сдача посуточно квартир закон
Как сдавать квартиру посуточно и сколько можно заработать. Инструкция
Посуточная аренда квартир — это не только хорошая альтернатива отелям, но и возможность неплохо заработать. По оценкам аналитиков, при стабильном спросе посуточная аренда может приносит в два-три раза больше дохода, чем долгосрочный наем. 2020 год стал непростым временем для этого бизнеса, в некоторые месяцы спрос был на нуле. Сейчас сегмент постепенно восстанавливается.
Вместе с экспертами собрали ответы на основные вопросы, связанные с посуточной арендой: от юридических аспектов и налогов до рисков и практических советов.
Содержание
1. Законно ли сдавать квартиру посуточно
Гражданский кодекс позволяет сдать квартиру в аренду на любой срок, в том числе посуточно. Главное условие — вести свой бизнес легально, в том числе платить налоги и оформлять договор найма, не нарушать права соседей. «С нежилыми помещениями ситуация аналогичная. Сдавать нежилое помещение, например апартаменты, можно посуточно. Закон (ст. 683 ГК РФ) не устанавливает минимальный срок аренды нежилого помещения», — рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров. При этом есть разница в договоре — квартира посуточно (или на длительный срок) сдается по договору жилого найма, а апартаменты — по договору аренды.
Более того, закон не запрещает сдавать посуточно и чужую квартиру. Например, жилье арендовано на долгий срок, а потом его пересдают посуточно. Но обязательным условием здесь является согласие собственника квартиры. Сама недвижимость в таком случае будет сдаваться по договору субаренды или поднайма.
Запрет на хостелы в квартирах
В 2019 году власти приняли закон, запрещающий использовать квартиры для оказания гостиничных услуг. Но документ не накладывает запрет на посуточную аренду квартир, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Турунина. Закон направлен на борьбу с нелегальными хостелами, когда квартира сдается одновременно большому количеству людей. Для организации хостела теперь квартиру нужно переводить из жилого помещения в нежилое и соблюдать некоторые требования — помещение должно иметь отдельный вход, пожарные системы и так далее. «Если собственник сдает свою квартиру посуточно одновременно нескольким гражданам, без заключения договора аренды и временной регистрации таких лиц, то такая деятельность имеет признаки гостиничной и может подпасть под определение «гостиничные услуги», — уточнила она.
2. Как сдать квартиру в аренду посуточно
У человека, который решил сдавать квартиру посуточно, есть три варианта поиска арендатора, рассказывает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
3. Как заключить договор краткосрочной аренды
Как и при долгосрочной аренде, при посуточной сдаче жилья необходимо заключать договор найма или аренды. «Составить его можно в простой письменной форме. Государственная регистрация краткосрочного договора не нужна. Удостоверять договор у нотариуса необязательно», — говорит член Ольга Турунина из АЮР.
Сам краткосрочный договор мало чем отличается от долгосрочного, но нюансы есть. Например, в нем необходимо прописать, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток с указанием точных дат и даже часов. «Важно указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно», — рекомендует юрист.
Также нужно прописать условия оплаты. В большинстве случаев собственники предпочитают получать 100%-ную предоплату. Иногда половина платится при въезде, половина — потом. В некоторых случаях нужно заплатить залог, его сумму тоже необходимо прописать в договоре. Сам договор составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны.
Договор краткосрочного найма (аренды) должен содержать следующие данные:
4. Налоги при сдаче квартиры посуточно
Независимо от того, как человек сдает квартиру — на короткий срок или длительный, он должен платить налог. Его ставка будет зависеть от статуса собственника — платит он как физическое лицо, через ИП или как самозанятый. Последние два варианта помогают снизить налоги. «Если человек сдает квартиру как физическое лицо, то придется заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Если вы сдаете квартиру как ИП, налог исчисляется по ставке 6% по упрощенной системе», — разъяснила Ольга Турунина.
Самозанятые могут сдавать квартиру и платить налог по самой низкой процентной ставке — 4%, если квартиру арендует физическое лицо, отметил руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин. Если договор заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет выше — 6%. «Доход для самозанятых не может превышать 2,4 млн руб. в год — если вы получаете больше этой суммы, придется регистрироваться как ИП», — уточнил эксперт.
Штрафы
За неуплату налогов придется платить штраф. Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40%, если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от уплаты налогов было преднамеренным. Сами налоги тоже придется заплатить.
5. Стоит ли сдавать квартиру посуточно — экономика вопроса
Один из главных мотивов сдачи квартиру посуточно — желание больше заработать. С этой точки зрения долгосрочная аренда проигрывает краткосрочной. «При идеальном раскладе, когда квартира сдается посуточно на протяжении всего месяца, то есть все 30 дней, посуточная аренда выгоднее долгосрочной минимум в два раза, максимум — в четыре раза», — подтверждает Виктория Кирюхина из ЦИАН. Чем ниже ставка долгосрочной аренды в городе, тем выгоднее сдавать жилье посуточно.
Запрет на оказание гостиничных услуг в квартирах. Что это значит
Жилое помещение в многоквартирном доме не может быть использовано для предоставления гостиничных услуг. Такая формулировка содержится в постановлении правительства, подписанном премьер-министром России Дмитрием Медведевым.
Данным документом не запрещается сдавать жилье посуточно. Рассказываем, как новый документ отразится на арендаторах и собственников квартир.
Запрет посуточной аренды
В самом постановлении не говорится о каких-либо ограничениях сроков сдачи жилья. Квартиры в многоквартирных домах не запрещается сдавать в аренду (юридическим лицам) или внаем (физическому лицу). Это позволяется ст. 671 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ. В данных документах нет никаких ограничений по срокам сдачи жилья в аренду. Поэтому с запретом краткосрочной аренды не все так однозначно.
Правила пользования жилыми помещениями просто приводят их в соответствие с ранее внесенными в ЖК РФ поправками о запрете использования жилых помещений для предоставления гостиничных услуг, пояснил «РБК-Недвижимости» адвокат НЮС «Амулекс» Дмитрий Томко. Более того, по его словам, ограничения права собственника на распоряжение своим имуществом в соответствии с его целевым назначением будет противоречить конституционным принципам.
Комментарий Минстроя России
Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин:
— Постановление правительства Российской Федерации направлено исключительно на применение Правил пользования жилыми помещениями и не направлено на ограничение прав граждан на аренду квартир. Напомним, что с 1 октября 2019 года жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Аренда квартир не является гостиничными услугами.
В чем разница найма и гостиничных услуг
Между договорами найма и оказания гостиничных услуг есть большая разница. Если арендодатель и наниматель заключили в письменной форме договор коммерческого найма, подписали передаточный акт, то вопрос об оказании гостиничных услуг отпадает сам собой, говорит Томко. По словам адвоката, стороны сами определяют срок, на который заключить договор найма, это может быть час, день, месяц или несколько лет.
Свобода договоров ограничивается только действиями по шикане (злоупотребление правом. — Прим. ред.), а также запретом антисоциальных (противоправных, в нарушение запретов и ограничений) сделок в том плане, в котором их толкует Конституционный суд РФ (п. 2 Определения Конституционного суда РФ от 08.06.2004 № 226-О). Поэтому, если совокупностью доказательств по делу об административном правонарушении в отношении собственника (если таковое возбуждено за нарушение Правил пользования жилыми помещениями, ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) будет доказано, что договор найма является только прикрытием незаконного гостиничного бизнеса, собственник будет привлечен к ответственности, а доход от этого незаконного дела подлежит обращению в доход государства по иску прокурора, поясняет Томко.
Рынок аренды жилья Москвы в цифрах
В сферу посуточной аренды квартир в Москве, согласно предложениям в базе объявлений ЦИАН, вовлечено около 4,5–5 тыс. квартир. Суммарная емкость иных мест размещения (отелей, мини-отелей, официальных хостелов) примерно в десять раз больше (около 55 тыс. койко-мест). В среднем суточная стоимость размещения составляет около 2,5 тыс. руб., но в праздничные дни и пиковые сезоны цены выше.
В долгосрочной аренде, по оценке ЦИАН, обычно находится около 25 тыс. помещений. Всего в сферу долгосрочной аренды вовлечено около 370 тыс. квартир. Это около 10% жилого фонда города (всего в Москве около 4,2 млн квартир), подсчитали аналитики. За последний год ставки аренды однокомнатных квартир выросли на 5,5% (до 37,5 тыс. руб.), двухкомнатных — на 8% (до 48,9 тыс. руб.).
Как боролись с посуточной арендой
С 1 октября 2019 года в России вступил в силу закон, запрещающий размещение хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Открыть мини-гостиницы в жилых домах можно только, если квартира переведена в нежилой фонд. Закон был принят в связи с многочисленными жалобами жителей на такие средства размещения в жилых домах. Деятельность этих «квартир» часто осложняет жизнь соседям по подъезду из-за шума и постоянного трафика постояльцев.
Некоторые владельцы хостелов не спешат закрывать средства размещения, так как нашли возможность продолжать свою деятельность. Они заявляют, что у них не хостел, а жилье от собственника, которое они сдают в краткосрочную аренду, а для этого перевод помещения в нежилой фонд не требуется.
Закон о туристическом жилье
С целью запрета краткосрочной аренды и регулирования деятельности таких квартир в домах «Опора России» выступила с инициативой создать закон о туристическом жилье. Речь идет о жилье, сдаваемом собственниками через такие системы бронирования, как Airbnb. По мнению «Опоры России», закон о туристическом жилье может решить проблему квартир, которые работают в качестве дешевых хостелов, размещая мигрантов. У тех, кто сдает посуточно квартиры, нет расходов на налоги, обеспечение безопасности, миграционный учет гостей и т. д.
Что будет в случае запрета посуточной аренды
В случае запрета посуточной аренды собственники смогут перевести свою квартиру в нежилое помещение — по сути, превратить ее в гостиницу. Сегодня это сделать непросто. Собственники могут уйти в теневой сектор из-за невозможности подать объявление о посуточной сдаче на интернет-площадки, считает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. Также, по ее мнению, собственники (теоретически) смогут заключать договор длительного найма и расторжение его через несколько дней. Но здесь, скорее всего, все равно не получится утаить, поскольку от соседей, участковых и т. д. не скрыть поток людей, проходящих через квартиру, добавляет эксперт. Риелторам это вряд ли чем-то грозит — даже будет некий плюс, потому что часть таких посуточных квартир вернется на долгую сдачу, то есть увеличится база предложений для долгосрочной аренды, считает Жукова.
О чем еще говорится в новом постановлении
Постановлением от 7 ноября также запрещено оборудовать в жилых помещениях промышленные предприятия и проводить в них миссионерскую деятельность, за исключением случаев, предусмотренных законом «О свободе совести и религиозных объединениях». При этом квартиры можно использовать для осуществления предпринимательской деятельности, но только в том случае, если она не мешает другим жителям дома.
Как сдавать квартиру посуточно, чтобы все было законно
Сдача квартиры в аренду может стать одним из основных источников дохода для ее собственника. Помимо долгосрочной аренды, квартиру можно сдавать посуточно, например, туристам или людям, которые приехали на несколько дней в город по работе и предпочитают отелям домашний уют.
Посуточная аренда квартиры — это вообще законно?
Да, краткосрочная аренда квартиры, в частности, посуточный, не запрещается законом.
Как заплатить налоги при сдаче квартиры в посуточную аренду?
Сдача квартиры в аренду по закону облагается налогом. Оплатить налоги можно одним из трех способов:
в виде НДФЛ (по ставке 13%);
налог на самозанятость (4%).
Подробную инструкцию о способах оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду (внаем) можно прочитать в материале «Как платить налог при сдаче квартиры: пошаговая инструкция»
Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.
В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.
Как технически сдать квартиру посуточно?
Квартиру в посуточную аренду можно сдавать самостоятельно. При этом вам не придется платить посредникам, а значит, вы сможете максимизировать свой доход от сдачи жилья. Тем не менее чтобы оформить всё по закону, необходимо будет заключать договор с каждым квартиросъемщиком, чтобы потом заплатить часть дохода от аренды в качестве налога. Эта схема вполне рабочая, но не самая удобная для арендодателя. Ведь при хорошем раскладе жильцы в квартире будут меняться почти каждую неделю.
Второй вариант — обратиться в агентство по сдаче недвижимости, которое за определенный процент возьмет на себя роль посредника при поиске жильцов. В этом случае вам не нужно будет самостоятельно искать нанимателей, но всё остальное (дальнейшее взаимодействие с жильцами, устранение неисправностей, решение проблем, уборка) останется на вас.
Третий вариант — передать квартиру агентству в доверительное управление. Вы подписываете договор с агентством, и ваша квартира попадает в его базу. Теперь вы только получаете доход (за вычетом всех выплат), а агентство всё берет на себя, начиная с составления договоров найма с нанимателями и заканчивая уборкой помещения.
Какие документы нужны?
Рассмотрим случай, когда вы не прибегаете к помощи агентства, а сдаете квартиру самостоятельно, например, при помощи онлайн-платформ для поиска временных жильцов.
Чтобы иметь право сдавать квартиру в аренду, вы должны быть ее собственником и иметь документы, подтверждающие этот факт — выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Они понадобятся при заключении договора кратковременного найма.
При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме.
Как должен выглядеть договор краткосрочного найма?
Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют некоторые отличия.
Оплата
Многие арендодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде.
Срок действия и условия пролонгации договора
В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно.
Оплата коммунальных услуг
Этого пункта в соглашении быть не должно, так как их оплачивает хозяин квартиры (затраты учитываются в плате за наем). Единственное, что стоит прописать в договоре, чтобы избежать сюрпризов, это оплата междугородних или международных телефонных разговоров.
Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.
Требуется ли регистрировать договор краткосрочного найма?
Нет, не требуется. Договор найма регистрируется в Росреестре только, если он заключается на срок от одного года. Удостоверять договор у нотариуса также необязательно.
Где найти арендаторов?
Для того, чтобы найти жильцов можно воспользоваться крупнейшими маркетплейсами в сфере недвижимости, например:
Яндекс.Недвижимость;
Авито;
ЦИАН.
Как сдавать квартиру с помощью агентства?
Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).
После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть учтены все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.
Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.
Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.
Что должно быть в квартире, которую я хочу сдать в аренду на короткий срок?
Если вы намерены сдавать квартиру в посуточную аренду, постарайтесь закупить туда всё необходимое для путешественника или для человека в командировке. Учтите все мелочи, это выгодно выделит ваше предложение среди других, а заодно позволит собрать отличные отзывы. Как правило, квартиры с хорошими отзывами сдаются чаще, а цену на них можно со временем поднять (тогда как квартиры без отзывов сдаются по цене на 10–20% ниже похожих вариантов).
Позаботьтесь о том, чтобы в квартиры было следующее:
фен (о его наличии напишите в описании квартиры, чтобы люди не везли с собой лишний груз);
туалетная бумага, мыло, шампунь и гель для душа;
чайник (несколько видов чая или кофе вместе с упаковкой печенья);
холодильник (хотя бы небольшой);
микроволновая печь или маленькая электрическая плита (если вы сдаете крошечную студию без плиты, поставьте хотя бы электроплитку, чтобы можно было разогреть еду);
минимальный набор посуды (часто люди снимают квартиры вместо отелей, чтобы иметь возможность приготовить еду или разогреть еду самостоятельно, сэкономив на ресторанах);
быстрый беспроводной интернет.
Кроме необходимых вещей, ваши постояльцы наверняка оценят приветственные напитки в холодильнике, фрукты в корзине, карту города или набор хороших книг на полке.
Какие существуют риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?
Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.
Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.
Что делать с посуточной арендой квартир во время пандемии
Весной 2020 года ограничения, введенные из-за коронавируса, привели к закономерному снижению спроса на рынке. Но компании, управляющие такими объектами, могут превратить этот кризис в окно возможностей. Что нужно для этого сделать?
Об эксперте: Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости».
Первый и самый важный шаг — договориться с собственниками недвижимости о новых условиях сотрудничества. В идеале — получить арендные каникулы и оплачивать только «коммуналку», пока действуют карантинные ограничения. Или, как минимум, снизить размер платы на ближайшие два-три месяца.
Еще один вариант — уйти от фиксированной арендной ставки и платить владельцам процент от выручки. Это позволяет компании разделить риски с собственником и сохранить объект в своем управлении.
В обычной ситуации на такие условия согласились бы немногие. Но коронакризис затронул всех. Большинство собственников это понимают и готовы идти навстречу.
Кроме того, для оптимизации расходов стоит перевести горничных и прачек на сдельную оплату труда. Параллельно — проанализировать рекламные бюджеты и оставить только самые эффективные каналы, которые привлекают арендаторов даже в кризис.
Увеличьте сроки аренды
Часть объектов можно перевести в среднесрочную или долгосрочную аренду, чтобы недвижимость не пустовала. Такой подход дает возможность управляющим компаниям компенсировать расходы на платежи собственнику.
Несмотря на кризис, сегодня есть масса желающих снять квартиру на срок от одного до двух-трех месяцев. Многим людям, перешедшим на удаленку, неудобно работать из дома — мешают супруги, дети или ремонт. И если бюджет позволяет, они ищут квартиру в пределах своего района, чтобы использовать ее как личный офис. Вдобавок некоторые иностранцы застряли в России из-за отмены полетов: им тоже нужно где-то жить.
Даже на фоне пониженного спроса управляющие компании имеют преимущество перед обычными агентствами недвижимости — возможность сдавать квартиры без комиссии для клиента.
Чтобы наши клиенты-посуточники могли быстрее пересдать часть объектов на более длительные сроки, мы предложили им за 1 руб. разместить квартиры в категорию долгосрочной аренды. Одновременно все эти объекты можно сохранить и в разделе посуточной аренды, принимая брони на будущее.
Но не забудьте заранее предупредить арендаторов, что сроки аренды увеличены временно, и прописать условия расторжения договора. Иначе в дальнейшем возможны недопонимания и конфликты.
Пересмотрите портфель объектов
Почти у любой управляющей компании в портфеле есть разные по уровню ликвидности объекты. Самые востребованные — например, недорогие квартиры у метро — можно оставить в краткосрочной аренде и постараться привлечь в них постояльцев. Чуть менее интересные — перевести в среднесрочную и долгосрочную аренду.
А вот от неликвидных объектов — прежде всего, слишком дорогих или требующих больших вложений квартир — стоит временно отказаться.
Цены на квартиры в центре Москвы сейчас снизились практически вдвое — с 3,5 тыс. до 1,7—2 тыс. руб. в сутки. Но, например, в районе Третьего транспортного кольца падение уже не такое драматическое — с 2—2,5 тыс. до 1,5—1,7 тыс. руб. за сутки проживания. Поэтому управляющим компаниям стоит подумать о том, чтобы сместить часть предложения в сторону эконом-сегмента.
Коронакризис и стагнация рынка — самое время, чтобы заняться тем, до чего раньше не доходили руки. В первую очередь, цифровизацией и автоматизацией процессов — внедрением PMS-систем, IP-телефонии. Большинство решений для посуточной аренды достаточно недорогие. У многих есть триальный период: можно подключить, попробовать и оценить эффективность.
Еще один перспективный инструмент — системы электронных замков, которые позволяют клиентам заселяться без личного присутствия арендодателя. Человек просто получает код на телефон, открывает дверь и размещается. С помощью таких замков можно впустить сотрудника для уборки, а заодно и проконтролировать, сколько времени у него уйдет на работу.
Пандемия рано или поздно закончится, но она неизбежно повлияет на привычки потребителей, которые теперь стараются сократить число личных контактов. И даже в таком «оффлайновом» сегменте, как аренда жилья, будущее — за бесконтактным заселением и онлайн-операциями.
В любом бизнесе есть те, кто паникует, и те, кто в любой ситуации ищет возможности для развития. Среди клиентов, с которыми мы общаемся, большинство настроены спокойно. Они как раз и занимаются теми мерам, которые я перечислил — сокращение расходов, оптимизация, цифровизация.
Если последовать их примеру, к моменту окончания карантина компании получат преимущество на рынке и усилят свои позиции.
В целом я уверен, что после окончания пандемии для посуточной аренды наступят неплохие времена. Из-за курса доллара жители России будут чаще выбирать отдых внутри страны, предпочитая его поездкам за границу. Да и не факт, что границы сразу откроют. А значит, нас ожидает сезон активного внутреннего туризма, который обеспечивает посуточникам значительную часть выручки.
На мой взгляд, это хороший повод не унывать и сделать все, чтобы к окончанию кризиса стать намного сильнее и эффективнее, чем до него.
Как справляются с ситуацией участники рынка
Тимофей Медяков, совладелец сети апартаментов Abri Luxe (Пермь):
«Поскольку большинство гостиниц и отелей в регионе закрыты, клиенты, которые раньше пользовались услугами гостиничного сектора и продолжают ездить в неотложные командировки, теперь снимают квартиры посуточно. То же самое касается людей, которые привыкли останавливаться у друзей и знакомых: из соображений безопасности они предпочитают арендовать жилье.
Поэтому, несмотря на коронавирус и самоизоляцию, небольшой поток клиентов все еще есть. Из шести наших квартир одна-две постоянно заняты. Но чтобы обеспечить даже такую небольшую загрузку, приходится прилагать массу усилий и активно использовать цифровые инструменты.
В отличие от многих коллег в Перми, у нас работает собственный сайт с формой онлайн-бронирования. Контекстную рекламу, которую мы всегда использовали, мы перенастраиваем на объявления внутри региона. Кроме того, запустили таргетированную рекламу на территории Перми. Плюс применяем инструменты прямого маркетинга, напоминаем постоянным гостям о себе, используя системы управления продажами. Также делаем особый акцент на безопасности: проводим дезинфекцию помещений и постельного белья, тем самым максимально снижая риск для здоровья гостей.
Во всех каналах онлайн-бронирования мы стараемся организовать какие-то акции и спецпредложения, чтобы быть более заметными, выделяться среди конкурентов. Хотя бронирований немного, люди кликают на рекламу, заходят на сайт. Причем глубина просмотра страниц на сайте стала больше, чем ранее. Пользователи внимательно изучают объекты и тщательно выбирают жилье, обращая внимание на обеспечение его безопасности.
Таким образом, отклик от аудитории есть, потенциальные клиенты проявляют заинтересованность в наших объектах. Но окончательные выводы об эффективности всех принятых мер можно будет сделать ближе к лету».
Анна Мирошниченко, основатель управляющей компании и сервиса краткосрочной сдачи в аренду жилья LOVEAP.ART:
«Мы предлагаем собственникам снизить размер арендных платежей или временно от них отказаться. Примерно половина владельцев соглашаются предоставить финансовые каникулы на время пандемии. В таком случае, даже если мы никогда не оплачивали коммунальные услуги, сейчас эти 7-8 тысяч рублей в месяц за «коммуналку» мы полностью берем на себя. Иначе это было бы несправедливо по отношению к собственнику.
Если квартира очень интересная и выгодная для нас, а владелец не готов временно отказаться от дохода, стараемся перейти от фиксированных платежей к схеме «процент от оборота». В каких-то случаях удается договориться о выплате собственнику от 25% до 50% оборота с объекта.
Параллельно мы оптимизируем расходы, в том числе на будущее. Отказываемся от неликвидных объектов и вместо них находим более интересные варианты. С этой точки зрения очень интересен сегмент VIP-жилья, который сильнее всего пострадал от пандемии.
Например, обычно квартира на Тверской улице в Москве стоит от 65 тыс. руб. Но сегодня можно найти такой объект за 50 тыс. руб. в месяц и даже договориться с собственником о 50%-ной оплате на период пандемии. А на будущее — зафиксировать ежемесячный платеж на уровне 55 тыс. руб. Когда рынок начнет приходить в норму, наш доход с такого объекта будет выше, чем если бы мы арендовали его после пандемии.
Как правило, собственники готовы сдавать объекты по более низким ценам, ведь в Москве и Подмосковье мало кто приезжает на просмотры: у частных агентов и потенциальных жильцов просто нет для этого пропусков. Мы же работаем легально, наши подрядчики имеют статус самозанятых, поэтому управляющая компания может оформить на них пропуска и организовать сделку».
Дмитрий Калинин, соорганизатор Ассоциации сервисных апартаментов:
«В центре Москвы сейчас заполняемость квартир с посуточной арендой не превышает 20—30%. Для столицы это очень плохо, москвичи не привыкли к таким заработкам, поэтому многие консервируют свои объекты или сдают в долгосрочную аренду.
В Санкт-Петербурге ситуация похожая. Загрузка в центре и спальных районах составляет те же 20—30%. Но в отличие от москвичей, питерцы продолжают работать даже при таком невысоком уровне дохода.
У тех, кто сдает жилье в пригороде, дела обстоят достаточно неплохо. Причем и в долгосрочной, и в среднесрочной, и в посуточной аренде. Из-за сложной финансовой и эпидемиологической ситуации часть клиентов старается переехать в пригород или хотя бы на окраины. Поэтому в данном сегменте спрос в основном сохранился, а в загородной недвижимости — даже вырос.
Универсальных решений для рынка, позволяющих преодолеть сложившуюся ситуацию, на сегодня нет. Каждая компания ищет свои варианты, но пока удачных примеров единицы.
Лучше всего себя сейчас чувствуют те, у кого есть хорошая база потенциальных клиентов. Компании, которые держали относительно высокий уровень сервиса и внимательно работали со своей аудиторией, находятся в более выгодном положении. По примерным оценкам, таких на рынке от 15% до 25%.
Но многие смотрели на краткосрочную аренду как на простой способ заработка без всяких вложений. Таких игроков стало особенно много после Чемпионата мира по футболу 2018 года. Однако они до сих пор не смогли ни выстроить рекламу и продажи, ни обеспечить нормальный сервис.
Все ждали, когда эти игроки, наконец, уйдут, и сейчас они оказались в критическом положении. Поэтому ситуацию с коронавирусом можно воспринимать не только как кризис, но и как здоровое очищение рынка краткосрочной аренды жилья».
Подписывайтесь и читайте нас в Яндекс.Дзене — технологии, инновации, эко-номика, образование и шеринг в одном канале.