Неликвидное жилье что это
Что такое ликвидная квартира и в чем она отличается от обычной?
Как известно, ликвидность – это способность любого актива в том числе и приобретенной недвижимости быстро находить покупателя. То есть ликвидная квартира, это такая квартира, которую после приобретения можно легко продать, причем за хорошие деньги.
Традиционно востребованы объекты в локациях с хорошей транспортной доступностью, вблизи станций метро или активно развивающемся районе, в жилых комплексах не ниже комфорт-класса.
По мнению Никиты Пальянова, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», наиболее ликвидными в долгосрочной перспективе остаются новостройки бизнес-класса с детально проработанной концепцией, самодостаточной внутренней инфраструктурой, безопасной и благоустроенной территорией.
«Если говорить непосредственно о требованиях к квартире – вне зависимости от стадии готовности объекта лучше всего продаются «двушки» с европейскими планировками, компактные и функциональные однокомнатные квартиры, – отмечает эксперт. – В нашем жилом комплексе «Георг Ландрин» таких квартир, например, больше половины. ЖК расположен в удачной локации, в районе со сложившейся застройкой и развитой инфраструктурой, рядом – станция метро «Лесная» и «Петроградская», парк Лесотехнической академии. Внутри комплекса запроектированы детские и спортивные площадки, детский сад В долгосрочной перспективе квартиры в жилых комплексах с развитой инфраструктурой имеют больший потенциал для роста цены».
«Ликвидная квартира имеет явные преимущества перед большинством других квартир в экспозиции, – высказывает свою точку зрения Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Если это студия – пусть в ней будет два окна или одно, но панорамное, и площадь не 18 кв. м, а 32. Если это однокомнатная квартира – обратите внимание на такой формат, как «однушки-распашонки», они стали появляться даже в некоторых проектах комфорт-класса. В этом случае окно кухни выходит на улицу, а спальни – во двор. Отличный вариант – двухкомнатные евроквартиры с просторной кухней-гостиной и небольшими спальнями, с двумя санузлами».
Действительно, захватывающий вид из окна при прочих равных существенно повышает и ликвидность, и цену объекта. Выигрывают у конкурентов и квартиры в домах, расположенных в 5-10 минутах ходьбы от метро. Притягивают покупателя жилые комплексы, которые находятся возле парка и/или реки, озера, пруда.
Как утверждает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», при оценке ликвидности важно иметь виду не только метраж жилья, локацию и транспортную доступность новостройки, но качество проекта – степень развития внутренней инфраструктуры, наличие торговых и социальных объектов поблизости, парковочных мест, пространств для прогулок и занятий спортом во дворах. В жилом комплексе с продуманной концепцией стоимость квартиры от этапа строительства до ввода может вырасти на 20-25%, даже в условиях переход на проектное финансирование.
«Вместо уплотняющихся спальных районов Петербурга есть смысл рассмотреть приобретение жилья в новых кварталах в ближайшей Ленобласти, – советует эксперт. – По мере развития социальной и транспортной инфраструктуры стоимость недвижимости в этих проектах стабильно растет. Это позитивный фактор как для тех, кто планирует перепродать квартиру после ввода дома в эксплуатацию. Например, в нашем голландском квартале «Янила» рост цен с начала года составил 10%».
Эксперты утверждают, что при сохранении своих сбережений недвижимость является одним из главных активов, в который следует вкладываться и сегодня это особенно актуально. Главное следует помнить, что не все квартиры являются ликвидными и выбирать такие жилые комплексы, в которых застройщик заботится о ликвидности возводимого жилья.
Подготовил Виталий Простаков
8 признаков квартир, которые опасно покупать
Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.
Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.
Эксперты в этой статье
Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.
1. Подозрительно низкая цена
Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.
За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно. Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.
Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.
Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.
2. Недееспособный собственник
Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере. Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.
Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы. Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.
Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.
3. Третьи лица
Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.
«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.
Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление. Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака. В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.
4. Скрытые наследники
С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля. К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.). Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.
О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.
Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.
5. Выписка из квартиры
Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.
Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.
«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации. В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».
6. Странное поведение риелтора
Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.
«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.
7. Продажа по доверенности
Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья». Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно. Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.
«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.
8. Приватизированная квартира
Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих. В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире. Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.
Резюме экспертов
Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников. Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом. Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.
Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.
Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.
Как я продавал неликвидную квартиру в регионе
И не продешевил
Я решил продавать свою квартиру без риелтора, потому что жадный.
Считаю, что покупателю и продавцу намного проще договориться и согласовать цену сделки друг с другом, чем с третьими лицами. С агентами количество денег в сделке не увеличивается, они только делят те, что уже есть. Кроме того, у риелторов в сделках появляется свой интерес, и он не всегда совпадает с интересами сторон.
Сам себе риелтор
По данным Российской гильдии риелторов, 25—27% всех сделок на рынке жилья проходят с участием риелторов. Хотя в отдельных агентствах долю таких сделок оценивают в 95%. Возможно, в сложных сделках и нужны специалисты-риелторы. Например, если в цепочке сразу несколько квартир, есть юридические сложности, участники далеки от юриспруденции и у них нет свободного времени.
Я же всегда действовал без агентов — сам покупал, продавал и сдавал жилье. Риелторам платил, только когда снимал квартиры. Рынок аренды в Москве устроен так, что наниматель вынужден платить за ненужную, незаказанную и навязанную услугу, иначе он не сможет снять большинство квартир.
Как-то в одной из статей я прочитал, что людей, которые сами продают и покупают жилье, агенты называют «сам себе риелтор», а если коротко — ССР. Этот термин — с пренебрежительным оттенком: под ним подразумевается человек, который знает по верхам о сделках с недвижимостью и пытается использовать эти знания в своей единственной сделке. Он не представляет обычаев делового оборота и не понимает, как работает законодательство. Зачастую он игнорирует реальные опасности для себя и может пытаться использовать риелтора другой стороны бесплатно.
Я не гордый и согласен тоже называть себя ССР.
Какую квартиру я продавал
Ключевой плюс: вся инфраструктура рядом. В пешей доступности детсады, пять школ на выбор, детская и взрослая поликлиники, рынок, магазины. Большой спорткомплекс, магазин «Леруа Мерлен» и природа в 20 минутах пешком в разные стороны. До остановки общественного транспорта — 1 минута. Все окна, кроме одного, выходят во двор. И вдалеке даже можно разглядеть реку Оку.
Документы на квартиру хорошие: в собственности более трех лет, один взрослый собственник, прямая продажа, то есть одновременно я ничего не покупал взамен.
Минус: в районе гигантское количество новостроек, реклама которых частично строится на том, что старый фонд — это плохое жилье, а новый — хорошее.
За два месяца до продажи я стал мониторить «Авито» и смотреть квартиры-конкуренты. Быстро понял, что мне придется непросто: из десятка объявлений за это время продали только одну квартиру. Причем ее могли и не продать — может, владелец просто снял объявление.
Я заподозрил, что часть конкурентов — риелторские заманухи, поэтому прозвонил пару самых дешевых вариантов. Но все они были готовы завтра же показывать мне жилье. То есть объявления были реальными.
Как я готовил квартиру к продаже
Состояние квартиры. Последние полгода в квартире жили арендаторы. Арендная плата составляла 16 000 Р в месяц, включая все коммунальные услуги, кроме воды и электричества. Мы договорились, что я не стану брать у них эти деньги, а вместо оплаты они будут делать в квартире ремонт.
За полгода арендаторы сделали ремонт примерно на 100 000 Р : в трех комнатах покрасили стены, побелили потолок, постелили ламинат. Правда, в квартире остались облезлые откосы на окнах, подоконники и обшарпанные, обляпанные двери. Еще после ремонта арендаторы не все убрали, поэтому квартира выглядела непрезентабельно.
Арендаторы. Риелторы почти единодушны в том, что квартирантов перед продажей жилья надо выселять. Они мешают при показах, и с ними в квартире больше бардака и неустроенности.
Я тоже выселил своих квартирантов, хотя решение далось непросто: я терял деньги из-за простоя квартиры и оплаты коммуналки на время продажи.
Конкуренты и цена
Я просмотрел основные порталы по недвижимости и остановился на «Авито» как ключевом. В поисковой форме задал характеристики своей квартиры и получил более 30 аналогичных вариантов, выставленных на продажу. Отсортировал их по цене.
В самой дешевой первой трети списка оказались квартиры стоимостью 2,4—3 млн рублей — это и были мои конкуренты. Дороже уже шли квартиры либо в новых домах, либо с хорошим ремонтом, либо большего метража. Считать их конкурентами не следовало.
Из любопытства я посмотрел еще большие трешки. Цены были похожие, но совсем убитые начинались от 1,9 млн рублей.
Чтобы окончательно определиться с ценой, я заказал оценку квартиры на сайте «Домклик» — сервисе Сбербанка. На «Авито» видны не цены сделок, а только рекламные цены, от которых возможен торг. Также там достаточно квартир-заманух с несуществующей низкой стоимостью.
Около половины квартир покупается в ипотеку, а 50% ипотек оформляется в Сбербанке. Поэтому у него есть информация о реальных ценах примерно 25% всех сделок с недвижимостью в России. Это много. Полной информации по ценам сделок нет ни у кого, кроме Росреестра, но он держит ее в строгом секрете.
Для оценки «Домклику» не нужны документы и фотографии — требуются только параметры квартиры. Оценка проводится по ценам реальных ипотечных сделок, которые прошли через Сбербанк. Ищутся квартиры, похожие на вашу, в соседних домах со сделками за минувший год. Каждой найденной квартире присваивается коэффициент похожести, и так выводится средневзвешенная оценка.
стоил отчет об оценке квартиры на «Домклике»
Реклама
Я привел квартиру в порядок и только после этого разместил объявления на основных порталах: «Авито», «Циане», «Домклике», «Юле», «Яндекс-недвижимости». Ежемесячно делал новое объявление, а старое удалял или просто поднимал в выдаче. Все эти объявления были бесплатными. Еще я рассказывал всем, с кем общался, что продаю квартиру.
я потратил на растяжку с телефоном на балконе
Я разместил объявления в конце ноября 2019 года, но в течение следующих трех дней телефон молчал. По опыту я знал, что если бы угадал с ценой, то мне сразу бы начали звонить.
Все это означало, что даже если я снижу цену до 2,4 млн, то это не гарантирует продажу. Я настроился на длительную позиционную войну.
Как я сдавал основное жилье
Чтобы продать квартиру, я временно перебрался в Рязань. Мое основное собственное жилье в Москве пустовало. Я надеялся быстро продать рязанскую квартиру и вернуться в столицу, но было видно, что поиск покупателя затягивается. Стало понятно, что московскую квартиру надо просто сдать, чтобы не беспокоиться о потерянных деньгах и ценах.
Дело осложнялось тем, что для сдачи ту квартиру надо было привести в порядок. В конце декабря 2019 года я вернулся для этого в Москву.
Я хотел сдать квартиру так, чтобы сразу после продажи рязанской въехать обратно в московскую. Для этого я придумал особые условия договора: заключаем его на полтора месяца, потом договор автоматически продлевается каждый месяц. Если стороны расторгают договор в течение первых полутора месяцев, то инициатор расторжения платит штраф в размере стоимости аренды за полмесяца.
Всем потенциальным арендаторам я честно рассказывал, почему сдаю квартиру именно так. В течение недели подходящие люди нашлись.
Меня не было в Рязани полтора месяца — до середины февраля 2020 года. За это время я договорился о просмотре рязанской квартиры с четырьмя интересантами, которые позвонили по объявлению. Все сказали, что им не срочно и они меня дождутся, хотя квартиру мог показать и сосед. В итоге, когда я вернулся, двое уже что-то купили, а два других просмотра прошли впустую.
Иногда продавцам квартир рекомендуют через неделю после просмотра звонить потенциальным покупателям и спрашивать обратную связь. Я попытался так делать, но ничего особенного не узнал. Кто-то выбрал другую квартиру, кто-то решил вообще повременить с покупкой. Кто-то был согласен купить мою квартиру, но сначала хотел продать свою за нереальную цену. Через какое-то время я прекратил сам перезванивать посмотревшим.
Во второй половине марта из Москвы пришла не очень приятная весть: мои квартиросъемщики внезапно решили съехать. По договору они имели право сделать это без штрафа, так как прошло полтора месяца. Пришлось снова ехать в Москву и заниматься пересдачей квартиры.
И тут началась пандемия
Был конец марта, и в Москве уже вовсю вводились коронавирусные ограничения. На интерактивной карте я видел, что случаи заражения зарегистрированы уже по всей столице, в том числе в домах, соседних с моим. Рязань сильно отставала, и новые случаи там пока были привозной экзотикой.
Надвигающееся бедствие снизило деловую активность: звонков по аренде московской квартиры стало меньше в сравнении с предыдущим разом, хотя я снизил цену на 2000 Р в месяц. Всех отпугивало, что нет гарантированного срока.
Пришлось сменить тактику и предлагать гарантированные шесть месяцев. Я решил, что если продам рязанскую квартиру раньше, то можно попытаться договориться с нанимателем о досрочном отъезде. Если не получится, то сниму временно квартиру в Рязани. Это дешевле и легче, чем арендовать жилье в Москве.
Я успел уехать из Москвы за день до того, как мэр столицы объявил полный локдаун.
Локдаун
С началом локдауна просмотры квартиры полностью прекратились. Строго говоря, согласно выходившим указам они были запрещены. Звонков по телефону с уточнениями и предложениями риелторов тоже почти не было.
Так продолжалось до конца мая. Но с июня рынок оживился.
Как я общался с риелторами
Периодически я троллил таких риелторов. Разговор выглядел примерно так:
РИЕЛТОР: Как долго продаете квартиру?
Я: Да уже несколько месяцев продаю.
Р.: Вот видите! А у меня есть опыт, в агентство постоянно приходят потенциальные покупатели. Давайте заключим договор? Я помогу вам продать квартиру быстро.
Я: На «Авито» видел квартиру-конкурента, которую продает ваше агентство. Она продается дольше, чем моя.
Р.: Но у нас в агентстве много риелторов работает. Я не занимаюсь этой квартирой.
Я: Так идите лучше своему коллеге помогите. Он продаст, и мне легче без конкурента будет.
Соль троллинга заключается в том, что собственников часто обзванивают стажеры, а квартиры продают опытные агенты.
Потенциальный покупатель с пятью детьми
В июле 2020 года, спустя более чем полгода, он нашел мою квартиру на «Авито» и позвонил. Ипотеку ему наконец одобрили, и его все устраивало, кроме цены. Я предложил ему прийти на просмотр.
Назавтра он опять пришел с пятью детьми, женой и риелтором, хотя я предложил ему во второй раз детей уже не приводить. Риелтор посмотрела квартиру и сказала, что она стоит столько, сколько я за нее прошу.
В разговоре со своим риелтором покупатель обмолвился, что пока смог занять у начальника на первый взнос по ипотеке только часть суммы. Пахло тем, что придется при оформлении ипотеки завышать сумму сделки и обманывать банк. Мне этого не хотелось. Кроме того, соседи не выразили бурных восторгов от такого покупателя. В итоге мы не договорились о цене.
Потом я понял, почему на просмотр ходила вся семья с детьми, которые создавали гвалт. Глава семьи хотел посмотреть реакцию соседей. И если будет негатив, то просто не брать квартиру.
Покупатель с ипотекой без первого взноса
В сентябре 2020 года пришел покупатель, который сразу согласился купить квартиру. Но он предлагал провести сделку по серой схеме, поскольку у него не было первоначального взноса.
Грубо говоря, схема выглядела так: я завышаю стоимость квартиры на сумму его первоначального взноса и пишу расписку, что якобы получил от него эти деньги наличными. Остальную сумму, равную реальной стоимости моей квартиры, должны были выдать банк и пенсионный фонд в виде материнского капитала. Сумму маткапитала я получил бы не сразу, а только спустя некоторое время, когда сделку одобрит пенсионный фонд и переведет деньги.
Вишенкой на торте было желание покупателя обналичить через меня часть своего ипотечного кредита: он взял бы кредит чуть больше, чем ему нужно, а я потом отдал бы ему часть денег наличными.
В цифрах предварительно это выглядело так:
Дистанционный потенциальный покупатель
Мы решили оформлять сделку удаленно через «Домклик» — я раньше разместил там объявление о продаже. Поскольку общались мы удаленно, я решил не брать задаток или аванс, но и из рекламы квартиру не убирал.
Сбербанк одобрил покупателю ипотеку за несколько часов, а я загрузил в «Домклик» все необходимые документы за пару дней. Большинство из них давно были готовы.
И вдруг на следующее утро вместо окончательного одобрения квартиры «Домклик» написал, что покупатель удалил меня из сделки. Я позвонил покупателю, и вот как он это объяснил.
Покупатель позвонил в «Домклик». Оператор заявила, что первоначальный кредит 1 033 000 Р они тоже аннулировали. Дополнительных объяснений Сбербанк покупателю не давал. На мои звонки в «Домклике» не отвечали и не перезванивали.
Покупатель расстроился и не знал, что делать. Я тоже расстроился, хотя эти срывы сделок уже становились для меня обыденностью.
Дистанционная сделка с электронной регистрацией в ВТБ
Условие безналичной выплаты денег продавцу — зарегистрированный договор купли-продажи и выписка из ЕГРН с правами на имя покупателя и обременением банка. Все эти документы пересылаются из Росреестра в систему ВТБ электронно. От покупателя или продавца требуется только прийти в отделение банка в день сделки.
Единственное осложнение в сравнении со Сбербанком — необходимость пригласить в квартиру оценщика. Сбербанк одобрил квартиру без этого, так как автоматическая оценка «Домклика» получилась выше продажной цены. Оценщика для ВТБ нанимал покупатель. Там спросили цену продажи, сфотографировали квартиру и оценили примерно в ту же стоимость.
Я выслал ипотечному менеджеру покупателя пакет документов на квартиру электронной почтой:
Нотариальное согласие жены покупателя на сделку не требовалось, поскольку супруги покупали квартиру в общую собственность.
Во время всех этих действий квартиру дополнительно приходил смотреть родственник покупателя, который живет в Рязани.
Сделка потребовала всего одного похода в рязанский ипотечный офис ВТБ на полтора часа. Деньги за квартиру в день сделки были заморожены на специальном счете дочерней структуры ВТБ.
Мы с покупателем скачали на смартфоны приложение myDSS для электронной подписи. Мне не понравилось, что когда подписываешь на смартфоне пакет документов для отправки в Росреестр, то не видишь их текст и даже состав. Фото тех документов, которые я подписываю, мне по запросу прислала в «Вотсап» сотрудница ВТБ. Пришлось ей поверить.
Регистрация сделки в Росреестре у нас затянулась на дополнительные 10 дней, так как система своевременно не обработала госпошлину, которую заплатил покупатель. Я читал, что это регулярная проблема у СБР ВТБ.
В итоге сделку благополучно зарегистрировали без официальных приостановок. На следующий день после даты регистрации мне и покупателю на электронную почту выслали пакет зарегистрированных документов с электронными подписями Росреестра. Через пару часов после этого я получил все деньги за квартиру безналично на банковский счет.
Примерные расходы покупателя:
Что в итоге
Я выставил объявление о продаже квартиры в конце ноября 2019 года, а нашел покупателя в конце ноября 2020 года. Было 24 просмотра и три реальных покупателя.
За год продажи полтора месяца я не показывал квартиру, так как был в Москве. За этот период пара позвонивших по рекламе купили другие квартиры. В апреле и мае 2020 года из-за локдауна на просмотры никто не приходил. Еще на полмесяца, в сентябре, я снимал объявление о продаже после того, как внесли задаток. Если вычесть это время, то получится, что я продавал квартиру ровно восемь месяцев.
Было еще одно, четвертое, предложение купить мою квартиру. Но его я считаю обманом: его целью было сподвигнуть меня заключить договор на продажу квартиры с агентством.
Тогда ко мне пришли якобы покупатели с двумя риелторами. Они быстро посмотрели и через короткое время согласились купить квартиру, но с сильным торгом. Я согласился на большую часть этого торга. Потом у покупателей вдруг возникли сложности с деньгами, а риелторы предложили мне немедленно заключить договор с агентством для помощи в продаже. Поскольку одних покупателей они мне «почти» нашли, а других еще приведут. Я не поверил в реальность этого предложения: предполагаемые покупатели очень бездарно играли свою роль.
Звонки и просмотры мне принесли в основном только два рекламных канала: «Авито» и баннер на лоджии. От остальных интернет-площадок толку почти не было. Но считаю, что на «Домклике» квартиру тоже надо обязательно размещать. Половина ипотек выдается Сбербанком, а скидку 0,3% на ипотечную ставку он дает только после того, как квартира две недели провисит на «Домклике».
На других интернет-площадках квартиру тоже лучше разместить самостоятельно, иначе там ее разместят без спроса риелторы со своим телефоном и ценой, которую посчитают нужной.
Я показывал квартиру так, как предписывает наука: перед показами убирался, проветривал и использовал американское правило баскетбольного мяча. Оно означает, что в видимости должны остаться предметы не меньше баскетбольного мяча. Остальное надо убрать в шкафы. Так квартира будет максимально похожа на номер в отеле. Без фанатизма, конечно, но идеология понятна.
Завершить продажу я мог по двум причинам. Я наконец-то дождался своего покупателя, потихоньку снижая цену. Вторая причина: средняя цена за квадратный метр во второй половине 2020 года резко пошла вверх. Но я не наблюдал повышения цен в сегменте четырехкомнатных квартир-конкурентов в Рязани. Единственное положительное изменение: если в начале 2020 года из продажи уходил примерно один конкурент за два месяца, то в самом конце 2020 года — по три конкурента за два месяца. В том числе ушла и моя квартира.
Не знаю, за какую цену я бы ее продал, если бы в 2020 году резко не упали кредитные и ипотечные ставки по всему миру и не появилась льготная ипотека на новостройки в России. Так, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях в 2020 году снизилась с 9 до 7,38%.
А праздник повышения цен на недвижимость, который прошел мимо меня и моих конкурентов — продавцов четырехкомнатных квартир в 2020 году, все же добрался и до нашей улицы. По «Авито» было видно, что к апрелю 2021 года все дешевые квартиры покупатели наконец-то выкупили. Объектов в продаже стало меньше, а цены — на несколько сотен тысяч рублей выше. Но я уже давно был вне игры.
Что надо знать, если сами продаете квартиру