обмен дома на квартиру
Оформление и налогообложение при обмене дома на дом или квартиру
При обмене дома на квартиру оформляется договор мены. Как и договор купли-продажи, его нужно зарегистрировать в Росреестре.
Договор мены недвижимости сходен с договором купли-продажи. При этом каждая сторона является и продавцом, и покупателем. Права собственности переходят только после регистрации в Росреестре.
Правовой документ, регулирующий обмен дома
Особенности сделок обмена отражены в 567-й и 568-й статьях ГК. В том, что не противоречит данным статьям, мена приравнивается к сделке купли-продажи. Но в этом случае она получается двойной. Каждая сторона одновременно является и продавцом (того имущества, которое отчуждается), и покупателем (приобретаемого).
Если на момент совершения сделки один из участников состоит в браке, приобретаемый дом или квартира становится совместным имуществом. Это происходит, даже если прежняя недвижимость относилась к личной собственности. То есть при разводе, если нет брачного контракта, жильё уже будет делиться между бывшими супругами.
Обмен дома на дом и на квартиру
Прежде всего необходимо найти подходящее жильё, владельцы которого согласны на обмен. Затем стороны договариваются об условиях. Стоимость недвижимости может заметно различаться. Тогда та сторона, которая получает более дорогое жильё, делает доплату.
Для сравнения используется:
При определении стоимости дома учитывается и участок, на котором он расположен.
Рыночная стоимость определяется:
Обговариваются также время освобождения дома и квартиры, есть ли у них какие-то недостатки или обременения, кому остаётся мебель и т. п. Условия, о которых договорились собственники, фиксируются в договоре мены. С подписанным договором стороны подходят в Росреестр, где оформляется переход права собственности.
Порядок оформления
Первый этап оформления – подписание договора. В некоторых ситуациях его обязательно нужно заверить у нотариуса:
В других случаях заверение добровольно. Если в сделке участвует несовершеннолетний, понадобится также разрешение органов опеки.
Чтобы получить его, нужно обратиться в территориальное отделение с договором. Там его проверят, и, если решат, что положение ребёнка не ухудшится, оформят согласие.
С подписанным договором нужно обратиться в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав собственности. Это можно сделать:
С этого момента владельцы и считаются вступившими в новую собственность.
Перечень необходимых документов
При подписании договора мены понадобятся:
При регистрации перехода прав заполняется заявление. Понадобится подписанный договор и те документы, которые требовались при его подписании. Дополнительно нужно будет предоставить:
Если заявление подаётся через интернет, отправляются электронные копии документов, а оригиналы предъявляются при выдаче выписки. А при отправлении по почте к заявлению прикладываются нотариально заверенные копии.
Налог
НалогПри обмене недвижимости в отношении налогов действуют те же правила, что и при продаже. Необходимо заплатить НДФЛ. Налогооблагаемой базой является цена дома или квартиры, право собственности на которую утрачивается. Включается и доплата (для того, кто её получил).
При этом может учитываться стоимость:
Выплатить эту сумму нужно не позднее 15-го июля следующего года. Перед этим (до 30-го апреля следующего года) необходимо подать налоговую декларацию.
Но есть возможность не платить или существенно снизить размер налогов. Прежде всего, НДФЛ не платится, если недвижимость находится в собственности более трёх лет.
Размер этого вычета определяется, по желанию налогоплательщика, как один из вариантов:
В письмах Минфина № 03-04-08/4-310 от 19 сентября 2012 года и № 03-04-РЗ/15807 от 08 апреля 2014 года говорится, что это правило можно отнести и к договору мены. То есть НДФЛ нужно будет платить только с суммы полученной доплаты, если она была.
Риски
При обмене существуют те же риски, что и при покупке и продаже жилья. Сделка может быть признана недействительной и расторгнута. Чтобы этого не произошло, нужно тщательно проверять документы. Особое внимание стоит уделить таким случаям:
Также возможно оспаривание сделки, если одна из сторон (или её наследники) решит, что обмен не равнозначен. Если это удастся доказать в суде (и если не было доплаты), мена может быть расторгнута. Поэтому желательно получить независимую оценку обоих объектов перед началом оформления.
Плюсом является то, что при расторжении сделки участник обмена оказывается в более выгодном положении, чем покупатель. Он получает обратно свою недвижимость. Конечно, будет потеряно время на оформление и расторжение, а также деньги на регистрацию.
Особенности некоторых сделок
Обмен дома на другой дом или квартиру не различается в оформлении. Но есть некоторые случаи, об особенностях которых необходимо упомянуть. Это сделки, в котором участвуют доли недвижимости, обмен на отпуск и мена дома в деревне.
Обмен домами на отпуск
Этот вариант используется, если есть желание поменяться жильём на время. Законодательно такой обмен не регулируется. Можно оформить две сделки сдачи жилья внаём.
Правильный расчет заработной платы очень важен. Узнайте о важных нюансах этого процесса в нашей профессиональной статье.
Ваша командировка выпала на выходной день? Изучите этот материал!
Обмен долей
При сделке с участием долей обязательно нужно учитывать несколько нюансов.
Во-первых, первоочередное право на приобретение доли – у того, кому принадлежит другая доля имущества. Другие операции будут законными только при письменном отказе.
Причём стоимость недвижимости, предлагаемой на обмен, не может быть меньше цены, которая предлагалась совладельцу.
Во-вторых, такие договоры обязательно удостоверяются у нотариуса. Это правило распространяется на все виды недвижимости. Например, если квартира меняется на дом с частью участка, нотариальное заверение тоже потребуется.
Обмен, если дом в деревне
При регистрации перехода прав собственности в Росреестре оба объекта должны находиться в одном регионе. То есть могут возникнуть сложности, если меняется квартира в городе на дом в деревне. В таком случае придётся оформлять две сделки купли-продажи: на дом и на квартиру. Для минимизации рисков желательно оформить их одновременно или с небольшой разницей.
Обмен квартир в Москве
Желаете улучшить жилищные условия, обеспечить детей отдельным жильем или переехать поближе к родителям?
Наши специалисты окажут квалифицированную консультативную помощь в обмене квартир и подскажут, какой из вариантов размена подойдёт именно вам! Сделки с недвижимостью – наша специализация.
Станьте нашим клиентом уже сегодня и оцените преимущества на личном опыте!
Гарантии вашей безопасности:
Прямой обмен квартиры
Услуги по обмену не оформленных в собственность квартир предлагает не каждое агентство. Причина того – сложность и длительный период подготовки к выходу на сделку. Специалисты агентства «Домэль» организуют обмен в кратчайшие сроки, гарантируя юридическую чистоту и обеспечивая полное сопровождение.
Наши клиенты имеют возможность выбрать любую из следующих схем:
Вторая схема подходит как для сделок, в которых один из объектов имеет статус муниципального жилья, так и для мены двух объектов, оформленных в собственность.
Стоимость услуги
Обмен квартиры на квартиру с доплатой
Данный вид сделки дает возможность получить крупную сумму наличными и приобрести равноценную площадь без существенного ухудшения жилищных условий.
Наше агентство недвижимости располагает большой базой объектов, что позволит провести сделку на максимально выгодных условиях.
Стоимость услуги
Обмен подмосковного жилья на квартиры в Москве
Планируете стать жителем мегаполиса или ищете возможность
переехать за город?
Мы предлагаем обменять недвижимость в Москве на жилье в Подмосковье или наоборот. Воспользуйтесь нашим опытом и профессионализмом, чтобы обеспечить себе и своим близким комфортные условия жизни!
Стоимость услуги
Необходимые документы
Перечень необходимых документов аналогичен требуемому перечню при оформлении купли-продажи недвижимости:
В зависимости от ситуации перечень может содержать и другие документы.
Звоните прямо сейчас:
Технологии быстрой продажи недвижимости
Для проведения альтернативных сделок мы максимально активно работаем в направлениях:
Ознакомьтесь подробнее с информацией варианты размена квартир.
Как оформить обмен дома на квартиру?
Многие люди задумываются над тем, как обменять дом на квартиру. Дальнее расстояние до города, отсутствие инфраструктуры, частая уборка дома и участка – все это заставляет наших граждан отказаться от своего участка и перебраться в городскую квартиру.
Как осуществить обмен, что для этого нужно, какие шаги пройти, чтобы осуществить сделку по обмену в 2021 году?
Обмен жилья в России получил массовое распространение еще в 80-х годах прошлого века в годы перестройки, но и сейчас не потерял своей актуальности, хотя такой вид сделки не столь популярный, как купля-продажа. Несмотря на это некоторые граждане интересуются, как поменять дом на квартиру. Для этого стороны должны оформить договор мены.
Договор обмена дома на квартиру может быть оформлен как с доплатой, так и без доплаты. В первом случае договор будет считаться неравноценным и его обязательно следует заверять у нотариуса, а во втором случае сделка будет считаться равноценной.
Пошаговый процесс обмена дома на квартиру
Если вы вообще не понимаете, как оформить обмен дома на квартиру, то приведенная инструкция поможет в этом:
Шаг 1. Цель обмена
Прежде заняться поиском подходящей квартиры, стоит понять, зачем производить обмен дома. Например, если дом сам по себе небольшой и хозяину хочется больше простора, тогда ему нужно будет рассматривать варианты квартир больших площадей.
Шаг 2. Изучение рынка недвижимости, поиск претендента
Важно провести мониторинг рынка недвижимости, чтобы понять, кто и по какой цене готов обменять дом на квартиру. Можно проанализировать объявления в интернете, в газетах.
Далее стоит разместить объявление об обмене недвижимости, например, на Авито.
На этом этапе также важно оценить свое жилье и жилье второго участника сделки. Для этого оптимальным вариантом является обращение к специалистам-оценщикам.
Эксперт поможет установить правильную рыночную цену исходя из года постройки недвижимости, внутреннего состояния дома/квартиры и др.
Шаг 3. Подготовка необходимых документов
Когда объявление будет размещено, самое время приступить к сбору необходимых документов. Чем раньше будет выполнен этот пункт, тем будет правильней, поскольку тогда одной стороне сделки не придется ждать, когда второй участник подготовит какие-то документы.
Шаг 4. Оформление сделки
Договор обмена дома на квартиру оформляется в письменном виде. В договоре нужно прописать все существенные условия:
Шаг 5. Регистрация сделки
Оформленный и подписанный договор мены подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документы можно подать как непосредственно в Регистрационную палату, так и в МФЦ.
Шаг 6. Получение выписок
После успешной процедуры регистрации сделки сторонам договора будут выданы новые выписки, подтверждающие права собственности на дом/квартиру.
Необходимые документы
Пакет документов для заключения договора мены особо ничем не отличается от того пакета документов, который необходим при совершении сделки купли-продажи:
Это базовый пакет документов, который может быть дополнен другими документами, такими как:
Особенности сделки мены
При оформлении договора мены желательно, чтобы в сделке была обозначена одна и та же сумма. Это значит, что нужно подбирать такую квартиру или дом, которая по стоимости будет такой же, как и дом.
Если же обмен не будет равнозначным, тогда в сделке стоит прописать сумму, которую одна из сторон доплатит.
Сделка по обмену дома на квартиру и наоборот относится с сложным типам сделок, поскольку приходится работать одновременно с двумя объектами недвижимости. Поэтому специалисты советуют прибегать к помощи юристов или нотариусов для чистоты сделки.
Если же обменщики хотят провести сделку без посредников, тогда им нужно учесть следующие моменты:
Нужно ли платить налог при обмене дома на квартиру?
Порядок налогообложения при совершении сделки обмена дома на квартиры приравнивается к сделке купли-продажи. Поэтому налог с продажи дома/квартиры составляет 13% от стоимости жилья.
При этом важно учесть, что налог выплачивается только в том случае, если гражданин является владельцем недвижимости свыше 5 лет.
Можно ли получить имущественный вычет?
При обмене дома на квартиру собственник жилья имеет право на получение имущественного вычета. При этом вычет можно получить только на сумму в 1 млн. руб.
Если сумма сделки выше, тогда налоговый вычет можно получить только из указанной нормативной суммы (не больше 1 млн. руб.).
Можно ли поменять дом на квартиру, которая не была приватизирована?
Нет, провести такую сделку не получится. Чтобы сделать обмен, заранее стоит приватизировать квартиру и только потом можно будет обменивать ее на дом.
При обмене дома на квартиру обязательным условием является составление договора мены – сделки, при которой участники обязуются передать друг другу свои жилые помещения, принадлежащие им на правах собственности.
При этом сделка может быть как равнозначной (стоимость квартиры и дома одинаковая), так и неравнозначной с обязательной доплатой. Сделка по обмену дома на квартиру обязательно подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Как оформить обмен квартиры на дом или коттедж?
Обмен дома на квартиру сегодня довольно частая процедура. Жизнь в частном жилом секторе имеет свои особенности, которые под силу не каждому. Поэтому нередко у владельцев индивидуального дома возникает желание приобрести квартиру вместо него. Как оформить обмен частного дома на квартиру?
Сущность процедуры обмена
Причинами для проведения сделки могут служить самые различные поводы. Это:
Преследуя любые цели, сделку можно провести следующим образом:
Тонкости процедуры
Надо отметить, что стоимость загородной недвижимости намного превышает стоимость квартиры в городе. Поэтому, производя обмен частного дома на квартиру, можно совершить достаточно выгодную сделку. Например, купить сразу несколько небольших жилых помещений, так как цена частного дома может перекрыть две и более маленькие квартиры в хорошем районе города.
Если же обменивать квартиру на дом, то понадобятся дополнительные инвестиции. Но это касается новостроек. Коттеджные поселки старой застройки обойдутся гораздо дешевле. При этом стоит уделять внимание тем вариантам, которые имеют проведенные коммуникации и развитую инфраструктуру. Также желательна транспортная развязка.
Частные дома, как правило, не обслуживаются управляющими компаниями, поэтому придется самостоятельно налаживать обслуживание дома, например, своевременную очистку от мусора и иных отходов. Загородный дом должен относится к ближайшему поселению, иметь присвоенный адрес, где можно прописать всех членов семьи.
Как оформить: пошаговая инструкция
Все сделки с недвижимым имуществом регулируются гражданским законодательством России, в частности, главой 31 ГК РФ. Основными положениями являются:
Обмен квартирами и домами можно производить независимо от их территориальной удаленности. Сумма доплаты должна обсуждаться сторонами и приниматься единогласно. Все договорные обязательства должны быть закреплены в соглашении, которое подлежит нотариальному удостоверению.
Процедура обмена дома на квартиру состоит из нескольких этапов, прохождение которых обязательно:
Скачать договор мены квартиры (образец Росреестра)
Какие документы нужны
При проведении процедуры необходимо проверить юридическую чистоту сделки, а также отсутствие на объектах залоговых или ипотечных обязательств, обременений или ограничений в использовании.
Для совершения обмена потребуется представить:
Затраты при совершении сделки мены
Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?
Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки. При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.
Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.
В соответствии с положениями ФЗ-122 от 21. 07. 1997г. за государственную регистрацию прав на недвижимые объекты и сделки с ними, включая договор мены, уплачивается госпошлина в размере, устанавливаемом НК РФ. В настоящее время это сумма в 2000 рублей. Учитывая, что каждый участник является и продавцом и покупателем, каждый из них вносит такую сумму. Кроме того статьей 217 НК РФ устанавливается обязанность по уплате НДФЛ в 13% от суммы договора.
Если недвижимость принадлежала владельцу менее трех лет (в ряде случает 5-ти лет), то он освобождается от обязанности по уплате налога, претендуя на своеобразный вычет по налогу (он составляет 13% от суммы сделки). Поэтому из суммы обязательств по факту не уплачивается ни рубля.
Но когда срок владения превышает 3 года, обязанность возникает сразу после заключения договора.
Если при обмене одно жилье находилось в собственности больше 3 лет, а другое – менее, то собственник имущества в первом случае уплачивает 13% от его стоимости.
В ситуации, когда собственник владел объектом меньше 3 лет, у него существует право воспользоваться имущественным вычетом. Однако он распространяется на сумму не превышающую 1 000 000 рублей. Если стоимость сделки выше, то вычет осуществляется только с 1 млн. Применить его можно лишь один раз.
Подробнее об этом вы можете прочитать в статье про налоговый вычет при мене квартиры.
Риски при обмене дома на квартиру
В любых сделках существуют рисковые ситуации, которые по возможности необходимо избегать. При прохождении процедуры важно обращать внимание на следующие моменты.
Если самостоятельное проведение сделки вызывает неуверенность в собственных силах, то её оформление стоит поручить соответствующим профессионалам, которые смогут проконтролировать все этапы обмена, проверить правильность предоставленной информации о владельцах, адресе места расположения имущества, его параметрах и прочих сведениях. Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций, для разрешения которых потребуются материальные и временные затраты.
Хотите обменять загородный дом на квартиру?
Обменяй свой загородный дом на квартиру выгодно и безопасно вместе с профессионалами Фридом!
Преимущества обмена загородного дома на квартиру с Фридом
Квалифицированные специалисты
Хорошее знания рынка недвижимости позволяет нам проводить сделки по обмену загородного дома на квартиру в самые короткие сроки и на выгодных для вас условиях. Экономим ваше время и деньги
Персональный менеджер
У вас будет персональный специалист, который проконсультирует вас по всем вопросам недвижимости и поможет на всех этапах продажи и покупки недвижимости вплоть до окончания сделки
Ипотечный партнер Сбербанка
Мы аккредитованный партнер Сбербанка России. Благодаря этому мы способны получить решение по ипотеке для вас или вашего покупателя за 2 часа
Профессиональные юристы
Все документы подготовит наш юридический отдел и будет сопровождать сделку до ее окончания. Ни одна сделка не была оспорена за 12 лет нашей работы
Сервис успешных сделок с недвижимостью
Как мы проводим обмен загородного дома на квартиру за 5 простых шагов
Бесплатная консультация
Предварительно оцениваем бюджет обмена, рассказываем о сроках проведения сделки, документах и налогах, отвечаем на все ваши вопросы. Консультацию можно провести по по телефону или у нас в офисе.
Оценка обмена
Приедем на осмотр вашего дома. Проведем мониторинг рынка, определим лучшую цену продажи и оптимальную цену покупки квартиры. Мы всегда продаем недвижимость дороже рыночной стоимости, а покупаем дешевле (согласно калькулятору domclick.ru).
Рекламная кампания
Предлагаем ваш загородный дом клиентам из собственной базы обмена, рекламируем его на нашем сайте и на 30 ведущих площадок России. Работаем с обращениями, назначаем встречи, проводим переговоры с покупателями. Обмен, как правило, занимает не более 60 дней.
Когда покупатель найден
Детально проверяем выбранную квартиру, собираем все необходимые документы. Юрист заранее подготавливает все необходимые документы для проведения сделки. Вы знаете о всех условиях сделки и приезжаете на нее уже с готовыми документами. На всех этапах с вами наш специалист.
Вы получаете новую квартиру
После завершения регистрации вы становитесь собственником квартиры. Оплата услуг происходит только после успешного заключения сделки и составляет от 3% в зависимости от совокупной стоимости недвижимости.