строение чем отличается от здания
Строения, здания, сооружения. в чем разница? Информация для риэлторов.
Многие риэлторы специализируются на работе с загородной недвижимостью, коммерческой недвижимостью, а на этом рынке очень много нюансов и тонкостей, которые нужно знать риэлтору.
Градостроительным кодексом Российской Федерации установлено, что зданиями, строениями и сооружениями признаются объекты капитального строительства. Объектами некапитального строительства считаются палатки, рекламные установки, хозяйственные строения и так далее. Настоящий кодекс хоть и содержит эти три понятия, но не раскрывает сущность данных понятий.
Буквальное толкование терминов «здание» и «сооружение» содержится в Федеральном законе «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», однако ни один нормативный акт не раскрывает понятие термина «строение».
Авторитетными специалистами гражданского права дается толкование понятия «строения», как термин, обозначающий и здание, и сооружение, то есть строительство, которое твердо связанно с землей.
Здание
ЗданиеЭто архитектурный объект, возведенный для производства и организации труда, учреждений социального и культурного назначения и для сохранности ценностей материального характера.
Конструктивные элементы здания:
Сооружение
СооружениеЭто инженерный объект, возведенный для выполнения функций, непроизводственного назначения. Характерной чертой сооружения является целостность. К примеру, мост состоит из таких строений как опоры, полотна и пролетов, но все вместе – это сооружение.
К сооружениям относятся: аэропорты, автозаправочные установки, устройство предающее информацию и другие.
Функциональное предназначение – это главное отличие здания от сооружения.
Зданием считается постройка, которая возведена на земле, предназначенная для пребывания людей, расположения производственных объектов, сохранности выпускаемой продукции и так далее.
Сооружение – это строение, которое предназначено осуществлять необходимые потребительские функции.
Почему риэлтор должен понимать различия между зданием и сооружением?
Риэлтор – это широкопрофильный специалист. При выполнении своих обязанностей, по достигнутому соглашению с заказчиком, должен четко знать характеристики каждого объекта капитального строительства и уметь различать их по критериям. Перечисленная информация необходима, на стадии признания объекта недвижимым имуществом и в случае, когда необходимо получить разрешающую документацию на строительство такого объекта.
Необходимость получения разрешающей документации вызвана тем обстоятельством, что в случае отсутствия таких документов, строительный объект, за исключением признается самовольной постройкой.
Исключением являются:
— строительство, реконструкция некапитального объекта,
— возведение вспомогательных строений.
На основании чего, следует сделать вывод, что не для всех объектов строительство требуется получение разрешающей документации на строительство.
Строение чем отличается от здания
Федеральный арбитражный суд Московского округа в своем постановлении от 15 мая 2006 года № КГ-А40/3316-06 указал, что объектом некапитального строительства признается объект, построенный из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений, который может быть разобран и перенесен без значительного ущерба для данного объекта Исходя из изложенного, можно сделать ряд окончательных выводов.
Во-первых, в законодательстве и нормативно-технической документации отсутствует определение понятия «строение». Во-вторых, здания, строения и сооружения могут быть как объектами капитального строительства, так и некапитальными объектами. В-третьих, не требуется получение разрешения на строительство некапитальных объектов, а также тех объектов капительного строительства, которые указаны в специальных федеральных законах.
И, наконец, второй распространенной проблемой, связанной с понятиями здания, строения и сооружения, является признание их недвижимым имуществом Гражданский кодекс РФ (ст. 130) к недвижимому имуществу относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Из содержания этой нормы можно сделать вывод, что объекты некапитального строительства не относятся к категории недвижимости, поскольку они не имеют прочной связи с землей и их перемещение возможно без несоразмерного ущерба их назначению. А это значит, что такие объекты не могут быть признаны самовольными постройками в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ, так как согласно ее содержанию самовольная постройка может быть только объектом недвижимого имущества.
Максим Звягинцев http://www.institutra.ru
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Чем отличается здание от сооружения? Жилые здания и гидротехнические сооружения
Для обеспечения различных потребностей каждого человека и общества в целом возводятся самые разнообразные здания и сооружения, отличающиеся друг от друга своим назначением, конструкцией, этажностью, материалом, внешним видом, заглублением в землю и прочими признаками и качествами. Эти два термина используются как синонимы, но их значение неодинаково. Чем отличается здание от сооружения и важно ли понимать эту разницу?
Здания
Прежде чем ответить на вопрос о том, чем отличается здание от сооружения, рассмотрим по отдельности эти два понятия.
К зданиям относятся наземные капитальные строения с внутренним пространством и предназначенные для временного или постоянного пребывания людей и удовлетворения различных их нужд. Этажность может быть любой: от небольших коттеджей и дач до гигантских небоскребов и высоток. Использоваться здания могут не только для проживания людей, но и для сельскохозяйственной, производственной деятельности, различных общественных нужд, например, в качестве хранилища или склада. Важнейшим атрибутом при этом является капитальность строения, длительная эксплуатация.
Чаще всего внутреннее пространство зданий разделено на отдельные помещения.
Классификация зданий
В зависимости от высотности здания бывают:
По своему назначению здания и сооружения делятся на 2 группы:
Гражданские строения
Здания разделяются на:
Особенность жилых и многих общественных зданий – наличие на небольшой площади большого количества отдельных помещений. Производственные здания отличаются от жилых наличием общих больших помещений, которые не разделены перегородками и стенами на комнаты и могут достигать огромных размеров (до нескольких гектаров).
В зависимости от материала и конструкции здания и сооружения подразделяются на деревянные (каркасные, брусчатые, рубленые, щитовые,), кирпичные, каменные, бетонные и железобетонные (крупнопанельные, крупноблочные, из объемных блоков).
Здания и сооружения промышленного назначения
К этой категории относятся строения, предназначенные для нужд промышленности, транспорта, энергетики и обеспечивающие нормальные условия для труда и работы размещенного оборудования.
Промышленные здания и сооружения – это одноэтажные или многоэтажные строения:
Классификация промышленных зданий
Промышленности здания подразделяют на четыре основные группы:
В зависимости от числа пролетов различают одно-, двух- и многопролетные промышленные здания и сооружения.
В зависимости от наличия подъемно-транспортного оборудования промышленные здания и сооружения делятся на бескрановые и крановые (с подвесным или мостовым оборудованием).
Что такое сооружение?
Сооружение — объемная, линейная либо плоскостная строительная система, имеющая подземную или надземную части. Состоит из несущих и ограждающих строительных конструкций и предназначена для выполнения различных производственных процессов, временного пребывания людей, хранения готовой продукции, перемещения грузов и людей.
К сооружениям также можно отнести:
Все перечисленные объекты относятся к сооружениям. Они выполняют вспомогательную культурно-религиозную или техническую функцию в жизнедеятельности людей.
Некоторые дополнительные особенности сооружений
Сооружение может быть возведено в качестве самостоятельного объекта независимо от места его будущего размещения на земельном участке. Любой объект сооружения, взятый в отдельности, может составлять одно общее полное сооружение, которое содержит всю инженерно-техническую инфраструктуру. По назначению они могут быть временного или длительного назначения и представлять собой либо завершённое строение, либо незавершенное.
Гидротехнические сооружения
Гидротехническими называют сооружения, которые используются для облагораживания, регулирования, перенаправления водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия воды. К ним относят причалы, дамбы рек, каналы, гидроэлектростанции, порты, подпоры рек. Помимо этого, существуют специализированные сооружения, например, гидромелиоративные системы, которые используются в сельском хозяйстве, сооружения морского и речного пароходства, водоводы, отстойники. Все перечисленные сооружения возводятся по мере развития и необходимости определенной отрасли хозяйства.
В зависимости от места расположения гидротехническое сооружение может быть:
В зависимости от вида обслуживания гидротехнического сооружения отраслями водного хозяйства они могут быть:
Также различают сооружения для канализации, подачи воды, использования водных недр, благоустройства города, эстетических и спортивных целей.
Сравнение
Итак, чем отличается здание от сооружения? Давайте подведем итог.
Требования к зданиям и сооружениям: функциональная целесообразность, архитектурно-художественная выразительность, целесообразность технических решений, надежность, санитарно-технические требования с учетом природно-климатических и прочих местных условий, требования техники безопасности, экономичности строительства и т. п.
Анализ понятий «Здание», «Строение», «Сооружение»
Скопировано из Правовой системы «Гарант»: http://www.garant.ru
Цивилисты, исследовавшие понятия здания и сооружения как особой разновидности недвижимости, отмечали, что отечественное гражданское законодательство оперирует терминами «строение»*(1), «постройка», «здание» «сооружение»*(2). При этом законодатель долго не формулировал соответствующие дефиниции, ограничиваясь указанием на принадлежность зданий и сооружений к недвижимым вещам*(3).
В.В. Витрянский к признакам, определяющим здание, относит: 1) искусственность возведения; 2) привязку к определенному земельному участку; 3) невозможность перемещения без ущерба; 4) самостоятельность; 5) законченность*(9).
В настоящее время легальное определение здания и сооружения закреплено в Техническом регламенте.
Так как легальные определения, содержащиеся в Техническом регламенте, имеют большое теоретическое и практическое значение как общие категории, полагаем необходимым подробно проанализировать данные дефиниции и сопоставить их с нормами германского права, что позволит нам уточнить определения понятий зданий и сооружений.
Технический регламент в приведенном определении закрепляет следующие признаки здания: 1) здание является результатом строительства; 2) здание имеет объемную строительную систему; 3) здание включает в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения; 4) здание имеет специальное предназначение; 5) здания, как и сооружения, являются капитальными объектами. Рассмотрим каждый в отдельности.
1. Здание является результатом строительства. В соответствии с Градостроительным кодексом (ГрК) РФ (п. 13 ст. 1) под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений, которые являются объектами капитального строительства (п. 10 ст. 1). Иными словами, к строительству относится создание только капитальных объектов*(10).
Если рассуждать последовательно, создание киосков, навесов и других подобных построек строительством не является. Следовательно, независимо от иных характеристик временной постройки (даже если она имеет все иные признаки, присущие зданию, в том числе прочную связь с землей*(11)), она не может быть признана зданием*(12) (кстати, то же можно сказать о сооружении). Возникает вопрос: может ли временная постройка признаваться недвижимостью? Однозначного ответа российское законодательство не дает.
С одной стороны, временные постройки могут иметь прочную связь с землей и по этому признаку причисляться к недвижимости. Нередко они существуют многие годы, не случайно возникла поговорка «нет ничего более постоянного, чем временное». Некоторые ученые даже полагают, что связь с землей является достаточным основанием для признания таких объектов недвижимостью*(13).
С другой стороны, распространение на временные постройки режима недвижимого имущества не отвечает критерию высокой экономической и социальной стоимости и представляется нецелесообразным. Как отмечает И.Д. Кузьмина, «представляется сомнительной обоснованность признания объектов, сооруженных на время, недвижимостью ввиду отсутствия признаков прочной связи с землей, постоянства, бессрочности, предназначенности для удовлетворения постоянной, а не временной только хозяйственной цели. Независимо от наличия фундамента они не обладают свойствами неперемещаемости ввиду запрограммированного сноса или переноса»*(14). Отметим, что приведенное утверждение подвергается справедливой критике цивилистов*(15).
В праве континентальной Европы вопрос о природе временных построек, как правило, урегулирован. Например, германское законодательство не относит временные постройки к недвижимости (§ 95 Германского гражданского уложения), в то же время итальянский законодатель избрал противоположную позицию (ст. 812 Гражданского кодекса Италии).
В российском законодательстве подобной прямой нормы не содержится, но судебная практика возможность признания временных построек недвижимостью отрицает.
В ситуации, когда временные строения характеризуются признаками легких сборно-разборных конструкций и не обладают фундаментом, мотивировка судов является вполне обоснованной, так как эти признаки свидетельствуют об отсутствии прочной связи объектов с землей и возможности их перемещения без ущерба назначению. Так, ФАС Московского округа в постановлении от 13 февраля 2008 г. N КГ-А41/159-08 на указанном основании относит торговые павильоны к временным постройкам и отказывает в признании их недвижимостью.
Но если временные строения возведены на капитальном фундаменте и имеют прочную связь с землей, аргументация судов выглядит уже не так убедительно. Так, ФАС Московского округа в постановлении от 5 июля 2006 г. N КГ-А40/5041-06 отмечает, что торговый павильон не является недвижимым имуществом, поскольку это временное сооружение, возведенное на земельном участке, предоставленном на условиях краткосрочной аренды. Данный вывод суд сделал, несмотря на заключение ГУП ЦНИИ строительных конструкций им. В.А. Кучеренко, признающее спорный объект стационарным (имеющим неразрывную связь с землей).
ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 18 марта 2008 г. N Ф08-1203/08 подчеркивает, что установка киоска на капитальном фундаменте не влечет отнесения самого киоска к объектам недвижимости; возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений.
Статья 130 Гражданского кодекса РФ не содержит формулировок, запрещающих признание временной постройки недвижимостью, наоборот, закон гласит, что все объекты, прочно связанные с землей, т.е. те, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются недвижимостью. О времени существования объекта в указанной норме речь не идет. Суды, отрицая свойства недвижимости у временных построек, совершают логическое допущение, подменяя понятие «прочная связь с землей» понятием «срок существования объекта»*(16). Указанная ситуация может быть разрешена путем закрепления положения о том, что временные постройки не являются недвижимостью.
Отметим, что в определении понятия «здание» содержится логическая ошибка: его суть раскрывается посредством отнесения к объектам капитального строительства (через результат строительства), но объектом капитального строительства признается не что иное, как здание. Полагаем необходимым разработать ясное и непротиворечивое определение понятия «здание» (сказанное справедливо и в отношении определения понятия «сооружение», о чем пойдет речь далее).
2. Здание имеет объемную строительную систему. Слово «объем» в русском языке означает величину чего-либо в длину, высоту и ширину, измеряемую в кубических единицах*(17). Отметим, что на основе этого толкования можно сделать вывод о том, что все постройки как объекты материального мира имеют длину, ширину и высоту, а следовательно, объемную строительную систему. В соответствии с порядком определения строительного объема зданий, описанным в п. 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37):
— объем надземных и подземных частей здания устанавливается в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, возведенными на вечномерзлых грунтах;
— объем здания с чердачным перекрытием определяется путем умножения его площади, подсчитанной по размерам внешнего очертания стен здания выше цоколя, на высоту здания. Высота здания принимается от уровня чистого пола первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия;
Таким образом, строительный объем, как и объем вообще, определяется путем умножения длины, ширины и высоты объекта, измеренных по внешним его границам. Цельнобетонное основание памятника тоже имеет объем и является объемной строительной системой.
Полагаем, что указание на объемность имело целью подчеркнуть, что здание имеет внутреннее полезное пространство, т.е. внутренний объем. Возможно, в норме, определяющей понятие здания, корректнее было бы сказать, что последнее является строительной системой, имеющей внутренний полезный объем.
3. Здание включает в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения. Технический регламент в подп. 14 п. 2 ст. 2 определяет помещение как часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями. Одновременно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит помещения к объектам, входящим в состав зданий и сооружений.
В пункте 3.8.1 главы 4 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 ноября 2009 г.) сказано: «Под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования. По признаку пригодности помещения могут быть дифференцированы на жилые и нежилые, основные и вспомогательные. Основные помещения могут быть самостоятельным объектом права собственности, а вспомогательные (каковыми являются только нежилые) могут входить лишь в состав общего имущества»*(18).
Необходимо отметить, что подход, закрепленный в Техническом регламенте, не соответствует положениям названной Концепции: в последней идет речь о внутренней, полезной части здания, а Технический регламент позволяет сделать вывод, что помещения включают в себя общий объем, имеющий некое назначение. Таким образом, с некоторой долей допущения будет верным следующее утверждение: межкомнатная перегородка является частью общего объема здания, ограниченного строительными конструкциями (несущими стенами), и имеет определенное назначение (декоративное), а следовательно, является помещением. Кроме того, учитывая, что сооружение может иметь объемную плоскостную или линейную строительную систему (но последние тоже имеют объем), возникает вопрос: может ли часть объема таких сооружений признаваться помещением?
Кроме помещений здание включает в себя сети инженерно-технического обеспечения, т.е. (в соответствии с подп. 20 п. 2 ст. 2 Технического регламента) совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий. Иными словами, Технический регламент дает основание полагать, что здание включает в себя сооружения или что каждое строение, признаваемое зданием, включает в себя сооружение. В то же время отметим, что в соответствии с подп. 23 п. 2 ст. 2 Технического регламента сооружение является результатом строительства, а следовательно, капитальным объектом. Таким образом, наблюдается явное противоречие в использовании термина «сооружение» в тексте Технического регламента или в понимании природы понятия «сооружение».
В связи с выделением указанных признаков здания возникает вопрос о том, должно ли признаваться зданием неблагоустроенное строение типа деревенского дома с деревянным срубом, не имеющее ни инженерно-технических коммуникаций, ни инженерно-технического обеспечения. Отметим, что до сих пор во многих деревенских домах отсутствуют все системы инженерно-технического обеспечения (за исключением электричества, но иногда нет и его). Если такие дома не могут признаваться зданиями, значит, это сооружения? Но тогда они не могут быть жилыми, так как в настоящее время Жилищный кодекс РФ напрямую указывает, что жилые помещения могут существовать в здании (доме). Аналогичный вопрос возникает в отношении складских комплексов или складских зданий, гаражей.
4. Здание имеет специальное предназначение: оно служит для проживания людей и (или) их деятельности. При этом здание может быть одновременно предназначено как для проживания, так и для деятельности людей, размещения производства, хранения продукции, содержания животных. Указанный перечень является закрытым, причем размещение производства, хранение продукции, содержание животных, видимо, не относятся к категории «деятельность людей», так как они не находятся в одном смысловом ряду.
5. Здания, как и сооружения, являются капитальными объектами (результатом строительства), следовательно, некапитальные (временные) постройки к ним не относятся. Сооружения, имеющие объемную систему, в соответствии с подп. 14 п. 2 ст. 2 Технического регламента, включают в себя помещения.
Кроме того, так как помещение может являться частью сооружения, надо уточнить, можно ли в принципе рассматривать такие помещения в качестве жилых. В настоящее время ЖК РФ говорит о том, что жилые помещения могут существовать в здании (доме). Но правовой режим сооружения, после того как из него будет выделен новый объект недвижимости (помещение), неясен.
Сооружение определяется через указание на признаки результата строительства, а именно пространственные и объемные характеристики: 1) сооружения имеют не только объемную, но и плоскостную и линейную строительную систему; 2) сооружения состоят из несущих или ограждающих конструкций. Рассмотрим их подробнее.
2. Сооружения состоят из несущих или ограждающих конструкций. Исходя из приведенной формулировки простое замощение, не имеющее ограждающих конструкций, не является сооружением, а следовательно, не должно признаваться недвижимостью.
Сооружение, так же как и здание, имеет целевое назначение: служит для осуществления производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Под производственным процессом понимается совокупность всех действий людей и средств производства, направленных на изготовление продукции*(22).
В то же время в германском праве определение сооружения включает в себя указание на признаки недвижимого объекта (связь с землей). В Германии строительные нормы закрепляются на уровне федеральных земель, но на основе и в соответствии с типовым законом, разработанным на федеральном уровне конференцией министров строительства федеральных земель (ARGEBAU). Законы земель воспроизводят типовой закон и отличаются от него лишь незначительно.
Под строительными материалами в п. 9 § 2 МВО понимаются: строительные вещества, компоненты и конструкции, которые производятся для длительной интеграции в строительные сооружения, выполненные из строительных веществ и компонентов конструкции, которые производятся для соединения с грунтом.
Пункт 2 § 2 MBO определяет, что зданиями являются крытые строительные сооружения для самостоятельного пользования, в которых могут находиться люди, а также которые предназначены для защиты людей, животных и материального имущества.
Указанный закон подразделяет здания на пять классов: 1) отдельно стоящие здания высотой до 7 м и состоящие из не более чем двух помещений общей площадью не более 400 кв. м и отдельно стоящие сельскохозяйственные или лесохозяйственные здания; 2) здания высотой до 7 м и состоящие из не более чем двух помещений общей площадью не более чем 400 кв. м; 3) иные здания высотой до 7 м; 4) здания высотой до 13 м и площадью помещений не более 400 кв. м; 5) иные здания, включая подземные.
Как видим, в германском праве здание признается разновидностью сооружения. Видовыми признаками здания являются: 1) наличие крыши; 2) самостоятельность; 3) специфическое назначение (нахождение людей, защита).
Из сооружений как общей категории выделяются специальные сооружения (высотные здания и сооружения, здания большой площади, здания школ, больниц и иных подобных учреждений, многоярусные склады и т.д.).
Здания могут возводиться на земельном участке лишь в том случае, если земельный участок стороной приемлемой ширины примыкает к дороге общего пользования или земельный участок располагает подъездом к дороге общего пользования. На нескольких участках здание строят только при условии, что это не противоречит строительным нормам (§ 4 МВО).
Таким образом, в германском праве здания могут располагаться на двух и более земельных участках не только в результате вертикального деления, но и быть изначально созданными на нескольких земельных участках.
И.П. Писков придерживается мнения о том, что «разграничение понятий зданий и сооружений как юридических категорий имеет объективную основу. Здания могут располагаться только на одном земельном участке, а сооружения могут располагаться на нескольких»*(24). Действительно, для нормальной технической и хозяйственной эксплуатации строения необходим земельный участок, по габаритам соответствующий самому строению, а также территория вокруг него. Однако вывод ученого отражает идеальное положение вещей, фактически же указанный порядок не соблюдается. Здание изначально может быть построено на нескольких земельных участках, также оно может быть возведено с выходом за пределы используемого земельного участка (застройка с нарушением границ соседнего участка)*(25), здание может быть разделено вертикально вместе с земельным участком.
Вопрос о разграничении зданий и сооружений возникает, помимо прочего, в связи с использованием законодательством термина «строение». Различные правовые акты, в частности ГрК РФ, ставят строение как разновидность капитального объекта в один логический ряд с сооружением, зданием и объектом незавершенного строительства.
Так, Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» разделяет понятия «жилое строение», «жилой дом» (видимо, имеется в виду здание), хозяйственное строение и сооружение (см. ст. 11).
Как видим, у законодателя нет четкого представления о соотношении понятий «здание», «сооружение» и «строение». Все приведенные термины, в соответствии с ГрК РФ, обозначают капитальные объекты, различные по своей природе. Видимо, по логике ГрК РФ, термин «строение» включает в себя капитальные объекты, которые не могут быть отнесены ни к зданиям, ни к сооружениям. Таким образом, использование формулировки «здание (строение)» является некорректным. Полагаем, что к строениям, если следовать подходу ГрК РФ, могут быть отнесены такие капитальные объекты, как сараи, парники, бани, навесы, теплицы, летние кухни, гаражи и т.д.
Терминология, используемая законодателем, крайне неудачна и требует совершенствования. Непроработанность понятийного аппарата вызывает проблемы на практике. Так, в п. 5 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сказано, что кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. То есть строения (в отличие от зданий и сооружений), являющиеся капитальными объектами (недвижимостью), не подлежат кадастровому учету. Как же они могут быть зарегистрированы в ЕГРП?
Полагаем, что если законодатель желает обозначить искусственно возведенный объект без указания на признаки его как недвижимости, должен использоваться термин «строение», традиционно обозначающий наиболее общую категорию. В российской цивилистике здания и сооружения обычно обозначались термином «строение», при этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком*(26).
На основе проведенного исследования считаем возможным предложить следующие определения.
Е.Л. Наумов,
аспирант кафедры гражданского права юридического факультета
МГУ им. М.В. Ломоносова, эксперт управления правового
обеспечения и судебной работы ОАО «ЦИУС ЕЭС»
«Законодательство», N 3, март 2015 г.
Список литературы
1. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. N 10.
4. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды М., 1999.
5. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.
*(6) СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения».
*(16) Например, ФАС Уральского округа в постановлении от 15 января 2008 г. N Ф09-4441/07-С6 указывает, что техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности.
*(19) См. постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 января 2010 г. N А56-34377/2008.
*(20) См., напр.: постановление ФАС Центрального округа от 3 июля 2009 г. N А14-15447/2008/516/13(Ф10-2234/09); постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17 августа 2009 г. по делу N А32-21057/2008 и т.д.
*(21) См., напр.: СНиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие конструкции (утверждены постановлением Госстроя СССР от 4 декабря 1987 г. N 280) и Свод правил СП 70.13330.2012. Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (утвержден приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 25 декабря 2012 г. N 109/ГС).