Общественная застройка что это такое
Земли жилой и общественной застройки (Глава 6 ЗК, ст. 38-42)
Тема 5. КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ
ПЛАН
Земли сельскохозяйственного назначения
2. Земли жилой и общественной застройки
3. Земли природно-заповедного фонда и другого природоохранного назначения
4. Земли оздоровительного назначения
5. Земли рекреационного назначения
6. Земли историко-культурного назначения
7. Земли лесохозяйственного назначения
8. Земли водного фонда
9. Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения
10. Земельный участок – объект кадастрового учета
Земли сельскохозяйственного назначения (Глава 5, ст. 22-37)
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры или предназначенные для этих целей (ст. 22).
К землям с/х назначения принадлежат:
1) с/х угодья (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и перелоги);
2) не с/х угодья (хозяйственные пути и прогоны; полезащитные лесополосы и другие защитные насаждения, кроме тех, которые отнесены к землям лесного фонда; земли под хозяйственными строениями и дворами; земли временной консервации и т.п.)
Сельскохозяйственные земли используются для удовлетворения собственных потребностей человека в продуктах питания, а также для обеспечения кормами и сырьем отраслей животноводства и промышленности. Сельскохозяйственные земли передаются в собственность или предоставляются в пользование:
1) гражданам – для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного с/х пр-ва;
4) Не сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозным организациям и объединениям граждан – для ведения сельского хозяйства.
Земли с/х назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам.
Статья 23 определяет приоритетность земель с/х назначения.
Земли жилой и общественной застройки (Глава 6 ЗК, ст. 38-42)
Земли этой категории (раньше – земли населенных пунктов, ЗК 1992), занимая 10,2% территории государства, принадлежат к второй чрезвычайно важной категории земель.
К землям жилой и общественной застройки принадлежат земельные участки в границах населенных пунктов, которые используются для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования.
Обязательным условием для отнесения соответствующих земельных участков к землям этой категории является нахождение их в границах населенных пунктов (городов, поселков и сел), а также специфическое целевое назначение для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования. Указанные земли предназначены для размещения определенных объектов общего пользования, то есть они используются как пространственно-территориальная основа.
Жилой застройкой считается земельный массив (земельный участок), в границах которого размещен жилой фонд. Жилая застройка – это самостоятельная разновидность застройки конкретной территории. Осуществление жилой застройки предусматривает новое строительство, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт и благоустройство зданий и сооружений, которые составляют жилой фонд.
Законодательство разделяет усадебную (приусадебную) и не приусадебную застройку. К приусадебной относится застройка (здания приусадебного типа), размещенная на приусадебных участках, которые принадлежат отдельным гражданам.
Характерной чертой не приусадебной застройки является то, что объекты недвижимости размещены на земельных участках, которые не принадлежат отдельным гражданам.
Зданиями и сооружениям общественного назначения считаются: здания детских дошкольных учреждений, здания учебных учреждений, здания и сооружения для охраны здоровья и отдыха, физкультурно-оздоровительные и спортивные; здания предприятий торговли и общественного питания, здания предприятий бытового обслуживания и др.
В числе объектов, которые размещены в границах земель жилой и общественной застройки, самостоятельной место занимают объекты недвижимости. Они подлежат обязательной технической инвентаризации, в соответствии с Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества (утверждена Приказом Госкомстроительства, архитектуры и жилищной политики от 24.05.2001 г.). Инвентаризации подлежат: жилые здания квартирного типа разной этажности; жилые здания приусадебного типа, размещенные на отдельных земельных участках; здания и сооружения общественного и производственного назначения; хозяйственные здания и сооружения; садовые и дачные здания и гаражи и др.
Государственными строительными нормами Украины «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений ДБН 360-92» (п.2.1) установлено, что территория города по функциональному назначению и характеру использования подразделяется на:
· Производственную, в т.ч. внешнего транспорта
В свою очередь в селитебную территорию входят земельные участки жилых зданий, общественных учреждений, зданий и сооружений, в т.ч. учебных, проектных, научно-исследовательских и др. институтов без исследовательских производств, внутри селитебная улично-дорожная и транспортная сеть, а также площади, парки, сады, скверы, бульвары, другие объекты зеленого строительства и места общего пользования.
Именно в границах селитебной территории формируются основные структурные элементы: жилой квартал (жилой комплекс), жилой район и селитебный массив (жилой массив), которые выступают составными частями земель жилой застройки.
К землям жилой и общественной застройки принадлежат также земли, на которых размещены другие объекты общего пользования. Среди таких объектов важное место занимают земли общего пользования. Эти земли обеспечивают общие потребности жителей городов, поселков и сел.
Во-первых, часть этих земель используется как пути сообщения и не закрепляются за конкретными субъектами в пользование. На этих землях размещаются площади, улицы, дороги, проулки, набережные и т.п.
Во-вторых, другая часть земель общего пользования предназначена для обслуживания культурно-бытовых потребностей населения. Эти земли служат местом размещения парков, лесопарков, садов, бульваров, пляжей, водоемов и т.п.
Использование земель общего пользования осуществляется бесплатно.
Общественная застройка что это такое
ГрК РФ Статья 35. Виды и состав территориальных зон
1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
2. В состав жилых зон могут включаться:
1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
2) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) зоны жилой застройки иных видов.
3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.
(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 185-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:
1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
4) общественно-деловые зоны иных видов.
5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
8. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
(в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
(в ред. Федерального закона от 19.07.2011 N 246-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
13. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 458-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
14. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
15. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Общественно-деловая застройка
В городах общественно-деловая застройка включает в себя объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные учреждения среднего профессионального и высшего образования, административные, научно-исследовательские учреждения, культовые здания, центры деловой, финансовой и общественной активности.
В настоящее время согласно СНиП 2.07.01-89* учреждения и предприятия обслуживания по функциональному назначению подразделяются на следующие группы:
-учреждения образования (детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, средние специальные, профессионально-технические и высшие учебные заведения, специализированные учебные заведения);
-учреждения здравоохранения, социального обеспечения, спортивные и физкультурно-оздоровительные сооружения (поликлиники, диспансеры, аптеки, стационары, станции скорой помощи, дома-интернаты, бассейны, спортивные площадки и залы);
— учреждения культуры и искусства (клубы, библиотеки, кинотеатры, театры, цирки, спортивно-зрелищные залы);
— предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания (магазины, рыночные комплексы, предприятия общественного питания, прачечные, химчистки, бани);
— организации и учреждения управления, проектные организации, кредитно-финансовые учреждения и предприятия связи (отделения связи; организации и учреждения управления; проектные организации и конструкторские бюро; юридические консультации; нотариальные конторы, отделения банков);
— учреждения жилищно-коммунального хозяйства (жилищно-эксплуатационные организации; пункты приема вторичного сырья; гостиничные комплексы; бюро похоронного обслуживания; кладбища).
Деление объектов по функциональному назначению связано с характером реализуемых потребностей (физиологических, социальных, интеллектуальных), а также с различным подходом к их нормированию и размещению в плане города.
Нормирование объектов общественно-деловой застройки, как правило, производится по их вместимости на 1 000 чел. Вместимость может измеряться в натуральных показателях (места, койки и др.), в показателях площади помещения (например, квадратный метр торговой площади). По некоторым объектам нормативная емкость может задаваться количеством объектов на определенное планировочное образование или определенную численность населения (например, жилищно-эксплуатационная организация на микрорайон с населением до 20 тыс. чел., 1 судья на 30 тыс. чел.). Нормативные вместимости по ряду объектов обслуживания дифференцированы по планировочным элементам: микрорайон, жилой район, планировочный район.
Следует учитывать, что установленные в СНиП 2.07.01-89* нормативы носят рекомендательный характер, и их следует уточнять в конкретных условиях с учетом величины города, природных условий, особенностей социально-демографической структуры населения и других факторов.
Нормирование культурно-бытовых объектов, определенное СНиП, сложилось в результате социальной установки на равное распределение общественных благ в советский период. Однако практика последних лет показывает, что система объектов обслуживания в городе не может быть равномерной. В современных условиях, при значительной дифференциации доходов населения и активном развитии потребностей населения в услугах различного вида, необходимо систематическое и постоянное совершенствование организации и планирования размещения объектов обслуживания, культурно-бытовой и деловой застройки.
На размещение объектов обслуживания значительное влияние оказывает заинтересованность предпринимателей, ведущих тот или иной бизнес. Однако размещение сети объектов обслуживания только из-за их заинтересованности может деформировать структуру сети обслуживания населения, исходя из сиюминутной выгоды. Поэтому целесообразно сохранение системы ориентировочных нормативных показателей сферы обслуживания по основным объектам образования, здравоохранения, культуры, социального обеспечения как минимально допустимой нормы обслуживания населения.
Объекты обслуживания размещают на территории города, учитывая частоту посещения населением: чем чаще возникает потребность в этих учреждениях, тем ближе к потребителю их располагают. Поэтому структура культурно-бытового обслуживания в городах обычно строится по ступенчатой схеме:
Как правило, в городах формируется система общественных центров: общегородские и специализированные центры (медицинские, учебные, спортивные и т. д.). Число, состав и размещение общественных центров зависят от величины города и отдельных планировочных образований; народнохозяйственного профиля города; климатических условий; значения города в системе расселения.
Размещение объектов обслуживания на территории города определяется, прежде всего, выбором объектов различными группами населения (массово-стандартный или избирательный уровень); связью с транспортной системой города и путями движения населения (равномерно рассредоточенные по территории, размещенные вблизи транспортных узлов и в обособленных зонах); частотой повторяемости объектов одного профиля; степенью концентрации объектов.
В настоящее время резко увеличилась потребность в дополнительных предприятиях торговли, службы быта, общественного питания, офисах, помещениях для занятий спортом и др. При формировании системы объектов обслуживания населения необходимо учитывать конкретную градостроительную ситуацию по районам города, в частности, пассажирооборот транспортных узлов, размещение мест приложения труда, состав населения, пользующегося данными услугами.
Переход к рыночной экономике обусловил ряд изменений в сфере обслуживания.
Во-первых, наблюдается большая степень дифференциации учреждений обслуживания, связанных с потребностями различных групп населения и их материальными возможностями.
Во-вторых, увеличение разнообразия предоставляемых услуг, расширение видов и объектов обслуживания (биржи, Интернет-кафе, казино и др.).
В-третьих, сочетание различных функций в одном объекте (финансово-деловые центры, бизнес-центры, торгово-гостиничные комплексы и др.).
В-четвертых, изменение в типологии зданий (например, от появления временных объектов торговли в начале 90-х гг. до строительства капитальных зданий торговли в конце 90-х гг.). Все чаще жилые квартиры на первых этажах переводятся в нежилой фонд и используются под офисы, агентства различного назначения, кафе и небольшие магазины, юридические и нотариальные конторы, мелкие мастерские и другие объекты обслуживания. В крупных и крупнейших городах появляются огромные торговые комплексы, где можно делать не только покупки, но и проводить время в кинозалах, кафе, ресторанах и оздоровительных центрах.
При решении вопросов территориального развития города и размещения объектов общественно-деловой застройки следует учитывать, что рыночная экономика не всегда способна создавать социально значимые для города объекты. Роль градостроительного регулирования заключается в координации интересов различных групп, создании благоприятных условий проживания для всего населения города.
Дата добавления: 2015-10-05 ; просмотров: 5781 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ
Статья 35 ГрК РФ. Виды и состав территориальных зон
1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
2. В состав жилых зон могут включаться:
1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
2) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;
3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;
4) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;
5) зоны жилой застройки иных видов.
3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.
4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:
1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
4) общественно-деловые зоны иных видов.
5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
8. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
13. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
14. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
15. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Комментарии к ст. 35 ГрК РФ
1. В комментируемой статье определяются виды и состав территориальных зон, которые должны быть определены по результатам градостроительного зонирования. При этом перечень различных зон, предлагаемый законодателем, не носит закрытого характера, поскольку допускается, что в результате территориального зонирования могут быть определены и те зоны, которые не названы в настоящей статье.
1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
5) зоны жилой застройки иных видов.
В градостроительных регламентах (т.е. правилах землепользования и застройки) эти положения всегда конкретизируются. Так, например, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Архангельск» (утв. решением Архангельской городской Думы от 13 декабря 2012 г. N 516), при градостроительном зонировании Северного территориального округа г. Архангельска выделяются:
1) зоны индивидуальных жилых домов с приусадебными участками. Регламентом определено, что количество этажей надземной части вновь строящихся или реконструируемых зданий, строений, сооружений в данной территориальной зоне не должно превышать 1;
2) зоны малоэтажных многоквартирных жилых домов;
3) зоны малоэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов. Количество этажей надземной части вновь строящихся или реконструируемых зданий, строений, сооружений в этих зонах не должно превышать 6;
4) зоны малоэтажных и среднеэтажных многоквартирных жилых домов. Количество этажей надземной части вновь строящихся или реконструируемых зданий, строений, сооружений в данной территориальной зоне не должно превышать 5;
5) зоны среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов. Количество этажей надземной части вновь строящихся или реконструируемых зданий, строений, сооружений в данной территориальной зоне не должно превышать 9;
6) зоны индивидуальных жилых домов с приусадебными участками и малоэтажных многоквартирных жилых домов. Количество этажей надземной части вновь строящихся или реконструируемых зданий, строений, сооружений в данной территориальной зоне не должно превышать 10.
Для каждой из зон указываются цель ее выделения, основные виды разрешенного использования земельных участков, условно разрешенные виды использования.
По общему правилу в границах жилых зон допускается размещение любых объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду (ГрК РФ дает лишь примерный перечень таких объектов). Выход за пределы указанных требований расценивается в судебной практике как незаконный и влечет негативные последствия.
Пример: отказывая в удовлетворении заявления, суд отклонил требования истца о признании недействительным распоряжения административного органа об отмене ранее принятого им распоряжения о предоставлении в аренду истцу земельного участка для строительства производственного цеха. Как указал суд, согласно п. 2 ст. 31 ЗК РФ орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории. Судом установлено, что земельный участок, предоставленный истцу в аренду, относится к рекреационной зоне, на его территории планируется размещение сквера в составе многоэтажной жилой застройки. Согласно ч. 3 ст. 35 ГрК РФ в жилых зонах допускается размещение объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. Таким образом, суд пришел к выводу, что спорный участок был предоставлен истцу для строительства производственного цеха с нарушением порядка предоставления участка для строительства, без учета градостроительных условий использования соответствующей территории, в связи с чем заявленные требования истца отклонены судом (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 сентября 2013 г. по делу N А69-1908/2012).
По типу застройки и составу размещаемых объектов общественно-деловые зоны городов могут подразделяться на многофункциональные (общегородские и районные) зоны и зоны специализированной общественной застройки.
В многофункциональных (общегородских и районных) зонах, предназначенных для формирования системы общественных центров с наиболее широким составом функций, высокой плотностью застройки при минимальных размерах земельных участков, преимущественно размещаются предприятия торговли и общественного питания, учреждения управления, бизнеса, науки, культуры и другие объекты городского и районного значения, жилые здания с необходимыми учреждениями обслуживания, а также места приложения труда и другие объекты, не требующие больших земельных участков.
В составе общегородской многофункциональной зоны могут быть выделены ядро общегородского центра, зона исторической застройки, в том числе ее особые сложившиеся морфотипы застройки. Конкретные регламенты определяются градостроительной документацией, территориальными строительными нормами и правилами застройки.
В комментируемой статье установлено, что в зонах данного вида могут размещаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
Разновидности общественно-деловых зон могут быть весьма многочисленны. Так, например, Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга (утв. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 г. N 524) определяют правовой режим:
— для общественно-деловой зоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов и исторической застройки пригородов с включением объектов инженерной инфраструктуры;
— общественно-деловой зоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории периферийных и пригородных районов Санкт-Петербурга, с включением объектов инженерной инфраструктуры;
— общественно-деловой зоны специализированных общественно-деловых объектов с включением объектов инженерной инфраструктуры.
При этом для каждой разновидности Правила устанавливают цель выделения зоны, основные виды разрешенного использования земельных участков (их может быть до 18), условно разрешенные виды использования (6 или немного больше), а также показатели, среди которых:
— минимальная площадь земельных участков;
— минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков;
— максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений, сооружений;
— максимальное количество этажей надземной части зданий, строений, сооружений на земельных участках;
— максимальная высота зданий, строений, сооружений на земельных участках;
— максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения на земельных участках;
— максимальный класс опасности (в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами) объектов капитального строительства, размещаемых на земельных участках;
— минимальная площадь озеленения земельных участков;
— минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на земельных участках и пр.
1) производственно-коммунальные зоны, куда входят:
— сохраняемые и планируемые производственно-коммунальные объекты (предприятия коммунального хозяйства, сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств, предприятия по обслуживанию транспортных средств, но также и автозаправочные станции, отдельно стоящие гаражи, объекты пожарной охраны и пр.);
— муниципальная промзона (промышленные и коммунально-складские предприятия, научно-исследовательские и проектные организации, охранные предприятия и пр.);
— гаражи-стоянки, объекты обслуживания автотранспорта (гаражи, но также предприятия по обслуживанию транспортных средств, автозаправочные станции и пр.);
2) зоны инженерно-коммунальной инфраструктуры, куда входят:
— объекты водоснабжения (водозаборные сооружения, метеостанции и пр.);
— объекты водоотведения (очистные сооружения, насосные станции и пр.);
— объекты электроснабжения (электроподстанции, распределительные пункты);
— объекты теплоснабжения (котельные, топливные склады, вспомогательные объекты);
— объекты дождевой канализации (очистные сооружения, транспортные объекты);
— объекты транспортного обслуживания (автовокзал, железнодорожный вокзал и т.д.).
Как установлено в цитированном выше Своде правил градостроительства СП 42.13330.2011, в производственных зонах допускается размещать сооружения и помещения объектов аварийно-спасательных служб, обслуживающих расположенные в производственной зоне предприятия и другие объекты.
— объектами сельскохозяйственного назначения.
И те и другие виды названных зон могут быть включены в границы населенных пунктов.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования Арзгирского сельсовета Арзгирского района Ставропольского края (утв. решением совета Арзгирского муниципального района Ставропольского края от 10 июня 2015 г. N 175) устанавливаются следующие основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зонах, предназначенных для ведения сельского хозяйства:
1) объекты хранения и переработки сельскохозяйственной продукции (хранилища фруктов, овощей, картофеля, зерна, материальные склады, элеваторы, тепличные и парниковые хозяйства, цеха по приготовлению кормов, мельницы, склады горюче-смазочных материалов и т.д.);
2) животноводство (разведение сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей), сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, производство кормов, размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных);
3) пчеловодство (осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, по разведению, содержанию и использованию пчел и иных полезных насекомых; размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведения иных полезных насекомых);
4) рыбоводство (осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов рыбоводства (аквакультуры); размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры));
5) научное обеспечение сельскохозяйственной продукции (осуществление научной и селекционной работы, ведение сельского хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира, размещение коллекций генетических ресурсов растений);
6) ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства);
7) питомники (выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян);
8) обеспечение сельскохозяйственного производства (размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства).
Необходимо иметь в виду, что согласно ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения находятся за границами населенного пункта. При этом, как определено в ст. 79 ЗК РФ, сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Как указал ВС РФ, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ». Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.
Моргунова Е.Р. Градостроительное зонирование и его влияние на установление правового режима земель // Юридический мир. 2013. N 11.
— зоны рекреационного назначения (они предназначены для организации массового отдыха населения, улучшения экологической обстановки поселения и включают парки, сады, лесопарки, пляжи, водоемы и иные объекты, используемые в рекреационных целях и формирующие систему открытых пространств поселения);
— зоны особо охраняемых территорий (подразумеваются те природные территории, на которые согласно закону не распространяется действие градостроительных регламентов);
— зоны специального назначения (предназначенные для размещения кладбищ, мемориальных комплексов, бюро похоронного обслуживания, а также для размещения отходов потребления и пр.).
Комментируемая статья, таким образом, не предполагает закрытого перечня возможных территориальных зон, ссылаясь на данные функционального зонирования и особенности использования земельных участков и объектов капитального строительства, присущие той или иной местности.