сборник корректировок сегмент квартиры
Справочники рыночных корректировок
Выпуск №1 справочника подготовлен на основании обработки значительного объема ретроспективных рыночных данных, его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки на дату 01.01.2018 г. и более ранние периоды. Использование данных справочника предполагает возможность применения комбинированных методов и корректировок, а также косвенное применение данных для получения значений корректировок в нетиповых ситуациях.
Выпуск №2 справочника подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных по итогам 2018 г., его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки в 2018 и 2019 году.
Выпуск №3 справочника подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных по итогам 2019 г., его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки в 2020 году.
С правочник «Оценка бизнеса» подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных, анализа сделок и анализа деятельности предприятий. Использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки в периоде с 2015 г. по 2020 год включительно.
В тоже время, следует отметить, что применение специалистом корректировок, представленных в данном справочнике не снимает с него ответственности в части анализа рынка недвижимости и выявления особенностей объектов недвижимости, при которых применение тех или иных корректировок приводит к получению аномальных результатов. Перед любым специалистом при определении рыночной или справедливой стоимости стоит задача получения наиболее вероятных рыночных показателей, и, кроме того, специалист обязан применять свои профессиональные навыки в сочетании со здравым смыслом, которым, к сожалению, все чаще многие специалисты пренебрегают.
Справочник классификаций коммерческой недвижимости
СБОРНИК КОРРЕКТИРОВОК. Сегмент «Индивидуальные жилые дома» г.
1 Сегмент «Индивидуальные жилые дома» г.
2 ОГЛАВЛЕНИЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 3 Методология исследования 3 Описание сегмента рынка 4 I. Экономические факторы Уторговывание Ликвидность объектов Период экспозиции Тип сделки Расходы на продажу объекта 7 II. Межвидовые корректировки Формат объекта Правовой статус 8 III. Объектно-сегментные факторы Качество местоположения Зональные факторы влияния на цену Ценовое зонирование населенного пункта Качество здания Параметры дома Материал стен здания Этажность здания Площадь земельного участка в составе единого объекта недвижимости Площадь земельного участка Состояние земельного участка Техническое состояние здания Инженерные коммуникации объекта Наличие коммуникаций единого объекта недвижимости Наличие коммуникаций земельного участка Параметры помещения Общая площадь (фактор масштаба) Уровень отделки Техническое состояние внутренней отделки Наличие дополнительных улучшений жилого дома 19 2
9 В Таблице 7 представлены значения скидок для выявленных состояний объекта по отношению с объектом, оформленным в соответствии с действующим законодательством право собственности оформлено на земельный участок, на строение. Еще одной особенностью рынка индивидуального жилья в правовом поле может быть передача доли в праве собственности на строение и земельный участок. Влияние данного фактора присутствует при формировании цены объекта для предложения о продаже доли на открытом рынке. Однако в случае раздела имущества между собственниками (наследниками), данный дисконт не может быть применен, а стоимость доли может быть рассчитана пропорционально её размеру в полной стоимости объекта недвижимости (квартиры, комнаты, жилого дома, земельного участка и т.д.). III. Объектно-сегментные корректировки Группировка ценообразующих (объектно-сегментных) факторов рынка недвижимости сегмента индивидуальных жилых домов, представлена в единой системе факторов, разработанной Рабочей группой по анализу и исследованию рынка недвижимости при Комитете по оценке Ассоциации Российских Банков, в связи со значительным количеством выявленных объектно-сегментных факторов вводится их структурирование. Общая система факторов представлена в Таблице 8. Таблица 8. Группировка ценообразующих факторов на группы и подгруппы Группы Подгруппы Шифр фактора АП.П.1 АП. Административноправовые факторы СЭ. Социальноэкономические факторы М. Качество местоположения (территориальные факторы, факторы ЗУ) КО. Качество объекта (Факторы ОКС) АП.П. Передаваемые права АП.З. Градостроительное территориальное зонирование СЭ. Серв. Факторы социальной среды и сервиса М.З. Зональные факторы влияния на цену (инфраструктурные) М.Л. Локальные факторы влияния на цену КО.З. Параметры дома КО.Ин. Инженерные коммуникации КО.П. Параметры помещения АП.П.2 АП.П.3 АП.З.2 СЭ.Серв.1 СЭ.Серв.2 М.З.1 М.З.2 М.З.3 М.З.4 М.З.5 М.З.6 М.Л.1 М.Л.2 М.Л.3 М.Л.4 М.Л.5 М.Л.6 КО.З.1 КО.З.2 КО.З.3 КО.З.4 КО.З.5 КО.З.6 КО.З.7 КО.З.8 КО.З.9 КО.Ин.1 КО.Ин.2 КО.Ин.3 КО.Ин.4 КО.Ин.5 КО.П.1 КО.П.2 КО.П.3 Факторы Передаваемые права Доли Стадия строительства Административное (территориальное) зонирование, категория земель Качество управления, сервисы для жильцов Социальный состав жильцов Ценовое зонирование Удаленность от объекта, негативно влияющего на стоимость Близость к объекту, позитивно влияющему на стоимость Удаленность от остановок общественного транспорта Удаленность от транспортных магистралей Экологическое состояние района местоположения объекта Развитость инфраструктуры новая улица/внутри застройки Удобство подъезда автотранспорта Наличие и состояние мест общего пользования Наличие гостевых парковочных мест Контроль безопасности территории (доступа) Тип объекта- Класс/Подкласс/Морфотип (класс поселка) Техническое состояние здания/части здания (степень физического износа) Архитектурный облик дома Планировки Материал стен здания (качество применяемых материалов) Площадь земельного участка Тип парковки на придомовой территории Благоустройство двора (малые формы) Наличие дополнительных улучшений (строений) земельного участка Водоснабжение Отопление Электроснабжение Водоотведение Слаботочные сети, видеонаблюдение Общая площадь Формат объекта Этажность 9
10 КО.П.4 КО.П.5 КО.П.6 КО.П.7 КО.П.8 Внутренняя отделка Техническое состояние отделки Высота потолков Наличие вспомогательных помещений Наличие дополнительных улучшений Всего в ходе исследования выявлено 35 ценообразующих факторов сегмента. При этом оценки экспертов о значимости факторов и частоте их проявления у объектов, представленных на открытом рынке позволили выявить ряд параметров, необходимых для расчетов. Остальные факторы могут быть исследованы отдельно в случае появления необходимости. 3.1 Качество местоположения Качество местоположения объекта недвижимости является одним из основных показателей при выборе жилья, а соответственно и при формировании цены. Данная группа включает как факторы, связанные с зональным местоположением расположением относительно других зон в рамках населенного пункта/района/региона, так и локальным местоположением расположением относительно других объектов внутри зоны расположения объекта Зональные факторы влияния Зональные факторы местоположения учитывают влияние местоположения ценовой зоны, где находится исследуемый объект недвижимости, относительно других ценовых зон, объектов позитивно и негативно влияющих на стоимость Ценовое зонирование населенного пункта (уровень престижности зоны) Ценовое зонирование это графическое представление исследуемой территории с дифференциацией по зонам с различными экономическими показателями. Ценовое зонирование учитывает категорию престижности микрорайона, определяемую удаленностью от центра города, локальных центров, определяющая ценность зоны. Данный фактор учитывается при сопоставлении объектов с существенным отличием в местоположении, т.е. соответственно находящихся в разных ценовых зонах. В рамках данного исследования рекомендуется использование пятиуровневая ценового зонирования ( которое учитывает уточнение ценовых зон от регионального уровня до уровня, в основу которого положено градостроительное зонирование г.омска в составе территориальных зон в соответствии с Генеральным планом развития территории (утвержден Решением 201 Омского городского совета от 10 декабря 2008 года). Выявленные зоны объединенны в 4 ценовых категории (группы ценовых зон). Высокой ценности; Повышенной ценности; Средней ценности; Низкой ценности. Для каждой ценовой категории определены границы интервалов рыночных цен, а также центр модального интервала рыночной стоимости. Интерактивная карта ценового зонирования представлена на портале (карта доступна по ссылке слой «ИЖС»). Представленное на карте ценовое зонирование охватывает все земли Омской области и г.омска. Группой экспертов также произведено распределение системы ценового зонирования на населенные пункты и районы Омской области. Корректировка между объектами, расположенными в зонах различной ценности может быть рассчитана как: К УПСо.о %, где УПСан. 10
13 Таблица 11. Матрица применения корректировки на этажность здания Объект оценки 1-этажный 2-этажный 3-этажный более 3 этажей Объект-аналог 1-этажный 1,00 1,02 1,02 1,05 2-этажный 0,98 1,00 1,00 1,03 3-этажный 0,98 1,00 1,00 1,03 более 3 этажей 0,95 0,97 0,97 1,00 Этажность здания является довольно субъективной характеристикой, влияние которой не всегда учтено в стоимости объекта, в связи с чем в ряде объектов может быть не обнаружено влияние данного фактора Площадь земельного участка в составе единого объекта недвижимости Площадь является одним из основных факторов, влияющих на стоимость объекта. При этом влияние площади на стоимость земельного участка, рассматриваемого отдельно от здания или незастроенного, и влияние площади земельного участка застроенного на стоимость единого объекта недвижимости (дом с учетом земельного участка) различно. Для земельного участка увеличение площади приводит к снижению удельной стоимости 1 кв.м., в то время как чем большая площадь участка находится в едином объекте недвижимости (расчет удельной величины которой проводится исходя из площади основного строения), тем выше удельная стоимость строения. В Таблице 12 представлена физическая и экономическая шкалы влияния площади земельного участка в составе единого объекта недвижимости на удельную стоимость объекта, рассчитанную от площади жилого дома. Таблица 12. Физическая и экономическая шкалы фактора масштаба земельного участка в составе единого объекта недвижимости. до 600 кв.м кв.м кв.м кв.м кв.м. более кв.м. 0,953 1,000 1,019 1,047 1,063 1,071 Таблица 13. Матрица применения корректировки на площадь к удельной цене единого объекта недвижимости, рассчитанной по отношению к удельной цене единого объекта недвижимости. Объект оценки Объект-аналог до 600 кв.м кв.м кв.м кв.м кв.м. более 5000 кв.м. до 600 кв.м. 1,000 1,047 1,066 1,094 1,110 1, кв.м. 0,955 1,000 1,019 1,047 1,063 1, кв.м кв.м кв.м. более 5000 кв.м. 0,938 0,981 1,000 1,028 1,044 1,052 0,914 0,955 0,973 1,000 1,016 1,024 0,901 0,941 0,958 0,984 1,000 1,008 0,894 0,934 0,951 0,977 0,992 1,000 Физическая шкала фактора представлена дискретными отрезками. При этом в случаях, когда значения объекта оценки или объектов-аналогов находятся в пределах +/-10% относительно границ 13
14 диапазона, Оценщик в праве самостоятельно принимать решение к какому диапазону отнести объект и соответственно сделать выводы о необходимости введения корректировки Площадь земельного участка В Таблице 14 представлена экономическая и физическая шкалы влияния площади незастроенного земельного участка на удельную стоимость 1 кв.м. участка. Таблица 14. Поправка на площадь земельного участка по отношению к удельной цене земельного участка. более 5000 кв.м кв.м кв.м кв.м кв.м. до 600 кв.м. 0,922 0,938 0,943 0,946 0,959 1,000 Таблица 15. Матрица применения корректировки на площадь земельного участка к удельной цене земельного участка Объект оценки более 5000 кв.м кв.м кв.м кв.м кв.м. до 600 кв.м. Объект-аналог более 5000 кв.м. 1,000 1,016 1,021 1,024 1,037 1, кв.м. 0,984 1,000 1,005 1,008 1,021 1, кв.м. 0,979 0,995 1,000 1,003 1,016 1, кв.м. 0,977 0,992 0,997 1,000 1,013 1, кв.м. 0,964 0,979 0,984 0,987 1,000 1,041 до 600 кв.м. 0,928 0,942 0,946 0,949 0,961 1,000 Данная корректировка применяется для незастроенных либо условно незастроенных земельных участков Состояние земельного участка Состояние земельного участка в составе единого объекта недвижимости определяет привлекательность данного объекта и оказывает влияние на цену объекта. В ходе исследования выявлены следующие интервалы физической шкалы фактора: Участок заброшен интервал, при котором участок представляет собой землю не возделываемую, покрытую сорняками, имеющиеся посадки не окультурены, требуют вмешательств и т.д. Участок ухожен, разработан, посадки отсутствуют земельный участок подготовлен под дальнейшее строительство, благоустройство, посадки. Участок ухожен, разработан, имеются насаждения состояние земельного участка, при котором насаждения «окультурены», ухожены, не требуют глобального улучшения, кроме профилактических работ (стрижка газона, выравнивание кроны деревьев и т.д.) В Таблице 16 представлена экономическая и физическая шкалы влияния состояния земельного участка на его цену. Таблица 16. Расчет поправок на состояние земельного участка Тип объекта Участок заброшен Участок ухожен, разработан, посадки отсутствуют Участок ухожен, разработан, имеются насаждения Земельные участки под ИЖС (ВРИ2) 0,954 1,00 1,045 Земельные участки дачные (ВРИ4) 0,842 1,00 1,076 14
16 Данная корректировка учитывает общее техническое состояние конструктивных элементов и влияние данного состояния на стоимость объекта Инженерные коммуникации объекта Инженерные коммуникации в рамках данного исследования рассматривались как улучшение земельного участка, так и как улучшение единого объекта недвижимости (при наличии на участке жилого дома). Итоговые показатели корректировок представлены в п и При этом использование одновременно корректировок в соответствии с п и п недопустимо, в связи с чем корректировки определяются либо для единого объекта недвижимости (земельного участка и жилого дома), либо для земельного участка (земельного участка без жилого дома, расположенного на нем) Наличие коммуникаций единого объекта недвижимости Большая часть индивидуальных жилых домов имеет минимальный набор центральных коммуникаций, в связи с чем влияние, которое может оказать на стоимость объекта подключение того или иного вида сетей, очень важно для определения стоимости объекта. Для индивидуального жилого дома набор коммуникаций представлен пятью различными состояниями: Отсутствуют, нет возможности подключения того или иного вида коммуникаций на объекте нет, подведение либо невозможно в связи с техническими или правовыми особенностями объекта, либо подведение экономически нецелесообразно (сопоставимо или превышает стоимость объекта) В непосредственной близости, возможность подключения имеется как правило расположение сетей коммуникаций на соседнем участке, вдоль улицы расположения объекта, подведение и подключение к объекту возможно. На участке сети коммуникаций заведены на участок, нет подключения к дому. В дом заведено имеется ввод сетей коммуникаций в здание, отсутствует разводка по дому подключение к «мокрым точкам», санитарным приборам. Разводка внутри дома имеется система разводки коммуникаций по дому, подключено к санитарным приборам или подготовлено к их установке. В Таблице 20 представлена физическая и экономическая шкалы влияния поправки на стоимость жилого дома для различных видов коммуникаций. В качестве наиболее типичного значения принят интервал «в непосредственной близости, имеется возможность подключения». Таблица 20. недвижимости. Вид коммуникаций Поправки на наличие того или иного вида коммуникаций для единого объекта Отсутствуют, нет возможности подключения В непосредственной близости, возможность подключения имеется На участке в дом заведено разводка внутри дома Электроснабжение не выявлено 0,970 0,982 0,991 1,000 Холодное водоснабжение 0,902 0,952 0,978 0,990 1,000 Канализация (автономная или центральная) 0,938 0,965 0,983 0,994 1,000 Газоснабжение 0,915 0,947 0,973 0,982 1,000 отопление (централизованное) 1,000 1,011 1,101 1,025 1,033 ГВС 1,000 1,003 1,053 1,083 1,103 Слаботочное обеспечение 0,998 1,000 1,010 1,010-16
17 Совместное влияние различных видов коммуникаций может быть учтено произведением корректирующих коэффициентов друг на друга в зависимости от состояния того или иного вида коммуникаций Наличие коммуникаций земельного участка Влияние наличия коммуникаций на стоимость участка под индивидуальное жилищное строительство отличается от влияния на жилой дом, при этом количество диапазонов шкал также отличается. В Таблице 21 представлена физическая и экономическая шкала влияния поправки на стоимость земельного участка для различных видов коммуникаций. В качестве наиболее типичного значения принят интервал «в непосредственной близости, имеется возможность подключения». Таблица 21. Поправка на наличие коммуникаций земельного участка Вид коммуникаций Отсутствуют, нет возможности подключения В непосредственной близости, возможность подключения имеется На участке Электроснабжение 0,92 1,00 1,02 Холодное водоснабжение 0,90 1,00 1,04 Канализация (автономная или центральная) 0,97 1,00 1,02 отопление (централизованное) 0,97 1,00 1,03 Газоснабжение 0,95 1,00 1,05 ГВС 0,98 1,00 1,02 Слаботочное обеспечение 1,00 1,00 1, Параметры помещения Параметры помещения учитывают обустройство внутренних помещений жилья, в том числе уровень отделки, ее техническое состояние и наличие дополнительных улучшений помещения Общая площадь (фактор масштаба) Следующим физическим фактором, влияющим на стоимость объектов недвижимости, является общая площадь жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ. Корректировка определяет разницу в стоимости 1 кв.м. общей площади оцениваемого объекта от объекта-аналога. Зависимость цены от площади определена как обратно пропорциональная, т.е. при увеличении площади объекта, его удельная цена (за 1 кв.м.) снижается. Фактор масштаба для объектов сегмента индивидуального жилья не является линейной функцией, а имеет дискретный характер, т.е. отсутствует отличие цен объектов внутри дискретного интервала. В Таблице 22 приведены значения дискретных интервалов, между которыми степень влияния на цену единообразна. Корректировка применяется в размере величины, указанной в Таблице, умноженной на количество дискретных интервалов отличия между объектами. Таблица 22. Величина корректировки к дискретному интервалу площади объектов Тип объекта Для дачных домов. Для частных домов/ частей домов Для коттеджей/ таунхаусов Величина дискретного Имеющих разницу в общей площади имеющих разницу в общей площади Разница в общей площади в 5 кв.м. интервала в 10 кв.м. в 50 кв.м. Среднее значение, % 2,78 3,63 2,35 Значение диапазона, %
Сборник корректировок сегмент квартиры
Уважаемые Коллеги, мы представляем Вашему вниманию
В данном Справочнике представлена база корректировок разбитая по 8 основным направлениям Московской области и 2 группам разрешенного использования земельных участков:
Аналитическая информация, подготовленная компанией РусБизнесПрайсИнформ, позволит значительно сократить Вам время при подготовке аналитических обзоров и отчетов об оценке.
Материалами, представленными на сайте, пользуются: ОАО «Сбербанк России», ОАО «Вятка-банк», Бюллетень RWAY, ЗАО «АБМ Партнер», ПРО РОО, РГУП «БТИ» и многие другие финансовые организации, аналитические и оценочные компании.
Бесплатные обзоры рынков и справочные материалы регулярно обновляются. Для просмотра имеющихся в наличии материалов зайдите в раздел «Аналитика». Процедура приобретения платных материалов максимально упрощена. Для получения счета на оплату, достаточно просто отправить реквизиты компании и наименование приобретаемого материала по электронной почте.
По вопросам заказов обзоров и исследований рынка обращайтесь по телефону:
+7 (499) 755-75-71 или электронной почте: rbp_consulting@bk.ru
Уважаемые Коллеги, 
мы представляем Вашему вниманию
Сборник корректировок сегмент квартиры
Вы можете бесплатно получить тестовый доступ к актуальным материалам статистики рынка недвижимости.
Перечень корректировок рыночной стоимости недвижимости СтатРиелт
— включает все актуальные ежеквартально и ежемесячно обновляемые рыночные коэффициенты, скидки, поправки, ставки.
Значения корректировок рассчитаны на основе рынка недвижимости РФ.
Могут быть использованы для достоверной рыночной оценки, в исследовании рынка недвижимости, для подготовки отчетов об оценке, для выполнения контрольных, курсовых и дипломных работ, государственными и частными организациями и лицами в ценообразовании и расчете ставок аренды недвижимости, кредитными учреждениями при оценке залогового обеспечения.
Наши преимущества – рыночное соответствие, актуальность, оперативность, доступность по цене!
Перечень корректировок стоимости недвижимости СтатРиелт:
Нашу информацию широко используют государственные органы и крупнейшие компании:
— более 350 корректировок рыночной стоимости недвижимости (земельных участков, коммерческой недвижимости, квартир, жилых домов) Вы можете просмотреть в разделе «Статистика рынка. Поквартальная статистика»
Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве
Перлин Дмитрий Камилевич, начальник отдела оценки ООО «Евразия сервис»,
действительный член СРО РОО (регистрационный № 0003083)
При подготовке отчетов об оценке квартир специалисты нашей компании применяют различные методы и подходы. Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта.
Применение корректировок (поправок) зависит от многих характеристик оцениваемого объекта (дата продажи, торг и условия будущей сделки, правовое оформление права собственности на объект и наличие или отсутствие ограничений права собственности, местоположение и удаленность от остановок общественного транспорта, этаж, тип дома, внутренняя отделка помещений, соотношение общей площади к жилой и к площади кухни в составе квартиры, наличие раздельного или совместного санузла, наличие балконов или лоджий, вид из окон квартиры – на внешнюю часть улицы или во внутренний двор).
Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения. Поэтому ниже мы попытаемся свести воедино и обосновать размер той или иной корректировки (поправки) при проведении оценки и определении рыночной стоимости объекта.
1. Корректировка на торг
При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время, а также исходя из опыта проведения оценки множества объектов, величина поправки на торг составляет 7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Обращаем ваше внимание, что при внесении корректировки на торг принимается во внимание разница между ценой заключаемой сделки и ценой существующего предложения. Как выявляют эту разницу? В ходе взаимных переговоров о цене, т.е. в процессе торга. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 7%.
2. Корректировка на дату продажи (предложения)
Во многих случаях от даты продажи объекта оценки прошло некоторое время (например, больше месяца), соответственно, на рынке произошли изменения, которые коснулись, прежде всего, уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения, а именно – тот временной промежуток, который имел место до момента публикации информации о цене продажи.
Внесение корректировки на дату продажи означает, что были приняты во внимание и учтены изменения в росте цен на рынке. Этот момент очень важно учитывать при оценке и вносить поправки.
3. Корректировка на условия сделки
При оценке объекта, в отношение которого субъекты намерены совершить сделку, учитываются и условия самой сделки. В случае, если объект оценки свободен от прав третьих лиц (например, в квартире никто не зарегистрирован), т.е. свободен и в юридическом и физическом плане, то применяются корректировка на условия сделки – на 10% дороже. Это средний показатель поправки. Для того, чтобы внести ясность, приведем пример – если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой (обмен), то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки. Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки.
4. Корректировка на право собственности
На стоимость объекта влияет множество факторов. При этом нужно учитывать и параметры, снижающие его стоимость. Под корректировкой на право собственности понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями.
Если не была проведена государственная регистрация права собственности на объект оценки, то корректировка составляет 5-10% на понижение стоимости. Аналогичная поправка применяется и при наличии различных ограничений на право собственности или иных обременений. В таких случаях снижается стоимость объекта и, соответственно, уменьшается цена сделки.
5. Корректировка на местоположение
Такая характеристика оцениваемого объекта, как местоположение, является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости квартиры в условиях существующих рыночных отношений. Необходимость внести поправку на местоположение возникает в случае, когда местоположение объекта отличается от аналогичных объектов. Если квартира удалена от станции метро или остановки иного общественного транспорта, то это прямым образом влияет на ее стоимость в сторону понижения. И наоборот, приближенность квартиры к местам остановки трамваев, троллейбусов, автобусов и станции метрополитена повышает размер цены на квартиру.
Корректировка составляет до 15% в случае, если квартира (объект оценки) удалена от автобусной (троллейбусной, трамвайной) остановки или, для того, чтобы добраться до жилья от станции метро нужно воспользоваться наземным транспортом, это уменьшает ее цену. Причем каждые 200 метров от станции общественного транспорта до квартиры, а именно каждые две минуты, которые нужно пройти пешком, чтобы добраться до дома, также влияют на ее цену в сторону понижения на 1% (за каждые 200 метров).
6. Корректировка на этаж
При оценке квартиры учитывается этаж, на котором она расположена. Фактор, который влияет на стоимость – это на каком именно этаже расположена квартира – на первом этаже, на последнем или между ними. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах
7. Корректировка на класс качества отделки
Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%.
Корректировка на класс качества отделки рассчитывается по аналогии с похожей квартирой.
При этом выделяют четыре вида отделки:
8. Корректировка на тип дома
При определении рыночной стоимости квартиры в процессе оценки принимается во внимание такая характеристика объекта как тип дома, в котором эта квартира расположена. Исходя из общей оценочной практики и нашего опыта, в частности, объект оценки, находящийся в доме блочного или панельного типа, дешевле на 10-15%.
Но такая поправка не применяется, если квартира расположена в кирпичном или кирпично-монолитном доме. При этом сравниваются квартиры-аналоги, которые во всем остальном, кроме типа дома, имеют похожие характеристики. Как видно из сути применяемой корректировки, более современные и экологичные материалы увеличивают стоимость объекта оценки.
9. Корректировка на общую площадь, жилую площадь и площадь кухни.
При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. А также жилая площадь и площадь кухни также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь и площадь кухни больше – имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью и площадью кухни.
При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь – каждые 5 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 1%. При сравнении с аналогичной квартирой, которая отличается только площадью, оценщики применяют данную корректировку.
Помимо этого, часто вносится поправка и в зависимости от площади кухни, т.к. ее размер влияет на общую стоимость квартиры на рынке жилья. Корректировка применяется из расчета 0,5 % на разницу в 1 кв.м. кухни.
10. Корректировка на вид из окон
Вид из окна в большинстве случаев очень сильно влияет на стоимость квартиры. Это объясняется просто – при совершении сделки и приобретении квартиры, новые владельцы получают не просто вид из окна, а экологическую характеристику. Квартиры, которые расположены с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали – стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор. Но, дороже всего будут квартиры, которые имеют окна на обе стороны – и на улицу и на внутренний двор. В целом, корректировка на вид из окон составляет 10-15 % от стоимости объекта оценки.
11. Корректировка на наличие балкона/лоджии
Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 5%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.
12. Корректировка на санузел
При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировке санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартиретолько один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, нежели аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с совместным санузлом. В данном случае корректировка составляет в среднем 5% от стоимости объекта оценки.
13. Корректировка на ликвидность доли в квартире
Нередки случаи, когда требуется проведение оценки в отношении не квартиры, а ее части, т.е. доли. При этом внесение корректировок неизбежно, т.к. на рыночную стоимость доли в квартире влияет достаточно много факторов.
При этом, принимаются во внимание все те параметры, которые бы учитывались при проведении оценки квартиры в целом, а не только ее доли. А также, нужно учитывать тот факт, что долю в квартире намного сложнее продать или купить, чем квартиру как самостоятельный цельный объект. Этот момент тоже влияет на определение стоимости доли.
Корректировки на ликвидность доли в квартире, как правило, составляет от 5 до 40%. Это достаточный большой разрыв между нижним и верхним порогом, поскольку данная характеристика может содержать в себе как рыночные, так и субъективные параметры, например, размер доли или отношения между собственниками. Поэтому нужно учитывать характеристики выделяемой доли, а также влияние совокупности других факторов.
Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Комментарии к материалу:
Антон Еремин, 22:04 12-11-16
Для меня, как начинающего оценщика, статья очень полезная. Однако, прошу вас дописать источники информации. Спасибо.
krossava, 19:28 26-11-15
А где взять такие корректировки для Белгородской области.
left_hand, 12:58 07-05-15
Ага, нашел, дата 2012-10-02, относительно свежая
left_hand, 12:54 07-05-15
Материал, конечно, полезный, только не известна дата публикации.