ремонт и сдача квартир
Квартира под аренду: какой ей нужен ремонт
На сегодняшний день сдача квартиры внаем, пожалуй, один из немногих источников получения стабильного пассивного (а иногда и основного) дохода. Однако при всей привлекательности есть важный нюанс, который никак не получится обойти. А именно, как сделать в этом жилье ремонт, чтобы, с одной стороны, можно было сдать площадь по хорошей цене, а с другой, чтобы потом не пришлось переделывать его несколько раз в год? Domofond.ru решил разобраться в ситуации и обратился с этими вопросами к экспертам.
Универсальный совет
Важно понимать, что ремонт в такой квартире вы делаете не для себя. Так что не нужно тратить на него баснословные деньги. Не всегда такие устремления приносят больше дивидендов. Также не следует ориентироваться на свои предпочтения. Лучше выбрать тот стиль, который нравится большинству.
«В качестве примера можно рассматривать интерьеры большинства хороших отелей: мягкая нейтральная цветовая гамма, простой и лаконичный дизайн, уютное освещение. Часто квартира под аренду оформляется по остаточному принципу, но люди, занимающиеся арендным бизнесом профессионально, понимают, что инвестиционная привлекательность грамотно оформленного интерьера на порядок выше. Презентабельно будет смотреться светлый, просторный и чистый интерьер. Кстати, во многих случаях начать следует именно с уборки помещения. Так как захламленность больше всего портит общее впечатление о квартире», — рекомендует руководитель студии NW-interior Лидия Большакова.
Фото предоставлено студией NW-interior
На чем нельзя экономить
Вне зависимости от того, какую квартиру вы планируете сдавать (в новостройке или на вторичном жилом фонде), озаботьтесь качеством черновой отделки и инженерных коммуникаций. Если есть проблемы с электропроводкой, канализацией и водоснабжением, гидроизоляцией, их нужно решить незамедлительно. «Во-первых, так вы снизите риск испортить новую отделку. А во-вторых, сохраните добрые отношения с соседями и арендаторами», — рассказывает стилист «Леруа Мерлен» Алёна Вайнер.
То же правило действует и для сантехники. Постоянно протекающий унитаз может стать не только причиной протечек в квартире снизу, но и поводом для увеличенных платежей за ХВС. Вместе с тем многие потенциальные квартиранты обращают внимание на внешний вид. Никого не радуют застарелые пятна на поверхности раковины или ее покосившийся пьедестал. Поэтому, если чистка старой сантехники не помогает, приобретите новую. Не гонитесь за дешевизной: вместо пластиковых поддонов или акриловых ванн и душевых кабин лучше сразу вложиться в недорогую, но чугунную ванну, которая прослужит не один год.
Отделочные материалы
На чистовой отделке, в целом, можно сэкономить. Впрочем, делать это нужно с умом. Так, в качестве напольного покрытия выбирайте устойчивый к истиранию и при этом хорошо переносящий влажную уборку материал.
«Для кухни хорошо подходит доступный по цене линолеум, который нетрудно уложить на любую ровную поверхность. Тем более варианты с декором под дерево не отличить от ламината. Для ванной подойдет ПВХ-плитка. Этот материал не боится воды и укладывается проще, чем ламинат. А в гостиной и спальне старый паркет или ламинат можно скрыть под новым ковролином. В сетевых гипермаркетах его бесплатно отрежут и окантуют под размеры вашей комнаты», — комментирует эксперт сети гипермаркетов для ремонта и дачи ОБИ Илья Чхеидзе.
Плитку в ванной комнате, если она без сколов и трещин, можно не обновлять. Для придания ей приличного внешнего вида достаточно заменить затирку. Можно использовать затирку в тон плитки или поиграть с цветом и взять контрастный оттенок — это будет выглядеть современно и эффектно.
Что касается потолка, то стоит либо побелить имеющийся, либо использовать натяжной. Последний удобен в плане монтажа, стильно смотрится и не требует особенных денежных вложений.
Для декора стен, особенно при самостоятельном ремонте, лучше выбирать виниловые или флизелиновые обои без подбора рисунка. Это могут быть любые абстрактные дизайны, мелкие узоры или классические текстуры, такие как рогожка, ткань, шпаклевка, продолжает Илья Чхеидзе. Во-первых, вам потребуется меньше материала — не нужно будет совмещать обои по рисунку, — это позволит сэкономить от 1 до 1,5 метров с каждого рулона. Во-вторых, такие обои проще клеить и стыки будут не так заметны, даже если вы новичок. К тому же однотонные обои станут прекрасным фоном и основой для создания интерьера в любом стиле.
Распространенное заблуждение
Для бюджетной отделки стен многие дизайнеры советуют оставить их на этапе «под покраску». Однако, как считает основательница бренда, руководитель и ведущий дизайнер мастерской IvE-interior Евгения Ивлиева, это не всегда удобно. Изначально поверхности нужно идеально выровнять, чтобы они не выглядели небрежно. Это дополнительные вложения в строительные работы. Плюс к этому нужно брать качественную краску, а она тоже стоит недешево. И завершающий момент — сверху все стены «под покраску» стоит обработать защитным лаком, чтобы потом можно было проводить влажную уборку. «Но есть у этого способа и преимущество. Сейчас в дизайне достаточно распространены приемы стиля лофт. Поэтому при подготовке стен под покраску можно создать эффект штукатурки, когда стены не выравниваются идеально, а сохраняют некую шероховатость и на них есть даже следы шпателя. А если покрыть их сверху краской, эффект будет потрясающий. Вложений же минимум», — дополняет эксперт.
Фото предоставлено дизайн-студией полного цикла IvE-interior
Мебель
Если по предыдущим пунктам наши эксперты сошлись во мнении, то в графе «мебель» рекомендации разделились. Так, Лидия Большакова советует поискать корпусную мебель, в том числе и кухонные гарнитуры, например на Авито, где встречаются неплохие бюджетные варианты и, помимо этого, представлен широкий ассортимент бытовой техники, наличие которой всегда приветствуется в съемной квартире. Евгения Ивлиева рекомендует присмотреться к небольшим производствам, которые предлагают хорошую цену за счет нераскрученного бренда и отсутствия доплат за аренду шоу-рума, офиса с менеджерами и т. д. Также, по ее мнению, лучше всего покупать мебель из МДФ, так как ЛДСП- или ПВХ-пленка быстро отслаиваются и трескаются (при частом использовании таких предметов хватит на 2–3 года). А некоторые дизайнеры обращают внимание на диваны, столы, кресла и стулья из ресторанов. Их можно приобрести на гаражных распродажах, объявления о проведении которых не так трудно найти в инстаграме.
Часто бывает и так, что в квартире остается мебель от предыдущих хозяев. Тут можно руководствоваться следующим принципом: если у предметов интерьера приличный вид, они крепкие и выдержаны в одном стиле, их можно оставить. В противном случае лучше не заставлять сдаваемую внаем площадь хламом, так как привлекательность «бабушкиного» скарба сомнительна. Да и арендную плату в этом случае наверняка придется снизить. Поэтому, чтобы заработать на квартире и заинтересовать больше потенциальных жильцов, лучше приобрести относительно недорогую новую мебель в известных сетевых магазинах.
Освещение
Часто просмотр квартир происходит по вечерам, когда люди возвращаются с работы. Поэтому уже на данном этапе следует задуматься о вариантах освещения, ведь вам потребуется включить свет, чтобы показать интерьер. Как отмечает Лидия Большакова, всегда выигрышно смотрятся бра, торшеры, настольные лампы. Последние хороши еще и тем, что их можно поставить практически везде.
«Сдам квартиру в счет ремонта». Кто кого отделает в итоге
Довольно часто возникают ситуации, когда куплена квартира без отделки в новом доме, а на ее ремонт не осталось ни копейки. Что делать дальше в такой ситуации? Новый кредит никто не даст. Да и без него ипотека и коммунальные платежи съедают всю зарплату.
Попробуем разобраться, что будет, если сдать квартиру в аренду тому, кто готов выполнить ремонт в счет оплаты за проживание.
Всему свое время и смета
Можете сразу размещать объявление в интернете – ждать таких арендаторов придется долго. И пока они не нашлись, обратитесь с заявкой на предварительный расчет ремонта в 2-3 организации или бригады, оказывающих подобные услуги «под ключ». Так вы узнаете среднюю стоимость и сроки выполнения работ в вашем городе.
Иногда после покупки квартиры не остается денег на ее ремонт. Фото: Мир Квартир
Обязательно закажите составление полной сметы. С ней вы будете четко представлять весь бюджет мероприятия и сможете контролировать процесс. Кроме того, на основе этого документа будут составлены договоры. Нельзя отдавать расчеты на откуп арендаторам.
Ведь каждый из них будет стремиться завысить стоимость своих работ и покупать самые дешевые отделочные материалы.
Два договора лучше одного
Не стоит заключать договор аренды, в котором в качестве оплаты предусмотрено выполнение капитального ремонта. Желательно составить к договору аренды дополнительное соглашение о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы.
А лучше всего подписать два отдельных договора – один на аренду, а второй на оказание услуг по ремонту вашей квартиры. Таким способом вы обезопасите себя от увеличения сроков и некачественно выполненного ремонта.
Договор услуг должен быть разбит на этапы его выполнения. Минимум раз в месяц вы должны появляться на квартире, чтобы проверять ход работ. Иначе можете не дождаться, когда ремонт закончится. А довольные арендаторы уйдут в закат.
В договоре должны быть предусмотрены пени за срыв сроков выполнения ремонта. Фото: Lori
Каждый нюанс, который возникает в процессе, фиксируйте дополнительным соглашением. Устные договоренности ни при окончательных расчетах, ни тем более на суде приниматься во внимание не будут.
Каждый из нас немножко прораб
Не будет лишним до подписания договора посмотреть на примеры уже выполненных арендаторами работ. Это даже может быть не комплекс, а какая-то специализация. Но нужно увидеть не один, а несколько объектов. Вы же не планировали доверить свою квартиру тому, кто не сделал в своей жизни ни одного ремонта?
По возможности старайтесь присутствовать при покупке строительных и отделочных материалов или займитесь этим самостоятельно. От их качества будет зависеть, как долго продержится ремонт.
А также вы не окажетесь втянуты в разборки по поводу использования ворованных товаров. Старая советская привычка тащить все, что под руку подвернется, никуда не исчезла. Да и доверять продавцам на строительных рынках можно не всем.
Не забудьте включить и покупку мебели в счет аренды. Фото: Lori
Арендатор – тоже человек
С другой стороны, вы обязаны предоставить гарантии арендаторам, что после окончания ремонта вы не выселите их или существенно не поднимете стоимость аренды. Такие вопросы с ними вы должны обсудить и согласовать заранее. Все-таки проживание в ремонтируемой квартире не относится к разряду комфортных. И арендатор должен быть уверен, что его не используют как дешевую рабочую силу.
Избегайте соблазна сразу «зарядить» рыночную стоимость аренды. Несмотря на то, что эта сумма будет зачитываться выполненными работами, психологически высокая ставка будет отпугивать потенциальных исполнителей. Так вы просто долго никого не сможете найти.
Доверьте составление договоров юристам, специализирующимся на строительстве и недвижимости. Небольшая сумма, потраченная перед сделкой, поможет избежать значительных потерь денег и времени в дальнейшем.
Такие виды аренды не всегда заканчиваются устраивающим обе стороны результатом. Поэтому тщательная подготовка и контроль на протяжении всего времени должны быть обязательно. Тогда все у вас получится.
Найдены возможные дубликаты
Лига Недвижимости
525 постов 3.4K подписчиков
Правила сообщества
Ну тут как обычно: оскорбления там всякие, поведение плохое, флуд и все дела,короче ничего мудрёного.
Обои обдираются все равно. Надежней просто оштукатурить под окраску.
Краны и смесители дорогие лучше не брать, даже самые долговечные забьются известью или ржавчиной.
Короче, засрут так или иначе всю квартиру. Лучше делать недорогой ремонт
На самом деле это бывает довольно часто. Ну не всегда ипотека, может быть, допустим, ушатаная квартира по наследству. И жильцы в счёт ремонта это не редкость.
Супер. Чужим дяде-тёте всё сделать, причём хорошо сделать (проверки же каждый месяц), с ними ещё поцапаться насчёт каких-либо деталей, прожить некоторое время с фоном ремонтных работ и запахом краски, а потом просто уйти в другое жильё.
Спасибо за интересную информацию
Кочующая квартира
В общем, люди будте осторожны, гуглите фото недвижимости при просмотре аренды и покупки, а то в лучшем случае потратите время, а в худшем деньги.
p.s. всегда знала, какие уроды риелторы, но каждый раз поражаюсь наглости.
Ответ на пост «Агенство недвижимости «Этажи»»
А есть тут риэлторы? Можете объяснить, с какого перепугу я, как покупатель или арендатор, должен вам платить, если договор о ваших услугах вы подписывали с продавцом/арендодателем?
Да, я мог бы вам заплатить, если бы я вас нанял и вы за меня искали дом/квартиру и решали бы вопросы, пока я курю бамбук в стороне.
— А я тут при чем? Я вас не нанимал. Пусть платит тот, кто нанимал.
— Я давал объявление, я присутствую на просмотре, я обеспечиваю оформление сделки.
— Так это ваши с клиентом проблемы, кто кому давал. НАШЕЛ объявление я сам. Или может вы за меня просмотрели 100500 объявлений, потратили несколько дней и нашли его для меня? Что касается сделки, то обеспечивайте её для своего клиента, я тут при чем? Я сам могу обеспечить для себя безопасность юридической стороны сделки. Могу договор составить такой, что хрен докопаешься. У меня нет правовых оснований вам платить.
— Тогда сделки не будет.
*где-то на заднем плане продавец/арендодатель молча разводит руками*
Можете объяснить, паразиты, какого лешего вы требуете денег с другой стороны?
А теперь про арендодателей
Приветствую всех своих подписчиков и пользователей Пикабу. Давно ничего не писал.
Все уже видели кучу постов о наглых, хитрых и ушлых арендаторах. Сегодня пост будет про арендодателей.
Пока ещё подгорает, с места событий, так сказать.
Клиент из другого города попросил в срочном порядке подобрать ему квартиру в аренду. Определённая локация сократила количество подходящих вариантов. Посмотрели суммарно 5 штук за 2 дня. Из всех заинтересовала квартира, по которой ситуация следующая: объявление размещает мама, квартира на папе, показывает дочь. Мама и папа по бизнесу в 800км от города, у дочки есть документы на квартиру. Согласитесь, настораживает уже? Но..
Вчера вечером договариваемся с дочкой, что готовы снять, она присылает паспорта, а документы на квартиру, мол, заберёт с другого места, с утра. Проверил то, что было, паспорта действующие, от приставов никаких задолженностей судебных нет (ну а вдруг уже кто-то в суд подал?), названный срок владения квартирой совпадает с Росреестром (ЕГРН не успела прийти, информация из онлайн-базы), по телефонам нахожу, что мама действительно занимается тем самым бизнесом, о котором сказала дочь, в том самом регионе. Ну хорошо.
И такое часто встречается в разных вариациях. Обращался клиент, с кем работали уже не единожды: «У меня квартира, надо сдать. Но квартиру я на дочку оформлял, но она моя. Дочка приехать не может, я с ней поругался». Был отправлен мириться с дочкой.
Больше постов о недвижимости в моём профиле Пикабу
Как я квартиры в аренду сдавал. Мой опыт управления недвижимостью
Так случилось, что у моих ближайших родственников есть несколько квартир в Киеве, которые они сдают в долгосрочную аренду. Зачастую квартиры переходят от одних арендаторов к другим, так сказать по-знакомству, без участия чьей либо помощи. Но иногда квартира освобождается и родственники просят меня разместить объявление о сдаче квартиры в аренду, поскольку не дружат с компьютером и не особо хотят общаться с назойливыми риэлторами.
Когда это произошло впервые я подготовился основательно: перечитал все советы в интернете, сделал качественные фотки (на сколько это возможно на телефон) и составил подробное описание. Уже через 10 минут после размещения объявления я получил на свой телефон первый звонок. Звонил риэлтор, который подробно расспросил меня про квартиру, стоимость коммунальных платежей и задал еще кучу вопросов, ответы на большинство из которых уже были указаны в объявление. После звонка я невероятно воодушевился, добавил в описание информацию, о которой спрашивал риэлтор и стал ждать звонка от потенциальных арендаторов. Еще минут через 10 мне позвонил другой риэлтор, на этот раз кроме все тех же вопросов он пытался навязать свои услуги по поиску арендаторов.
До конца дня мне звонили одни только риэлторы, которые засыпали меня вопросами, отнимали моё время и пытались пробиться на просмотр. Одному такому я даже поверил (он особенно уверенно раскалывал, что предлагает квартиру своим клиентам только после личного просмотра) и договорился о встрече на квартире. Как вы уже догадались он пытался впарить договор на предоставление услуг по поиску клиентов за 50% от стоимости месяца проживания, естественно был послан в пешее эротическое путешествие.
В конце концов, с какой-то по счету попытки, я все же нашел арендаторов (они почему-то пришли через риэлтора), познакомил их с хозяевами квартиры (моими родственниками) и получил от родственников свое вознаграждение в размере 100 у.е. После того как я деактивировал объявление мне еще неделю названивали риэлторы и интересовались актуальна ли квартира.
В дальнейшем я стал хитрее и начал использовать ряд наработок, который позволили мне минимизировать время, потраченное на сдачу квартир в аренду, а также сохранить нервы.
Несколько лет назад я познакомился с человеком, который владеет большим количеством квартир в Киеве. Этот человек живет на две страны и не имеет постоянной возможности и желания администрировать свои квартиры. В разговоре я случайно упомянул о своей эпизодической помощи родственникам, в ответ получил предложение осуществлять управление его квартирами за фиксированную оплату. Немного подумав я согласился, хотя и не представлял как я это все потяну.
В мои обязанности входит проверка состояния квартиры раз в несколько месяцев, оплата коммуналки, общение с арендаторами по любым вопросам (среди них встречается немало иностранцев), а также урегулирование возможных проблем и ремонтов. Также я сдаю освободившиеся квартиры в аренду, за что получаю от хозяина дополнительное вознаграждение. В начале у меня голова пухла от большого количества арендаторов, их проблемных ситуаций и ежемесячных счетов за коммуналку, но постепенно я втянулся и эта работа занимает у меня не так много времени и приносит стабильный доход. На данный момент я управляю 15 квартирами.
А теперь собственно говоря сами лайфхаки, ради которых я и пишу этот пост:
3. Не пытайтесь заработать на комиссии как риэлтор (как бы это заманчиво не выглядело). Предлагая вашу квартиру без комиссии вы автоматически делаете ее привлекательной как для потенциальных арендаторов, которым удастся сэкономить на комиссии, так и для риэлторов, которые будут приводить своих клиентов в первую очередь именно к вам.
4. Обязательно заключайте договор (можно неофициальный) и составляйте акт приема-передачи имущества. Это убережет вас от возможных проблем в будущем.
5. Всегда берите депозит за квартиру. Именно депозит, а не плату за последний месяц проживание. Наличие депозита дисциплинирует арендатора, из депозита можно удержать оплату за коммунальные платежи и мелкий ремонт в квартире по вине арендатора. Если все нормально, то депозит возвращается арендатору в момент его выселения.
6. Никогда не стоит идти на уступки по поводу отсрочки платежа за аренду. Предлогов будет достаточно: не заплатили зарплату, разрешите оплатить аренду в следующем месяце; сейчас временные трудности пришлось сильно потратиться и все в таком духе. В большинстве случаев такие проявления мягкости приводят к тому, что арендатор проживет свой депозит и в лучше случае быстро съедет, в худшем случае оставит после себя долги за коммуналку и повреждения в квартире, которые прийдется компенсировать из своего кармана.
8. Самое главное правило аренды: занимайтесь сдачей в аренду самостоятельно либо доверяйте только проверенным специалистам.
Уточнение. Ребята, учитывая численные комменты хочу пояснить: я не считаю себя риэлтором, этот процесс можно охарактеризовать скорее как администрирование (управление) недвижимостью под ключ. Свои услуги хозяевам я не навязываю, они сами находят меня по сарафанному радио.
И ещё, я ни в коем случае не считаю риэлторов злом. Среди них, как и везде, есть профи своего дела. И больше того, я не пытаюсь выглядеть на их фоне лучше. Я лишь даю некие рекомендации, полученные исходя из собственного опыта, которые позволят сделать процесс самостоятельной сдачи в аренду квартиры более гладким и контролированным.
Всем добра и стабильного пассивного дохода;)
Как я сдавала квартиру
История Мишель, сотрудницы банка
Полтора года назад я впервые в жизни не снимала, а сдавала жилье.
У моей мамы есть двухкомнатная квартира в Москве на станции «Сокол». Почти 20 лет там жили одни и те же люди, за это время квартира пришла в непотребный вид. Нужно было привести квартиру в чувство, разместить объявление и найти арендаторов, которые ее не убьют.
Когда жильцы съехали, они оставили после себя грязные стены, испорченные старые вещи и следы жизнедеятельности. Находиться в такой квартире было неприятно.
Вот что я сделала, чтобы эта квартира начала приносить деньги.
Дружище, это личный опыт
Я поделилась своим опытом и надеюсь, что он вам пригодится. Если у вас есть удивительная история о том, как вы сдавали квартиру и что из этого получилось — напишите пару строк: journal@tinkoff.ru.
Мусор
В квартире может скапливаться разный хлам, который не пригодится ни вам, ни будущим жильцам. Просто вынести его вряд ли получится: например, если это старый шкаф или огромный ковер. Разве что в каком-нибудь отдаленном районе, где спустя 5 минут его уже утащат в другую квартиру.
Если вынести отходы в неположенное место, предусмотрены штрафы 1000—2000 Р для физлиц. Вот что можно сделать, если у вас много крупного мусора.
Позвать профессионалов. Можно обратиться в компанию, которая занимается вывозом мусора. Предложений много: мусор забирают разного габарита, могут предоставить вам контейнер или забрать его сразу в грузовую машину откуда угодно и даже круглосуточно. По опыту скажу, что лучше вывозить мусор до 21:00, чтобы не доставлять неудобства соседям.
Продать. Если что-то уже не нужно вам, это не значит, что это не пригодится кому-то другому. Вы удивитесь, сколько всего люди продают и покупают с рук. Можно выставить на «Авито» старую мебель и технику за символическую цену или поспрашивать друзей. Также можно обратиться в компанию, которая заберет ненужные вещи и продаст их. К примеру, проект «Свалка» бесплатно забирает ненужные вещи, а 70% с продажи перечисляет на благотворительность.
Выбор мастера
В моем случае бюджет для ремонта квартиры был ограничен, поэтому я опубликовала объявление на «Юду». В объявлении указала, что мне нужно поклеить обои в двух комнатах, уточнила их площадь и бюджет. Помимо «Юду» мастеров можно найти на «Профи-ру» и том же «Авито». Масса строительных и ремонтных компаний просто есть в интернете. Мне было комфортнее общаться с одним конкретным мастером, чем с фирмой, поэтому я выбрала «Юду».
Сразу после публикации я получила много сообщений от мастеров. Обратила внимание на подрядчика с хорошим рейтингом, который предложил посмотреть квартиру на следующий день и в целом готов был сделать работу в 2 раза дешевле, чем я ожидала. Меня это насторожило, но человек вызывал доверие, поэтому мы встретились.
При ремонте важно понимать, что если у вас нет опыта в этой сфере, то реальный объем работ оценить тяжело. К примеру, мастер, который приехал посмотреть квартиру, сразу сказал, что поклеить все может за 8 тысяч рублей, но результат будет никакой, потому что прежние обои клеились еще в советские времена на муку и стенам нужна реабилитация. Как и всей квартире.
Стройматериалы
При покупке материалов нужно учитывать, что сразу все расходы предусмотреть нельзя. Вы можете с запасом купить краску, шпаклевку и лезвия, но в самый ответственный момент может не хватить саморезов или кистей.
Покупать материалы лучше с подрядчиком, который будет выполнять работу: он посмотрел вашу квартиру, у него есть опыт ремонта и он знает, какой материал лучше подойдет именно для вашего жилья. Или для его метода работы.
Часто бывает, что сначала заказчики покупают все материалы самостоятельно, а потом уже ищут исполнителя. Вы можете купить все самые дорогие материалы, которые посоветует специалист в магазине, но потом окажется, что этот клей не ложится на нужную поверхность, короба воздуховодов не предназначены для кухни, саморезы не вкрутить в эту стену.
Если покупали в магазине, обязательно сохраняйте чек: после ремонта могут остаться стройматериалы, которые потом можно будет вернуть. К примеру, в «Оби», где я закупалась, можно в течение трех месяцев с момента покупки вернуть оставшиеся материалы и вам возместят их стоимость.
Мне повезло, что магазин стройматериалов был относительно недалеко от квартиры. Если бы его не было, пришлось бы ехать на какой-нибудь строительный рынок за Мкадом. Там дешевле, но и ехать дальше. Закупаться на рынке есть смысл, если планируете капитальный ремонт. Я же решила сэкономить силы.
Я купила материалы по списку мастера, передала ему, и он единолично сделал в квартире косметический ремонт: освежил стены, пол, потолки, плинтусы и двери. На замену смесителей и части сантехники я позвала другого мастера. На весь косметический ремонт ушло две недели и 70 000 рублей.
стоил косметический ремонт
Сдавать с мебелью или без?
В Москве есть категория людей, которые хотят снимать квартиру только без мебели: они приезжают со своей. С одной стороны, сдавать таким людям квартиру удобнее: сдал чистые стены, вернул через пять лет грязные стены, перекрасил, сдал снова. С другой стороны, есть два минуса.
Таких людей очень мало, спрос крошечный. Я попробовала сначала разместить квартиру без мебели, но за две недели не было ни одного звонка. Может быть, не тот район или квартира без мебели должна выглядеть лучше — я не поняла.
Квартира без мебели стоит дешевле. Я хотела сдать квартиру за 50 тысяч рублей, но в похожих объявлениях без мебели сумма была не больше 42 тысяч, а квартиры были в гораздо лучшем состоянии.
Если бы у меня было много времени и я была готова потерять в деньгах, я бы оставила квартиру пустой и ждала нужного арендатора. Но времени не было, и я решила закупить технику и мебель.
Техника и мебель
Поскольку квартиру готовили к длительной аренде, хотелось подобрать надежную технику, а не самую функциональную. Я поехала в магазин, чтобы посмотреть на все вживую: мне казалось, что так я выберу все самое надежное и долговечное.
Когда вы определились с выбором, советую не спешить оформлять заказ, а сравнить цены через «Яндекс-маркет»: цены на нужную модель могут оказаться там ниже, многие интернет-магазины предлагают бесплатную доставку. Поход в офлайновый магазин нужен, только чтобы все потрогать. По технике видно, как она собрана.
В моем случае цена на духовку почти не отличалась в обычном магазине и в интернете, но у меня были купоны магазина бытовой техники. В итоге там выходило дешевле. Я купила в магазине.
Холодильник и плиту я выбирала по принципу «чем проще, тем лучше». Никакой электроники, контроллеров, программ и экранов — только простые механические детали. Я спрашивала продавцов, какая техника будет служить как танк, — оказалось, что она же самая дешевая.
Вот что получилось в итоге: новые стены, пол и минимум мебели. Бюджет на ремонт, мебель и оборудование — 140 000 рублей.
Сдача
Чтобы сдать квартиру, нужно определиться с ценой, найти клиента, показать ему квартиру, подписать договор и дождаться, чтобы он не съехал в первые же месяцы. Вот кто в этом может помочь.
Агентства. Это как служба одного окна: агентства сами размещают о вашей квартире информацию где надо, быстро находят клиента, показывают ему жилье. Ваше участие нужно только при подписании договора. Есть агентства с серьезной внутренней структурой, юристами, штатом обученных риелторов. Есть попроще, где риелтором может работать кто угодно.
Агентство берет комиссию за свои услуги: от какой-то фиксированной суммы до 100% месячной стоимости аренды. Оплачиваете услуги либо вы, либо новые жильцы, как договоритесь.
Если комиссию оплачиваете вы, в объявлениях для клиента стоит нулевая комиссия. Сдадите очень быстро: если цена адекватная, квартира улетит за пару дней. Платить комиссию вперед имеет смысл, если не хотите терпеть простой квартиры и платить коммуналку.
Если комиссию платит наниматель, это выйдет дешевле для вас, но клиента можно искать неделями и месяцами.
Частный риелтор. У частных риелторов, работающих на себя, комиссия может быть ниже, чем у агентства. Но среди них встречаются некомпетентные люди и даже мошенники. Как отличить таких людей — расскажем в отдельной статье, подписывайтесь.
Кроме частного статуса, риелтор мало чем отличается от агентства. Его работа такая же: разместить объявление на нужных сайтах, быть на связи с клиентом, выезжать на показы, водить клиента по квартире, продавать ее и, если клиенту все нравится, соединить его с вами. Договор тоже готовит риелтор, вы можете на это повлиять. Риелторы в агентствах делают все то же самое.
Сделать все самостоятельно. Я решила, что справлюсь с работой риелтора сама. Нужно было назначить цену, оформить и разместить объявление, а потом общаться с потенциальными нанимателями.
Я изучила предложения в районе со схожим метражом и состоянием квартир. Цены были в диапазоне 50—65 тысяч рублей. Мы остановились на сумме 52 000 рублей с учетом всех коммунальных услуг и залоге за последний месяц.
Объявление
Нужно решить для себя, кого именно вы хотите видеть в жильцах: молодую пару, семью с детьми или молодежь. Сразу подумайте, готовы ли вы к домашним животным в квартире, можно ли будет жильцам курить и менять что-то в интерьере. Чем больше возможностей вы дадите жильцам, тем быстрее сдадите квартиру.
Есть арендодатели, которые запрещают своим нанимателям вообще все: и гвоздь забить, и котика завести, и даже покурить на балконе. Чем строже их правила, тем дольше они ищут нанимателя. Я считаю, что курение действительно лучше запретить, а вот с домашними животными легче: в любом случае после жильцов нужно будет делать косметический ремонт.
Для публикации объявлений я рассматривала сайты «Циан», «Домофонд», «Авито» и «Зе-локалс». Чем больше сайтов вы охватите, тем быстрее квартирой кто-нибудь заинтересуется. С другой стороны, тем больше будет пустых звонков и показов. Мне хватило размещения на одном сайте, чтобы сдать квартиру за два дня.
Вспоминая свой опыт аренды жилья, объявление я написала с акцентом на моменты, которые могут показаться интересными потенциальным платежеспособным жильцам. Можно не бояться за музыку чуть громче приличий после 23:00, есть закрытый двор для парковки, удобная инфраструктура.
Я не переживала по поводу текста: среди объявлений есть и профессиональные риелторские шифровки, и человечные объявления — все эти квартиры так или иначе сдаются. Сложно представить человека, который не снимет интересную ему квартиру только из-за плохого текста. Единственное, чего стоит избегать, — это слишком вычурного, эмоционального, экзотического стиля. Легко сойти за полоумного, а жить у полоумных наймодателей никто не захочет.
Мое объявление было написано простым человеческим языком. Оно провисело всего два дня:
Объявление я опубликовала в пятницу вечером. За два дня позвонило 14 потенциальных жильцов. Я хотела как можно быстрее сдать квартиру и сразу говорила, что смотреть ее нужно в ближайшие дни, а не через неделю.
Я встретилась с четырьмя потенциальными арендаторами. В итоге квартиру сняли три девушки. Они до сих пор живут в квартире, и за все время у нас ни разу не возникло проблем.
Какие квартиры сдаются быстрее всего?
И «бабушкины варианты», и квартиры с евроремонтом пользуются спросом. Единственный решающий фактор в вопросе скорости сдачи — это цена квартиры. В Москве в первую очередь люди обращают внимание на квартиры в рамках своего бюджета около метро, работы, школы, детского садика, института.
Пустые квартиры сдаются хуже всего, потому что всю свою мебель люди редко привозят из родного города. Пустые квартиры обычно интересуют людей, которые делают ремонт в своей квартире (в новостройке) и, соответственно, либо купят сейчас мебель в съемную квартиру, а потом перевезут на свою, либо, чтобы своя мебель в ремонтирующейся квартире не мешала, заберут ее на съемную. Таких нанимателей мало, да и снимают они обычно на небольшой срок — от полугода до полутора лет.
Договор
В юридически правильном договоре мало воды, каждый пункт необходим. Мы рекомендуем заключать договор вместе с профессиональным юристом.
Что обязательно должно быть в договоре:
Договор может быть долгосрочный — от года до пяти лет — и краткосрочный — менее года.
Запомнить
У девушки люди жили 20 лет без ремонта? С возмущением пишет,что мол в непотребном состоянии оставили квартиру, бедные люди.
Виктория, а зачем делать ремонт в чужой квартире. 10 лет снимал, в чужих квартирах только по минимуму что-то делал.
Павел, чтобы жить не в говне, не?
Роман, жить не в говне надо или у себя в доме или там где договор аренды хоть как-то тебя от чего-то защищает. Я не готов лишнюю копейку вкладывать в жилье, которое в любой момент могу покинуть по прихоти собственника. Поддерживается жилье на минимально комфортном уровне.
18 лет в МСК снимаем квартиры, разного размера в разных районах, сменили штук 10. Где-то нам не нравилось, где-то у хозяев появлялись «родственники» или какие-то свои проблемы, в связи с увеличением семьи увеличивалась нужная квартира. Сейчас я уже живу сам по себе отдельно на съемной однушке, готовлюсь к ипотеке, а мама с сестрой переехали в свой дом. Дак вот, в каждой новой квартире, то туда тумбочку докупить, то там диванчик поставить, то стол, то шкаф. И так в итоге набралось целая куча. И в прошлом году съезжали из съемной четырешки, которая была полностью обставлена нашей мебелью. Сейчас в моей сьемной вся мебель моя (не считая кухонного гарнитура, но кухонный стол и стулья и холодильник мои).
Я к чему. Мне пришлось поискать нормальную однушку без мебели, ибо в основном хозяева ставили самую дешевую икею, или оставляли бабушкин диван, привозили с дачи дедушкин шкаф, а на вопрос «Выбросить можно?» говорили либо о том, что тогда я при съезде должен оставить свою мебель, или о том что этот шкаф наша великая драгоценность.
Александр, так хорошая плитка же
Konstantin, Господи, читаю все эти измышления, прям не выдержала, захотелось высказаться! Ламинат по-дешевке в лучшем (. ) случае начнет разваливаться через месяц-два, и это не под квартирантами, а в обычном маленьком офисе в кабинете на 2 человека (личный опыт). Ламинат за 600-700 руб. из Леруа может и пролежит без повреждений пару лет, если повезет с квартирантами. Укладка его тоже, блин, не бесплатная, а со всеми подложками-соединениями-вырезаниями, хорошо если в 5 000-10 000 руб. выйдет на 43 квадратных метра. Итого ламинат с укладкой обходится тысяч в 35 российских рублей на эту площадь. Добавить сюда плинтус с укладкой: да ни в каком раскладе меньше 40 000 руб. только на пол не получится! Если меня кто-нибудь научит сделать приличный косметический ремонт в убитой двушке на оставшиеся 37 000 руб, когда ни один строитель мешок не переставит бесплатно, не говоря об удалении мучного клея с кривых советских стен. Это просто бред. Бред, бред, и еще раз бред! Или у вас там в Москве цены и на стройматериалы и на услуги ремонтников в десять раз ниже, чем на юге России в Ростовской области? Где, между прочим, средняя зарплата 20-30 тыс. руб. в месяц, и приличная двушка сдается за 10 000 руб. в месяц (а не за 52 000 с горшками 20-ти летней давности, на их-то замену ну уж вряд ли оставшиеся 37 000 руб. пошли. а то бы на стены с потолками не хватило). Три года назад у нас тысяч в 200 обошелся косметический ремонт без изысков без замены труб, батарей, сантехники и смесителей примерно такой же пожилой двушки. А под заселение квартирантов весь бюджет превысил 350 000 руб. При том, что я ОООчень экономна и много что делали своими руками.