ремонт квартир и перепродажа
Как заработать, меняя интерьер квартир
Бизнес на ремонте квартир в Европе, или house flipping, может приносить прибыль до 30% на вложенные средства. О том, как устроена частная реновация жилья, о рисках и возможностях этой деятельности «Ведомостям» рассказали наши соотечественники, занимающиеся house flipping за границей.
Перебравшись в испанскую провинцию Кантабрия, Евгений Редькин заметил, что в столице Сантандер цены на квартиры, расположенные в одном и том же доме, могут сильно различаться и зависело это от состояния жилья. Первую квартиру для house flipping он купил на пробу, за 25 000 евро, у людей, которые не смогли платить по ипотеке. «Это было ужасное зрелище: 40 кв. м, с тараканами, клопами, обшарпанными стенами, туалет на кухне, душ там же, просто отгороженный пластиковой занавеской. Дом был достаточно приличный, старинный и с интересным фасадом, но в квартиру было страшно зайти», – вспоминает Редькин.
Он нашел архитектора, который сделал проект, получил разрешение на ремонт в местной мэрии, придумал дизайн, отремонтировал, обставил и через четыре месяца продал квартиру за 65 000 евро семейной паре испанцев, которые приобрели студию для сына-студента. С учетом уплаты налогов Евгений заработал на этом около 20 000 евро и решил продолжить работу. За четыре года он сделал 12 квартир, в том числе приобретенных инвесторами-соотечественниками. В городе оказалось немало «наследственных» квартир в плохом состоянии (и которыми наследникам невыгодно заниматься), но расположенных в привлекательных местах. К тому же регион Кантабрия сейчас активно развивается, и есть перспектива роста цен на недвижимость.
Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio, говорит, что их клиенты с 2014 г. все больше рассматривают зарубежную недвижимость как способ сохранения и приумножения капитала, а не как дачу у моря. И поскольку арендная доходность в Европе падала, инвесторы стали интересоваться более выгодными вариантами. Компания стала вкладывать средства (и свои, и клиентов) в покупку и реновацию квартир для дальнейшей их перепродажи или сдачи в аренду. Сейчас в ее портфеле 10 отремонтированных квартир в Баварии и около 40 в Афинах, где у Tranio есть проектная компания специально для этого. «Мы верим в эти рынки, поэтому делаем ремонты там», – говорит Качмазов. По его словам, как правило, прибыль инвестора, желающего приобрести объект в собственность, составляет 10–15% годовых в случае перепродажи вскоре после ремонта и выплаты комиссии брокеру. Если продать объект по какой-то причине не получается, инвестор остается по крайней мере с квартирой, которую можно сдавать в аренду.
Как это работает
House flipping – улучшение жилья за счет ремонта и обстановки для последующей перепродажи – зародилось в Северной Америке и сейчас особенно популярно в США и Канаде. Но и в Европе этот бизнес вызывает все больший интерес частных инвесторов, в том числе из России, ведь порог входа в такие проекты невелик, от 100 000 евро. По словам Качмазова, тут важно, чтобы был спрос на отремонтированные квартиры со стороны покупателей и арендаторов в конкретной локации и была компетентная команда на месте: «Это должны быть люди, которые знают язык этой страны, разбираются в рынке, умеют выбрать правильный объект и сделать ремонт качественно и недорого».
За 300 000 евро можно купить и отремонтировать одну небольшую квартиру в Баварии или две-три в Афинах. «Можно обойтись и меньшей суммой, если сделать один маленький проект в Афинах, но тогда доходность будет сильно съедена дополнительными расходами на поездки, налоги и юридические услуги», – предупреждает Качмазов. Обычно компании, занимающиеся нouse flipping, сами находят для инвестора перспективный объект, занимаются оформлением документов, ремонтом и меблировкой, а потом помогают найти будущих покупателей или арендаторов. «Но если клиент хочет оформить квартиру в собственность, ему нужно хотя бы раз приехать, чтобы открыть счет в банке и оформить покупку – или доверенность для нашего представителя», – уточняет он.
Редькин рассказывает, что когда он составляет бизнес-план на объект, то старается заложить прибыль в размере 30%. Сейчас он собственные средства не вкладывает, а находит интересные варианты и предлагает их своему пулу инвесторов. «Желающие покупают квартиру на свое имя, а я в данном случае выступаю как доверенное лицо. После этого мы заключаем договор на управление недвижимостью. Инвесторы финансируют покупку и стройку, берут на себя все расходы, а я, со своей стороны, выполняю весь объем работ, делаю ремонт, обставляю квартиру и потом продаю. Это позволяет мне одновременно вести пять-шесть проектов», – объясняет предприниматель. Один проект длится 6–8 месяцев, инвесторы, с которыми он работает, получают 10–15% от прибыли за проект.
Некоторые инвесторы оставляют отремонтированное жилье в собственности. «В Греции мы умеем находить дешевые объекты, недорого и стильно их ремонтируем, а потом сдаем в аренду. Ликвидность местного рынка пока низкая, но у нас есть иностранные клиенты, которые хотят получать пассивный доход и рассчитывают на прирост стоимости», – рассказывает Качмазов и напоминает, что в Греции инвестор получает ВНЖ, если покупает недвижимость стоимостью от 250 000 евро. Но если квартиру продать, то ВНЖ не продлевается, поэтому такие инвесторы выбирают стратегию «купи – отремонтируй – сдай в аренду».
Гражданство за инвестиции
Программы разных стран, позволяющие иностранцам приобрести второе гражданство за инвестиции, оценивают не только по финансовым показателям. Среди важных критериев – необходимый объем вложений, качество жизни, уровень экономического развития, система налогообложения, свобода передвижения, сроки обработки заявлений, возможность выхода из инвестиций и др.
Мальта
650 000 евро безвозмездный взнос в правительственный фонд плюс 25 000 евро за супруга/супругу и каждого несовершеннолетнего ребенка (50 000 евро за ребенка в возрасте 18−26 лет и финансово зависимого родителя). 150 000 евро инвестируются на пять лет в государственные облигации, акции, ценные бумаги, еще 350 000 нужно вложить в покупку жилья или в течение пяти лет арендовать недвижимость на острове. Таким образом, суммарно инвестору придется потратить не менее 930 000 евро при аренде жилья и 1,2 млн евро при покупке.
К инвесторам предъявляются строгие требования, а срок выдачи паспорта может затянуться до полутора лет. Как ранее писали «Ведомости», правительство Мальты обсуждает ужесточение условий выдачи «золотых паспортов» в обмен на инвестиции. Так, минимальные требования к стоимости недвижимости или аренды, установленные в 2013 г., после повышения цен на жилье могут быть увеличены. Секретарь по вопросам гражданства Алекс Мускат в интервью газете The Times of Malta сообщил, что с 2014 г. было выдано более 70% от запланированной квоты в 1800 «золотых паспортов». Мальта стала членом ЕС в 2004 г., с тех пор «золотые паспорта» этой страны получило более 3500 человек.
Если Мальта откажет в выдаче гражданства (отклоняется в среднем каждая четвертая заявка), принять участие в паспортной программе другого государства, например Кипра, уже не получится.
Источник: Moscow Sotheby’s International Realty
Дизайн и налоги
В каждой стране прибыль хаусфлипперов зависит от многих факторов, в немалой степени – от знания местных особенностей законодательства. «В среднем по Испании налог на покупку недвижимости составляет 10%. Но даже не все местные знают, что, например, в Кантабрии есть специальный закон, позволяющий этот налог уменьшить. Если ты заявляешь, что собираешься в этом жилье делать ремонт, то его снижают до 5%. На ремонт тебе дается 1,5 года, а его себестоимость должна быть не меньше 15% от цены покупки квартиры», – объясняет Редькин.
Юлия Романовская, глава российской компании UmArchitects, рассказала, что к ним регулярно обращаются клиенты-россияне, которые хотели бы сделать ремонт в своих квартирах и домах в Испании, Швейцарии и Германии, в том числе приобретенных для перепродажи. Потому что зачастую то, что могут предложить местные архитекторы, особенно в маленьких городках, не устраивает заказчиков (по словам Романовской, в Европе также более сложная ситуация и с качественными материалами – выбор невелик, многое надо заказывать за несколько месяцев). «В квартире с красным диваном в гостиной и оранжевыми стенами можно провести отпуск, но для жизни она не подходит», – приводит пример Романовская. Но большинство хаусфлипперов вынуждены работать с местными архитекторами, а соотечественников приглашают лишь для создания дизайн-проектов.
Редькин дизайн придумывает сам, но привлекает местного архитектора-техника, и это «обязательное условие»: «Чтобы получить разрешение на ремонт, необходимо, чтобы проект был сделан местным архитектором, который имеет все необходимые сертификаты и лицензии. Именно этот специалист будет подавать проект на согласование в мэрию». Есть два вида разрешений: на обычный (косметический) ремонт и на капитальный. Заявки на косметический ремонт рассматриваются около месяца, но обычно разрешение дают раньше. А вот с капитальным сложнее: там больше требований и заявку могут рассматривать до полугода, кроме того, нужно заплатить пошлину, это 5% от сметы на ремонт.
Многое зависит и от команды, которая будет делать ремонт. Ни о каких нелегалах речи не идет, в Испании, например, высокие штрафы за использование нелегальной рабочей силы. «Работать предпочитаю с русскоязычными, и тут дело и в языке, и в сроках, и в качестве. Местные компании работают медленно, кроме того, они узкоспециализированны, т. е. штукатур может только штукатурить, плиточник занимается только плиткой и т. д. Наши соотечественники, как и рабочие с Украины и из Молдавии, могут совмещать несколько специальностей», – рассказывает Редькин. В Tranio эту задачу решают по-другому. «В Баварии у нас работают ребята из Румынии, а стройматериалы мы покупаем на Украине и в Польше и за счет этого добиваемся низкой себестоимости», – делится Качмазов.
Обставить квартиру так, чтобы она понравилась большинству возможных покупателей, – сложная задача. «Хорошая испанская мебель дорогая, и ее нужно долго ждать (шторы, заказанные через Amazon из Англии, могут прийти быстрее, чем из любого испанского шоурума), что сказывается на сроках реализации проекта. Оптимальный вариант по срокам, цене и выбору – это мебель из IKEA», – говорит Редькин. Он и сам делает какие-то вещи, добавляя в проект пару уникальных элементов интерьера – старинную лампу, или табуреты необычной формы, или раковину с основанием от старой швейной машинки. «Важно даже не то, что сейчас в тренде, а то, что массово будет модно в следующем сезоне. Например, сейчас популярен скандинавский стиль с минималистичной мебелью а-ля 1950–1960-е гг., но уже появляется больше классических интерьеров или в стиле фьюжн, в моде использование состаренного натурального дерева (даже достаточно грубого), есть отсылки к стилю лофт, использование кирпича в интерьере, железных элементов, даже скорее лофт-индастриал», – рассказывает он. После того как ремонт и меблировка завершены, квартира выставляется на продажу. «Я сотрудничаю с разными агентствами, но никому не даю эксклюзива. В России риэлтор выполняет больше функций, а здесь лишь сводит покупателя с продавцом. Проверкой документов и оформлением сделок занимается нотариус. Кроме того, ни один риэлтор не сможет показать мою квартиру лучше, чем это сделаю я», – говорит Редькин.
Риски и хлопоты
Главный риск покупки квартиры «под реновацию» в том, что никогда нельзя точно сказать, «что там внутри», до начала ремонта. «Внешне все может быть прекрасно, но, когда начинаешь разбирать полы и стены, оказывается, что все надо сносить и делать заново, а это серьезно увеличивает бюджет проекта и его сроки», – рассказывает Редькин. Второй серьезный риск связан с получением разрешения в мэрии на ремонт: иногда испанские чиновники столь неторопливы, что старт проекта приходится откладывать на несколько месяцев. «Тут нет никакой закономерности – как повезет. Есть проекты, на которые быстро выдают разрешения, а есть и такие, по которым согласование затягивается, а без этого невозможно начать работу», – предупреждает он.
Всегда есть риск не угадать с объектом – приобрести то, что не будет востребовано даже после современного ремонта. Редькин вспоминает квартиру, которую продавали почти год, несмотря на интересную локацию, в результате пришлось снизить цену почти до себестоимости.
Качмазов напоминает и о «рыночном» риске – на ситуацию могут повлиять какие-то внешние события, политические или экономические, и после завершения реновации объект не удастся быстро продать по запланированной цене. «Но мы выбираем объекты, которые в любом случае получится сдать в аренду, чтобы переждать кризис и продать его позже, когда цены снова поднимутся», – резюмирует спикер.
«80% тех, кто занимается house flipping, – частники и 20% – небольшие компании. Крупные игроки не идут в этот бизнес, так как нет системы, по которой можно получать прибыль, – комментирует эксперт по инвестициям в зарубежную недвижимость Игорь Индриксонс. – Все зависит от таланта конкретного человека». «Иногда удается только отбить ремонт, вложенные силы и время уходят впустую. Финансирование под такие проекты получить не проблема, дадут 50% от стоимости объекта под 7–10% годовых на короткий срок, обычно до года. Но много денег не заработаешь, купив убитую квартиру и сделав там ремонт, – в 90% случаев только отбивается ремонт плюс в лучшем случае 10%. Доходный флиппинг всегда идет в комбинации с чем то другим. Например, купить убитую квартиру или дом на залоговом аукционе, разделить на две и/или добавить еще комнату с помощью перепланировки, а если еще переделать чердак в дополнительную комнату или если это дом, то разделить его на 2–3 отдельные квартиры и продать по отдельности».
Управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева согласна, что приемлемую доходность может обеспечить только перестройка и увеличение площадей или повышении класса здания за счет качественной отделки, «что обычно и предпочитают наши соотечественники». Но в большинстве случаев для них такие вложения «не столько рисковые, сколько хлопотные», говорит она.
Стоит ли делать ремонт в квартире, которую собираешься продавать?
Вопрос читательницы Т—Ж
Этот вопрос задал читатель Т—Ж. Если вы тоже хотите получить совет читателей и экспертов Т—Ж, заполните эту форму.
От родственников мне досталась убитая в хлам двухкомнатная квартира, которую я хочу продать.
В целом жилье хорошее: там тепло, идеальная звукоизоляция, прекрасная вентиляция, хорошая планировка. Но в квартире не было ремонта со времен постройки дома в 1960-х. Деревянные полы ободраны, обои пожухли, розеток мало, электропровода идут прямо по стене, а в ванной вместо плитки — покраска эмалью. Стоят советские чугунные батареи, над окнами — проволочные гардины, нет никакого намека на кухонный гарнитур.
Хотелось, чтобы в квартире все было хорошо и красиво. Но от своих знакомых, которые покупали недвижимость на вторичном рынке, услышала, что новые жильцы все равно будут все переделывать. В связи с этим вопрос.
Стоит ли вкладываться в ремонт жилья, которое собираетесь продавать? Что лучше отремонтировать в квартире, чтобы она стала привлекательнее для продажи? Делать ли все как для себя или выгоднее расстаться с недвижимостью, не прилагая лишних усилий?
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
Долго не мог продать квартиру. Сделал косметику: убрал мебель и вообще старье, поклеил дешёвые светлые обои, освежил потолок, окна поправил, сантехнику вычистил. Продалась потом за месяц, а делов было тысяч на двадцать.
Андрей, молодец! Одобряю,кометика нужна.Встречают по одёжке
Любовь, что такое хоумстейджинг? Русский язык ещё никто не отменял!
по-моему оно не стоит того, особенно в регионах, где ремонт вообще полквартиры может стоить. А вот помыть её и убрать хлам это определенно хорошая идея. За все время в Москве ни разу не слышал от адекватных знакомых, чтобы ремонт отбился
Антон, согласен. В провинции порой ремонт почти по цене квартиры. Косметику можно в комнатах, даже на кухне. А ванная, туалет?
mogulskym, с одной стороны мысль хороша, но не каждый покупатель примет эти черновые работы, кто-то все равно будет переделывать, потому что мало ли кто делал, мало ли какое было качество работ и материалов.. Надежнее, когда контролируешь сам такие вещи.
mogulskym, если это возможно, новые хозяева могут захотеть и стены перенести)
mogulskym, откуда вы знаете где, сколько и каких розеток нужно будущим хозяевам, и соответственно сечение проводов? Коммуникации так же закладывает до стяжки и штукатурки! Деньги будут потрачены, а эти не нужные работы придётся делать заново!
На другом ресурсе читала, как парень из такой ситуации вышел. Вывез старый хлам, ободрал обои. Цена вопроса тысяч десять, которые так же можно в стоимость заложить. И продавцу хорошо, и покупателям.
Анна, это когда было? При царе горохе? Мне вывезти старый хлам обошлось тысяч в 12; демонтажные работы- тоже не пару- тройку тысяч, а существенно больше! Не пудрите людям мозги: все старые снять и вывезти- это самое тяжелое
Татьяна, да, я тоже продавала комнату в коммуналке. Замучилась ждать покупателей. Да ещё и места общего пользования извините желали быть лучше. Комнату сдавала лет 5 и всё время уговаривала соседей подремонтировать кухню, ванную комнату, санузел. Одну из комнат коммуналки купила молодая женщина из области-дело сдвинулось с мертвой точки. Пока моя продажа была безуспешной, знакомая Христом Богом упросила пустить племянника на квартиру. И вот он оплачивал проживание своё и помогал делать ремонт в местах общего пользования. В комнате я поклеила дешевые обои и поменяла окно. Вот так с божьей помощью и продала комнату.
Около 2х лет продавал убитую квартиру, вывез весь хлам. Решил не вкладываться в ремонт, так как решил что это не разумно.
Проблема оказалась в том, что когда люди говорят, что готовы брать квартиру под ремонт, они не готовы 🤷♂️
Перед просмотром я всегда честно говорил: квартира убитая, стоит смотреть только под ремонт. И в большом количестве раз люди говорили хорошо, а после просмотра говорили, что квартира убитая, а им надо сразу заселяться и просили каких-то фантастических скидок.
Мораль такова что если хочется быстрее продать имеет смысл придать хоть какой-то лоск ну хотя-бы в 20 тысяч рублей (как бы это не казалось не разумно). Я квартиру с продажи пока снял и собираюсь так поступить.
Александр, приведу пример: купили квартиру двухкомнатную в прошлом году в центре Таганрога. Кирпичный дом, пятый этаж и убитая, старики жили. Взяли за миллион, это хорошая цена! Сделали ремонт для себя, пришлось ободрать штукатурку, т. к. тронешь и сыпится, проводку, окна, отопление и даже содрали старый паркет и подняли квадратные плиты, выгребли весь хлам и засыпали свежим стройматериалом, заново переложили и стяжку бетонную, дальше ламинат, стены под покраску и керамогранит в ванной и плитку, все двери новые и балкон панорамный остеклённый, даже чуть шире нарастили. потратили 400 000 тыщ. и теперь её можно продать за 2 300 000, так что выгодно, правда на это нужно время и что то и своими руками сделать можно, сэкономить по возможности.
Ирина, конечно хочется сразу жить в квартире,да еще если платить ипотеку и маленький ребенок.
Не делайте ремонт, делайте подготовку к ремонту, такую которая не затронет финансы, только время. Выкинуть хлам, ободрать обои,
Вывезти хлам и все вымыть чтобы там было легко дышать. Пусть квартира будет как чистый холст 8)
ИМХО, покупатели в этом случае делятся на 2 категории: чтобы прям сейчас комфортно жить или все снести и переделать.
Делать основательный ремонт в любом случае не стоит, т.к. вкусы могут быть абсолютно разными.
Всегда стоит сделать хорошую уборку.
И небольшой косметический ремонт, чтобы можно было жить если люди все деньги ухнули в квартиру и на ремонт не скоро скопится)
Подклеить(или даже поменять) обои стоит не дорого.
Я бы делал косметику в пределах 50-100тыс. рублей в зависимости от площади.
Gil, какая косметика, вы о чем вообще, там деревянные полы, проводка под замену и окна наверняка деревянные, двери, сантехника, все под замену.
Марина, не все хотят в новостройке покупать. я живу в престижном районе Москвы в ЦО в Сталинке и желающих купить в наших домах всегда было много. И на примерах проданных квартир вижу, что новые хозяева начинают сносить полностью стены, полы и начинают делать ремонт под себя. Ни разу по-другому. Мы соседи это видим постоянно.
Gil, Ого,в сто тысяч руб
Не помню, кто автор мнения, но оно мне показалось разумным: когда покупаешь квартиру, лучше брать «убитую», чем с ремонтом, потому что собственники, как правило, неадекватно высоко оценивают свои вложения в недвижимость.
Соответственно, в отношении героини: квартира с ремонтом будет дольше продаваться, чем без него. Если, конечно, не попадётся покупатель, который или не разбирается в вопросе, или намерено ищет готовое во всех отношениях жильё, и ему всё равно, в каком стилистическом исполнении отреставрировали недвижимость
Elisee, верно!
Я сам 2 квартиры двухкомнатные последовательно так продал (хрущёвка, 137серия), каждый раз добавляя и покупая более качественное жильё. Освежить, закрасить или заменить всё критически неприглядное. И трубы не стесняйтесь покрасить батарейные и сантехнические. Если полы совсем плохие, то можно и ленолиум новый недорогой настелить. Даже раковину на кухню, краны недорогие, но новые, унитаз если разваливается, то и его) Всё это небольшие деньги. Зато продастся за нормальные деньги, как по рынку, и достаточно быстро, а не зависнет на год и более и не придётся с большой скидкой избавляться в конце концов.
Я оказался точно в такой же ситуации, мне убитая двушка досталась в
наследство. Давайте считать варианты на моем примере:
ИМХО, плохой ремонт «для продажи» выглядит даже хуже чем если все переделывать.
Не стоит, продал квартиру, сделав ремонт за 1млн, через год (нужно было расширяться:)), цена квартиры увеличилась в итоге на 150 тысяч относительно цены покупки. И то покупателя найти было сложно, хотя квартира в тихом районе, у метро, в 2 станциях от кольцевой линии.
У меня был аналогичный опыт. Практика показывает, что жилье с минимальным ремонтом продается быстрее. Не все могут сразу развернуть ремонтные работы, многие считают, что надо сразу заехать и жить, а ремонт «для себя» делать по мере сил и возможностей.
я, когда смотрела квартиры, обращала внимание на полы, окна/балкон и сантехнику: короче, на такие вещи, которые самой страшно неохота делать.
по остальному: обои снять, стены можно зашпаклевать и загрунтовать, это недорого. поверх обоев белой краской точно не стоит замазывать узоры, тк это бессмысленная трата краски и времени.
всякие гардины, плитки в ванной и прочие кухонные гарнитуры ни к чему.
Ksiu, не все, есть ипотечники, которые берут квартиру для сдачи и им нужна с ремонтом, она быстрее и дороже сдается.
