Что такое жилое помещение и чем оно отличается от статуса квартиры
На сегодняшний день множество покупателей квартир в Сочи зачастую могли сталкиваться со следующими щепетильными вопросами: Что значит статус жилого помещения и чем это отличается от статуса квартиры?
Сейчас вкратце постараемся вам все объяснить.
Что же такое жилое помещение вы узнаете на сайте vsochi.video
Статус квартиры и статус жилого помещения — по факту не имеет каких-то глобальных изменений. Одно лишь отличие состоит в том, что когда мы приобретаем квартиру, мы будем иметь одно свидетельство о праве собственности, где будет черным по белому написано — «квартира».
А если мы приобретаем жилое помещение, то мы получаем сразу два свидетельства: одно на право собственности жилого помещения, а другое на право собственности части земли под данным домом. Данная земельная часть застройщиком передается покупателю по договору дарения. Но нужно также учитывать случаи, когда земля под домом арендована, и тогда у покупателя будет всего лишь одно свидетельство на жилое помещение. В целом, вот в этом и есть вся разница. Нужно всегда помнить, чтобы в жилом помещении так же можно прописаться, как и в квартире, и распоряжаться им можно практически также, как и квартирой (продать, подарить, делать множество разных других операций с недвижимостью) Зачастую все считают, что статус квартиры лучше, только из-за чего? Не очень понятен этот момент. Время от времени поступают звонки от клиентов со словами: «Мне необходимо жилье исключительно со статусом квартиры!
Жилое помещение предлагать не надо!» Один момент, когда это требует банк, который выдает ипотеку на приобретение квартиры, или покупатель не является резидентом РФ, в таком случае требование покупателя имеет место.
Но, зачастую, покупатели нуждаются в статусе квартиры исключительно потому, что им про это сказали родственники, друзья, знакомые, или же ни где-то краем уха услышали. Потихоньку сложилось мнение о том, что статус квартиры намного лучше, нежели статус жилого помещения. Когда я спрашиваю покупателя «Зачем для Вас статус квартиры? У Вас ипотека или Вы иностранный гражданин?» В ответ слышу: «Нет, просто мы нуждаемся в статусе квартиры, нам так хочется» или «Жилое помещение — это какой-то развод, про такое ранее мы не слышали». В итоге хотелось бы сказать, что статус квартиры и статус жилого помещения — является одним и тем же. Особых различий между этим нет. Одно лишь отличие что когда мы приобретаем квартиру — одно свидетельство, когда жилое помещение — два свидетельства. Удачи!
Статус «квартира» и статус «жилое помещение». Отличия
Очень часто наши клиенты задают вопрос: «Чем же отличается статус жилого помещения от статуса квартир?» и я, в свою очередь, постараюсь максимально развернуто ответить на данный вопрос.
И так, рассмотрим, что же такое квартира, как таковая с точки зрения закона. В соответствии со статьей 16 Жилищного Кодекса РФ «Виды жилых помещений» квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящая из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Статус жилые помещения. 15-я статья объясняет статус «жилое помещение» развернуто: изолированный, пригодный для постоянного проживания объект недвижимости. Это помещение должно отвечать СНиП и требованиям законодательства. При определенных условиях жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. По сути, жилое помещение – это обширное понятие, в структуру которого входит понятие «квартира», а помимо него – «жилой дом», «комната», «часть комнаты», «часть дома».
Значит, по закону принципиальных отличий нет! Но так ли это? Давайте постараемся рассмотреть поподробнее:
Если помещение имеет статус «квартира», то при переходе права собственности вы получаете выписку из ЕГРП (с 15 июля 2016 года свидетельства на право собственности упразднены), где будет прописано в графе вид собственности «квартира», а назначение земельного участка НЕ указывается, так как само собой подразумевает, что многоквартирный жилой дом расположен на участке, имеющим назначение «Земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом». Дома, в которых выдаются выписки со статусом «квартира» на 100% проходили государственные экспертизы строительства на всех этапах и не имеют проблем с подключением коммуникаций и выделении техусловий. Помещение со статусом квартир могут приобретать и иностранные граждане, не резиденты РФ.
Если помещение имеет статус «жилое помещение», при переходе права собственности вы получаете две выписки из ЕГРП: в первой выписке будет указан вид права собственности «жилое помещение», а во второй будут прописаны доли всех собственников на земельный участок, под данным многоквартирным жилым домом, в том числе и ваша доля. Но, данный земельный участок будет иметь назначение «Земли населенных пунктов – для индивидуального жилого строительства». Помещения со статусом «жилое помещение» не могут приобрести граждане других стран, так как нерезиденты не имеют права приобретать в собственность земельные участки на территории РФ.
В данном случае следует задать два главных вопроса:
1. В каком году был построен и введен в эксплуатацию данный многоквартирный дом;
2. Наличие Техусловий на подключение всех коммуникаций к данному дому;
И так, в каком году был построен и введен в эксплуатацию дом со статусом жилые помещения. Дело в том, что с 1 сентября 2015 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые исключают возможность строительства многоквартирного жилого дома на участке ИЖС и дальнейшего его перевода в статус жилых помещений.
Поясню! До этого момента Застройщики (в том числе и физические лица) строили многоквартирные жилые дома на участке с назначением Индивидуального Жилого Строительства (ИЖС) в некотором роде в обход законодательства. Дело в том, что на участке ИЖС нельзя по закону построить здание свыше 3-х этажей. Поэтому, для того чтобы узаконить строительство Застройщик применял многоэтапную схему: доводил строительство до третьего этажа и получал свидетельство о собственности на свое имя, затем заказывал проект реконструкции и получал свидетельства на весь дом уже по решению суда. При данной схеме право собственности на весь дом и все помещения соответственно принадлежат одному Застройщику либо физическому лицу.
То есть в данном случае государственный технадзор не мог производить проверки на этапах строительства, а только непосредственно при вводе в эксплуатацию. Отсюда вытекает второй вопрос: наличие технических условий на подключение коммуникаций.
Если техусловия для подключения коммуникаций выделены на индивидуальный жилой дом, рассчитанные на строительство частного дома или коттеджа, а построен многоквартирный жилой дом на 50 квартир, то можно задаться вопросом – а как же в дом будет поступать электричество, питьевая вода и как будет работать система водоотведения (канализация), рассчитанные на 5-10 человек? Но! Ответственные застройщики в Адлере получают техусловия на то количество квартир, которое будет построено. В данном случае, если техусловия выделены правильно, то опасаться не стоит.
Подытожим. Застройщики, которые ввели в эксплуатацию дома до 1 сентября 2015 года могут не опасаться исков и претензий от Администрации к их объектам недвижимости. То есть помещения со статусом «жилые» можно без опасений приобретать в данных домах при условии правильно, подчеркну правильно выделенных технических условий, удовлетворяющим потребностям данного дома.
По сути статус «квартира» и статус «жилое помещение» фактически одно и то же. Оба статуса позволяют оформить объект недвижимости в собственность, получить прописку, оформить ипотеку, в том числе с использованием материнского капитала, передать имущество по наследству или подарить.
Чем отличается статус квартиры от жилого помещения?
Квартиры Сочи представлены широким списком предложений в разных районах города. Когда вы находитесь в поиске подходящего варианта, специалисты по недвижимости могут предложить вам не только объекты с квартирным статусом, но и жилые помещения.
Содержание:
Статус «квартира»: что это?
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, квартира — это обособленное помещение, входящее в состав многоквартирного дома. В ней обеспечивается возможность доступа к помещениям общего предназначения.
К таким помещениям относятся подъезды, лифты, игровые и спортивные площадки на территории.
В состав квартиры может входить одна или несколько комнат, кухня и индивидуальный санузел.
Подробное определение термина «квартира» представлено в статье No16 второй главы Жилищного Кодекса от 29.12.2004.
Что значит жилое помещение?
Определение понятия «жилое помещение» более объемно, чем определение квартиры. Под термином «жилое помещение» могут подразумеваться следующие объекты недвижимости:
В статье No15 ЖК РФ, термин «жилое помещение» трактуется как изолированный и пригодный для жизни объект. Важно, что такое помещение в обязательном порядке должно отвечать требованиям законодательства и строительным нормам.
В случае несоответствия требованиям и правилам, предусмотренным законом, помещение может быть признано как непригодное для жизни.
Основные сходства и различия?
Если рассматривать каждый из объектов с точки зрения их определения в ЖК РФ, то может показаться, что между ними нет особых различий. В действительности разница между статусами «жилое помещение» и «квартира» велика.
Дома, где продаются объекты с квартирным статусом возводятся на участках земли с соответствующим назначением. Возведение объекта согласовано, получено разрешение на строительство, имеется вся необходимая проектная документация. При сдаче построенного объекта присутствуют все контролирующие органы, полностью подключены коммуникации. На основании разрешения на введение в эксплуатацию дома, покупатель получает право собственности на все объекты, построенные в жилом комплексе.
Дома, в которых на продажу представлены «жилые помещения» строятся на участках с назначением ИЖС. Застройщик возводит дом, разделяет его на отдельные помещения/комнаты, ставит на кадастр и только после этого получает право осуществлять продажу.
Что касается вопроса ипотеки, то тут разница между квартирой и жилым помещением не принципиальна. Практика показывает, что банки неохотно одобряют кредит только в том случае, если дом с жилыми помещениями находится на этапе строительства. В остальных случаях, в ипотеку можно купить даже апартаменты, которые, как известно, к жилым помещениям не относятся.
Существуют ли риски при покупке?
Важное отличие жилого помещения от квартиры заключается в том, что сделки купли-продажи жилых помещений в строящихся домах проходят по договору инвестирования, который не защищен действием ФЗ No214, поэтому очень важно быть полностью уверенным в надежности застройщика.
Бывают случаи, что люди, которые сталкиваются с покупкой жилья впервые, отказываются от поиска недвижимости в сегменте жилых помещений, переживая о том, что такое жилье принесет немало забот. В действительности же рисков при покупке жилого помещения нет. Важно только тщательно проверить всю документацию, убедиться в том, что на месте предполагаемого ИЖС не строится огромный жилой квартал и проверить застройщика.
В чем разница между статусами в общежитии «Квартира» и «Комната» с юридической стороны? Какие минусы?
На сегодняшний день собственниками общежитий являются: государство, муниципальные образования, юридические лица, ВУЗы и различные ведомства. О ведомственных и студенческих общежитиях мы говорить не будем, так как получить комнату в них человеку «со стороны» просто не удастся. Хотя, конечно, встречаются такие случаи. Люди, снявшие койко-места в ведомственных или студенческих общежитиях и не относящиеся к этим ВУЗам или ведомствам, живут нелегально и каждый день рискуют быть выселенными.
В федеральных и муниципальных общежитиях люди проживают на постоянной основе. Часто комнаты в них приватизируют. То есть, человек становится собственником комнаты и может ее сдавать по своему усмотрению. Но подобных вариантов очень и очень мало, а найм такого жилья связан с серьезным трудностями, в частности, по оформлению документов.
Самый реальный и распространенный вариант – это комната в коммерческом общежитии. В данном случае, собственником является организация или юридическое лицо, которое строило это общежитие специально для получения дохода.
По жилищному законодательства, квартире как жилому помещению свойственны следующие признаки:
Обособленность, то есть изолированность от иных помещений в доме (жилых и нежилых),
Наличие одной или нескольких комнат, представляющих собой помещения для непосредственного проживания (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ). В составе квартиры относятся кухня, передняя, ванная комната (душевая), совмещенный санузел или отдельная уборная, кладовая и т. п., то есть те помещения, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд человека. Лоджии, балконы, веранды, террасы, тамбуры, холодные кладовые, в площадь квартиры не входят.
А можно ли признать комнату в коммуналке квартирой?
Вот таким насущным вопросом задался один из жителей г. Казани. Его логика была проста и понятна.
Что к этому подталкивает?
Жилой дом, в котором он живет, когда-то был общежитием коридорного типа, затем этот статус сняли, дом перевели в многоквартирный. В результате весь дом превратился в одну большую коммунальную квартиру!
И за жилищно-коммунальные услуги (комнату в 15 кв. м) пришлось платить по нормативам, да еще из расчета площади мест общего пользования коммунальной квартиры (всего жилого дома) от 3000 до 4000 руб. в месяц!
Гражданин решил сделать перепланировку комнаты, получил разрешение в администрации города, проект в БТИ, обустроил в комнате коридор, туалет, душевую, оборудовал подачу холодной и горячей воды, а также электроэнергии приборами индивидуального учета, получил акт приемки жилого помещения в эксплуатацию.
Но на кадастровый учет как квартиру эту комнату не поставили.
Чем завершилось судебное разбирательство?
Он обратился в суд. Суд отказал, ссылаясь на п. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ о том, что собственник комнаты в коммунальной квартире обязан содержать места общего пользования (кухню, туалет, ванную, коридор, кладовку и т.д.).
Кроме того, согласно акту приемки жилого помещения в эксплуатацию и новому проекту, в комнате были оборудованы жилая комната, коридор (а не кухня), а также туалет с душевой, то есть отсутствует кухня, использование же коридора с умывальником под кухню суд посчитал незаконным.
Что же касается расчетов за жилищно-коммунальные услуги по индивидуальным приборам учета, то управляющая компания их также отказалась принимать, ссылаясь на пункты 50–51 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Как следует из этого нормативного правового акта, расчеты по таким приборам могут производиться, только если все собственники комнат в коммунальной квартире их установили или между ними заключено соглашение, и только для электроэнергии. Для приборов учета воды этого не предусмотрено.
Имеются ли основания для обжалования судебного решения?
Между тем, данная судебная практика, я считаю, не может быть признана обоснованной!
Суд не вдается в подробности о том, что весь жилой дом управляющей компанией признается коммунальной квартирой (он же признан многоквартирным), а в ст. 16 Жилищного кодекса РФ вовсе не говорится о том, что квартирой обязательно признается жилое помещение, имеющее кухню (речь идет о вспомогательных помещениях).
Безусловно, в общежитии коридорного типа можно осуществить перепланировку комнаты в квартиру, и даже в советское время это считалось допустимым (письмо Министерства ЖКХ РСФСР от 09.03.1977 № 15-1-103).
Уважаемые читатели, юристы! Если у вас был опыт признания комнат в бывших общежитиях коридорного типа квартирами, напишите об этом комментариях! Эта информация может быть значимой, поскольку подобное отношение коммунальных служб и судов к бывшим общежитиям вызывает полное недоумение!
Кроме того, применение нормативов при расчете жилищно-коммунальных услуг в таких «многоквартирных домах», пунктов 50–51 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, явно противоречит п. 1 ст. 157 Жилищного кодекса РФ.
