стагнация жилья что это такое
Стало известно, когда ипотека грохнется
Кто не успел, тот опоздал: кредиты на жилье в 2022 могут вырасти до 14%
В следующем году средние ставки по ипотеке могут превысить 10−12%, что приведет к снижению числа выданных кредитов и небольшому охлаждению на рынке недвижимости. Таков консенсус-прогноз аналитиков, опрошенных агентством ТАСС.
Уходящий 2021 год стал рекордным по объему выданной ипотеки. По оценкам Дом. РФ этот показатель может достигнуть 5,5 триллиона рублей (1,9 млн. кредитов), что на 23% выше, чем в 2020-м. Однако если в этом году средневзвешенная ставка держалась в пределах 7,7%, в том числе благодаря программе льготной ипотеке, то в следующем даже она не поможет удержать цифры в нынешнем диапазоне.
Последний раз ставки выше 10% фиксировались в России в 2017 году. Уже в 2018-м они впервые опустились ниже, что сразу сказалось и на количестве выданных кредитов. Если в 2017-м их число составило один миллион, то в 2018-м — уже полтора миллиона.
Генеральный директор ипотечного агентства «Бюро кредитных решений» Александр Мельников в комментарии «СП» предположил, что если ключевая ставка останется в нынешнем диапазоне, ипотечные ставки будут находиться в районе 10−12%. В этом случае выдача кредитов замедлится на 10−15%. Небольшой позитив в том, что цены на жилье могут не расти такими темпами, как в этом году, или даже снизиться на 5−10% на фоне падения спроса.
В целом же, по мнению экспертов, рост ипотечной ставки, обусловленный ростом ключевой ставки (17 декабря она была повышена до 8,5%, тогда как в июле 2020 года составляла всего 4,5%), приведет к тому, что все меньше россиян смогут решить свой «квартирный вопрос».
А ведь в августе 2021 года президент РФ Владимир Путин говорил о том, что у страны появился «исторический шанс решить проблемы с жильем».
Но, как считают аналитики, для этого необходимо пересмотреть государственный подход к льготному жилью, в противном случае, многим россиянам на фоне высокой инфляции и недостаточно быстрого роста доходов придется отложить покупку жилья до лучших времен.
Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко предположила, что многие россияне переориентируются на аренду жилья, так как не смогут взять ипотеку.
— Из-за роста ключевой ставки все кредиты дорожают — и ипотека, и автомобильные, и потребительские кредиты.
Еще несколько недель назад Сбербанк анонсировал повышение ипотечной ставки до 9%. Но если посчитать еще и страхование, ставка уже превышает 10%. Если учесть, что наши банки работают по принципу «ключевая ставка плюс два процента за обслуживание ипотечного кредита», вполне логично, что уже сейчас при ставке в 8,5%, ипотека превысит 10%. Прибавьте страховку, и вы получите 11,5%. Это реалии сегодняшнего дня, так что незачем ждать 2022 года.
«СП»: — Как это скажется на рынке недвижимости?
— К сожалению, за последние полтора года стоимость квадратного метра по России в среднем выросла на 30%. С учетом снижения доходов населения за этот период, доступность жилья резко упала. Сейчас ни стоимость квадратного метра, ни ипотечная ставка многим не подходят по параметрам, и люди переориентируются на рынок аренды. Поэтому цены на аренду также начали идти вверх. В период пандемии, когда многие разъехались по домам, цены на аренду сократились на несколько десятков процентов, но сейчас начали восстанавливаться. Просто потому, что люди не могут позволить себе покупку жилья даже с ипотекой.
Я ожидаю, что в начале следующего года наступит охлаждение рынка за счет того, что цены на недвижимость выросли, в отличие от доходов, а ипотека для большинства граждан будет недоступна. Возникнут ножницы между возможностью клиентов покупать и желанием застройщиков продавать. Это противостояние выразится в стагнации рынка — покупатели будут ждать скидок, а продавцы — надеяться на чудо или на авось.
«СП»: — Предложит ли в связи с этим государство новые программы поддержки вроде льготной ипотеки?
— Льготная ипотека под 7% будет действовать еще полгода до 1 июля 2022-го. Она распространяется исключительно на новостройки и на сумму до 3 миллионов рублей. Если для многих российских городов это еще более-менее актуально, то для Москвы, Санкт-Петербурга или Краснодарского края это не самая серьезная сумма.
Думаю, ближайшие полгода новых программ поддержки ждать не стоит, так как застройщики поднакопили жирок за счет активных продаж и не будут спешить снижать цены. До такого кризиса, как весной 2020 года, еще далеко. Возможно, в июне, когда закончит свое действие льготная программа, ее захотят модифицировать, но это будет уже исходя из реалий того времени.
Но тому, кто хочет купить жилье, я бы посоветовала не ждать того, что будет в следующем году. Да, ставки высокие, но когда человек берет ипотеку под 10,5%, если через 2−3 года ситуация в стране с инфляцией улучшится и ключевая ставка снизится, он может рефинансировать свой кредит. Это не приговор, который означает, что все 20 лет ему придется выплачивать ипотеку по высокой ставке. Если квартирный вопрос нужно решать, лучше делать это по мере необходимости, а не ждать чудес от природы.
Вице-президент «Опоры России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ» Евгений Шлеменков считает, что решение квартирного вопроса требует кардинального изменения подхода государства.
— Уже к июлю ипотечная ставка может дойти до 12−14%. Цены растут, инфляция оказалась выше того, что мы предполагали, и она будет раскручиваться и дальше, а, значит, будут расти и ставки по ипотеке. Пока люди не привыкнут к этим ставкам, число выданных кредитов будет снижаться.
Естественно, это будет иметь последствия и для строительного рынка. Ипотека — это платежеспособный спрос. Когда он уменьшается, падают продажи. Если падают продажи, сокращается производство, в данном случае — строительство. В лучшем случае, мы будем иметь те же показатели по количеству сданных квадратных метров, что и в этом. Роста не будет.
«СП»: — Будет ли государство предпринимать какие-то меры, чтобы поддержать отрасль и людей, желающих приобрести жилье?
— Конечно, будет. Но эффект от этих мер всегда проявляется с запаздыванием, поэтому они начнут сказываться не раньше, чем к концу 2022 года. Скорее всего, это будут какие-то стимулирующие программы для определенных групп населения, так как это в интересах и социальной политики, и поддержания тонуса в строительной отрасли, которая является двигателем для многих других сфер.
Скорее всего, 2022 год сложится примерно так же, как этот по объемам строительства, но цены вырастут и будут проблемы.
«СП»: — Президент этим летом говорил, что у России появилась историческая возможность решить «квартирный вопрос» для населения. Учитывая рост цен и ставок по ипотеке, это решение откладывается?
— Я неоднократно говорил, что если поставить такую задачу, то выполнить ее можно. Но способы решения должны быть другими. Это не просто создание платежеспособного спроса, а создание крупного сегмента льготного рынка недвижимости, в том числе и арендного рынка. В этом направлении у нас есть резервы, и государство могло бы заметно скорректировать структуру рынка. Но пока серьезных усилий в этом направлении не видно, хотя разговоры об этом есть.
Цены на квартиры замерли: рынку предсказали стагнацию
Аналитик объяснил, почему стоит подождать с покупкой жилья
Фото: Наталья Мущинкина
— По некоторым данным, спрос на вторичное жилье снизился на треть по сравнению с январем прошлого года. Вы согласны?
— Это не совсем показательное сравнение. В ноябре 2019 года начался бурный рост спроса и цен, который активно продолжился в январе прошлого года. А сейчас ситуация противоположная: ажиотаж, длившийся 5-6 месяцев, подостыл. А возможно, и закончился.
И не с экономической точки зрения, а с психологической. Я своим сотрудникам так и говорил осенью: считайте, что в ноябре-декабре вы выполняете норму по сделкам на несколько месяцев вперед, ведь в январе и феврале, скорее всего, будет тихо.
— Есть ли другие причины затишья на рынке?
— Обычно на новогодних праздниках люди начинают поглядывать на предложения и цены. Они, может, активно и не ведут поиск, однако уже интересуются. Но в прошлом году почти все ликвидные квартиры были распроданы. И теперь человеку, может, и надо срочно купить жилье, а купить-то и нечего. У меня, например, несколько клиентов сидят в ожидании, когда рынок начнет пополняться предложениями. Я им так и говорю: «Давайте подождем пару недель и начнем поиск. Сейчас в этом смысла нет».
— Что происходит с новостройками?
— На первичном рынке, по моим ощущениям, спрос тоже упал. По крайней мере, у клиентов, которых я знаю, нет проблем с продлением брони. Значит, на рынке нет ажиотажа, иначе застройщики не стали бы продлевать бронь.
— Сколько держится бронь?
— По-разному. Кто-то две недели готов ее держать, кто-то три. После этого сделка закрывается. Но сейчас у клиентов нет четкого понимания, хотят они покупать квартиру или нет. Конечно, бывают ситуации, когда клиент приходит к застройщику и говорит: «У меня сделка прошла, деньги лежат в ячейке (или на аккредитиве), через неделю забираем». В таких случаях застройщики всегда идут навстречу. А вот в ситуации, когда клиент колеблется, ничего толком не говорит, бронь обычно не продлевают.
— Но сейчас продлевают без проблем?
— Каковы ваши прогнозы?
— Когда ситуация более-менее прояснится?
Что такое стагнация?
Этот термин происходит от латинского слова stagnum, означающего «стоячая вода». Для этого экономического периода характерен застой производства и торговли, рост безработицы и снижение уровня жизни людей из-за недостаточно высокой заработной платы. Экономика как бы замораживается, становится невосприимчивой к нововведениям, прогрессу науки и техники. Студенты-экономисты изучают, что такое стагнация, на примере экономического состояния США в 1930-х годах. Ещё один типичный пример «застойного» периода – экономика СССР конца 1980-х. Академик О.Богомолов утверждает, что именно стагнационный период положил начало перестройке.
Стагнация рынка
Стабильная, без изменений, рыночная ситуация без роста объёмов продаж – это и есть стагнация рынка. То есть, чтобы достичь стагнационного состояния, рынку достаточно просто перестать расти. Как только рыночный рост останавливается, инфляция, которая ранее восполнялась увеличением числа и оборота продаж, перестаёт компенсироваться. Всё постепенно приходит в упадок. Поэтому за стагнационным периодом всегда следует рецессия – то есть, падение. Завершает эту цепочку финансовый кризис. Восстановиться после этого кризиса могут, как правило, лишь те государства, которые отказываются от искусственного наращивания рынков.
Период стагнации
Наиболее яркий пример застоя экономики – это ситуация на рынке Соединённых Штатов конца 1920-х – начала 30-х годов, после так называемой Великой Депрессии. Именно тогда и появился этот термин – его ввёл американский экономист по фамилии Хансен. Завершение советской эпохи тоже было ознаменовано «замораживанием» рыночных процессов и даже появлением выражения «Брежневский застой». С этим временем ассоциируют отсутствие товаров в магазинах и многокилометровые очереди. Что же касается современной России, то на недавнем форуме в Давосе, где обсуждались перспективы рынка в 2016 году, А.Кудрин заявил, что период стагнации нашей страны вполне может быть преодолён.
Стагнация экономики
Какие только синонимы не изобрели этому термину за последние 100 лет – «замораживание», «заболачивание», «безвременье». Но, по сути, всё это – и есть стагнация экономики. Эксперты утверждают, что, как бы ни старалось руководство государства, этого периода всё равно не избежать: любая экономическая модель циклична и развивается по такому алгоритму:
Таким образом, экономический застой – это лишь одна неизбежных стадий развития любой страны на нашей планете. Предотвратить её и навсегда остаться на стадии роста нельзя, но к ней можно подготовиться заранее.
Стагнация в России
Первая выраженная стагнация в России произошла сразу же после распада Советского Союза. Это был переходный тип стагнации, когда страна пыталась встроиться в новую модель свободного рынка. Работа производств застопорилась, сельское хозяйство вошло в упадок, начался резкий отток интеллектуальных ресурсов за границу. Понадобилось долгое время, чтобы экономика нашей страны восстановилась и на рынке появились конкурентоспособные товары. Что же касается современного положения, то, по словам Алексея Кудрина, считающегося одним из лучших министров финансов за всю историю РФ, «момент для реструктуризации экономики страны ещё не упущен».
Социальная стагнация
Существует не только застой в экономике, но и так называемая социальная стагнация. Американский словарь социологии определяет её так: «Период, когда общество «топчется на месте», социально-политическая жизнь останавливается, и не предвидится никаких факторов для изменения жизни людей». Это достаточно тяжёлый период, для которого характерны:
Стагнация организации
Производство может «застопориться» в масштабах не только целого государства, но и отдельно взятого предприятия. При этом происходят такие процессы:
Стагнация организации может быть преодолена только изнутри. Необходимо реструктурировать производственные модели, пересмотреть бизнес-планы, усовершенствовать идейную составляющую и заново мотивировать коллектив.
Причины стагнации
К экономическому застою невозможно быстро подготовиться, увидев его прогноз в новостях – слишком уж сложны и разнообразны его предпосылки. В апреле 2016 года портал «Свой бизнес» опубликовал исследование на эту тему, выделив такие причины стагнации:
Виды стагнации
Экономисты выделяют такие виды стагнации:
В первом случае монополии, воцаряясь на рынке, «давят» малый бизнес. Производства простаивают, в массовых масштабах возникает безработица. История показывает, что выход из такой ситуации – аккумулирование достижений науки и техники и вывоз капитала за пределы государства. Другая стагнация экономики – переходная – вызывается сменой командно-административной рыночной модели на свободную. Страна перестаёт интересовать инвесторов, страдает народное хозяйство, огромные поля стоят незасеянными. В этом случае, утверждают эксперты, экономику ждёт неминуемый спад, депрессия, и только затем – постепенный рост.
Последствия стагнации
Как правило, последствия стагнации плачевны. Почти всегда наблюдается:
Наиболее прогнозируемое следствие застоя – это рецессия, которая, в лучшем случае, удержит производство на нулевом уровне, а в худшем – приведёт к отрицательному значению ВВП.
Что такое стагнация рынка недвижимости?
Застойные процессы могут затронуть как рынок в целом, так и его крупнейшие отрасли – например, такую колоссальную сферу, как операции купли-продажи жилья. Итак, что такое стагнация рынка недвижимости? Это ситуация, при которой интенсивность купли-продажи квартир и домов снижается по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет. Спрос на жильё есть, но предложение не успевает за ним, так как застройка не происходит. Последний пример – российская ситуация 2015 года: из-за внешней политической «блокады» нашей страны случился длительный застой на рынке как новостроек, так и вторичного жилья.
Что такое стагнация рубля?
Рядовых граждан без экономического образования часто интересует, что такое стагнация рубля? Прежде всего, скажем о том, что состояние валюты – это зеркало экономики страны. Если национальная денежная единица не развивается, это означает застой в экономике самого государства. И наоборот: экономический рост заметно укрепляет отечественную валюту и её конкурентоспособность на мировой арене.
В последние годы курс российской валюты снижался, а инфляция повышалась. Типичный пример: за первые 3 квартала 2014 года рубль обесценился в среднем на 35%. Недавно Э.Набиуллина заявила, что Центробанк ожидает, что к концу 2016 года национальная валюта укрепится, а уровень инфляции не должен будет превысить 6%.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»