сдать квартиру по доверенности
Составление договора аренды квартиры по доверенности от собственника: важные нюансы и образец документа
В жизни случается разное, даже то, что владелец квартиры не может сдавать ее самостоятельно. Он серьезно болен, живет в другом городе или даже стране. Что можно сделать в этой ситуации, чтобы квартира не пустовала и приносила доход? Собственник может составить доверенность на другого человека. А вот что это за документ? Как правильно его оформить? Рассмотрим в деталях ниже.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что это такое и для чего нужен документ?
Доверенность – это документ, в содержании которого обладающий правами человек передает свои полномочия для решения неких юридических вопросов другому человеку, то есть официально доверяет. Доверять можно все что угодно:
Общие сведения о доверенности изложены в статье 185 ГК РФ. В документе, делегирующем право на аренду жилья, указывают сроки, возможность сдавать жилье, получать деньги и полностью представлять собственника в подобной сделке.
Как оформить?
Нет ничего сложнее самого элементарного. Хотя в оформлении подобного документа нет чего-то трудного, подходить к ее составлению необходимо с максимальной ответственностью. Ведь доверенность наделяет вашими правами другого человека.
В каком виде?
Закон не запрещает составлять доверенность письменно без использования установленных образцов. Однако если потребуется нотариальная доверенность, то документ будет отпечатан на специальном бланке со стандартными положениями для подобной сделки.
Содержание
Несмотря на то, что документ может быть составлен в простой письменной форме, требуется позаботиться и о грамотном содержании. Иначе документ не будет иметь юридической силы. Что должно быть указано:
Конечно, необходимо указать все действия, которые должен осуществлять арендодатель:
Если доверенное лицо нужно только для заключения договора аренды, а все остальные действия будет осуществлять сам собственник, то оформляют доверенность только на совершение сделки. Представительские функции регламентируются статьей 182 ГК РФ.
Кто оформляет?
Как правило, подобный документ оформляет нотариус, а стороны лишь знакомятся с ним и подписывают. Но закон не запрещает оформление доверенности самим доверителем, то есть собственником квартиры.
Если нет нотариуса, закон наделяет его правами других лиц, например:
Кто заверяет?
Заверяет бланк с подписанной на нем доверенностью нотариус. Его подпись будет подтверждением законности сделки и подлинности документа.
Нужна ли регистрация?
Регистрируют нотариально заверенные документы, заключенные на срок в 1 год и более. Это происходит автоматически при оформлении сделки в нотариальной конторе. Подтверждается регистрация указанным в бланке номером.
Сроки действия
Время действия документа может быть указано в нем. Законом предусмотрен максимально возможный срок действия – 3 года. Если сроки не указаны, то иметь юридическую силу документ будет 1 год.
Госпошлина и стоимость
Пошлина на оформление подобного документа – 200 рублей. Оплата за работу нотариуса может быть разной в зависимости от региона и тех действий, которые необходимо сделать. Например, тариф за доверенность на распоряжение имуществом – 500 рублей.
Если документ заключается в отношении родственника, то тарифы меньше – 250 рублей. Подобные расценки устанавливает нотариальная палата соответствующего субъекта РФ. Закон не запрещает нотариусу увеличить размер оплаты с согласия клиента.
Нужно сказать, что средняя величина стоимости по стране — около 1000 рублей.
Чье согласие может потребоваться?
Не всегда собственник квартиры может беспрепятственно доверить право на аренду другому человеку. В определенных условиях для аренды жилплощади необходимо согласие:
Когда истекает срок действия?
Рано или поздно документ теряет силу и из юридического документа превращается в обычный бланк с текстом. Доверенность теряет силу, когда:
Заключение
Хотелось бы добавить, что очень важно перечитать весь бланк, удостоверившись, что указаны только нужные полномочия. Иначе можно доверить не то, что хотелось. В остальном, доверитель всего лишь подтверждает документально свою волю, поэтому подобный выбор – личное дело каждого.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Может ли самозанятый сдавать в аренду не свою квартиру
У меня есть загородный дом, а у моей мамы — маленькая студия в городе. Свой дом я предполагал сдавать, но потом в нем захотела жить мама. А чтобы я мог получать доход, на который рассчитывал, она предложила мне сдавать ее квартиру. Я собираюсь делать это легально, как самозанятый.
Как правильно все оформить? Должна ли мама дать мне нотариальную доверенность на распоряжение ее квартирой? И вообще, могу ли я, будучи самозанятым, сдавать не свою, а чужую недвижимость?
Владимир, моим первым порывом было ответить так: если мамина квартира находится в одном из регионов, где можно стать самозанятым, то регистрируйтесь на здоровье. Сейчас при регистрации в качестве плательщика НПД по виду деятельности «аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, свою вы квартиру сдаете или чужую, сдаете ли вы ее на самом деле и есть ли у вас квартира в принципе. Налог платите — и отлично.
Но порыв прошел, уступив место очевидным сомнениям. Это сейчас налоговики не проверяют самозанятых, а что будет завтра, неизвестно. Кроме того, у инспекций есть все сведения о том, какой именно недвижимостью владеет человек. К тому же, согласитесь, гораздо спокойнее все делать по закону.
В вашем случае я вижу два подходящих варианта.
Он, пожалуй, самый оптимальный. Для регистрации понадобится:
Т—Ж подробно писал в отдельной статье про все способы регистрации в качестве самозанятого. Добавлю только, что вы можете сделать регистрацию на свой смартфон или компьютер, чтобы не беспокоить маму дальнейшей работой в приложении: формированием чеков, уплатой НПД и пр.
Чтобы вы могли заключать договоры аренды или найма с будущими жильцами от имени мамы как собственника квартиры, а потом решать с ними все возникающие вопросы, пусть она даст вам доверенность на право управления ее квартирой.
Однако если вообще не указывать в договоре с жильцами срок аренды/найма либо прописать, что договор заключен на неопределенный срок, то регистрировать его не придется.
Кстати, в начале 2020 года на сайте для самозанятых ФНС разъяснила, что человек вполне может платить налог 4%, если он получает доход от сдачи в аренду квартиры третьим лицом по доверенности на управление имуществом. Прямо ваш случай.
Это на случай, если мама наотрез отказывается где-либо регистрироваться, у нее нет личного кабинета налогоплательщика или есть, но она не хочет никому, даже вам, давать пароль для доступа к нему.
Вот примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой. Его еще называют договором ссуды. В нем надо прописать, что с предварительного согласия мамы сын вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключен договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать в Росреестре его не нужно.
После этого вы, Владимир, можете заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По ГК РФ арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду.
Соответственно, вы вправе также зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД с арендной платы. В законе не сказано, что самозанятыми могут быть только арендодатели — собственники имущества.
Кто-то может подумать, что если сын получает от мамы квартиру в безвозмездное пользование, то у него возникает доход в натуральной форме. А значит, он попадает на НДФЛ. Это не так.
В налоговом кодексе сказано, что доход в натуральной форме возникает у физлица, если организации или ИП что-то оплатят за него либо безвозмездно передадут ему товары, выполнят работы, окажут услуги. Про безвозмездную передачу от одного физлица другому нет ни слова. А значит, в этом случае нет и дохода у того, кто безвозмездно получил имущество в пользование.
Вот если бы вы получили квартиру в безвозмездное пользование от юрлица или ИП, тогда доход в натуральной форме был бы налицо. Это подтверждает и Минфин.
Еще больше про налог для самозанятых читайте в подборке Т—Ж.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Марина, спасибо за статью!
Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в ситуации когда сдающий квартиру ПОСУТОЧНО (т.е. договор с жильцами в Росреестре не регистрируется) хочет оформиться как самозанятый и владеет ДОЛЕЙ квартиры, а остальная доля принадлежит его маме, которая не против сдачи, но проживает за рубежом и соответственно не может оформить договор у нотариуса?
— Достаточно ли будет ее письменного согласия пересланного по почте? Или лучше заключить договор безвозмездного пользования без нотариуса?
— Не придется ли после этого маме доказывать российской налоговой что она не получает денег за аренду?
Подскажите пожалуйста, а если я как физическое лицо дам право безвозмездно или чисто символически (для меня) пользоваться принадлежащей мне недвижимостью (для сдачи в дальнейшем ее в субаренду) юрлицу (ооо) на упрощенке которое мне же и принадлежит, и которое все необходимые налоги и будет платить, тут нет ни каких подводных камней и попадания на что нибудь?
Сергей, когда ООО что-то получает в безвозмездное пользование, у него возникает налогооблагаемый доход. В данном случае он будет равен рыночной цене аренды аналогичной квартиры (п. 8 ст. 250 НК РФ). То есть будет попадание на налог
Доверительное управление при аренде квартиры
Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.
Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?
На самом деле услуга доверительного управления в России развита, но на рынке коммерческой недвижимости. В жилой недвижимости собственники пока с осторожностью относятся к ней. Хотя, если правильно все оформить, рисков мало.
Что такое доверительное управление
Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату. За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.
Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.
Доверительное управление регулирует гражданский кодекс. В нем оговорены самые важные моменты: особенности договора доверительного управления, форма вознаграждения, права и обязанности доверительного управляющего и учредителя управления и так далее.
По условиям договора собственник поручает доверительному управляющему выполнять определенные обязанности, например:
Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.
Минфин не разрешает наймодателям вычитать из арендной платы даже стоимость коммунальных услуг.
Кто пользуется услугой доверительного управления
Доверительное управление особенно удобно тем, кто сдает несколько квартир. Мы уже писали статью про собственника, который сдает несколько однокомнатных квартир в Москве. В день на решение разных проблем он все равно тратит около двух часов. А если случается что-то серьезное — испорченное имущество, несогласованная субаренда, проблемы с соседями или полицией, — то можно потратить и несколько дней. Управляющий снимает с собственника часть обязанностей. Ему теперь можно заниматься своими делами, а в квартиру приезжать только в крайних случаях.
Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.
Если аналогичную квартиру сдавать посуточно, денег можно заработать больше. Но имущество быстрее износится из-за частой смены жильцов — придется приобретать новую мебель и технику. Если квартира неликвидна, например расположена на окраине и далеко от метро, частые простои тоже возможны. И как показывает практика, при посуточной сдаче больше вероятность пожаров, заливов или других неприятностей, потому что жильцы менее аккуратно относятся к квартире.
С кем лучше заключать договор
Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.
После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.
В чем преимущество доверительного управления
Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.
Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.
Минусы доверительного управления
Главный минус: собственник получает меньше денег, потому что агентство за свои услуги берет комиссию.
Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:
Какие документы понадобятся
Договор доверительного управления имуществом, где указывают основные моменты:
Доверенность. Чтобы управляющий мог сдать квартиру, заключить договор и принимать арендную плату, собственник дает ему нотариально заверенную доверенность. В ней указывают все, что собственник доверяет управляющему. Например, вот что доверяют:
Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.
Зачем регистрировать договор
По закону передачу квартиры в доверительное управление нужно зарегистрировать. Если этого не сделать, договор могут признать недействительным. Но на практике собственники часто не делают регистрацию, считая процедуру необязательной. На самом деле это неоднозначный вопрос.
Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно. Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности. Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.
Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:
В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.
Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.
Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.
Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.
Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.
Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.
Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.
На что жалуются арендаторы
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.
Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.
Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.
Сдача в аренду квартиры по доверенности
У мужа есть генеральная доверенность от его отца (проживает в другом регионе), в соответствии с которой разрешены любые сделки с любой недвижимостью, находящейся в собственности отца, а также представление отца в налоговых органах. Хотим на мужа оформить самозанятость в целях сдачи в аренду квартиры, принадлежащей отцу, по доверенности. Без участия отца мужа планируем получать доходы от сдачи недвижимости и платить соответствующие налоги (платить от лица мужа в качестве самозанятого). Все ли здесь корректно, или самозанятость необходимо оформить на отца мужа, а посредником в сделках будет выступать сам муж?
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Следовательно, содержание квартиры, в том числе уплата налогов, является обязанностью собственника.
Арендодатель (собственник) в соответствии с Налоговым кодеком РФ должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), полученный за аренду квартиры.
К доходам, облагаемым НДФЛ, относится и доход от сдачи имущества в аренду (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).
Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
При этом представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (п. 3 ст. 182 ГК РФ).
Возвращаясь к конкретному вопросу, чтобы платить НДФЛ по пониженной ставке, только непосредственно арендодатель (т.е. собственник, отец) может оформить самозанятость на свое имя. При этом его представитель (сын) может только представлять по доверенности интересы отца в налоговых органах.
Сам же представитель (сын) не имеет права получать доходы от сдачи чужой собственности в аренду, а тем более платить за нее налоги. Данная обязанность возникает непосредственно у собственника, его отца.