии, подготовки здания к сезонной эксплуатации и т.п. Примерный перечень работ по обслуживанию МКД приведен в Приложении 4 к Правилам эксплуатации МКД, а также в Минимальном перечне;
–текущий ремонт МКД, т.е. комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Примерный перечень работ по обслуживанию МКД приведен в Приложении 7 к Правилам эксплуатации МКД, также на необходимость проведения текущего (восстановительного) ремонта в различных ситуациях имеется специальная отсылка в Минимальном перечне.
Именно на эти документы, в первую очередь, опираются суды, когда следует отделить текущий ремонт от содержания ОИ. При этом проведение работ по обслуживанию МКД не требует решения собственников, в то время как проведение текущего ремонта (за некоторыми исключениями) проводится по решению собственников помещений, а в ТСЖ годовой план ремонта утверждается общим собранием членов ТСЖ.
Судебная практика
Так, АС ЗСО в постановлении от 08.12.2016 по делу № А70-4013/2016 со ссылкой на Минимальный перечень отметил, что восстановление герметичности участков трубопроводов являются работами по содержанию ОИ, а замена трубопровода – работами по текущему ремонту, требующими решения собственников.
Иными словами, при наличии протечки трубопровода обязанностью управляющей организации в рамках содержания систем водоснабжения, отопления и водоотведения (п. 18 Минимального перечня) является восстановление герметичности, а замена участка трубопровода проводится в рамках текущего ремонта по согласованию с собственниками помещений.
Липецкий областной суд в апелляционном определении от 13.07.2016 по делу № 33А-2196/2016 указал, что работы по поверке (ремонту) ОДПУ в силу п. 18 Минимального перечня, подп. «к» п. 11 Правил № 491, относятся к содержанию общего имущества, плата за которое включена в состав платы за содержание жилого помещения.
АС Поволжского округа в постановлении от 07.06.2016 по делу № А55-18281/2015 признал, что в состав работ по текущему ремонту УК частично были включены работы, относящиеся к обслуживанию МКД, поскольку они прямо указаны в Минимальном перечне (замена кранов, восстановление электропроводки и т.п.).
13 ААС в постановлении от 06.06.2017 по делу № А26-8262/2016посчитал,что услуги альпинистов по очистке кровли относятся к работам по содержанию ОИ на основании п. 7 Минимального перечня, поскольку являются работами, необходимыми для надлежащего содержания крыш МКД.
Исходя из сказанного, прежде, чем планировать проведение текущего ремонта, ТСЖ необходимо четко определиться, можно ли признать ту или иную работу текущим ремонтом или включить в состав работ по содержанию ОИ. Это позволит правильно организовать учет и расходование целевых поступлений, уменьшить налоговое бремя и соблюсти закон в части получения необходимого согласия собственников помещений.
Перечень работ по содержанию жилых домов
Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (постановление от 27 сентября 2003 г. № 170) Приложение N 4 (рекомендуемое)
А. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов
Б. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период
В. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период
Г. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров
Д. Прочие работы
В жилых и подсобных помещениях квартир работы выполняются нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений.
Перечень работ, относящихся к текущему ремонту
Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (постановление от 27 сентября 2003 г. № 170) Приложение N 7 (рекомендуемое)
[1] В частности, согласно ст. 8 ЖК РФ К жилищным отношениям, связанным с любым ремонтом, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ.
[3] В некоторых случаях текущий ремонтможет быть произведен и без решения собственников помещений (например, в аварийных ситуациях), что является исключением из общего правила и в данном случае не рассматривается.
[4] Хотя с юридической точки зрения средства собственников помещений в МКД, предназначенные как для содержания, так для ремонта ОИ, являются целевыми, с точки зрения НК РФ (в целях налогообложения) целевым финансированием признаются лишь средства, предназначенные для текущего и капитального ремонта.
Обслуживание и ремонт ои что это
Источник фото: https://www.pexels.com/
Имея за плечами более 800 проведенных семинаров для управляющих компаний и ТСЖ, могу смело сказать, что обсуждение платы за управление и всего, что с ней связано всегда превращается в жаркий спор. Основные баталии возникают вокруг вопросов связанных с бухгалтерским и налоговым учетом платы за управление, необходимости актирования данной услуги с собственниками помещений, структуре этой платы и т.д. Так как вопросы постоянные, то решился написать цикл статей, в которых попытаюсь «разжевать» общественности особенности данной строки в квитанции.
Кто бы что ни говорил, но управляющая организация «заходит на МКД» не для удовлетворения потребностей жителей (для этого есть государство и лица противоположного пола), а для получения прибыли. Прибыль в свою очередь – самый страшный раздражитель для огромного количества собственников помещений, так как они по-настоящему уверовали в то, что обслуживание их МКД стоит копейки, и инфляция на затраты управляющих компаний не распространяется.
Государство в п.2 ст.162 ЖК РФ прямо указало, что управляющая организация (далее по тексту – УО) по договору управления «обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам…».
Обратите внимание на текст выше и увидите, что в нем услуги управления отделены от услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также от коммунальных услуг, поэтому давайте сразу определимся, что плата за управление МКД – это плата за отдельный вид деятельности УО, хоть и может включаться в состав платы за содержание жилого помещения в соответствии с пп.2 п.1 ст.154 ЖК РФ.
На практике плата за управление может быть:
выделена отдельной строкой в платежном документе;
в платежном документе включена в строку «плата за содержание жилого помещения», но выделена отдельно в перечне работ и услуг;
в платежном документе включена в строку «плата за содержание жилого помещения», но НЕ выделена отдельно в перечне работ и услуг.
Первый и второй варианты, указанные выше безопасны с точки зрения последствий «войнушки» за деньги УО, а вот третий вариант чреват ооооочень нехорошими последствиями.
Проблема в том, что хотя это прямо и не написано в нормативно-правовых актах, суды однозначно дают понять, что есть деньги, принадлежащие собственникам помещений, и есть деньги, которые после оплаты собственникам уже не принадлежат. Так ВС РФ в Определении Верховного Суда РФ от 25.06.2018 N 304-ЭС18-7866 по делу N А46-15897/2016 (на самом деле таких определений уже сотни) указал, что взносы собственников в виде платы за содержание жилого помещения «имеют целевой характер и не поступают в собственность Общества».
Что все это значит на практике?
А значит это то, что если УО не отделит мух от котлет, а правильнее свои деньги от «их» денег, то может получится так, что своих денег у нее попросту не будет. Судьи из решения в решение говорят о том, что если УО не выполнила работы, то денежные средства остаются на лицевом счете МКД и если предположим МКД «ушел», то «неосвоенные» денежные средства должны быть возвращены собственникам помещений как неосновательное обогащение.
С точки зрения нашего достаточно «укуренного» законодательства, регулирующего сферу управления МКД списание денежных средств с лицевого счета МКД возможно только после подписания акта выполненных работ между представителем собственников помещений в МКД и управляющей организацией (п.4.11 ГОСТ Р 56192-2014. «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования»).
И тут из-за угла вылазит 2 проблемы:
в МКД некому подписывать акты выполненных работ, потому что настоящих буйных мало и никто председателем совета дома стать не решился;
а как вообще можно заактировать работы по управлению.
Первую проблему можно обойти через договор управления или общее собрание собственников (если интересно – пишите в комментариях и напишу подробный FAQ), а вторая проблема на самом деле зачастую неразрешима.
Есть «замечательный» документ, который называется Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290 (далее по тексту – Правила №290). Так вот в п.9 Правил №290 указано, что «сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома».
Если «провалиться» по ссылке в этом пункте, то вы увидите саму форму акта, которая утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 №761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме».
Обратили внимание, что ни в названии документа, ни в самой форме не говорится об актировании услуги по управлению?
И это абсолютно верно, так как:
ЖК РФ разделяет услуги по содержанию и ремонту общего имущества от услуги управления (п.2 ст.162 ЖК РФ);
невозможно актировать с каждым домом услуги по заполнению ГИС ЖКХ, походам юристов в суд, раздумья главбуха и экономиста по вопросу отражения тех или иных данных в отчете по исполнению договора управления и других работ, которые согласно Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416 (далее по тексту – Правила №416) относятся к услуге управления.
детализация работ по управлению в перечне работ и услуг попросту невозможна, так как невозможно запланировать и впоследствии обосновать то, что не носит материального характера. Вы же в рабочее время читаете эту статью и вам за это платят собственники. Если они все сидят рядом и актируют этот процесс – передайте им от меня привет. Многие возразят, что мол мы детализируем всё как положено… Тогда у меня лично вопрос – КАК вы это делаете?
А теперь вернемся к тому, что было чуть выше по тексту и разберем ситуацию, когда плата за управление в перечне работ не выделена и включена в состав платы за содержание жилого помещения.
Ответьте мне на несколько вопросов (пишите в комментах):
как вы будете отделять свои деньги (за родненькое управление) от «их» денег за содержание и ремонт?
как вы будете актировать внутри услуги содержание и ремонт выполнение работ по управлению?
ну и наперед, как вы будете применять льготу по пп.30 п.3 ст.149 НК РФ в части освобождения от НДС?
Если продолжение интересно – напишу вторую часть.
С уважением, ваш товарищ Сталин)))
Юрий Кочетков
Генеральный директор ООО «Бурмистр.ру»»
Комментарии
Ну проведение осмотра не есть управление напрямую, так как например осенний осмотр нужен для получения паспорта готовности к отопительному периоду.
416 ПП РФ прямо про осмотры не говорит, там указано про «последствия» осмотров
А вот 491е прямо говорит, что это содержание
Я правильно понимаю, что в перечне есть блок «Управление» и в нем отдельная строка «Осмотры»?
Я правильно понимаю, что в перечне есть блок «Управление» и в нем отдельная строка «Осмотры»?
Да. Вопрос еще в том, что нам на эту услугу начислили НДС по полной реализации.. Хотя по 491 это прямо относится к содержанию, налоговая зацепилась, что в Перечне эта услуга стоит в блоке управление.
Да. Вопрос еще в том, что нам на эту услугу начислили НДС по полной реализации.. Хотя по 491 это прямо относится к содержанию, налоговая зацепилась, что в Перечне эта услуга стоит в блоке управление.
ну в принципе логично прицепилась.
Вопрос еще в том, что нам на эту услугу начислили НДС по полной реализации..
а почему не оспорили?
Счетовод ВоТруБа написал:
Споры лишь подтверждают неоднозначность и многообразие трактовок Я бы при возможности вообще ничего не разделял: есть КУ, ЖУ, КР. Всё.
Исключительно ИМХО.
Опа, то есть на непосреде можно без аварийки обслуживать?
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписка на рассылку
Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии
2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:
а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);
б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;
в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;
д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);
е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);
з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;
и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;
к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
Статья 5.62. Дискриминация