спецпроект квартиры что это
Оценена эффективность штрафов в борьбе с нелегальной арендой жилья
Фото: Максим Блинов / РИА Новости
Эксперты назвали обеление 70 процентов рынка аренды жилья до 2030 года трудной, но достижимой задачей. Об этом сообщает «ТАСС».
Эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук оценил эффективность методов борьбы с нелегальной арендой жилья. По его мнению, штрафы не помогут достичь высоких показателей по обелению рынка аренды. Реформа будет успешной, только если регистрация сделок с недвижимостью будет удобной для граждан. «Поэтому платформа должна отвечать на вопрос: зачем это не государству, а гражданам? При этом реформа арендного жилья созрела — люди перестали знать тех, кто живет с ними на лестничной площадке или в подъезде», — рассказал Склянчук.
При этом член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский уверен, что вывести 70 процентов жилья из серой зоны можно и раньше 2030 года. Для этого платформу необходимо сделать удобной и понятной для пользователей. По мнению Якобувского, больше всего от реформы выиграют арендаторы, которые смогут зарегистрироваться по месту проживания.
Как сообщалось 21 декабря, правительство планирует вывести из серой зоны более 70 процентов рынка аренды жилья до 2030 года. Для достижения таких показателей Минстрой разрабатывает законопроект о создании государственной информационной системы (ГИС) по учету рынка арендного жилья.
От офисов до реновации. Кто на самом деле проектирует новые дома в Москве
За каждым застройщиком стоит огромное количество компаний и контрагентов. Архитектурные бюро, подрядчики, субподрядчики, инвесторы, партнеры. Особняком идут проектировщики — скрытая от глаз отрасль со своими трендами, инновациями и достижениями.
Прямо сейчас на московском рынке работают 10–15 таких компаний. Большая часть из них — микробизнес с небольшим штатом и единичными клиентами, но есть и крупные игроки. Разберемся, чем занимаются такие компании, на примере компании «Олимпроект» — крупного проектировщика, которому достается треть всех заказов на проектирование зданий в Москве.
Начать от грунта
Любое здание начинается с земли, на которой оно стоит. После того как аналитики и маркетологи девелопера в сотрудничестве со специалистами по взаимодействию с городскими службами находят подходящий участок под застройку, начинается исследовательская работа.
Первый этап — подготовка архитектурной концепции. Второй — изучение грунта и его свойств. Это необходимо сделать прежде, чем приступить к проектированию, так как лишь после геологической экспертизы станет ясно, каким способом можно будет строить объект в том или ином месте.
Именно здесь девелопер максимально зависит от компетенций проектировщика. Как утверждают инженеры «Олимпроекта», современные технологии строительства позволяют возвести практически на любом грунте здание какой угодно этажности и функциональности — вопрос в подборе наиболее подходящего решения по основанию и фундаментам, а также в выборе конструктивных решений. И в количестве денег, которое девелопер готов вложить в строительство.
Проектировщик анализирует все типы грунта и помогает застройщику определиться с тем, что построить на выбранном участке. Без этого анализа не получится составить бизнес-модель будущего проекта — расчеты затрат обязаны учитывать стоимость всех конструкций.
«Рынок геологических изысканий быстро растет, запросов все больше и больше, — оценил динамику генеральный директор «Олимпроекта» Никита Сухих. — Девелоперы активно застраивают Московскую область, поэтому в этом году мы открыли свою собственную лабораторию, чтобы сократить издержки наших клиентов».
Как уменьшить срок проектирования
Концептуальные вопросы решены, и теперь необходимо довести идею до реальной стройки — продумать все технические аспекты, подобрать материалы и выстроить весь процесс так, чтобы реализовать пожелания заказчика в рамках разработанного архитекторами дизайна и согласованного властями генерального плана. В этот момент ключевыми в проекте становятся проектировщики.
«Одна из наших главных задач — выпускать проекты в короткие сроки без потери качества документации. Именно этого от нас ждут клиенты», — рассказал «РБК-Недвижимости» Никита Сухих. По его словам, для девелопера скорость работ, по сути, равна доходу, поскольку каждая лишняя неделя простоя площадки превращается в упущенную выгоду: если земля не используется, застройщик не зарабатывает.
«Например, для проекта ЖК с общей площадью до 60 тыс. кв. м и высотой до 75 м на разработку проектной документации согласованной архитектурной концепции необходимо до двух с половиной месяцев, — рассказали о своих сроках в «Олимпроекте». — Далее идет экспертиза в регламентные сроки, а затем рабочая документация от шести до девяти месяцев. Для высоты здания выше 100 м на проектную документацию уйдет чуть больше времени — около трех с половиной месяцев. Для рабочей документации потребуется 8–11 месяцев».
Эти сроки нетипичны для московского рынка недвижимости с его скученной застройкой и множеством ограничений — от общегородских норм до близости метро и необходимости учитывать окружающую застройку. В «Олимпроекте» объяснили высокую скорость своей работы особенными компетенциями специалистов, многие из которых выросли в компании и получили релевантный опыт в работе с ведущими девелоперами Москвы. Это инженеры, досконально понимающие как техническую часть, так и особенности работы в столице.
«Олимпроект» в цифрах
«Тот портфель проектов, который на данный момент есть в «Олимпроекте», требует комплексного подхода к проектированию, — признался Сухих. — И удержание сотрудников –— это отдельный большой блок работы с персоналом. Сотрудников не приходится удерживать, когда еще на этапе отбора мы понимаем, чего ждет человек от работы».
Важный бонус для клиентов и для работников — внутри компании специалисты периодически переходят от одного проекта к другому, работая с разным уровнем сложности, приобретая уникальный сплав опыта. Клиентам это гарантирует высокую степень универсальности проектировщиков. Над каждым проектом в среднем трудится по 12–18 человек — а значит, внутри этой группы будет представлен максимально широкий опыт. Что касается сотрудников, то для них такая система удобна тем, что позволяет разнообразить работу и не заскучать.
Что еще делает проектировщик
В последние годы у всех на слуху BIM-проектирование. После того как московские власти сделали этот аспект обязательным для всех новостроек, важность BIM-технологий увеличилась — пусть даже этот аспект перешел из разряда бонусов в категорию обязательных. Поэтому теперь современные проектировщики умеют не только показывать конструктив с инженерными сетями, но и строят целую информационную модель будущего здания с расчетом себестоимости и временных затрат.
Бывают и специфические случаи, завязанные на нестандартной почве или иных сложностях природного характера. Для одного из проектов специалисты «Олимпроекта» разработали собственную методику бетонирования в рамках программы научно-технического сопровождения — без этого осуществить проект оказалось невозможно.
А для увеличения срока службы строящегося здания инженеры компании применяют собственные варианты страховочного дренажа. В случае подтопления подвала система откачать воду дрен-каналами и обеспечить защиту подземной парковке — важная деталь для каждого застройщика элитного и бизнес-сегмента.
Еще одна сфера, в которой заметна разница в работе проектировщиков, — оптимизация здания с низкой металлоемкостью. Показательный пример: в жилом комплексе D1 при высоте в 192 м коэффициент использования арматуры на куб бетона составил 161,5 кг. Подобные цифры соответствуют показателям зданий высотой 100 м. Для 200-метровой высотки случай небывалый. В «Олимпроекте», придумавшем эту концепцию, рассказали, что выбранное техническое решение позволило девелоперу заметно сэкономить на стройматериалах.
Сам проект D1 воплощает в себе типологию «вертикального города», в котором сочетаются жизнь, работа и отдых. При этом новостройка из двух высотных башен расположена в непосредственной близости от метро — мало какие компании берутся за проекты такой сложности. По словам Никиты Сухих, важнейший этап заключается в сроках согласования с Московским метрополитеном — и в случае с D1 «Олимпроекту» удалось это сделать быстро.
«Геоподоснова и свайное поле должны быть выполнены максимально качественно, так как сваи длиной 52 м при малейших отклонениях могут негативно воздействовать на соседствующую застройку и коммуникации, а при неправильных расчетах либо неправильной увязке системы координат с туннелями метрополитена — оказаться забиты слишком близко к тоннелю», — объяснил специфику работы Никита Сухих.
По факту, современная компания-проектировщик полного цикла представляет собой современное НИИ, которое не просто ведет научные изыскания, но постоянно проверяет их на практике. А мерилом качества такой работы становятся новые заказы, которые появляются или не появляются у проектировщика: качество работы всегда оценивает рынок.
Примеры работ
«Мы работаем в наиболее интересном для нас клиентском сегменте, к которому относятся крупные девелоперы, а также небольшие компании, специализирующиеся на строительстве жилья элитного и бизнес-класса, — объяснил Сухих. — Наша ниша насчитывает 40 компаний, из которых с 24 мы уже работаем. Таким образом, фактическая доля рынка «Олимпроекта» составляет 60%».
Среди заказчиков «Олимпроекта» — ПИК, MR Group, INGRAD, ФСК, «Самолет», AFI Development. Отдельная гордость проектировщика — дома по реновации, благодаря которым оценить качество работы «Олимпроекта» смогут и городские власти, и переселенцы из московских хрущевок.
К 2023 году на Сахалине планируется завершить первую очередь из трех корпусов площадью около 27 тыс. кв. м — район, который к финальной стадии в 2030-м достигнет 300 тыс. «квадратов». Здесь поселятся 9 тыс. жителей. Проект особенно интересен совместной работой российских проектировщиков с японским архитектором Кэнго Кумой — тем самым, что спроектировал стадион для церемоний открытия и закрытия Олимпиады-2021 в Токио.
На Сахалине архитектурное бюро Кэнго Кумы придумало дизайн жилого района по заказу девелопера ПИК — а российский «Олимпроект» выступил той самой компанией, которая смогла «перевести» творческое осмысление японской студии на язык российских документов и нормативных актов. И все это в сейсмоактивном районе, где каждый дом обязан выдерживать землетрясение силой до 8 баллов.
Среди заметных проектов «Олимпроекта» в Московском регионе можно выделить разработку мастер-плана и архитектурной концепции комплексной застройки в Молжанинове для группы компаний «Самолет». Проект рассчитан на площадь 1,5 млн кв. м, из которых жилая часть — 970,5 тыс. План подразумевает создание одного из крупнейших кластеров Москвы с собственной социальной и коммерческой инфраструктурой.
Одна из наиболее заметных высоток из-под пера «Олимпроекта» — Headliner в Шмитовском проезде, неподалеку от «Москва-Сити». Его высота — 175 м, проект включает в себя индивидуальное решение каждого дома и благоустройство прилегающей территории.
«Нам важно создавать продуманную среду для комфортной жизни граждан, но проект при этом должен быть экономически выгодным и приносить заказчику прибыль, — объяснил философию компании Сухих. — Подключаясь к проекту на ранней стадии, генеральное планирование позволяет реализовать самые смелые решения и создавать объекты, которые становятся украшением города».
Впрочем, «Олимпроект» занимается не только жилыми зданиями. Один из проектов компании — генеральное проектирование Международного центра перспективных исследований при МИСиС. Общая площадь объекта — 20 тыс. кв. м, проект подразумевает подземную парковку, а также благоустройство главной площади, зоны амфитеатров и расстановку арт-объектов, создающих новый образ центра.
Поражает воображение необычным дизайном и другой проект — комплекс общественно-административных зданий главного управления МВД, документацию для которого «Олимпроект» разрабатывал по заказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Рынок застройки сейчас активно растет. У того же «Олимпроекта» постоянно увеличивается количество заказов, в том числе за счет Московской области. Чтобы покрыть этот спрос, компания решила расширяться: в течение двух-трех лет руководство намерено увеличить штат специалистов. В ближайшем будущем планируется открытие еще одного филиала в крупном городе.
Почему бы девелоперу не сделать все самостоятельно
Как рассказывает Никита Сухих, крупные девелоперы часто содержат собственных проектировщиков, однако на фоне роста объемов строительства внутреннего штата зачастую недостаточно. «Для полного цикла генеральному проектировщику нужны архитекторы, конструкторы, инженеры, люди, которые будут организовывать весь процесс работы и взаимодействовать с заказчиком, строителями и экспертизой, — перечислил директор «Олимпроекта». — При этом немало смежных разделов, которые требуют разработки. Если речь идет о несложных и живых проектах, то девелопер действительно может реализовывать их собственными силами. Но когда проекты становятся сложнее, то лучше доверить их профессионалам».
В последнее время рынок в целом провоцирует подобное разделение ролей на застройщика и проектную компанию. В Москве появляется все больше многофункциональных проектов, объединяющих жилье и с коммерческой инфраструктурой (ресторанами и торговыми точками), и с социальными объектами (встроенно-пристроенными школами, детсадами, поликлиниками). Для планирования столь сложных проектов необходим широчайший набор компетенций, получить которые можно, лишь работая с самыми разными объектами.
«Именно генеральный проектировщик отвечает за увязку всех направлений воедино, — заключил Никита Сухих. — Проектировщик должен продумать все досконально, учесть пешеходные маршруты и расположение социальных объектов, наружные сети, благоустройство вокруг зданий. Реализация проекта зависит от генерального плана и того, как он в итоге будет воплощен в жизнь. Вместе с заказчиком необходимо продумывать все: от посадки здания до качества материалов. В конечном итоге от этого зависит комфорт и качество жизни будущих собственников».
В России создадут единую систему аренды жилья. Что это значит
Минстрой разработал законопроект о создании государственной информационной системы (ГИС), в которой арендодатели должны регистрировать все договоры по сдаче внаем квартир, апартаментов и машино-мест. Сейчас документ находится на этапе разработки и проходит согласование c органами власти, а к весенней сессии будет внесен на обсуждение в Госдуму, рассказали «РБК-Недвижимости» в пресс-службе министерства.
Новый сервис и штрафы
Согласно документу, собственники недвижимости должны будут в течение 30 дней с момента заключения договоров или внесения в них изменений размещать информацию в новой системе. Законопроект предусматривает штрафы за проведение расчетов квартиросъемщиков и владельцев недвижимости вне информсистемы: для физлиц — от 500 до 2,5 тыс. руб., для юрлиц — от 5 тыс. до 10 тыс. руб.
ГИС будет на 100% принадлежать государству, однако для создания и эксплуатации системы планируется привлечь частного инвестора. Оператором системы будет Минстрой России. «Проект нацелен на защиту интересов граждан за счет создания прозрачных и понятных условий для заключения договоров аренды, а также введения удобных механизмов взаимодействия сторон с применением современных цифровых технологий», — пояснили в преcс-службе министерства.
Игроки рынка скептически отнеслись к новой системе
Реализовать новую систему будет очень сложно, считает и. о. директора по GR сервиса объявлений ЦИАН Михаил Рыженков. По его словам, у концессионера должна быть высокая ИТ-экспертиза для вывода такого решения на рынок.
«В случае некачественной реализации информационной системы граждане столкнутся с проблемами при регистрации договоров аренды, что в сочетании с административными штрафами для граждан может привести к росту недовольства населения. Все это может негативно сказаться на опыте пользователя, затруднить сдачу в аренду квартиры и повысить стоимость аренды, что будет стимулировать граждан переходить в серую зону. Поэтому мы видим риск, что предложенное регулирование не только не обелит рынок аренды, а наоборот, увеличит теневой сектор», — отметил Рыженков.
Рынок недвижимости только начал в последние годы выходить из серой зоны и переходить на легальные цифровые платформы, однако инициатива Минстроя откатит все эти усилия назад, согласились с экспертом ЦИАН аналитики сервиса «Авито Недвижимости». По их мнению, это повлечет общую деградацию рынка недвижимости, сокращение налоговых платежей, снижение доверия к институту самозанятых и рост недовольства граждан.
В зависимости от реализации нового сервиса возможно снижение рисков для квартиросъемщиков и арендодателей на предмет оплаты аренды. «Расчеты через онлайн-приложение позволят сохранить историю платежей и предъявлять как доказательство в случае спорных ситуаций. Что касается системы контроля, важно не переусердствовать с требованиями и штрафными санкциями к гражданам, чтобы не вызвать обратного эффекта и люди не стали еще больше скрывать факт сдачи жилья», — считает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Важно будет обеспечить доступность ресурса для всех категорий граждан и предоставить подробную инструкцию по ее использованию, отметила Дымова. Она подчеркнула, что люди пожилого возраста не всегда могут оперативно разобраться в предлагаемых новшествах, им важно получить пошаговую инструкцию.
В «Яндекс.Недвижимости» видят риски монополизации рынка аренды из-за внедрения информационной системы ГИС. Участников рынка не привлекали к обсуждению законопроекта, хотя, по мнению специалистов, «подобные нововведения необходимо открыто обсуждать с рынком», заявили эксперты сервиса.
Москвич
В премиальном жилье новый тренд — создание закрытого life space
Выбирать новую квартиру — это как собирать сложнейший пазл. Уж очень много деталей должно сложиться в правильную картинку. Предложений рынка недвижимости с первого взгляда огромное количество, но при ближайшем рассмотрении оказывается, что под конкретные требования попадают лишь немногие. А когда начинается изучение объектов, выясняется, что подходящих предложений совсем мало.
«Москвич Mag» поговорил о том, что важно в выборе жилья в премиум-сегменте, c его потенциальными покупателями. Все наши герои рассматривают строго новые жилые комплексы, поэтому требования довольно высокие, как и бюджет, который они выделяют на сделку.
Светлана Успенская, топ-менеджер Dior, больше 10 лет работает в сфере Learning & Team Development в компании LVMH Group в России. Светлана рассматривает варианты, которые будут идеально подходить ей и ее дочери, которой 5,5 года.
— Я люблю активную жизнь города, близость ко всем событийным и культурным площадкам. Люблю разнообразие, тихие, спокойные утренние часы, рабочие полуденные часы и очень активное, с большим количеством людей вечернее время.
Для меня важен выбор мест для работы онлайн, так рабочие часы становятся более наполненными и интересными. Конечно, работая онлайн, важно иметь пространство для домашнего офиса в своей квартире. Наличие коворкингов в шаговой доступности, спокойных кафе, а летом даже и парковых зон сильно расширяет диапазон моего рабочего пространства. Поэтому смотрю обязательно эти возможности.
Хоум-офис в зоне life space, ЖК Hide, MR Group
Обращаю внимание на то, чтобы двор был без машин, чтобы там была продуманная зона для детских площадок, игровые и спортивные зоны, чтобы в целом визуально двор был интересный, оформленный зеленью и объектами паблик-арта.
Каждое утро я начинаю со спорта. Поэтому если рядом нет никакого парка, бульвара для пробежки, я такие предложения даже не стала бы рассматривать. Спортивные площадки формата outdoor на территории двора решительно приветствую, это важно не только для любителей спорта, но и для всех других жителей района, особенно для детей.
Огромное значение имеет дизайн. Мне нравится, когда дом вписывается в общий архитектурный план района по высотности, по стилю, по цвету. Обязательно смотрю, кто вообще строит новый комплекс. Важно, чтобы у застройщика была хорошая репутация не только по строительству, но и последующему сопровождению дома, кто будет управляющей компанией.
ЖК Hide: детская площадка и общий вид
Вопрос безопасности тоже всегда в числе самых значимых моих требований. Охрана, консьерж-служба, которые контролируют вход гостей и обеспечивают безопасность внутри жилого комплекса.
Ну и приятным бонусом хотелось бы, чтобы на территории был какой-то досуг, например бар для жильцов. Это поможет познакомиться с соседями, например.
Бар в лобби, ЖК Hide
Генеральный директор IT-компании NtechLab Андрей Теленков, отвечая на вопросы «Москвич Mag» про поиск и выбор нового жилья, особое внимание обратил на то, что сейчас на рынке немного предложений, которые бы удовлетворяли один из его основных запросов — возможность жить в городе так же, как и за городом.
— Конечно, очень важна инфраструктура, при этом рассматриваю ее в нескольких измерениях: люблю жить в центре или в местах, где есть хорошая транспортная доступность. При этом важно, чтобы рядом была набережная или парк.
Обязательно, чтобы в шаговой доступности были продуктовые магазины, кафе. Супруга, со своей стороны, обращает внимание на то, чтобы рядом был салон красоты и другие объекты инфраструктуры. Это все важные составляющие жизни моей семьи. Впрочем, как и то, чтобы сама территория комплекса была красивой, функциональной. Мы любим выйти где-то попить кофе или взять его с собой и пойти на встречу с друзьями, провести приятно время, но чтобы это было прямо рядом и потом можно было легко вернуться домой, не тратя на дорогу много времени и сил.
ЖК Hide: ландшафтный парк
Лобби с баром и камином, ЖК Hide
Поскольку я возглавляю IT-компанию, нам удобен гибридный режим работы, и все наши сотрудники чередуют выходы в офис с дистанционной работой. Если я остаюсь дома, обычно работаю в своем кабинете, но считаю, что специально отведенное место в лобби может способствовать более сосредоточенному настрою. Поэтому наличие такой зоны на территории ЖК Hide для меня сразу большой плюс.
Поскольку я активно занимаюсь спортом на свежем воздухе, рассматриваю только те предложения, в которых есть хорошо оборудованная площадка. Для жены нужна студия, где можно заниматься йогой и стретчингом.
Безусловно, обращаю внимание на архитектуру и дизайн. Мне нравятся высокие потолки и дома, которые радуют глаз и заметны на улице.
Когда покупаешь квартиру на ранней стадии и не видишь дом в эксплуатации, надо четко знать все про застройщика. Что за объекты уже сдал, какая у него репутация, чтобы потом не попасть в неприятную ситуацию, случившуюся с некоторыми моими знакомыми, когда затягивали сроки сдачи дома, а порой вообще не сдавали.
Ну и, конечно, не буду, наверно, оригинален, но вопрос безопасности меня волнует, как и всех. Видеонаблюдение на территории ЖК, служба охраны, закрытая территория и умный домофон позволяют мне и моей семье чувствовать себя комфортно.
Петр Горшков, генеральный директор TOUS Russia тоже склонен остановить свой выбор на жилом комплексе Hide. По словам Петра, его критерии довольно жесткие, огромная часть предложений отпадает на первом пункте — локации.
— Я типичный городской житель – мне важно, чтобы дом был в непосредственной близости к моим любимым кафе, ресторанам и другим местам, где я люблю проводить время со своей семьей и друзьями. Поскольку я семейный человек, важна еще и близость к площадкам, скверам и паркам. Наличие сильных школ и детских садов в пешей доступности. Ну и последнее, у меня есть несколько родных районов в центре Москвы, с которыми связаны детские воспоминания — жить там тоже важно с эмоциональной точки зрения.
Обязательно смотрю, чтобы в комплексе во дворах не было машин, а были хорошие, небанальные детские площадки. Очень важно, чтобы был фитнес-зал, рядом парк, где можно бегать. Это еще одно мое требование к новому жилью.
Фитнес-зал в зоне life space, ЖК Hide
Я вообще визуал и стремлюсь окружать себя и своих близких красотой.
В плане безопасности у меня нет каких-то особенных требований. Однако считаю, что в ЖК должны быть квалифицированная профессиональная охрана и видеонаблюдение. Ограниченный доступ на территорию, это тоже серьезный момент обеспечения безопасности и формирования чувства защищенности.
По словам Евгении Старковой, директора по маркетингу MR Group, если раньше для покупателей жилья в премиум-сегменте на первом месте стоял вопрос локации, близости к центру, зеленым зонам, то сейчас покупатели все чаще интересуются возможностями, которые предлагает девелопер. Растет спрос на так называемый формат маленького города в большом.
— Именно об этом говорят наши герои, обращая внимание на близость парков, детских площадок, возможностей для занятий спортом, магазинов, кафе и благоустроенной территории, где просто приятно проводить время. Это концепция life space, когда в пределах комплекса есть все для жизни и которая в полной мере будет реализована в ЖК Hide. К слову, мы позаботились даже о качестве воздуха. Для этого во всех лобби установлена инновационная система обеззараживания, — пояснила «Москвич Mag» Евгения Старкова.